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　　王治鋼：謝謝陶滔先生，接下來時間我們請在河南開發(fā)商當(dāng)中非常具有學(xué)者風(fēng)范的開發(fā)商——盛潤置業(yè)有限公司的副總經(jīng)理吳建軍先生演講。

　　吳建軍：非常高興來到這里演講，怎么說呢，房地產(chǎn)市場我是做了七年了，對于鄭州房地產(chǎn)市場，這兩年印象第一個：房地產(chǎn)市場像股票市場，尤其這兩年，房市和股市有點像。

吳建軍

　　第二：03、04年前房地產(chǎn)市場主力消費群體是投資消費群體，基本上高檔小區(qū)都是空的。而當(dāng)時市場首要開發(fā)商是占大量開放面積是其他的，而目前是當(dāng)?shù)刭徺I者。

　　第三：對于07年調(diào)控政策我們自己也開了個會，我們解讀大體上是這樣的，跟大家交流一下，希望大家批評指證，中國市場不存在泡沫問題。網(wǎng)上炒的很火是深圳那邊房價跌了。中國房地產(chǎn)市場方向性的專項并不具備基礎(chǔ)和條件，大家知道，城市化率的問題，河南30%還不到，而日本城市化率60-70%，在人均GDP鄭州已經(jīng)達到1300美元以上，這什么意思？住宅消費剛性需求。

　　另外一個流動資金問題，我國的GDP連續(xù)十多年高速增長，外匯儲備現(xiàn)在僅次于日本，數(shù)字大家都清楚。大家手里有錢，國家有錢，而人民幣升值的步伐一直在加速。雖然國外熱錢紛紛往國內(nèi)涌入，雖然上海新案例波及全國，雖然城市化率長期改變不了，中國房地產(chǎn)市場部存在方向性轉(zhuǎn)折，而應(yīng)該是振蕩和回抬。市場解決理性就是價值問題。

　　房地產(chǎn)市場有振蕩，05年溫州使團從上海徹回大部分資金，其結(jié)果上海房價微威振蕩后又回歸了。我們理解資金立于不同各個集團之間利益博弈和市場之期會影響市場波動和進程。

　　首先信貸，大家談到信貸，花旗銀行總裁自己辭職了，銀行系統(tǒng)出問題最后一定是開發(fā)商倒閉。

　　物業(yè)稅影響，物業(yè)稅這一只腳一直沒有落下來，今年擴大到十個城市，這些風(fēng)聲說得非常多，任志強和潘石屹也在那兒爭論。但是太多問題不確定。

　　第二利益均衡，剛才陳淮講的很有意思，這是財政部管的事，這是國家稅務(wù)局管的事，物業(yè)稅屬于地方稅和保有稅。這種各種利益要統(tǒng)一到房地產(chǎn)市場上是一個面團的，有的要加水、有的要加鹽有的要加糖，利益博弈也不是一天兩天。包括大家說的資本市場。從金融角度來說，這是第一個。

　　有一家銀行年底我們跟房地產(chǎn)不玩了。貸款增加額今年截至第三季度達到13%，現(xiàn)在還有850個億貸給房地產(chǎn)，大家算算年底房地產(chǎn)開發(fā)商還有什么事干？洗手吃飯，洗腳就是睡覺。銀行第四季度就是準(zhǔn)備吃飯睡覺不干活了。大家想想會不會影響房地產(chǎn)？

　　大家說影響小，9月份下降46%，十月份在原來基礎(chǔ)上又下降6個點。價深量跌啊。

　　市場預(yù)期會推動股盤，深圳一線城市都是出現(xiàn)了或者是跌或者部分量跌價不跌，或者是量跌價跌，著名帖子價不跌，7折都有賣房子，前幾年一次性付款優(yōu)惠一個點，按揭不優(yōu)惠，這是我們大家在一年兩年時間里經(jīng)常做的工作，現(xiàn)在深圳、廣州、上海、北京這邊已經(jīng)打折了。所以我認(rèn)為對于我們回調(diào)的影響一定會有的。具體調(diào)整我們理解是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

　　城市結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)。

　　大家看到了，一線的始作俑者一定會受到打擊的，因為他們是資金最關(guān)注的地方。

　　資本結(jié)構(gòu)沒有錢拿地的，沒有資金鏈條資金緊張得一定要注意。今年四大開發(fā)上萬科、保利、萬海拿土地去了。萬科曾經(jīng)號稱我從不從資本市場上拿地。這回他也拿回了400個億。我說房地產(chǎn)市場一定會有所調(diào)整。對于鄭州來說也會有所調(diào)整。因為大家是恐慌性購買，一定是真實性購買，只是說他們被價格弄昏了，而是應(yīng)該回歸到理性購買的路上。

　　我們總結(jié)三句話：不能太暴利，不能太貪心，不能太……

　　牽市場得手，好姑娘一定要嫁一個好婆家。

　　政府還是要解決保障性問題，剩下商品房由市場敲定，說明政府并沒有所有開發(fā)商一定要解決保障性問題，這一點我們認(rèn)為我們開發(fā)商是有政策的支持和依據(jù)的，但是我們這個依據(jù)一定要有好的和價值相對應(yīng)的相襯托。剛才教授說的韓國適度緊縮政策，我們認(rèn)為帶動大家多干幾年，我們認(rèn)為三位長的胡子再長一點時候，一代比一代進步。

　　王治鋼：今天我們河南思達置業(yè)副總裁劉文良先生也來到了現(xiàn)場。請您談?wù)勀挠^點。