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　　與碧桂園采取相似拿地模式的部分民營房企在土地調(diào)控愈演愈烈的背景下，這種曾經(jīng)為之帶來巨額財富的模式將走向何方？

　　接連曝出拿地丑聞的“廉價土地之王”碧桂園(2007.HK)正經(jīng)受著輿論前所未有的質(zhì)疑。以其為代表的“碧桂園模式”曾因規(guī)?；斐沁\(yùn)動以及低成本的拿地方式，獲得資本市場的普遍追捧。然而時值今日，其天量的土地儲備不僅要面臨輿論的道德責(zé)難，更為重要的是，未來這類模式或許還將面對更為嚴(yán)厲的監(jiān)管考驗(yàn)。

　　事實(shí)上，自全國土地執(zhí)法百日行動開始以來，共查出違規(guī)違法用地宗數(shù)約3.2萬件，違規(guī)違法占用土地的面積350萬畝左右。

　　與碧桂園采取相似拿地模式的部分民營房企在土地調(diào)控愈演愈烈的背景下，這種曾經(jīng)為之帶來巨額財富的模式將走向何方？

　　可協(xié)議分配政府賣地收入？

　　根據(jù)碧桂園中報顯示，2007年上半年碧桂園土地成本占平均銷售價格大約7.4%,而2004年時,這個數(shù)據(jù)為9.2%。

　　但是在土地增值稅實(shí)施的背景下，碧桂園2007年上半年土地增值稅約繳納3億元，并為此撥備約9億元左右。相比其從土地溢價所獲得的收入，其實(shí)仍有較高利潤可圖。

　　在土地調(diào)控日漸收緊的今天，碧桂園不但土地成本日漸下降，而且隨著其全國化規(guī)模的擴(kuò)張，其拿地規(guī)模也日漸擴(kuò)大。目前遭政府有關(guān)部門調(diào)查的碧桂園在重慶長壽湖土地已經(jīng)簽訂出讓框架性協(xié)議的項(xiàng)目，占地6300畝土地。而碧桂園掌門人楊國強(qiáng)今年三季度曾在香港某公開場合表示，碧桂園在沈陽取得的四地塊總面積超過12000畝。

　　而昔日碧桂園在廣東地區(qū)經(jīng)營10年，所取得的最大地塊也只有增城碧桂園鳳凰城，占地近萬畝。其他重點(diǎn)樓盤如華南碧桂園、廣州碧桂園、佛山碧桂花城等，占地大多在2000~3000畝之間。

　　碧桂園挾資本實(shí)力向全國擴(kuò)張的過程中，不但獲得了比在廣佛大本營更低廉的價格以及更大的用地規(guī)模，也由于其上市公司的身份，獲得了不少中小城市政府的優(yōu)惠招商條件。

　　今年5月底，碧桂園宣布在汕尾以10億元拿下占地300萬平方米的項(xiàng)目。而記者查閱其相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，該協(xié)議是由碧桂園全資子公司增城碧桂園公司與汕尾市土地開發(fā)儲備中心訂立合作協(xié)議，合作安排汕尾地塊的初步開發(fā)工程。該地塊位于汕尾市區(qū)東涌片環(huán)品清湖東北岸一個占地約300萬平方米(約4500畝)的地塊。雙方約定于汕尾地塊初步開發(fā)完成后,通過公開拍賣分段出售汕尾地塊的土地使用權(quán)。

　　其中，增城碧桂園公司同意與汕尾合作方聯(lián)手開發(fā)汕尾地塊,提供約人民幣10億元作為初步開發(fā)汕尾地塊的資金。增城碧桂園公司將按汕尾地塊使用資金的進(jìn)度,以分期方式支付根據(jù)合作協(xié)議應(yīng)提供的資金，資金將應(yīng)用于取得汕尾地塊的成本(包括征地手續(xù)費(fèi)及應(yīng)繳稅項(xiàng)),拆遷及安置補(bǔ)償,以及由增城碧桂園公司進(jìn)行的汕尾地塊的填土及土地平整工作以使其適合于發(fā)展設(shè)計(jì)及為汕尾地塊建設(shè)各種設(shè)備設(shè)施。汕尾合作方則負(fù)責(zé)將汕尾地塊規(guī)劃為住宅及商業(yè)用途,取得徵用汕尾地塊的批準(zhǔn)，安排拆遷及安置，辦理土地使用權(quán)的申請手續(xù)，以及促成通過土地交易機(jī)構(gòu)公開拍賣汕尾地塊。

　　根據(jù)合作協(xié)議，汕尾地塊將會實(shí)行分段拍賣，其出售時間表見表。由此可見，如此一塊巨幅土地將通過四年時間分批落入碧桂園的囊中。

　　值得注意的是，這份協(xié)議還出現(xiàn)了一個非常優(yōu)惠的條款。

　　項(xiàng)目一級開發(fā)完成后,增城碧桂園公司可從每一階段拍賣出售汕尾地塊所得款項(xiàng)獲返還其投資金額。

　　同時增城碧桂園公司獲償還其投資金額后，在議定售價高于已投入的投資金額的情況下,拍賣出售所得款項(xiàng)余額可根據(jù)合作協(xié)議按增城碧桂園公司與汕尾合作方所協(xié)定的比例予以分派，倘拍賣出售汕尾地塊的協(xié)定時間表遭到延遲達(dá)90天，汕尾合作方將促使增城碧桂園公司獲退還其注入的投資金額連同利息。

　　根據(jù)目前市況，碧桂園董事會認(rèn)為，汕尾地塊拍賣不能達(dá)成銷售的機(jī)會很低。

　　而汕尾市政府對于這幅地塊的開發(fā)以及拍賣工作，并不愿意做任何評論。碧桂園方面則在此前回應(yīng)媒體報道時指出，公司的土地采購均通過合法途徑取得，凡涉及政府方面事宜，應(yīng)以政府正式公告為準(zhǔn)，公司不予置評。

　　從2006年起，廣東省規(guī)劃投入粵東的重點(diǎn)項(xiàng)目拉力巨大。粵東4個市，每個市平均可獲投資675億元，按照1∶4的投資拉動系數(shù)計(jì)算，省里投入的項(xiàng)目可以拉動兩三千億元的產(chǎn)出，這些項(xiàng)目的建成投產(chǎn)，不僅將極大改變汕尾發(fā)展基礎(chǔ)薄弱的局面，而且將有力支撐汕尾經(jīng)濟(jì)社會跨越式發(fā)展，加上珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢，汕尾步上發(fā)展“快車道”以及土地升值，乃是意料中事。

　　碧桂園的這份協(xié)議，進(jìn)可在汕尾開發(fā)大型居住區(qū)，退可獲得土地拍賣收益，堪稱有收益無風(fēng)險的買賣。

　　提升城市形象？

　　“一年一個碧桂園”，曾經(jīng)是前些年楊國強(qiáng)最喜歡的一句口號。如今的碧桂園顯然早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破“一年一個”的目標(biāo)，而且因著中國首富以及上市公司的光環(huán)，更擔(dān)負(fù)起為當(dāng)?shù)卣?ldquo;提升城市品牌”的重任。

　　地價僅百元左右、在建的韶關(guān)碧桂園，就有一座五星級酒店的規(guī)劃，而其芙蓉新城項(xiàng)目也宣稱，將建造五星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店及相應(yīng)商業(yè)配套。在韶關(guān)這樣經(jīng)濟(jì)不算十分發(fā)達(dá)的中等城市里，10公里內(nèi)由同一家集團(tuán)開發(fā)兩座五星級酒店的做法，從投資回報角度看是否合理姑且不論，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該是樂見其成的。

　　韶關(guān)政府曾稱這有助于提高城市形象，以吸引其他外來投資。

　　在碧桂園目前已開發(fā)項(xiàng)目中，規(guī)模最大的碧桂園鳳凰城坐落于增城。未經(jīng)證實(shí)的消息曾稱，鳳凰城地價僅每畝3萬元。在碧桂園落戶增城后，增城市曾經(jīng)將這個項(xiàng)目作為招商引資的成果之一進(jìn)行宣傳：“鳳凰山下，原來是閑置多年的大片荒地，欠農(nóng)民征地款和銀行貸款10多億元。”碧桂園“老總楊國強(qiáng)，大手筆建設(shè)了鳳凰城。社區(qū)內(nèi)建有五星級的鳳凰城酒店和專為外商服務(wù)的別墅區(qū)，僅酒店年納稅額就達(dá)3000多萬元”。同時，碧桂園也曾捐資5000萬元建設(shè)增城城市廣場作為新地標(biāo)。

　　而在碧桂園圈下大幅地塊的廣東清遠(yuǎn)、惠陽、四川等地，其捐款金額也相當(dāng)可觀。包括在清遠(yuǎn)捐款1000萬元，在四川為扶貧預(yù)計(jì)4年捐獻(xiàn)2億元等等。

　　然而與這些捐助或是納稅額相對應(yīng)的是碧桂園從上述地區(qū)獲得的更為巨大的土地增值收益。

　　碧桂園今年上半年房屋銷售面積僅90多萬平方米，如果以全年銷售200萬平方米計(jì)算，它目前的土地儲備足夠其開發(fā)27年之久而且其地價成本即使經(jīng)過招拍掛也依然能逐年降低，勝出其他對手，不能不使業(yè)界產(chǎn)生對于土地調(diào)控的迷惑。

　　在“碧桂園模式”盛行的背后，有太多值得深思的問題。