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　　有資料顯示，在長三角地區(qū)，已建成和在規(guī)劃中的物流園區(qū)有60多個(gè)，幾乎是珠三角園區(qū)規(guī)劃的2倍。這個(gè)數(shù)字占全國目前規(guī)劃建設(shè)中的物流園區(qū)的1/5。

　　地方政府的“香餑餑”

　　近日，Goodman和Mapletree在位于上海的西北工業(yè)園分別收購了一個(gè)4.7萬平方米和一個(gè)5萬平方米的倉庫。外資大舉進(jìn)入長三角物流業(yè)的進(jìn)程再次提速，多方市場看好長三角物流業(yè)的發(fā)展前景。

　　近些日子，這樣的收購案例并不少見。很多國內(nèi)外的物流企業(yè)紛紛把眼光盯向長三角這塊物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的熱土。

　　目前，世界500強(qiáng)企業(yè)中有400多家在長三角投資，一些區(qū)域總部、研發(fā)中心、采購中心也已轉(zhuǎn)移到長三角落戶。“外資企業(yè)是物流需求的主要客戶群。”華僑大學(xué)物流系統(tǒng)研究所的張潛認(rèn)為，長三角區(qū)域物流量大、轉(zhuǎn)運(yùn)物流量大，這些都給長三角物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來契機(jī)。

　　記者了解，截至2003年7月上海市登記注冊的物流企業(yè)就達(dá)2000家。近幾年，不僅許多著名的物流企業(yè)和代理機(jī)構(gòu)進(jìn)入長三角境內(nèi)的數(shù)量大增，而且許多國際知名的物流企業(yè)紛紛加盟長三角，包括聯(lián)邦快遞、UPS、DHL、EXCEL、伯靈頓、大田、德國的飛格高志、美國的EGL公司等國際知名商家。

　　據(jù)上海市經(jīng)委主任王堅(jiān)在8月份召開的推進(jìn)長三角現(xiàn)代物流聯(lián)動(dòng)發(fā)展大會(huì)上透露，目前長三角地區(qū)2006年GDP達(dá)4.75萬億元，占全國經(jīng)濟(jì)總量的22.7%，物流總額占全國五分之一。2005年，上海市物流業(yè)增加值達(dá)到150億美元，占全市生產(chǎn)總值的13%。全球10大物流企業(yè)和50大船運(yùn)公司已全部入駐上海。

　　眼下，物流業(yè)已成為長三角地方政府發(fā)展的重點(diǎn)。有資料顯示，在長三角地區(qū)，已建成和在規(guī)劃中的物流園區(qū)有60多個(gè)，幾乎是珠三角園區(qū)規(guī)劃的2倍。這個(gè)數(shù)字占全國目前規(guī)劃建設(shè)中的物流園區(qū)的1/5強(qiáng)。南京、上海、蘇州、杭州、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州等地紛紛打出物流中心旗號(hào)，甚至連無錫下屬的縣級(jí)市宜興也宣布要“打造長三角北翼物流中心”。

　　外資大舉進(jìn)入

　　隨著第三方物流公司的不斷進(jìn)入，長三角物流業(yè)正發(fā)生新的裂變。

　　目前，成功進(jìn)入長三角的國際第三方物流公司包括普洛斯、AMB、豐樹等。這其中，最早進(jìn)入的是普洛斯，它在2000年就已經(jīng)開始物色土地來建立倉庫了，其對倉庫的高標(biāo)準(zhǔn)目前已經(jīng)成為了行業(yè)內(nèi)的規(guī)范，讓很多第三方物流公司都在跟著他們的模式來建設(shè)倉庫。

　　“事實(shí)上，在一個(gè)物流園區(qū)內(nèi)，房地產(chǎn)投資并非產(chǎn)生利潤的主要部分，有時(shí)未必會(huì)受到當(dāng)?shù)卣臍g迎。然而普洛斯的優(yōu)勢在于，其在全球范圍內(nèi)有非常龐大的優(yōu)質(zhì)客戶群，它可以向土地出讓方允諾，在它進(jìn)入后，會(huì)有很多客戶將跟著它進(jìn)來。所以，普洛斯在長三角的拿地過程十分順暢，而此后試圖進(jìn)入長三角的第三方物流公司也都是在復(fù)制這一運(yùn)作模式。這對整個(gè)長三角物流業(yè)的影響在于，不僅建立了高標(biāo)準(zhǔn)的倉庫，也促進(jìn)了行業(yè)的快速升級(jí)。與此同時(shí)，倉庫的租金也在飆升，由此前的每平方米0.6-0.8元/天上升到目前的每平方米1.2-1.5元/天，已經(jīng)翻倍。”戴德梁行工業(yè)部助理董事蘇智淵告訴記者。

　　蘇智淵認(rèn)為，目前，長三角物流行業(yè)已經(jīng)到了外資大量進(jìn)入的時(shí)代，并且成為眾多海外優(yōu)先發(fā)展的區(qū)域。雖然此前出臺(tái)的工業(yè)地產(chǎn)招牌掛的政策將會(huì)導(dǎo)致土地成本增加一倍，但是第三方物流公司會(huì)將這一成本轉(zhuǎn)嫁到租金上，所以以后租金還將繼續(xù)提高。

　　“有基金背景的外資公司目前面臨的最大的問題就是，他們怎么把國內(nèi)的收益轉(zhuǎn)化到海外去？以普洛斯為例，其在美國的物流地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)直接打包REITS上市，而國內(nèi)這一塊尚未得到政策允許。所以，一旦REITS開放，對于外資基金背景的物流地產(chǎn)公司，也能產(chǎn)生很大的吸引力。”

　　好的物流園區(qū)太少

　　據(jù)蘇智淵分析，長三角的現(xiàn)狀并非物流園區(qū)太多，恰恰相反，目前存在的問題是好的物流園區(qū)太少。“物流業(yè)是未來長三角重點(diǎn)發(fā)展的行業(yè)，增長潛力非常大。上海、寧波這樣的城市，只要有港口，就會(huì)形成對物流園區(qū)的強(qiáng)大的需求。”以上海為例，目前臨港范圍內(nèi)，前期規(guī)劃的物流園幾乎已經(jīng)全部填滿，很多企業(yè)都拿不到地。

　　仲量聯(lián)行研究部總監(jiān)何恩凱告訴記者，目前上海對物流園區(qū)的需求增長非?？?，因此成熟區(qū)域的物流設(shè)施正在迅速漲價(jià)。“好的園區(qū)現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)非常完整了，配套設(shè)施也健全，吸引了眾多公司進(jìn)入。雖然和西北物流園的設(shè)施較其競爭對手要相對陳舊，但上季度其租金增長卻更為迅速，環(huán)比增長分別達(dá)到了3.8%和4.5%。成熟區(qū)域配套設(shè)施所帶來的附加值比那些雖然更新但在不成熟地區(qū)的物業(yè)更獲青睞。”

　　然而，物流園區(qū)的開發(fā)商建設(shè)速度有限。對積極擴(kuò)張的開發(fā)商來說，物流項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度過于緩慢。因而，Goodman和Mapletree都選擇了通過收購物業(yè)的方式來增加其設(shè)施供應(yīng)，從而能以最快的速度搶占市常“由于越來越多的外資基金青睞物流園區(qū)的投資，因此麥格理、Mapletree現(xiàn)在都有更積極的動(dòng)作，他們現(xiàn)在更多去直接收購現(xiàn)有的物業(yè)，然后將其升級(jí)、租賃。”何恩凱表示。