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盛斌：各位來賓下午好，臨時收到通知比較突然，正常值下我們是沒辦法搶啥啥的，既然天氣給了我這樣一個機(jī)會，希望我能夠給大家在這個思想盛宴的開頭部分當(dāng)成一個可口的甜品給大家留下一點印象。我今天題目：后新政時代的樓市趨向。
我們是做專業(yè)的營銷策劃代理公司，也是作為最貼近市場、最貼近客戶的機(jī)構(gòu)，我想站在市場的角度，也結(jié)合了我們總公司在全國的市場信息跟大家進(jìn)行思想分享。
盛斌
首先2007年9月27日房貸緊縮政策出臺，對全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生廣泛而深刻的影響。主要是從消費者的層面之上，從提高了第二套住房的貸款首付，確實這個政策比較猛烈，這兩年整個全國房地產(chǎn)市場高速增長的態(tài)勢之下，首先我們看一下珠三角片區(qū)，深圳市場從今年上半年的非?；馃帷⒒鸨南奶?，進(jìn)入10月份以后，確實跌到了谷底，特別顯示為價量齊跌。包括整個深圳市的銷量只有16萬平方米，整個環(huán)比下降47%，整個房交會幾天市場成交量都是非常的低迷，同時整個二手房的行業(yè)也是受到了很大的影響，第一深圳二手房最大跌幅達(dá)到45%。成交量也是一夜之間跌到了谷底，包括最近出臺引發(fā)全國比較關(guān)注的事件中天置業(yè)卷款關(guān)門的事件。周邊廣州市場體現(xiàn)出的特點：量跌價平，廣州一手樓十月份銷量55萬平方米，環(huán)比下降2成，市場上投資客的離場等現(xiàn)象都出現(xiàn)了。
同時房地產(chǎn)市場活動非常少，整個媒體投放量和市場促銷活動也明顯得到的提升，那我們再看一下珠三角周邊城市，隨著深圳關(guān)內(nèi)土地的緊缺，也是向東莞和惠州進(jìn)行轉(zhuǎn)移，包括今年上半年那一塊土地拍出的天價，但是隨著新政的出臺，東莞土地成交也是天價的惠州樓價也是普遍降溫。
據(jù)我們檢測和統(tǒng)計，上海也是呈現(xiàn)出來價漲量跌，因為上海經(jīng)過了05、06年宏觀調(diào)控，整個市場價格沒有特別明顯的提高，07年3、4月份以后，上海商品房價格又有了一個谷漲，甚至某些上漲60-80%的程度。同時受到新政的影響，上海環(huán)比銷量下降13.55%和29.83%，北京也是價漲量跌。
我們看國內(nèi)快速發(fā)展的二線城市，成都這個市場應(yīng)該據(jù)我們的統(tǒng)計，今年上半年1-7月份商品房成交面積達(dá)到13722套，成都地區(qū)上半年開發(fā)很多知名樓盤都是在開盤一周之內(nèi)基本全部清盤，隨著十月份以后，整個住宅銷量也是明顯下降到的35.2%，這個數(shù)據(jù)來看，應(yīng)該還是比較明顯的。
同時十月份下半年以后，成都供應(yīng)量還是非常大，市場成交量比之前35.2%的下降。同時包括天津，成交量也是銳減，價格增勢在趨緩。
我們看一下我們鄭州，今年鄭州市場應(yīng)該說也是非常好從今年3月份以來，一直到十月份鄭州銷售量在持續(xù)提高，包括鄭州今年房地產(chǎn)銷售價格也是得到的提高，在20%左右的幅度，同時鄭州寫字樓、物業(yè)也是得到了包括價格和銷量都比07年之前有了明顯的提升。但是十月份之后受到了一些新政的階段性影響，日軍銷售量據(jù)我們統(tǒng)計只有150-200套，但是影響非常短暫，11月份下旬我們最近開盤了一些樓盤的情況也都銷售的比較好，開盤基本上達(dá)到6成到7成的銷售量，同時套數(shù)基本上達(dá)到400套，對鄭州市房地產(chǎn)影響并不是特別的明顯，有一個階段性下降，但是并不是很明顯。
07年整個市場每個月銷售情況和05、06年進(jìn)行對比，歷年情況鄭州都會有一個小幅的下跌，到11月份有所回升，只是今年新政出來的時候，下降幅度比往年大了一點而已。為什么會出現(xiàn)這樣的情況？一線城市和快速發(fā)展的二線城市反應(yīng)劇烈而二線城市反應(yīng)比較??？
鄭州可以從這幾個方面進(jìn)行一些闡述，首先我們總結(jié)大量客戶情況來看，目前鄭州市內(nèi)的客戶，是一個主流，真正的不想購房或者是購房很少的只是占了很小的一部分，因此我們覺得從這一點來講，客戶層面是有很大挖掘性的，第二購房目的還是解決基本的居住問題和改善和提高生活質(zhì)量為主體，也就是說我們真正的客戶層面是比較良性，需求也是比較剛性的，鄭州整體以投資為目的，短線投資為目的的投資比例非常少，內(nèi)地投資客戶更多屬于中長期的投資客戶。所以他的特點跟其他城市不太一樣?，F(xiàn)在沒有購房的和一次性購房客戶明顯從圖表上顯示出來占了主流，現(xiàn)在沒有購房客戶將來都有進(jìn)一步改變住房條件的愿望，這是非常好的。
我們可以總結(jié)鄭州剛性需求市場具有較好的抗風(fēng)險性。同時鄭州短線投資客和長線投資客只占到10%-20%的比例，為什么深圳、上海那么強(qiáng)烈，他們的投資客占到了6成比例，他們以短期炒房為目的，二手房客戶中8成左右都屬于短期炒房。
圖(鄭州每年價格漲幅在15%-20%，深圳在05年9月份開始一直到目的，市場每年增幅60%左右，甚至個別樓盤增幅達(dá)到80%甚至超過100%。價格漲幅太大，也是提前進(jìn)行了一些透支。
我們再看一下城市的利好，鄭州作為中部城市群發(fā)展戰(zhàn)略中重要的重地，鄭州城市發(fā)展剛剛開始，各種利好層出不窮，我們對應(yīng)一下深圳，它已經(jīng)成為特區(qū)20多年了，土地稀缺，價格上漲和房屋增加，深圳成本非常高。第二深圳城市特別以出口加工型產(chǎn)業(yè)和外貿(mào)產(chǎn)業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)，今年國家1800多種對外加工商品稅收提高，使很多企業(yè)外遷到內(nèi)地。使他們利好的企業(yè)也相對比較少。
新政下的鄭州樓市，首次置業(yè)者依然是市長的主力
中部核心城市效應(yīng)，周邊潛在客群持續(xù)而巨大
居住型物業(yè)影響小，投資型居住物業(yè)經(jīng)過較明顯辦公物業(yè)與缺乏競爭力的商業(yè)物業(yè)影響明顯。
我們再來分享一下新政下鄭州地產(chǎn)發(fā)展趨勢。
我們可以看從01-07年國家出臺了這么多宏觀調(diào)控，這個政策層面一直從交易政策到金融政策，目前從上游和下游兩個方面都在進(jìn)行調(diào)控。從下游也是從消費者住房信貸包括交易的一些稅收的環(huán)節(jié)進(jìn)行了嚴(yán)格的把控，08年大家傳言政策會提高到物業(yè)稅控制稅等等都有可能會進(jìn)一步的出臺。我們覺得政策的動向應(yīng)該還是
1、限價放和政策性住房供應(yīng)力度加強(qiáng)。
2、打擊囤地，推動存量入市有嚴(yán)厲的措施。
3、貨幣緊縮和利率上調(diào)可能持續(xù)進(jìn)行。
4、房地產(chǎn)交易秩序更趨規(guī)范和嚴(yán)格。
5、調(diào)節(jié)供應(yīng)和需求結(jié)構(gòu)的金融稅收政策。
鄭州房地產(chǎn)市場變化趨勢研判
1、土地供應(yīng)減少、城中村改造將是08主旋律；
2、外來企業(yè)入鄭增多，地產(chǎn)將買入實力與品牌主導(dǎo)階段；
3、土地價格的增速有可能繼續(xù)快速提高；
4、調(diào)控下的房價的增幅與增速將理性放緩；
5、70/90政策的延后性在08年將集中體現(xiàn)，中小戶型產(chǎn)品競爭加劇。
6、調(diào)控下的客戶購買行為將更加理性與挑剔；
08后鄭州地產(chǎn)開發(fā)的價值挖掘點
一：文化與地產(chǎn)的結(jié)合，因為河南作為幾千年歷史與傳統(tǒng)的大省，鄭州又是這樣的龍頭城市，在我們這個地方有很多可以挖掘性的資源，文化的歷史的血脈或者是人文的特征都能夠很好的跟地產(chǎn)嫁接，很多發(fā)展商都是通過一到兩個特點的項目得到的特點的提升，而且留下了全國性的名片。
二：商業(yè)地產(chǎn)升級換代；
城中村改造項目大多數(shù)都是屬于商業(yè)地產(chǎn)加上居住物業(yè)，真正目前市場情況之下整個商業(yè)地產(chǎn)升級和盤活是發(fā)展商首要問題，商業(yè)和住宅共同成功才是最重要的。
三：建筑與景觀結(jié)合，物管品質(zhì)提升都是有很大潛力可挖。
我們可能覺得北方氣侯條件對于景觀營造等方面都會有一定的制約，我們看到北京比較高的樓盤星河灣，我個人認(rèn)為它把南方的園林景觀做法帶到了北方，并且進(jìn)行了比較好的嫁接和復(fù)制，我覺得也能夠創(chuàng)造出更好的生活。所以我想最終這些東西要解決的一個問題，可能是要解決我們造好房子向造好的生活進(jìn)行轉(zhuǎn)變。發(fā)展商真正的工作其實也是在不僅為客戶提供了很好的居住環(huán)境和居住的產(chǎn)品的形態(tài)，更多要滿足客戶內(nèi)心精神中潛在對美好生活的夢想，如何能夠通過我們的開發(fā)、通過我們的營銷把這種對生活的理念傳達(dá)給客戶才是真正做出了我們房地產(chǎn)的魂。
第三方面新政時期房地產(chǎn)的特點
1、對宏觀調(diào)控形勢的把握和趨勢預(yù)判至關(guān)重要
2、開發(fā)商要有更強(qiáng)的風(fēng)險意識。
3、必須注重土地價值的挖掘和上市時機(jī)的把握。
4、客戶導(dǎo)向和市場細(xì)分將成為營銷的精髓。
5、過程精品的打造將是項目成功的關(guān)鍵。
6、必須培養(yǎng)成本控制和稅務(wù)籌劃能力。
我的演講到此為止謝謝！
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