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　　上個雙休日南京有七八家樓盤集體開盤，但仍有樓盤200多套房一千多人排隊買不到；江北樓盤大量上市明顯供過于求，但仍有銷售人員自貶樓盤意圖捂盤不賣……種種現(xiàn)象自相矛盾，樓市究竟怎么了？

　　30日，一家房地產(chǎn)研究機構發(fā)布了其來寧后的首份“九月報告”，發(fā)現(xiàn)大量住宅上市使南京新建商品住宅供求比達到1.39：1，從上半年以來持續(xù)半年之久的供不應求狀態(tài)戛然而止。不過由于物價、房貸等政策對各家樓盤影響不同，各區(qū)域樓盤也出現(xiàn)了不同的走勢。

　　二手房價格“掛得高賣得低” 猛砍兩三萬都能成交

　　“第二套房”貸款新政9月底執(zhí)行之后，二手房價格跌沒跌？記者昨天采訪了解到，房貸新政導致了買賣房屋一次性付款的比例增加，10月份二手房在成交量略有下降的同時，房主在掛牌時價格反而出現(xiàn)“微小”的漲幅，不過實際的成交價往往又低于掛牌價。

　　貸款買第二套房不多

　　“這個月，我們公司有兩套房子是屬于第二套房貸款的，一個貸了31萬、一個貸了30萬。”滿堂紅(南京)置業(yè)有限公司副總經(jīng)理袁小玲說，兩個案例都是貸了20年，首付都是付了4成，后面的利率根據(jù)基準利率的1.1倍收取，計算下來，他們每個月要比現(xiàn)在85折的優(yōu)惠貸款多還300多元?；蛘邠Q種計算方法，原來30萬元貸30年，按優(yōu)惠利率計算(等額本息還款方式)，貸款人在第24年時，償還的本金和利息剛好相等，而以1.1倍計算的話，到第19年就本息相等了。

　　她說，原來30%的比例是選擇一次性付款的，在對第二套房執(zhí)行新政策之后，這個比例突然漲到40%以上，“從這樣一個突然變動或許可以看出，中間至少10%的購房人擁有第二套住房”。不過，近日已有多家銀行因為貸款額度用完，對二手房停貸，也增加了一次性付款購房人的比例。

　　記者同時了解到，該公司10月份曾有一單客戶，原來計劃貸款是110萬元，后來審核發(fā)現(xiàn)該客戶屬于“第二套房”，按照1.1倍利息，每個月要多付出1500多元的利息，趕緊先還完了前面貸款，重新按第一套房的優(yōu)惠政策貸款。

　　記者從多家房產(chǎn)中介獲悉，目前購買第二套以上房的比例并不高，保持在5%左右，而選擇貸款買“第二套房”的，這個比例不會超過2%。

　　砍掉兩三萬都能成交

　　在“銀根”收緊貸款難貸、一次性付款比例提高的狀況下，10月份二手房價格是否松動？“這個跡象并不明顯。”365地產(chǎn)家居網(wǎng)置業(yè)頻道總監(jiān)單偉說，10月1日到26日，南京二手房掛牌均價為7633元/㎡，同比9月份反而增加了0.35%。

　　記者了解到，今年7、8、9月份南京二手房掛牌均價分別為7499元/平方米、7544元/平方米、7606元/平方米。單偉說，在房貸新政出臺那幾天，確切地說是9月28日到10月1日之間，掛牌價格跌了400元/平方米。而從國慶長假之后，10月的中下旬掛牌價格又出現(xiàn)“反彈”，10月21日至30日，掛牌均價為7675元/平米，相比之下并沒有出現(xiàn)下跌趨勢。

　　“但實際砍價的幅度很大，最后成交的價格肯定低了。”墨子不動產(chǎn)營銷總監(jiān)呂海說，一個買房人通過他們公司連續(xù)看了7套房子，其中一套房子，房主掛了70萬元，買房人直接砍價到55萬元，房主最后讓到65萬元，但是買房人還是嫌貴。

　　他說，這個是極端的例子，正常買賣雙方在議價時，兩三萬元的降價肯定沒問題。

　　二手房價格“先抑后揚”？

　　南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月份南京二手房成交量3839套，而10月上中旬的成交量為2100多套。南京中原地產(chǎn)交易中心主任王巍巍認為，預計10月份的成交量要比9月份少500套左右，但這是暫時現(xiàn)象，因為現(xiàn)在房主對房價的心理預期并沒有降低，而真正的市場成交價格又大大低于掛牌價，可以說是“有價無市”。但在房貸新政的短暫“刺激”之后，二手房價在擠掉了投資泡沫，后市的交易量將逐步回升，價格還是看漲的?？靾笥浾咭鼤圆?/p>

　　1.39：1，一家房產(chǎn)報告稱南京樓市供求出現(xiàn)整體逆轉

　　奧體房價出現(xiàn)3.37%小幅回落

　　“金九銀十”末梢樓盤紛涌

　　這份報告的研究人員通過對網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析后發(fā)現(xiàn)，9月份南京商品住宅就出現(xiàn)了供應集中放量，新增供應126.16萬平方米，比上月猛增了59.27%；商品住宅成交量93.18萬平方米，比上月增加了8.34%。供求比的較大差距致使南京從年初開始持續(xù)半年之久的供不應求狀態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)逆轉。

　　在這種情況下，9月全市商品住宅成交價格達6245元/㎡，比上月增長5.63%，與上月增幅基本持平。記者發(fā)現(xiàn)，9月樓盤的集中上市主要集中在“十一”黃金周之前，多家樓盤低調開盤，迅速認購一空，因此并沒有激起市場太多關注。而十月末，這一趨勢則更加明顯。上個雙休日，城南的七彩星城、河西的宋都美域、江寧的東方龍湖灣等七八家樓盤不約而同地開盤，樓盤集中上市已經(jīng)十分明顯。

　　奧體江北房價止?jié)q

　　從上半年的樓市火爆，到年中的開發(fā)商捂盤，南京樓盤怎么到了“金九銀十”的末梢，突然肯放量銷售了呢？研究人員分析認為，樓盤集中上市的背后，就說明樓市的形勢已經(jīng)悄然發(fā)生了變化。

　　從各區(qū)域分析看，河西板塊房價在連續(xù)6個月上漲后，終于在9月有了回落的跡象。9月，河西板塊成交均價8681元/平米，比上月下降3.37%。

　　這是受個別因素影響的偶然現(xiàn)象嗎？記者了解到，近期河西樓盤的開盤價相比前期的確不算高。銀城西堤國際第五區(qū)大約8400~8500元／m2，和其第三區(qū)相比幾乎是不漲反降；上周日開盤的宋都美域均價大約8200~8400元／m2，融僑中央客戶推介會傳出的價格也在8100~8200元／m2，基本都低于前期市場預測。

　　此外，今年受到熱捧的江北地區(qū)9月市場的供求比則達到2.45：1，成交均價為3952元/平方米，比上月僅上漲0.33%。這也是自今年年初以來，江北價格最為平穩(wěn)的月份。

　　新盤多在遠郊難解近渴

　　與此同時，城北、江寧卻出現(xiàn)樓盤排隊搶號、一房難求的狀況，“捂盤”“惜售”還沒有完全淡出人們的視線，市場何以會如此矛盾？

　　研究人員認為，捂盤、惜售是一些老樓盤前期銷售策略的延續(xù)。而隨著房貸、加息等宏觀政策的頻頻出臺，開發(fā)商與消費者對后市市場價格上漲的心理預期未免開始有些擔憂。其次，受南京市場近年來“金十銀九”的市場態(tài)勢影響，開發(fā)商更多瞄準的是十月市場。諸多原因，促使開發(fā)商近期將手中的大量房源集中推向市場，這預示著年末南京樓市房價有望平穩(wěn)。

　　但也有業(yè)內人士發(fā)現(xiàn)，近期上市的樓盤大多為遠郊樓盤。以上周末開盤的樓盤為例，除了宋都美域、七彩星城之外，其余多個樓盤位于江北或江寧遠郊，有的甚至在六合溧水，因此市民覺得買房難依然沒有緩解。政策對購房人有利，但合意的樓盤卻不多，這樣的態(tài)勢意味著購房人與開發(fā)商在樓市的心理博弈仍將繼續(xù)。