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　　土地招拍掛制度至今正式實施3周年。在昨日(8月30日)某房產網(wǎng)“‘8.31’后土地制度的進化與反思”論壇上，有關專家和業(yè)內人士指出，雖然“招拍掛”的土地出讓方式一定程度上遏制了腐敗尋租行為，凈化了土地市場，但目前的土地出讓中存在大開發(fā)商壟斷、價高者得和單幅地塊面積過大等三大問題，值得注意。

　　協(xié)議劃撥時代諸多“人情地”

　　據(jù)合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江介紹，1992年廣州開始實施有償用地，但是以劃撥方式協(xié)議出讓。“當時各行各業(yè)均來拿地，找市長批地，據(jù)說規(guī)劃局長離職時，保險箱里都有一摞條子是要求批地的，留給下一任局長。”當時由于主流的拿地方式還是劃撥，因此通過招拍掛方式出讓的土地大部分都流拍。

　　除了存在暗箱操作外，由于沒有招拍掛，“人情地”使得土地收益很少，不足以去支持市政公共建設。據(jù)悉，當時定的價格標準是住宅820元／平方米，商業(yè)1800元／平方米，因地段不同而有上下30%的浮動。

　　30平方公里住宅用地握在開發(fā)商手中

　　2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，規(guī)定2004年8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經營性土地使用權，國有土地使用權必須以公開的招標拍賣掛牌出讓方式進行。

　　“最初開發(fā)商一直抱怨地荒，同政府之間展開博弈。但經過這3年的磨合，政府開始不斷放地，而開發(fā)商也逐漸適應招拍掛拿地的方式。”黎文江說，據(jù)初步統(tǒng)計，目前廣州市十區(qū)有30平方公里的住宅用地掌握在開發(fā)商的手中，加上從化和增城兩市，共40平方公里。這些地塊有的是“8.31”大限前補辦手續(xù)獲得的、有的是后來通過招拍掛獲得的，都是已經領取了建設用地通知書的地塊。例如，南沙就有5.5平方公里、番禺華南板塊還有5平方公里的土地由開發(fā)商儲備。

　　究其原因，一些地塊是由于手續(xù)不健全拖住了開發(fā)進度，還有一些則是當時出讓時地塊面積太大，開發(fā)商分期開發(fā)放緩了進度。例如，南沙的濱?；▓@一個項目就要分8期，現(xiàn)在才建到第3期。

　　中小開發(fā)商拿地難

　　目前活躍在土地市場上的大多都是萬科、保利、富力、碧桂園、雅居樂等等大型的開發(fā)商，由于資金實力的限制，大批的中小開發(fā)商已經被攔在了土地一級市場之外。

　　“因為限期一次性交齊土地出讓金，中小開發(fā)商基本難以做到這一點。”黎文江認為，開發(fā)商壟斷土地是一件非常危險的事。他算了一筆賬，碧桂園在上市之后的土地儲備總共有54平方公里，今年上半年其銷售面積是93萬平方米建筑面積，如果按照一年200萬平方米的銷售面積和1容積率計算，一年可以消化的也就是2平方公里土地，消化54平方公里的土地儲備需要27年。

　　因此黎文江建議，政府今后可以在土地出讓中考慮準入制度，要求開發(fā)商呈交其土地利用計劃，限制囤地過多的開發(fā)商再買新的土地。

　　李力怡認為，開發(fā)商不做土地儲備是不可能的，大多數(shù)開發(fā)商都要考慮三至五年的土地儲備。但在逼開發(fā)商不能囤地的方面，中山的做法值得廣州借鑒。中山讓開發(fā)商交納很多的保證金，規(guī)定必須要在多少天內開發(fā)，如果不開發(fā)，那么保證金就被沒收了，賣樓之前，也要交納保證金，規(guī)范開發(fā)商拿了地就一定要及時開發(fā)。

　　高地價到高房價的惡性循環(huán)？

　　“招拍掛”執(zhí)行之后，在廣州土地市場上頻頻出現(xiàn)“地王”，有業(yè)內專家認為，由于采取“價高者得”的模式，土地成本的上漲會推高房價。

　　寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同認為，目前在招拍掛三種形式中，我們主要采取的是掛牌和拍賣，基本上就是“價高者得”的模式，這容易造成資金雄厚的開發(fā)商哄搶土地的沖動，只要有兩家開發(fā)商競拍，就可以使土地價格上升。例如富力競拍珠江新城的前期土地時，價格也就在4000元／平方米左右，但是到了今年5月一下子就拍到了9500元／平方米，現(xiàn)在又上升到1.2萬元／平方米，出現(xiàn)了地價倍增的態(tài)勢，連帶同一區(qū)域的樓價上升，這種狀態(tài)是不健康的，政府應該給予檢討。

　　廣東省政協(xié)委員、九三學社廣東省政法委員會副主任孟浩認為，政府賣地的同時，要考慮承擔社會責任，而不是將土地賣得很高。地產商通過高價格獲得土地，勢必要通過賣房屋才可以將地價的成本消化掉。政府賣地不應該是價高者得，應該考慮綜合的因素。

　　而黎文江則指出，“地價高是好事。”他分析說，房價高并不是完全由地價造成的，以前珠江新城的土地價格是3000元／平方米，現(xiàn)在房子也賣到上萬元1平方米，開發(fā)商不會因為政府的土地價格低，而主動將利潤讓出來。他還指出，高地價可以讓政府收取更多的土地出讓金，進行財富的二次分配。去年，廣州從土地出讓金中拿出18億元建設廉租房，為住房收入雙特困戶提供了近8000套住宅。