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　　香港資本市場(chǎng)普遍認(rèn)為，碧桂園推遲發(fā)債更主要的背景是宏觀調(diào)控政策沖擊。標(biāo)準(zhǔn)普爾分析，國(guó)內(nèi)目前正加強(qiáng)對(duì)銀行放貸及土地供應(yīng)的限制，而碧桂園近期制定的計(jì)劃，都涉及企業(yè)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)地域的積極擴(kuò)張，執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較高。

　　“這些土地都是正規(guī)途徑拿下來(lái)的……內(nèi)地有中紀(jì)委盯著，香港有廉政公署盯著，我可不敢亂來(lái)。”大約半年前，一向低調(diào)的楊國(guó)強(qiáng)面對(duì)香港媒體時(shí)難得地調(diào)侃了幾句。沒(méi)想到一語(yǔ)成讖，最近兩個(gè)月來(lái)，他掌控的碧桂園(2007.HK)正是讓頻頻爆出的“土地問(wèn)題”弄得灰頭土臉。

　　融資受阻

　　11月8日，內(nèi)地有消息指碧桂園先前在重慶長(zhǎng)壽湖區(qū)購(gòu)入的一幅6300畝土地，可能涉嫌違規(guī)出讓，正接受國(guó)土資源部調(diào)查，碧桂園股價(jià)當(dāng)日即大跌5.5%。此后投資者不斷拋壓，令該股股價(jià)進(jìn)入連續(xù)下跌通道，截至11月29日維持在每股9.45港元水平，較上述消息傳出前累計(jì)跌幅兩成多。

　　11月初，碧桂園正計(jì)劃在香港市場(chǎng)發(fā)行債券，向亞洲及歐美機(jī)構(gòu)投資者募集最高近15億美元(約117億港元)的資金，所得款項(xiàng)將用于償還銀行15億港元貸款及支付各新項(xiàng)目的建設(shè)資金。碧桂園內(nèi)部對(duì)此次發(fā)債寄予厚望，楊國(guó)強(qiáng)等眾高層10月底便分赴倫敦、紐約等地展開(kāi)路演，據(jù)該公司人士稱“溝通良好，各機(jī)構(gòu)投資者反應(yīng)不錯(cuò)”，標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪等國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)都給予碧桂園“展望穩(wěn)定”的評(píng)級(jí)。

　　但“土地門”事件負(fù)面消息爆發(fā)，令碧桂園措手不及，發(fā)債進(jìn)程受阻。此后雖一度宣布提高債券收益率，并將發(fā)債額減少至10億美元，希望以此吸引投資者，但似乎成效不大。最后碧桂園不得不發(fā)布公告稱，因市場(chǎng)條件轉(zhuǎn)壞而延遲此次發(fā)債計(jì)劃。

　　香港資本市場(chǎng)普遍認(rèn)為，碧桂園推遲發(fā)債更主要的背景是宏觀調(diào)控政策沖擊。標(biāo)準(zhǔn)普爾分析，國(guó)內(nèi)目前正加強(qiáng)對(duì)銀行放貸及土地供應(yīng)的限制，而碧桂園近期制定的計(jì)劃，都涉及企業(yè)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)地域的積極擴(kuò)張，執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較高。另一方面，近日港股連續(xù)低迷，投資者替代選擇較多，也是影響碧桂園發(fā)債的短期市場(chǎng)因素。

　　緊急澄清

　　楊國(guó)強(qiáng)發(fā)債受阻之際，“土地門”又大有越演越烈之勢(shì)。有南方知名媒體報(bào)道稱，碧桂園拿下湖南張家界永定區(qū)一幅地塊前，曾與當(dāng)?shù)卣炗喴环輩f(xié)議書，后者幾乎把全部土地出讓金全數(shù)返還給碧桂園的控股子公司——換言之，碧桂園涉嫌“零地價(jià)拿地”。

　　“一夜之間，似乎我們所有土地都有問(wèn)題，廣東省以外項(xiàng)目幾乎都讓人盯上了，上至中央國(guó)土部門，下至各大小媒體。”面對(duì)鋪天蓋地的質(zhì)疑，碧桂園一位公關(guān)負(fù)責(zé)人頗感無(wú)奈地說(shuō)。

　　11月27日，碧桂園終于打破沉默，發(fā)布公告對(duì)上述兩起土地事件作出澄清說(shuō)明。

　　就重慶長(zhǎng)壽湖地塊，碧桂園公告表示：“公司未曾與中國(guó)任何政府部門簽署任何具有法律約束力的文件。”并宣稱，碧桂園集團(tuán)目前在重慶地區(qū)只有一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，即今年8月13日通過(guò)公開(kāi)合法程序獲得的長(zhǎng)壽區(qū)桃花新城地塊，土地面積約為41萬(wàn)平方米(約622畝)，已按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的約定，交納了總地價(jià)約人民幣2.3億元。

　　對(duì)于被指“零地價(jià)拿地”的張家界地塊，碧桂園公告表示：公司的全資附屬子公司張家界碧桂園鳳凰酒店有限公司于今年6月6日通過(guò)公開(kāi)合法程序獲得張家界土地面積約為69萬(wàn)平方米(約1039畝)地塊，總地價(jià)約為人民幣1.18億元。

　　公告指出，張家界地塊用于建設(shè)酒店項(xiàng)目，而非住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目，有關(guān)子公司按合同約定付清全部地價(jià)款，“集團(tuán)從未收受過(guò)、并也無(wú)任何依據(jù)收受張家界永定區(qū)政府任何有關(guān)該項(xiàng)目的返還款。”

　　樹(shù)大招風(fēng)

　　“看來(lái)碧桂園是樹(shù)大招風(fēng)了。”廣州某地產(chǎn)公司高層向記者表示。他承認(rèn)，房企在拍地之前與所在地政府簽訂“君子協(xié)定“或”口頭協(xié)定”，可以說(shuō)是業(yè)界慣例，地方政府為了吸引大型開(kāi)發(fā)商投資，通常也會(huì)開(kāi)出若干優(yōu)惠條件。

　　而一家國(guó)資背景的大型上市房企總裁也曾親口向記者披露，為了提升城市形象，他們?cè)鲑Y為西部某中心城市政府修建了兩座高爾夫球場(chǎng)，政府“投桃報(bào)李”，球場(chǎng)旁邊的數(shù)百畝土地如約出讓給該房企開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目。

　　據(jù)上述廣州地產(chǎn)公司高層稱，在國(guó)內(nèi)更多的二三線城市，只要是投資10億元以上的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商通常都會(huì)與政府達(dá)成協(xié)議，以多種形式返還投入資金，比如聘用與開(kāi)發(fā)商有關(guān)聯(lián)的承建商為土地“三通一平”，然后支付較高回報(bào)等等。近日市場(chǎng)有未經(jīng)證實(shí)的傳聞稱，廣東佛山一處舊城改造項(xiàng)目，為吸引以成功開(kāi)發(fā)“上海新天地”知名的香港瑞安房地產(chǎn)(0272.HK)投資，政府已與瑞安簽訂協(xié)議，一旦后者順利拿下起拍價(jià)為75億元的項(xiàng)目，土地出讓金中的四到五成將返還該公司用于拆遷支出。

　　“實(shí)際上，在房地產(chǎn)業(yè)界這種操作是半公開(kāi)的秘密了。碧桂園正巧撞到槍眼上罷了。”這位高層如是說(shuō)。

　　延伸閱讀：碧桂園的“原罪”

　　高處不勝寒。

　　過(guò)去十年的老板生涯中一直深居簡(jiǎn)出、與世無(wú)爭(zhēng)的楊國(guó)強(qiáng)，最近一個(gè)月里，對(duì)東坡學(xué)士的這一千古名句恐怕有了更深刻的理解。

　　盡管外界喜歡熱炒他26歲的女兒登上中國(guó)內(nèi)地女首富寶座的話題，但誰(shuí)的心里都清楚，真正承受這一切的——不管是欽羨的目光還是批評(píng)的壓力——是他這個(gè)“首富的爸爸”、真正的老板。

　　曾經(jīng)屢次成為“殺豬榜”的富豪榜，看起來(lái)又要充分發(fā)揮它的本色了。堅(jiān)持“農(nóng)村包圍城市”方針，依賴“低地價(jià)、低成本、大盤開(kāi)發(fā)、快速回款”等策略縱橫珠三角多年，并幾乎是一夜之間成為全國(guó)性超級(jí)開(kāi)發(fā)商的楊國(guó)強(qiáng)，這回偏偏“栽”在他最為得心應(yīng)手的拿地“法寶”上。

　　雖然到目前為止，有關(guān)碧桂園“涉嫌違規(guī)低價(jià)圈地”受到國(guó)土資源部等調(diào)查之說(shuō)，仍只限于部分媒體的“披露”，尚未得到任何來(lái)自官方的權(quán)威證實(shí)，但楊國(guó)強(qiáng)及其公司上下飽受壓力卻是不可否認(rèn)的事實(shí)。一方面是趕緊在香港發(fā)布上市公告澄清此事，以示無(wú)辜，另一方面坊間又有消息稱，他們已出動(dòng)公關(guān)團(tuán)隊(duì)赴京滬與主流媒體溝通，希望有一個(gè)相對(duì)寬松的輿論環(huán)境。

　　作為一家上市的公眾企業(yè)，同時(shí)又身處關(guān)注度極高的房地產(chǎn)業(yè)，楊國(guó)強(qiáng)及碧桂園受到媒體的輿論監(jiān)督是理所當(dāng)然的事，何況過(guò)去大半年來(lái)，這匹超級(jí)黑馬無(wú)論在資本市場(chǎng)還是在土地市場(chǎng)上的發(fā)力狂奔，足以讓人眼花繚亂而又不能不提高警覺(jué)。

　　鎂光燈下，一切都被聚焦和放大。因此，楊國(guó)強(qiáng)和碧桂園面臨今日的窘境，幾乎是一種必然。

　　在傳聞中的政府主管部門調(diào)查(假如真有這類調(diào)查正在進(jìn)行中的話)結(jié)論出來(lái)之前，作為不知內(nèi)情的局外人，我們無(wú)從判斷碧桂園是否真的“違規(guī)拿地”。當(dāng)然我們也不必刻意為其無(wú)辜辯護(hù)，因?yàn)橐罁?jù)多年跟蹤地產(chǎn)行業(yè)而累積起來(lái)的對(duì)該行業(yè)的粗淺了解，開(kāi)發(fā)商從地方政府手中拿地過(guò)程中，往往會(huì)有一些“灰色地帶”，甚至出現(xiàn)“暗箱操作”。

　　問(wèn)題是我們應(yīng)以什么樣的態(tài)度，看待碧桂園之類房地產(chǎn)商所賴以成功的各種操作手法?；蛟S正如一些業(yè)界人士的評(píng)論所言，在房地產(chǎn)業(yè)界“這種操作是半公開(kāi)的秘密了”，只是“碧桂園樹(shù)大招風(fēng)”而已。確實(shí)如此的話，我們是否更應(yīng)該深入探究類似房企與地方政府“共謀”現(xiàn)象流行背后的根源所在？

　　地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，使他們有足夠動(dòng)力炒熱土地，拉高地價(jià)，而與“首富”級(jí)開(kāi)發(fā)商“共舞”，是炒熱土地最便捷的方式；同時(shí)，招商引資的政績(jī)考核壓力，也讓官員們對(duì)挾巨資而來(lái)的房企，尤其是境內(nèi)外上市房企青眼有加，樂(lè)意提供優(yōu)惠政策。而從開(kāi)發(fā)商角度講，在商言商，肯定要力爭(zhēng)以最低的成本、最小的風(fēng)險(xiǎn)，獲得最大的收益。

　　這些都不是什么很復(fù)雜的道理，種種例子也已反復(fù)列舉，但只要事情的根源不改變，表面現(xiàn)象總歸是剪不斷，理還亂，頂多是不時(shí)出現(xiàn)幾個(gè)碧桂園之流“正巧撞到槍眼上”的典型案例罷了。

　　退一步說(shuō)，像碧桂園這樣在資本市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)市場(chǎng)都有不俗表現(xiàn)，比較實(shí)實(shí)在在地拓展業(yè)務(wù)，而且素以建設(shè)中低價(jià)樓盤出名，算得上“平抑房?jī)r(jià)漲幅有功之臣”的開(kāi)發(fā)商，是中國(guó)數(shù)萬(wàn)房企中的佼佼者了，如果連它都不能擁有一個(gè)較為平穩(wěn)、寬松的政策氣氛和營(yíng)商環(huán)境，那么還能指望別的房企怎么樣呢？

　　近期與其有類似成長(zhǎng)軌跡的重慶龍湖地產(chǎn)，對(duì)“碧桂園式”標(biāo)簽避之唯恐不及的反應(yīng)，已足以讓人三思。別忘了，在國(guó)家稅務(wù)總局公布的2005年和2006年度全國(guó)房企納稅百?gòu)?qiáng)排行榜上，碧桂園屬下一家子公司連續(xù)兩次位居三甲，屬于正面典型呢！