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　　開(kāi)發(fā)商的“天氣預(yù)報(bào)”比文件還準(zhǔn)

　　不久前結(jié)束的“全國(guó)城市住房工作會(huì)議”就“全國(guó)保障性住房建設(shè)”作了專題討論。筆者認(rèn)為這是朝著正確的方向前進(jìn)了一大步。

　　剛剛過(guò)去的2007年上半年房?jī)r(jià)讓人瞠目結(jié)舌。在房?jī)r(jià)已經(jīng)兩年呈20%以上漲幅的基礎(chǔ)上，再次全國(guó)性高漲，其中深圳上半年就暴漲了50%，其它地區(qū)上漲30%已經(jīng)成為稀松平常事。不論是廣州市調(diào)控房?jī)r(jià)的七條政策，還是南京一房一價(jià)的做法，都沒(méi)有束縛住房?jī)r(jià)這一脫韁的野馬。

　　回顧近三年房地產(chǎn)調(diào)控,越調(diào)越失控,越調(diào)越飛漲。房?jī)r(jià)背離大部分人們的承受能力，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。人們有理由思考我們的保障方式與保障路徑是不是正確。

　　筆者認(rèn)為，政府出臺(tái)的有一些辦法確實(shí)能夠抑制房?jī)r(jià)，但缺少細(xì)則，執(zhí)行不力。三年來(lái)，從2005年的《國(guó)八條》、2006年的《國(guó)六條》，到2007年的“兵分三路”，出臺(tái)的各項(xiàng)措施幾乎都沒(méi)有發(fā)現(xiàn)管用有效的內(nèi)容。加之部分地方政府官員公開(kāi)為房?jī)r(jià)高漲張目，房地產(chǎn)開(kāi)房商的對(duì)策化解,因此調(diào)控成效甚少。更不容忽視的是，確有許多調(diào)控的措施，比如招拍掛政策、控制土地供應(yīng)、打壓小產(chǎn)權(quán)房的政策，不論是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論、還是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)理論上看，都是推高房?jī)r(jià)的。無(wú)怪乎房?jī)r(jià)飛漲、猛漲與報(bào)復(fù)性上漲。任志強(qiáng)先生的“只為富人蓋房”、“房地產(chǎn)就該暴利”、“政府每調(diào)一次就漲一次”、“不買房的都虧了”不幸都一一言中。某房地產(chǎn)商會(huì)公布有48%的經(jīng)濟(jì)適用房為富人為占有。潘石屹為此有一名言，“富人搶走窮人的救濟(jì)糧。”開(kāi)發(fā)商的“房地產(chǎn)天氣預(yù)報(bào)”比文件準(zhǔn)確。這一現(xiàn)象值得深思。

　　正象筆者在2006年接受媒體采訪時(shí)曾經(jīng)大聲呼吁的那樣，房?jī)r(jià)不是調(diào)控核心，核心問(wèn)題是居民的住房保障問(wèn)題。這也是本次“全國(guó)住房工作會(huì)議”的研究重點(diǎn)。

　　回首今年年初，建設(shè)部汪光燾部長(zhǎng)在全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上指出，“住房是人的一種基本權(quán)利，是一種基本的社會(huì)保障”，他指出，“從十多年探索與改革的實(shí)踐看，僅靠市場(chǎng)機(jī)制無(wú)法解決住房領(lǐng)域的社會(huì)公平問(wèn)題。”三年的調(diào)控歷程，政府調(diào)控思路從“房?jī)r(jià)調(diào)控”回歸“保障性住房”，也說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是一個(gè)探索的過(guò)程。

　　對(duì)比“住房自有率”是個(gè)偽命題

　　宏觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)分為兩大塊，一是保障性住房，二是商品房市場(chǎng)。我們近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控成效逆動(dòng)，問(wèn)題的關(guān)鍵在于混淆兩者的區(qū)別，把保障性住房委托給開(kāi)發(fā)商。更何況保障性住房從總量上看僅不足2-3%，而且許多機(jī)關(guān)單位集資建房還占用其名額，加上高收入人群弄虛作假拿走了一部分經(jīng)濟(jì)適用房，因此保障性住房成為點(diǎn)綴，全社會(huì)只有向開(kāi)發(fā)商購(gòu)房一條路。最近的會(huì)議僅落實(shí)了特困戶的廉租房，占70%以上的中低收入者未進(jìn)入政策保障的范圍，這顯然與民眾的要求相距甚遠(yuǎn)。

　　近一年來(lái)，眾多專家在討論房?jī)r(jià)高漲的成因時(shí)多次引用一個(gè)數(shù)字，就是中國(guó)的城市住房自有率已經(jīng)達(dá)到82%，國(guó)外許多發(fā)達(dá)國(guó)家的住房自有率不足60%，有的甚至低于50%，認(rèn)為中國(guó)人擁有自己的產(chǎn)權(quán)房的意識(shí)太濃，我們住房保障制度做的已經(jīng)很不錯(cuò)了。我認(rèn)為這其實(shí)是一個(gè)偽命題，中外的情況不具有可比性。

　　事實(shí)上，近幾年當(dāng)中我們把世界上一些能找到資料的國(guó)家住房制度都進(jìn)行了一些研究。比如說(shuō)美國(guó)的社會(huì)保障體制比較健全，沒(méi)有戶籍等二元體制，社會(huì)的創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)比較多，那又是一個(gè)汽車上的國(guó)家。買房對(duì)一部分習(xí)慣于流動(dòng)的人群來(lái)說(shuō)，不僅不方便，而且買了也會(huì)賣出去。

　　在美國(guó)和西歐，與個(gè)人收入的比例折合起來(lái)算，住房和租房相對(duì)都很便宜。此外，美國(guó)有17%左右，西歐有高于20%的人口居住在政府或企業(yè)提供的廉租房里。而美國(guó)與西歐的老年人往往到了65歲就出售自己的住房住進(jìn)老年公寓。

　　但是在中國(guó)的許多城市，“購(gòu)房入戶”叫得很起勁；大城市租房?jī)r(jià)格相當(dāng)貴，與其把錢交了房租，不如貸款購(gòu)房；炒房還可以有巨大的增值。在這種情況下住房自有率當(dāng)然高。再說(shuō)，住房自有率也不等平均自有率，有一部分有多套住房，有許多人一套沒(méi)有。所以住房自有率說(shuō)明不了任何問(wèn)題。

　　政府沒(méi)有找準(zhǔn)解決城市居民住房權(quán)利的實(shí)現(xiàn)途徑

　　筆者認(rèn)為，城市居民作為共和國(guó)公民，實(shí)現(xiàn)住房權(quán)利是憲法賦予的神圣的權(quán)利之一，是一種基本的社會(huì)公平。但結(jié)合建設(shè)部汪光燾部長(zhǎng)關(guān)于住房權(quán)的觀點(diǎn)，城市人民有住房權(quán)實(shí)現(xiàn)途徑嗎？目前沒(méi)有。

　　依據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》中關(guān)于人民權(quán)利的內(nèi)容，城市人口的住房權(quán)是確保的。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，采取分配的方法來(lái)解決。任何一個(gè)人參加工作，供職的單位有責(zé)任解決其住房。單位向職工收取極為低廉的房租。本人參加工作之初，與一地級(jí)市中級(jí)法院院長(zhǎng)鄰居，本人一間20平方住房，院長(zhǎng)全家不過(guò)三間另帶一6平方廚房。后來(lái)分了一套使用面積40平方的住房，本人月工資收入69元，(1985年)，房租每月只有3塊錢，相當(dāng)于工資收入1/23，沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)誰(shuí)交不起房租。這和現(xiàn)在市場(chǎng)混亂價(jià)高、令人發(fā)怵的租房市場(chǎng)完全不一樣。在當(dāng)時(shí)的條件上，這么便宜的住房誰(shuí)不租是傻子。同時(shí)，人們也沒(méi)有自已建房的土地與資金條件。

　　進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，政府沒(méi)有找準(zhǔn)解決城市居民住房權(quán)利實(shí)現(xiàn)的途徑。住房市場(chǎng)化到現(xiàn)在已經(jīng)有10年了。1998年國(guó)務(wù)院的23號(hào)文件出臺(tái)時(shí)，規(guī)定家庭收入低于房?jī)r(jià)四倍的可以申請(qǐng)補(bǔ)貼。這個(gè)意見(jiàn)是當(dāng)時(shí)一大批專家討論制訂的，也參照國(guó)際上的正常做法，即房?jī)r(jià)為家庭收入的4倍為上限。所以在這個(gè)精神主導(dǎo)下，住房的價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)大幅度波動(dòng)，老百姓是有承受能力的。但2003年后，這一政策發(fā)生了偏差。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把持，政府的經(jīng)濟(jì)適用房的管理線條太粗，數(shù)量太少，根本無(wú)法與開(kāi)發(fā)商抗衡，以至于開(kāi)發(fā)商個(gè)人利益最大化，“富人搶走窮人的救濟(jì)糧”。