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　　也許回頭審視一番，不難發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)巨頭在武漢的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，和記黃埔不是第一個(gè)，也不是最后一個(gè)，這種跡象甚至可以追溯到去年。

　　11月2日的和記黃埔讓武漢吃驚。一貫走中心路線的大佬，轉(zhuǎn)念圈地郊區(qū)，與碧桂園交戰(zhàn)240個(gè)回合，以14.21億元搶下1370畝地塊，這也是武漢市拍賣方式出讓的最大一塊土地。而此前，和記黃埔曾在武漢拿下三塊地，分布在花樓街、老甫、江漢四路等江漢路周邊的黃金商圈。為何一夜之間，地產(chǎn)巨頭劍走偏鋒，移情郊區(qū)？

　　也許回頭審視一番，不難發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)巨頭在武漢的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，和記黃埔不是第一個(gè)，也不是最后一個(gè)，這種跡象甚至可以追溯到去年。

　　武漢郊區(qū)的第二次浪潮

　　在四五年前，武漢郊區(qū)經(jīng)歷了第一次發(fā)展熱潮，首當(dāng)其沖的是萬(wàn)科、長(zhǎng)城建設(shè)、宏宇實(shí)業(yè)等外來(lái)和本土先鋒。不過(guò)，這種發(fā)展在2006年發(fā)生了很大轉(zhuǎn)折，商業(yè)交通配套缺失的致命缺陷，使得“回歸中心”成為無(wú)奈的結(jié)局。中心城區(qū)也在此過(guò)程中，由5000元/平方米的水平一舉沖破萬(wàn)元大關(guān)。而郊區(qū)的發(fā)展，雖然較此前有所改善，但總體趨勢(shì)依然是平緩有余，激情不足。

　　不過(guò)，隨著城區(qū)寸土寸金的價(jià)格走勢(shì)，地產(chǎn)巨頭們?cè)诔菂^(qū)一浪高過(guò)一浪的熱潮中，已經(jīng)把觸角又一次伸向了略顯沉寂的郊區(qū)。DTZ戴德梁行策略發(fā)展顧問(wèn)部經(jīng)理彭博認(rèn)為，郊區(qū)土地價(jià)格低廉，一次性批發(fā)大幅土地，可以規(guī)避市場(chǎng)高漲的風(fēng)險(xiǎn)，而且，郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)，也必然是樓市今后的趨勢(shì)，只不過(guò)，在一線城市積累了豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)之后，地產(chǎn)巨頭在武漢開(kāi)始提前挖掘郊區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值。這一次，他們的眼光已經(jīng)盯上了漢南、蔡甸、陽(yáng)邏甚至毗鄰武漢的鄂州等區(qū)域。

　　在武漢，廣州恒大無(wú)疑扮演了急先鋒的角色。早在2006年12月20日，恒大金碧天下項(xiàng)目就在鄂州紅蓮湖度假區(qū)開(kāi)工，該項(xiàng)目總投資65億元，其中一期占地面積就達(dá)2000畝，投資額10億元人民幣。到了今年6月18日，恒大綠洲在蔡甸動(dòng)工，這一次是531畝，建筑面積約76萬(wàn)平方米。緊接著，7月3日，碧桂園在漢南拿下607畝土地；7月10日，金地集團(tuán)以2.4億元收購(gòu)形式獲得東西湖約23.8萬(wàn)平方米項(xiàng)目用地；10月17日，保利地產(chǎn)通過(guò)合作方式，獲得陽(yáng)邏71.12萬(wàn)平方米(約1067畝)的住宅用地，建筑面積達(dá)170萬(wàn)余平方米。

　　循此邏輯不難看出，和記黃埔的郊區(qū)之路，既出人意料，卻又在情理之中。

　　復(fù)制碧桂園的成功模式

　　俗話說(shuō)，后生可畏，碧桂園起步可能不及很多地產(chǎn)巨頭，但短短時(shí)日能夠躋身巨頭行列，靠的就是一套“碧桂園模式”。

　　一位曾經(jīng)在華南從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的本土企業(yè)策劃總監(jiān)，對(duì)碧桂園模式并不陌生，他告訴記者，簡(jiǎn)單地說(shuō)，“碧桂園模式”就是在政府規(guī)劃前期就積極參與，在郊區(qū)拿下大量土地之后，通過(guò)企業(yè)自身打造，再借助政府的規(guī)劃發(fā)展，使得土地價(jià)值迅速增值。這樣，企業(yè)一方面可以享受到土地增值的收益，另一方面，還可以獲得正常開(kāi)發(fā)住宅的利潤(rùn)。從表現(xiàn)來(lái)看，在并未違反游戲規(guī)則的情況下，“碧桂園模式”獲得了巨大成功，這也是大家“向榜樣看齊”的一個(gè)重要原因。

　　以二、三線城市為根據(jù)地的碧桂園，通過(guò)大規(guī)模拿地，將生地做成熟地，在業(yè)內(nèi)已經(jīng)不是秘密，其秘訣就是“低成本土地、規(guī)模化生產(chǎn)、快速銷售”。這也是近期武漢郊區(qū)化發(fā)展中顯出的一個(gè)鮮明特點(diǎn)。

　　值得一提的是，在一線房?jī)r(jià)高漲面臨較大調(diào)控壓力的情況下，二線、三線漲勢(shì)漸增，而地產(chǎn)巨頭通過(guò)與郊區(qū)化戰(zhàn)略，借著品牌的優(yōu)勢(shì)和號(hào)召力，很容易獲得地方政府的歡迎，通過(guò)他們的先期導(dǎo)入，進(jìn)而拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也是一個(gè)提升地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的手段。在這種情況下，有了地方政府的支持，無(wú)疑可以最大限度地降低政策風(fēng)險(xiǎn)，這一點(diǎn)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，也是非?？粗氐?。

　　不過(guò)，企業(yè)大規(guī)模拿地，甚至具有囤地嫌疑的戰(zhàn)略儲(chǔ)備，也面臨很多問(wèn)題，比如說(shuō)土地方面的“地塊開(kāi)發(fā)周期不超過(guò)三年”，重申“兩年不開(kāi)發(fā)將無(wú)償收回土地”，土地出讓金要一次性付清后才能進(jìn)行開(kāi)發(fā)等，都是這些企業(yè)要邁過(guò)去的檻。

　　不過(guò)，中國(guó)指數(shù)研究院華中分院李國(guó)政告訴記者，目前這些拿地的企業(yè)基本都是上市公司，資金的優(yōu)勢(shì)讓他們可以最大限度減少金融緊縮帶來(lái)的資金斷鏈之虞，而與地方政府的友好關(guān)系，也會(huì)讓他們比別人有更多的回旋空間，贏得足夠的發(fā)展時(shí)間。