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　　不論“零地價”交易是否成立，毋庸置疑的是，碧桂園低價圈地的開發(fā)模式正遭到越來越多的質(zhì)疑。

　　在港上市后風(fēng)頭正勁的碧桂園，正遭遇風(fēng)光過后的重大考驗。

　　重慶低價囤地的質(zhì)疑聲未落，近日媒體對其在張家界涉嫌“零地價拿地”的報道以及相關(guān)的評論，都讓這個“大地主”如坐針氈。雖然目前張家界市永定區(qū)政府已經(jīng)發(fā)布不存在“零地價”出讓土地的聲明，碧桂園董事局有關(guān)人士也表示將盡快發(fā)出澄清公告，但不論“零地價”交易是否成立，毋庸置疑的是，碧桂園低價圈地的開發(fā)模式正遭到越來越多的質(zhì)疑。

　　與此同時，國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人在本周召開的“全國土地執(zhí)法百日行動”督察整改階段動員電視電話會議上表示，國土部還沒有采取措施，因為碧桂園是房地產(chǎn)企業(yè)，土地開發(fā)有相應(yīng)的主管部門，國土部只能從土地供應(yīng)方面來采取些措施。但違法企業(yè)必將付出代價，2005年以來，全國共查出違規(guī)違法的土地宗數(shù)約3.2萬宗，違規(guī)違法占用土地350萬畝左右，而立案查處力度還在加大。本周，我們就與業(yè)內(nèi)人士一起走近“碧桂園模式”。

　　活動策劃：柯鵬李和裕

　　主持人：李和裕

　　整理：李和裕

　　嘉賓：陳晟 中國指數(shù)研究院(華東院)副院長

　　楊紅旭  上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員

　　低價拿地成拿手戲

　　主持人：所謂的“碧桂園模式”有什么特點？

　　楊紅旭：我在碧桂園今年香港上市之時就寫過分析文章，現(xiàn)在所稱的“碧桂園模式”，特指上市以前碧桂園的房地產(chǎn)開發(fā)模式，同時這也是前些年很多民營房地產(chǎn)企業(yè)比較“拿手”的一種經(jīng)營模式。這一模式存在于全國很多地區(qū)，尤其是在房地產(chǎn)市場化啟動較早的廣東，富力、合生珠江、雅居樂、恒大等華南大開發(fā)商都屬此道，只不過沒有碧桂園那么具有代表性罷了。

　　我曾把“碧桂園模式”簡要地歸結(jié)為四個特征。一是民營性質(zhì)，老板多為“草莽英雄”，形成家族企業(yè)，如碧桂園的掌門人楊國強搞建筑出身，上市時又把所有股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其二女兒楊惠妍；二是偏安一隅，與地方政府有密切關(guān)系，經(jīng)營多年，最終成為地區(qū)性房地產(chǎn)巨頭，如碧桂園1992年發(fā)家于順德，項目集中于廣東；三是“一條龍”式開發(fā)，包攬房地產(chǎn)業(yè)鏈的很多環(huán)節(jié)，如碧桂園從拿地、規(guī)劃、設(shè)計、施工到裝飾、物業(yè)管理都由自己搞定；四是低價拿地，圈地甚多，喜歡大盤開發(fā)，如碧桂園許多項目占地動輒幾千畝，購地成本僅占售樓價的10%左右。

　　現(xiàn)象背后暴露問題

　　主持人：“碧桂園模式”的形成有什么原因嗎？其中是否也反映出我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中的一些問題？

　　陳晟：“碧桂園模式”的產(chǎn)生有多方面的原因。從地方政府來看，一二線城市表現(xiàn)較好，而部分三四線城市為了GDP，在賣地等方面便遏制不住投資沖動，加上一些城市的大片土地出讓已經(jīng)形成“示范效應(yīng)”。同時，從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)實看，土地儲備的欲望也空前高漲，香港市場有句話叫“股地拉扯”，房地產(chǎn)企業(yè)為了發(fā)展需要融資，而上市后又有“花錢”的要求，所以又形成“圈地潮”，但這種“拉扯”中形成的泡沫與風(fēng)險尤其需要注意。

　　楊紅旭：應(yīng)該說，是1990年代以來中國特有的政治、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)環(huán)境，造就了“碧桂園模式”。而在“碧桂園模式”橫行的背后，也有太多值得深思的問題，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控也確有需要改進的地方。一方面，是一些房地產(chǎn)企業(yè)唯利是圖、愛鉆空子；另一方面，也是“一個巴掌拍不響”，一些地方為了自己的利益需求，有意地配合、庇護、鼓勵。

　　圈地模式有望打破

　　主持人：您認(rèn)為“碧桂園模式”會發(fā)生變化嗎？中國樓市需不需要或者說需要怎樣的“地主”？

　　陳晟：從今年政府出臺的一系列土地政策中可以發(fā)現(xiàn)，土地市場存在的問題已經(jīng)得到高度重視，如明文規(guī)定，考慮到大宗土地出讓不利于市場競爭及市場調(diào)控，要合理控制單宗土地出讓規(guī)模，以增加土地供應(yīng)的宗數(shù)，吸引更多的中小開發(fā)商參與競爭，防止形成“壟斷”。同時，對于土地開發(fā)周期、閑置土地處理等問題，政府的動作幅度也開始加大?？梢?，開發(fā)商大面積圈地的行為有望得到遏制。至于“地主”的問題，我覺得是可以允許合理地、符合發(fā)展規(guī)律地拿地的“地主”存在的，只要他們是出于長期發(fā)展而非囤積居奇的目的。需要注意的是，的確要防止一些企業(yè)憑借資本實力去圈占土地，也要重視在政府手外有過量的土地落于企業(yè)袋中——這很可能會影響日后政府對于市場的調(diào)節(jié)。

　　楊紅旭：僅從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的角度考量，我國房地產(chǎn)業(yè)的集中度目前仍偏低，還需要鼓勵優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)的進一步壯大，需要引導(dǎo)行業(yè)資源向先進企業(yè)聚積。正如碧桂園在上市融資成功之后又大肆買地，房地產(chǎn)企業(yè)中的資本巨頭冒出許多“地主”也是趨勢之一。我覺得企業(yè)營利天經(jīng)地義，沒必要只盯著土地儲備總量，要看所儲備的土地是否取之有道且用得規(guī)范。政府也應(yīng)該進一步健全市場競爭機制，不能再縱容那些非正規(guī)手段。我們也應(yīng)該看到，自2003年以來持續(xù)的宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)行業(yè)的許多“基因”突變，舊的體制和機制在風(fēng)雨激蕩中趨于式微，“碧桂園模式”也有望被打破。