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　　此種拿地模式在中國地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在。這不是一兩個案例能回答清楚的。這就是中國的現(xiàn)實(shí)，也是中國地產(chǎn)行業(yè)充滿隱秘色彩的深層原因。

　　編者按

　　經(jīng)本報記者再度調(diào)查，羅家崗地塊疑云散盡，秘密協(xié)議真實(shí)存在，另一份補(bǔ)充協(xié)議也浮出水面。在該地塊招拍掛之前已約定土地受讓方，土地出讓金除上交省政府及繳納稅費(fèi)后的剩余部分，會以工程款形式返還。

　　經(jīng)本報記者了解，此種拿地模式在中國地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在。

　　這樣的現(xiàn)實(shí)迫使我們思考，國家出臺招拍掛的土地管理模式的初衷是保護(hù)稀缺的土地資源；地方政府通過“優(yōu)惠政策”引入大地產(chǎn)開發(fā)商是為了激活當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，均可謂“其心為民”。但在政策執(zhí)行中兩顆為民之心卻成了博弈雙方。到底是政策有失，未體現(xiàn)利益平衡的智慧，還是兩者本不可調(diào)和，需要鐵腕高壓？

　　這不是一兩個案例能回答清楚的。這就是中國的現(xiàn)實(shí)，也是中國地產(chǎn)行業(yè)充滿隱秘色彩的深層原因。本報能做的，依然是堅(jiān)持新聞人的本分，持續(xù)地對中國地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及規(guī)則進(jìn)行調(diào)查，讓一切呈現(xiàn)在陽光下。在此過程中我們會始終堅(jiān)守公眾利益至上。

今年6月5日的補(bǔ)充協(xié)議

　　在本報11月15日《兩份“秘密協(xié)議”引發(fā)懸疑碧桂園被指“零地價拿地”》發(fā)表后，圍繞張家界永定區(qū)政府與碧桂園公司之間的合作，社會公眾強(qiáng)烈關(guān)注張家界市永定區(qū)政府與碧桂園之間是否存在所謂的“秘密協(xié)議”和“暗箱操作”，碧桂園是否真的在張家界“零地價”拿地。

　　11月18日，張家界市永定區(qū)政府在人民網(wǎng)發(fā)布《張家界市永定區(qū)人民政府關(guān)于張家界鳳凰酒店項(xiàng)目有關(guān)情況的介紹》，稱該地塊并非零地價拿地，并且遵循了公開招標(biāo)程序。

　　此后幾天，碧桂園在其網(wǎng)站上發(fā)布公告強(qiáng)調(diào)對張家界地塊已付清全部土地價款，“集團(tuán)從未曾收受過，并也無任何依據(jù)收受張家界永定區(qū)政府任何有關(guān)該項(xiàng)目的返還款”。

　　眾聲喧嘩中，到底真相為何？南方周末記者分別在順德、長沙和張家界采訪多位當(dāng)事人。

　　“協(xié)議是公開的”？

　　報道發(fā)出次日，11月16日，張家界市永定區(qū)副區(qū)長王章釗和區(qū)國土局局長趙云海、商務(wù)局局長龔朝明主動要求溝通，一起代表該區(qū)政府接受了南方周末記者的電話采訪。

　　王章釗稱，張家界羅家崗地塊的土地儲備，是張家界市永定區(qū)政府首次向社會公開招標(biāo)，在《張家界日報》上登了招標(biāo)公告。

　　要求合作方具備三個條件：較強(qiáng)的資金實(shí)力，五星級酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，體育公園管理經(jīng)驗(yàn)。

　　該公告刊登日期為2006年9月30日，公告期限為2006年10月1日到12日18時。同年10月10日，高駿公司由楊繼東和歐光毅各出資500萬注冊成立。公開資料表明，楊繼東是碧桂園控股集團(tuán)投資部經(jīng)理，歐光毅為碧桂園控股有限公司總裁助理。

　　“招標(biāo)公告發(fā)布以后，有很多人在我們這里了解情況，最后就高駿公司報了名。”王章釗說當(dāng)時有不少公司打電話咨詢。

　　王章釗還介紹，與招標(biāo)相關(guān)的那兩份協(xié)議“凡是對羅家崗地塊感興趣的都可以看到”。但南方周末記者在當(dāng)時的所有公開招標(biāo)文件里均未發(fā)現(xiàn)這兩份協(xié)議。

　　這兩份簽于2006年10月13日和同年12月16日的協(xié)議，內(nèi)容即如上次南方周末報道的，張家界市永定區(qū)人民政府會在收到碧桂園的1.18億元土地出讓價款后，扣除上繳湖南省政府的442.5萬元稅費(fèi)，把剩余的款項(xiàng)返還給高駿公司。返還款的名義是轉(zhuǎn)讓地塊的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、體育公園的建設(shè)費(fèi)用。

　　2006年10月13日，成立僅三天的高駿公司，被評審為“有較強(qiáng)資金實(shí)力，社會信譽(yù)良好”而中標(biāo)。

　　“不是零地價”？

　　這種拿地行為被國土部中國土地勘測院地政研究中心副主任唐健稱為“基本上是零地價拿地”。

　　但張家界市永定區(qū)副區(qū)長王章釗否定了這一說法。他的理由是在2007年6月5日，區(qū)政府和高駿公司還有一個補(bǔ)充協(xié)議。據(jù)補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定，政府有4100萬的土地收益，政府只返還給了高駿公司8%的回報，其他的資金都進(jìn)入了區(qū)政府的賬戶。

　　如果真有這份補(bǔ)充協(xié)議，就否定了此前那兩份協(xié)議。區(qū)政府返還大部分土地價款給高駿公司的情況還成立嗎？

　　記者赴張界家索要這份被王章釗認(rèn)為有利于辨清真相的“補(bǔ)充協(xié)議”。永定區(qū)法制辦主任胡和民提供了該補(bǔ)充協(xié)議。

　　記者發(fā)現(xiàn)，補(bǔ)充協(xié)議中有對厘清真相最為重要的另一條：“甲方同意將該期用地出讓過程中進(jìn)入甲方財(cái)政收入中的競得者上繳的稅費(fèi)、土地出讓金上繳省政府的剩余部分與合同書約定的其他稅費(fèi)，投資該地塊的水、電、路基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建設(shè)，資金不足部分由乙方支付，乙方同意按上述方法操作。”

　　這一條意味著，政府擁有的“4100萬土地收益”，最后都會以“投資該地塊的水、電、路基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建設(shè)”的名義，返還給高駿公司。這和最初的兩份協(xié)議并無本質(zhì)差別。

　　但胡和民仍否認(rèn)“零地價”一事：“碧桂園出了1.18個億，我們也確實(shí)收到了，收到后分成兩塊，一塊返還給高駿七千多萬，那是高駿墊付的資金，本來應(yīng)該是政府支付的，現(xiàn)在已經(jīng)返還給高駿了，剩下的四千多萬在財(cái)政專戶上。”

　　胡和民說的“四千多萬”即是補(bǔ)充協(xié)議里稱的那筆政府土地收益款項(xiàng)。根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議，這筆錢會以政府投資基礎(chǔ)建設(shè)的名義返還給高駿公司。

　　頗有意味的是，碧桂園內(nèi)部人士透露，拿張家界的地為湖南省駐廣東辦事處負(fù)責(zé)人主動張羅，張家界市領(lǐng)導(dǎo)先后兩次到碧桂園集團(tuán)考察，一如碧桂園在其他省市的情況。

　　“高駿公司與碧桂園無關(guān)”？

　　碧桂園并不急于撇清高駿公司與它之間的關(guān)系。碧桂園另一位高管的話更是表明高駿公司對碧桂園的依附關(guān)系。他說：“連上之前(給張家界地方政府)的七千多萬，加土地出讓金1.18億，我們總共出了1.8億多，一分沒有返還。”

　　但張家界永定區(qū)政府卻稱高駿公司與碧桂園無關(guān)。為什么當(dāng)?shù)卣獦O力否認(rèn)兩家公司之間的“父子”關(guān)系？區(qū)政府法制辦主任胡和民無意間道出了其中奧妙：“高駿與碧桂園，只要兩家分開，不是一家，這個‘零地價’的說法就不成立。如果認(rèn)為他們是一家，而且沒有看到這個補(bǔ)充協(xié)議，那么認(rèn)為零地價還是有一定道理的。”

　　高駿公司是注冊資金僅1000萬的私營企業(yè)，在公司成立三天后卻能中標(biāo)，簽下的協(xié)議強(qiáng)勢得令人驚奇。當(dāng)?shù)卣姓J(rèn)的那兩份協(xié)議的備忘錄的第一條規(guī)定，“該地塊評估價為9.3647萬元/畝，甲方同意該評估價作為該區(qū)批準(zhǔn)用地出讓起始價，乙方予以同意，甲方同意承諾不變該出讓起始價。”

　　土地出讓起始價為何須土地儲備的中標(biāo)者同意，并要向其承諾不變？“他們擔(dān)心我們賣的地，如果低于評估價的話，他的投資不會搞定，意味著收不回投資。”永定區(qū)國土局局長趙云海如此解釋。

　　在2006年12月16日永定區(qū)政府與高駿公司簽訂的《張家界鳳凰酒店項(xiàng)目土地儲備出資協(xié)議》附件九中，永定區(qū)政府還向高駿公司承諾，不得以閑置土地處罰競得者。但國家法律對閑置土地者要進(jìn)行處罰有明確規(guī)定。

　　“如果這個地出讓要求很嚴(yán)，沒有人來買這個地，那么高駿公司的投資怎么收回？”這是永定區(qū)商務(wù)局局長龔朝明的邏輯。

　　依龔朝明看來，附件九中一系列對競得者的優(yōu)惠政策亦是從此邏輯出發(fā)，“地方政府在這個項(xiàng)目有哪些優(yōu)惠政策，對競得者能不能下決心買這塊地是非常重要”。

　　“程序合法”？

　　在本報報道之前，2007年7月，湖南省國土資源廳接到有關(guān)張家界碧桂園項(xiàng)目招拍掛的不具名舉報，知曉了該兩份協(xié)議的內(nèi)容。該廳用地處首先進(jìn)行初步的調(diào)查，然后報到執(zhí)法總隊(duì)。“剛好總隊(duì)在張家界調(diào)查另一塊地，就組織永定區(qū)召開了一個會議。由于還有一些基本的事實(shí)未調(diào)查清楚，這兩份協(xié)議是否屬實(shí)，資金是否存在返還，所以未正式立案，在會議上未下結(jié)論。加上最近全國土地執(zhí)法百日行動，全部精力投入其中，(此事)至今還未調(diào)查清楚。”湖南省國土資源廳執(zhí)法總隊(duì)綜合處處長劉細(xì)紅對南方周末記者說。

　　趙云海卻稱湖南省國土資源廳認(rèn)定其合法。

　　在胡和民看來，高駿的介入使土地轉(zhuǎn)讓更為規(guī)范：“老實(shí)說，這樣搞我們也覺得比較復(fù)雜，原來是如果一個開發(fā)商看上了一塊地，你就墊資，我們給你征地拆遷，然后出讓劃撥給你，根本沒有分開。這個公司介入之后，我們把它分開了，這個完全符合國家規(guī)定，是最規(guī)范的操作。”

　　“就算高駿和碧桂園是一家，也是合法的，只要土地出讓是公開掛牌就行。法律沒有規(guī)定不可以這樣啊，老子買兒子的地有什么不可以的？”趙云海的語氣則更為堅(jiān)定。

　　國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價所副所長趙松接受南方周末采訪時稱：“這里的關(guān)鍵不是‘高駿和碧桂園是不是一家’，而是如果真的存在明暗兩個協(xié)議，這種行為本身就是違規(guī)。”

　　“五星級酒店是張家界的重點(diǎn)工程”

　　引進(jìn)碧桂園這樣的知名企業(yè)卻遭到詰難，龔朝明感覺委屈。“張家界沒有工業(yè)，最大的產(chǎn)業(yè)是旅游，建設(shè)五星級酒店就是重點(diǎn)工程。五星級酒店能解決兩千多人的就業(yè)，還能帶來稅收。在它的建設(shè)中也要交稅。永定區(qū)一年的財(cái)政收入才1個億，碧桂園是目前吸引來的最大的投資。”

　　龔明明和永定區(qū)政府相關(guān)官員考察過四川九寨溝的九寨天堂，那里的效益讓他們咋舌。他認(rèn)為張家界國家森林公園的風(fēng)景比九寨溝漂亮，羅家崗地比九寨天堂大，暫計(jì)劃投資10億的張家界碧桂園五星級酒店的收益應(yīng)該更好。

　　“此事現(xiàn)經(jīng)曝光，我們高度重視，準(zhǔn)備會同廳里地產(chǎn)處、紀(jì)檢、監(jiān)察一起到現(xiàn)場，再進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查、核查，核實(shí)后再決定如何處理。核實(shí)后，我們會就有關(guān)的情況，通過媒體上，或是有關(guān)的形式，向社會公布。”劉細(xì)紅則表示不會卻步在10億的投資前。