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　　現(xiàn)在一些資金，包括投資商業(yè)地產(chǎn)的，還有一些國外的基金，它們的進(jìn)入是為了將來的退出。其中很多并不是長期投入，這些資金因?yàn)槠淞鲃有?，具有了很?qiáng)的投資風(fēng)險意識，一有風(fēng)吹草動就會脫身而出。

　　金成地產(chǎn)從晶美花園、安樂新苑起步，然后到03年金成•時代花園大獲成功，可以說金成地產(chǎn)的成長正是華南地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個縮影。近日，觀點(diǎn)網(wǎng)對深圳市金成地產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理謝旌進(jìn)行了專訪。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：金成地產(chǎn)從晶美花園、安樂新苑起步，然后到03年金成•時代花園大獲成功，可以說金成地產(chǎn)的成長正是華南地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個縮影。您如何看待金成在華南的發(fā)展歷程。

　　謝旌：這幾年中國和華南整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了房地產(chǎn)市場的興旺，金成也是伴隨著市場的高潮發(fā)展起來的，正趕上了這一好的機(jī)遇。發(fā)展到現(xiàn)在，華南尤其是深圳的房地產(chǎn)業(yè)有一個趨勢，那就是土地資源的稀缺，使得深圳的開發(fā)商紛紛走向內(nèi)地，走向全國。這一趨勢在這兩年尤其明顯。談到華南地產(chǎn)的發(fā)展，我們可以看到富力、碧桂園的發(fā)展軌跡，就是從地產(chǎn)運(yùn)作進(jìn)入到一個資本運(yùn)作的階段，這也是一個大的趨勢。當(dāng)然，這個趨勢不僅僅局限于華南，目前全國有實(shí)力的地產(chǎn)商都在想著資本運(yùn)作，最近北京的SOHO也在香港上市了。地產(chǎn)可能將來只是作為一種媒介，對開發(fā)商來說，將來還是逐漸會向金融資本來發(fā)展。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：樓市一直有“金九銀十”之說，而今年10月深圳和廣州的銷售量并不理想。您認(rèn)為這是暫時的觀望情緒的體現(xiàn)還是如人們所說的“拐點(diǎn)”真的到來？

　　謝旌：這個現(xiàn)象現(xiàn)在確實(shí)存在，但是從長期來看，我仍然是看好的。從深圳市場看，現(xiàn)有的土地供應(yīng)量相對來說是有限的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢頭又一直很猛，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會帶來資金以及人力資源的聚集。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個副產(chǎn)品，它必然要伴隨經(jīng)濟(jì)的增長一起前進(jìn)，這樣看來，深圳房地產(chǎn)市場仍然是很有潛力的。前一段時間，房價確實(shí)是漲幅比較大，預(yù)支了未來一段時間的價格。但是從整體來講，市場還是會回到正常的軌道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：剛剛您談到了資本運(yùn)作的問題，您認(rèn)為資本市場對當(dāng)前中國地產(chǎn)的影響主要有哪些呢？

　　謝旌：首先，通過資本運(yùn)作，對資金等方面的資源會有一種重新的分配。前一段時間市場的非理性發(fā)展，使得房地產(chǎn)行業(yè)看起來比其他行業(yè)的利潤率高，風(fēng)險又看起來相對較低。而資本的趨利性本能，不可避免就出現(xiàn)大量資金往這邊涌入。資金的進(jìn)入，預(yù)期的看好，更帶來了土地等一系列成本的提升，導(dǎo)致各地土地拍賣“地王”紛現(xiàn)。在這個過程中，市場本身就將資本和土地進(jìn)行了重新分配。不過從這一過程來看，我也有一些擔(dān)憂。因?yàn)?ldquo;面粉”已經(jīng)貴過了“面包”，這就有它非理性的成分在里面，如果一旦資本運(yùn)作環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，影響就會很大。據(jù)我了解，現(xiàn)在一些資金，包括投資商業(yè)地產(chǎn)的，還有一些國外的基金，它們的進(jìn)入是為了將來的退出。其中很多并不是長期投入，這些資金因?yàn)槠淞鲃有裕哂辛撕軓?qiáng)的投資風(fēng)險意識，一有風(fēng)吹草動就會脫身而出。這些就是潛在的不穩(wěn)定因素，對這一點(diǎn)我們應(yīng)該有清醒的認(rèn)識，不要出現(xiàn)像東南亞金融危機(jī)之類的情況。往往一些國外的游資，它們的實(shí)力是不容小覷的。很多國內(nèi)的上市和沒上市的大型房地產(chǎn)企業(yè)都有境外投資在背后支持，它們通過這一輪的炒作，將國內(nèi)的地價房價炒起來，然后在獲得相當(dāng)利潤之后退出，這會給我國的地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響，讓人總有一種擔(dān)憂。當(dāng)然，我們政府對這方面相當(dāng)?shù)闹?jǐn)慎。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：對，這一段時間政策和金融調(diào)控相當(dāng)密集，一定程度上反應(yīng)了政府和金融機(jī)構(gòu)的清醒態(tài)度。而這些調(diào)控，恰恰影響了購房者心理。

　　謝旌：“買漲不買跌”是購房者一種潛在的心理規(guī)律。我們也曾在客戶里面做過一些調(diào)查，從近兩年的情況來看，購房自用的比例相對往年有所降低，投資客占了很大比例，他們所購買的，是對房地產(chǎn)市場高速增長的一種預(yù)期。最近出臺的關(guān)于二手房貸以及按揭的一些緊縮政策對這方面投資影響比較大。不過一兩個月的成交量不能完全看出市場的走向，因?yàn)槭袌錾厦吭峦瞥龅臉潜P不一樣，可能這個月推出的多是高檔樓盤，面對的是一部分購房者，所以體現(xiàn)出來的數(shù)據(jù)并沒有反映真實(shí)的市場，可能帶有一定的片面性。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：金成地產(chǎn)在群雄逐鹿的深圳房地產(chǎn)市場，能夠獲得“中國深圳行業(yè)10強(qiáng)企業(yè)”這樣的肯定，您認(rèn)為金成地產(chǎn)有哪些優(yōu)勢？

　　謝旌：作為一個本土的開發(fā)商，我們在第一個階段對深圳一些有利的資源和條件做了深入的分析，可說是有備而來。房地產(chǎn)行業(yè)的競爭很激烈，每年全國有幾百家的企業(yè)會選擇退出?，F(xiàn)在我們有了一定的積累，公司對市場的產(chǎn)品走向做了前瞻性的預(yù)期，在土地儲備方面也做了一定的儲備，能夠滿足公司未來五六年的開發(fā)。當(dāng)然，現(xiàn)在競爭不僅僅是資源上的競爭，更多還在人才和企業(yè)品牌的競爭。公司下一步的目標(biāo)是在團(tuán)隊(duì)和企業(yè)品牌的提升，將金成的品牌逐漸打出來，整體實(shí)力躍上一個臺階。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：金成地產(chǎn)在深圳已經(jīng)有了一定的影響力，公司有沒有考慮將成功的經(jīng)驗(yàn)拓展到全國其他城市？

　　謝旌：有這樣的想法，公司也有過嘗試，但是目前來講還沒有真正地邁出去。現(xiàn)在二三線城市的發(fā)展提供了很多機(jī)遇，我們也考察過好幾個地方，也有興趣在當(dāng)?shù)匕l(fā)展。當(dāng)然這是一個漸進(jìn)的過程，每邁出一步，都需要謹(jǐn)慎考慮。