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新《標準》最大的亮點就在于方便業(yè)主了解物業(yè)服務收費的構成，即不同的小區(qū)有不同的物業(yè)服務，從而要交納不同的物業(yè)服務費用。
住宅物業(yè)收費新標準下月實施
高層收費下調多層上升，物業(yè)收費總體水平下降
備受市民關注的《深圳市住宅物業(yè)服務收費指導標準》在公開征求社會各界意見后，進一步被細化和完善。24日上午，市物價局、市國土資源和房產管理局聯(lián)合召開新聞發(fā)布會，宣布新《標準》將于11月1日起正式實施，有效期為兩年。
從"綜合式"到"菜單式"收費
新《標準》最大的亮點就在于方便業(yè)主了解物業(yè)服務收費的構成，即不同的小區(qū)有不同的物業(yè)服務，從而要交納不同的物業(yè)服務費用。這個費用標準是多少？由物業(yè)服務企業(yè)與代表業(yè)主利益的業(yè)主委員會協(xié)商確定，從而實現(xiàn)業(yè)主明明白白消費，盡可能減少物業(yè)服務中容易產生的矛盾和糾紛。
與現(xiàn)行政策相比，新《標準》對收費指導標準的形式作出重大調整，由現(xiàn)行的"綜合式"改為"菜單式"，業(yè)主能像點菜一樣，任意選擇服務項目。據悉，新《標準》將服務項目分為五項，即綜合管理、共用部位與共用設施設備運行維護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、公共秩序維護，每項又分為五個收費等級。業(yè)主選擇的是收費等級而并非服務項目，即選定的五項收費級別加總才是最后的收費標準。
物業(yè)收費總體水平有所下降
在收費水平上，新《標準》根據物業(yè)管理成本情況、市場變化等因素，對現(xiàn)行標準作出適當調整。多層住宅的最高一級和最低一級收費指導標準(基準價)每月每平方米分別為1.3元和0.6元，與現(xiàn)行標準相比分別上調了30%和20%；高層住宅的最高一級和最低一級收費指導標準(基準價)每月每平方米分別為3.9元和1.9元，下調了13%和27%。
市物價部門負責人表示，之所以將多層住宅的物業(yè)管理服務收費上調，是因為成本調查顯示：多層物業(yè)的管理服務收費低于管理服務成本。此外，因為深圳新開樓盤大多是高層，所以，新方案實施后，深圳物業(yè)管理服務收費整體水平還是將有所下降。
此外，值得一提的是，過去開發(fā)商售樓時往往將購房合同與物業(yè)服務合同捆綁在一起，業(yè)主買房的同時也就等于接受了物業(yè)服務企業(yè)單方制定的物業(yè)管理收費標準，新《標準》徹底結束了這種情形，無論何種情形，物業(yè)服務企業(yè)均不能單方面擅自調價。
新標準只適用于住宅前期物業(yè)管理
2006年12月，廣東省物價局《關于加強物業(yè)收費管理有關問題的通知》進一步明確了住宅物業(yè)的前期物業(yè)管理服務收費實行政府指導價，成了業(yè)主委員會的住宅物業(yè)、別墅及住宅以外的其他類型物業(yè)實行市場調節(jié)價。
因此，新方案的收費標準僅適用于住宅物業(yè)的前期(尚未成立業(yè)主委員會)物業(yè)管理服務收費。這類收費必須在政府指導價范圍內確定。不得高于新收費指導標準的最高收費標準。另一方面，已成立業(yè)主委員會的住宅物業(yè)，由于物業(yè)管理服務收費實行市場調節(jié)價，該管理收費指導標準將只作為業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商制定收費標準時的參考。
物價部門還談到，前期物業(yè)服務內容和質量如果高出新《標準》中規(guī)定的最高服務等級，開發(fā)商應在確定物業(yè)服務企業(yè)前3個月，向市物價局提出核定價格申請，經審核論證后核定該物業(yè)的收費標準。未經市物價局核定的，不得超出即將實施的最高收費標準。
物業(yè)管理相關問題解答
1、成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，物業(yè)服務收費標準超出新《標準》的，是否需要申報？
新《標準》規(guī)定，成立業(yè)主委員會的住宅區(qū)，物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)確定收費標準時可參考指導標準，超出指導標準只須經業(yè)主大會同意，不需向物價部門申報。
2、對于新《標準》實施前已確定收費標準的如何規(guī)定？
新《標準》實施前，開發(fā)商已與業(yè)主在購房合同中約定前期物業(yè)服務收費標準的，按合同執(zhí)行。
3、未成立業(yè)委會的小區(qū)如何執(zhí)行？
對于尚未成立業(yè)主委員會且未簽訂前期物業(yè)服務合同約定收費標準、但經物價部門核定收費標準的，在業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)重新約定收費標準前，可繼續(xù)執(zhí)行原收費標準。業(yè)主大會成立后，業(yè)主可通過業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)重新調整標準。
4、因故無法成立業(yè)委會的物業(yè)如何定價？
對于老住宅區(qū)、原農村物業(yè)等，因物業(yè)本身的法律地位、業(yè)主的法律身份及業(yè)主長期無法聯(lián)系等問題，無法按規(guī)定成立業(yè)主大會和選舉產生業(yè)主委員會，需確定、調整物業(yè)服務收費標準的，可由區(qū)主管部門會同街道辦事處，在征求業(yè)主和使用人意見并取得過半數書面意見后，指定物業(yè)所在地居委會與物業(yè)管理企業(yè)參考指導標準協(xié)商定價。
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