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　　東莞城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)掀起熱潮，華南Mall、第一國際、世博廣場等大型商業(yè)紛紛涌現(xiàn)。以這些大型商業(yè)項目為核心，東莞市區(qū)逐漸形成了莞城、東城、萬江、南城四個市級商業(yè)中心。

　　東莞城市與其它珠三角城市在發(fā)展上的一個最大不同點就是：東莞鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，鎮(zhèn)區(qū)的經(jīng)濟、商業(yè)與市區(qū)平分秋色，甚至超過市區(qū)。為了改變這一格局，東莞提出“五年見新城”的規(guī)劃，在短時間內(nèi)建立一個城市行政、文化、商業(yè)中心。

　　與此同時，東莞城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)掀起熱潮，華南Mall、第一國際、世博廣場等大型商業(yè)紛紛涌現(xiàn)。以這些大型商業(yè)項目為核心，東莞市區(qū)逐漸形成了莞城、東城、萬江、南城四個市級商業(yè)中心。

　　東莞商鋪攻略·變局

　　規(guī)劃科學(xué)投資回升社區(qū)商業(yè)開始熱銷

　　自2003年開始，東莞掀起一場又一場聲勢浩大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)潮，莞城、東城、南城、萬江等四大城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，80萬平方米的華南Mall、16萬平方米的世博廣場、70萬平方米的第一國際、地王國際廣場等眾多大型商業(yè)項目相繼登場，一時間，東莞商業(yè)地產(chǎn)令業(yè)界為之矚目。

　　東莞商業(yè)地產(chǎn)的火爆開發(fā)讓商鋪投資者對東莞大型商業(yè)項目商鋪趨之若鶩，掀起了商鋪投資高潮，第一國際一期、地王廣場、華南Mall等商鋪開盤旺銷。但東莞市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的井噴式爆發(fā)，令市場一時難以消化，部分大型商業(yè)項目銷售后陷入招商、經(jīng)營的困境。

　　在此背景下，東莞出臺了商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃限制大型商業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)，而大型商業(yè)項目的開發(fā)也逐漸由銷售轉(zhuǎn)為自持物業(yè)，如第一國際二期和三期、時尚島等項目的商鋪都是開發(fā)商自留物業(yè)，不再銷售。

　　在大型商業(yè)項目受到限制之后，東莞城區(qū)市場上現(xiàn)有的商鋪的價值開始釋放，尤其是經(jīng)營面積較小的社區(qū)商鋪和專業(yè)市場商鋪更是受到投資者的關(guān)注，城區(qū)商鋪投資又逐漸升溫。東莞市區(qū)新開發(fā)的一些樓盤的社區(qū)商鋪均熱銷，如中信慧坊、尚書銀座等商鋪推出后基本都銷售完畢。市區(qū)的社區(qū)商鋪受到了本地投資客的歡迎，同時也得到了深圳、廣州等地的投資者的高度認可。目前，東莞市區(qū)新開發(fā)的住宅基本都規(guī)劃有社區(qū)商鋪，如江南雅苑、御花園、理想0769、金御中央、陽光海岸等。

　　東莞商鋪攻略·展望

　　商務(wù)新區(qū)精彩出爐品牌入駐長袖善舞

　　多年來，由于東莞鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，導(dǎo)致東莞城鎮(zhèn)界線不分明，沒有突出的城市中心區(qū)。為了改變這一格局，東莞提出了“五年見新城”的規(guī)劃。同時，東莞的產(chǎn)業(yè)也正面臨升級，急需建立起一個與其配套的金融、法律、商貿(mào)、文化及中介機構(gòu)等各類服務(wù)體系，這就要求城市配備一個中央商務(wù)區(qū)。

　　在此背景下，東莞規(guī)劃建設(shè)了南城中央商務(wù)區(qū)(南城CBD)，東莞城區(qū)迎來了前所未來的城市開發(fā)潮。圍繞著規(guī)劃的東莞新中心區(qū)，住宅、別墅、寫字樓、會展中心、商業(yè)、市政配套等紛紛涌現(xiàn)。

　　東莞城市新中心區(qū)以9.9公里的東莞大道為中軸，橫向約1公里，總面積約15平方公里。它既是東莞市未來政治、經(jīng)濟、文化中心，又是國際制造業(yè)名城的服務(wù)中心。南城新城市中心區(qū)將優(yōu)化利用行政中心區(qū)的行政、文化、金融資源的優(yōu)勢，將四環(huán)路、體育路、莞太路以及行政中心圍合而成的區(qū)域建設(shè)成中央商務(wù)區(qū)(CBD)，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、商業(yè)，進一步完善中心商貿(mào)區(qū)的功能。

　　該區(qū)域的中央生活區(qū)將建設(shè)成一個公共空間完善、公共配套設(shè)施齊全的新型居住區(qū)。目前已有中信陽光澳園、新天地，金地格林小城、世紀城等高尚住宅已建或在建，片區(qū)未來可容納4.65萬人居住，綜合消費能力極強。

　　北片區(qū)是新城市中心區(qū)的核心架構(gòu)區(qū)，具有行政、文化、金融、會展、辦公、商業(yè)等功能，是東莞的行政中心、文化中心以及金融中心。片區(qū)擁有行政中心、圖書館、青少年活動中心、市民中心等市政配套以及眾多寫字樓、會展中心、星級酒店、商業(yè)體。目前，中心區(qū)規(guī)劃的建設(shè)項目已完成了60%，行政中心、會展中心的建設(shè)已基本完成，中環(huán)財富廣場、綜藝曼哈頓廣場、匯成大廈等眾多高檔寫字樓紛紛面世，時尚島、第一國際等商業(yè)也將興起，沃爾瑪、海雅百貨、蘇寧電器、必勝客等主力品牌商家紛紛進駐，共同構(gòu)筑南城CBD商圈的美好未來。

　　城市CBD的商鋪具有高成長的特征，往往低價入市，隨著CBD的日漸成熟，逐步釋放其價值潛力。如深圳的福田中心區(qū)商鋪，商鋪售價在短短幾年時間翻了近兩番。而東莞南城CBD剛開始開發(fā)時，商鋪售價也在每平方米1-2萬元之間，目前一些新推的商鋪價格已經(jīng)升到每平方米4萬多元。隨著片區(qū)市政配套的完善，住宅、寫字樓的入伙，南城CBD將不斷聚集人氣，其未來商業(yè)升值潛力十分可觀。

　　東莞商鋪攻略·綜述

　　四大商圈齊頭并進商家連鎖趕早占位

　　《東莞市2005-2015年城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》提出，東莞將建設(shè)一個以莞城、東城、萬江、南城四個主要商圈為核心的東莞市商業(yè)主中心。近年來，隨著東莞居民收入的不斷提高，東莞零售商業(yè)得到迅猛的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，2006年東莞社會消費品零售總額達到584.54億元，比2005年增長16.9%；以近幾年的平均增長率15%來預(yù)測，2010年東莞社會消費品零售總額將達到899.87億元。

　　隨著沃爾瑪、家樂福、吉之島、百佳、樂購、華潤萬家、海雅、天虹、國美電器、蘇寧電器、麥德龍等國內(nèi)外品牌商家的不斷進駐，東莞市區(qū)商業(yè)正在發(fā)生翻天覆地的變化，進入了零售品牌連鎖化的新階段。

　　莞城商圈：租金和售價的領(lǐng)頭羊

　　莞城商圈是東莞的老商業(yè)街區(qū)，主要由西正路-市橋路商業(yè)老街、地王廣場-沃爾瑪一帶組成，其商業(yè)主要集中分布在東正路、西正路、金牛路、北正路、向陽路、振華路等傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)以及東縱大道。

　　莞城商圈的西正路-市橋路一帶，聚集了50多家服裝、鞋包、IT知名品牌專賣店；東莞本地最大的零售商家天和百貨與香港百佳兩大商家聯(lián)手入駐文化廣場，，形成業(yè)態(tài)互補的大型購物中心；正在銷售的近15萬平方米的西城樓大街也將為片區(qū)商業(yè)注入新的活力。作為城區(qū)歷史最悠久的商業(yè)街，該片區(qū)已經(jīng)成為東莞城區(qū)資金回報率最高的商業(yè)區(qū)之一，同時也是目前城區(qū)人氣最旺的商業(yè)街之一。

　　地王廣場-沃爾瑪片區(qū)的商業(yè)其實是西正-市橋路商業(yè)街發(fā)展的延伸，片區(qū)可謂眾商云集，地王廣場、盈豐廣場、沃爾瑪購物廣場、東方愉景威尼斯廣場等大型商業(yè)中心一個接著一個涌現(xiàn)，沃爾瑪、天虹等品牌商家紛紛進駐。片區(qū)周邊擁有東湖花園、雍華庭、金澤花園、金月灣花園、聚福豪苑、東城中心、中惠華庭、東糖花園、城市花園等數(shù)十個高檔社區(qū)，消費力強勁。

　　莞城商圈無論是商鋪售價還是租金收益都是東莞市區(qū)標桿，如繁華的西正路商鋪租金每平方米可高達400-1200元，近期銷售的西城樓大街一期臨街商鋪起價在每平方米8萬元。

　　東城商圈：云集眾多品牌大商家

　　東城商圈主要由東城大道和東城中路交叉的臨近地帶以及花園路、紅荔路、育興路等主要街區(qū)組成南北兩個商業(yè)集聚地。沿東城大道就有世紀廣場、世博廣場、星河傳說、新世紀酒吧街、一里洋場等眾多大型商業(yè)，品牌商家家樂福、海雅百貨、好又多、國美、蘇寧電器等紛紛進駐該片區(qū)。同時，東城東路以東聚集了一批高尚住宅區(qū)，如新世界花園、新世紀又一居、愉景花園、峰景高爾夫別墅、慶峰花園、年豐山莊、銀湖花園、嘉湖花園等，形成一股強大的消費力，對片區(qū)商業(yè)發(fā)展有著巨大的推動。

　　根據(jù)網(wǎng)點規(guī)劃，東城的商業(yè)將以時尚、個性化、娛樂、餐飲消費等新型業(yè)態(tài)為特色，帶動舊城商業(yè)街區(qū)經(jīng)營模式更新，創(chuàng)新消費熱點。目前，該片區(qū)的租金每平方米在80-300元之間，在幾個大型商業(yè)體及品牌主力商家的帶動下，商圈正逐步走向成熟。

　　東城大道、東縱大道貫穿莞城和東城片區(qū)，云集了眾多大型商業(yè)中心及國際品牌商家，商圈以中高檔主題消費為主，形成了時尚購物區(qū)，前景廣闊。

　　南城商圈：極具發(fā)展?jié)撡|(zhì)的區(qū)域

　　南城中心區(qū)商圈位處東莞未來的政治、經(jīng)濟、文化、金融及商務(wù)中心，商業(yè)主要為中心區(qū)行政、商務(wù)等作配套服務(wù)。南城商業(yè)目前主要集中在莞太大道兩側(cè)以及銀豐路、宏遠路、鴻福路西、元美路、富民商業(yè)街等地。片區(qū)擁有第一國際、時尚島·藍鉆、中心廣場、富民商業(yè)街、綜藝·曼哈頓時代等知名商業(yè)中心，吉之島、海雅百貨等品牌商家已進駐。

　　根據(jù)商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃，南城中心區(qū)商業(yè)將以新型業(yè)態(tài)為主，以大型綜合百貨和大型綜合超市為主力店，構(gòu)建一個大型購物中心以及配套品牌專賣店、專業(yè)店、便利店、各類品牌連鎖餐飲網(wǎng)點等；購物中心及其配套網(wǎng)點設(shè)施將與行政、商務(wù)的整體規(guī)劃和發(fā)展環(huán)境協(xié)調(diào)一致，輻射全市乃至珠三角地區(qū)，同時商圈還將引進星級品牌商務(wù)酒店。

　　南城商圈屬新商圈，商鋪的租金和售價相對于傳統(tǒng)商圈還比較低，租金在每平方米30-150元之間。但該商圈是東莞極具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，隨著住宅和寫字樓的入伙及各項市政配套的不斷聚集，南城商圈將迎來迅猛發(fā)展期。

　　萬江商圈：東莞商貿(mào)和物流中心

　　萬江商圈主要由華南Mall、麥德龍商業(yè)區(qū)以及都會廣場商業(yè)區(qū)構(gòu)成，商業(yè)主要集中分布在萬福路、教育路、萬江汽車總站、華南MALL附近等地。片區(qū)內(nèi)擁有華南Mall、麥德龍、都會廣場等大型商業(yè)中心。其中，華南Mall總建筑面積80萬平方米，商業(yè)面積超過40萬平方米，集旅游、購物、休閑、娛樂、酒店、文化、運動、美食于一體，號稱“世界第一摩爾”。

　　根據(jù)政府新的規(guī)劃思路，萬江商圈將以發(fā)展商貿(mào)物流、打造主題商業(yè)和特色商業(yè)為突破口，全面構(gòu)建一個集旅游觀光、休閑購物、商貿(mào)物流于一體的新的產(chǎn)業(yè)體系，把萬江建成商貿(mào)物流中心。

　　同時，萬江還將規(guī)劃萬江中心區(qū)，總用地面積14.88平方公里，規(guī)劃了一個綜合居住組團和五個居住組團，預(yù)計到2020年規(guī)劃區(qū)的居住人口將達到23.76萬人。這個規(guī)劃的落實將大大提升萬江商圈的消費力，對商圈的發(fā)展將有巨大的推動作用。

　　萬江商圈商鋪的租金和售價與其它商圈相比也處于較低水平，租金一般在每平方米30-150元之間，但隨著社區(qū)住宅的開發(fā)及人氣的不斷聚集，其商鋪租金和售價將會不斷上升。

　　東莞商鋪性價比高

　　東莞市區(qū)各商圈的商鋪價格差別比較大，傳統(tǒng)老商圈的商鋪價格最高可達每平方米8萬元，而新商圈的商鋪價格在每平方米3萬元左右；與此相對應(yīng)的租金也差別很大，如價格最高的莞城商圈，租金可達每平方米400-1000元，而新商圈如南城其租金在每平方米100-150元左右。

　　雖然新商圈商鋪的售價租金還處于較低水平，但正處于大開發(fā)中，隨著商圈的逐漸成熟，商鋪的成長空間將很快拉開。