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2005年底，摩根士丹利房地產(chǎn)基金亞太地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)副總裁白可福說，“我們用我們的錢包來說明我們對中國房地產(chǎn)市場的判斷。”
摩根士丹利用事實(shí)證明，2006年至2007年，白可福沒有說謊。
理論與實(shí)踐的悖論
2006年6月30日，恰是華爾街“大刀”、摩根士丹利全球主席兼首席執(zhí)行官麥晉桁重返摩根士丹利一周年紀(jì)念日。這一天他選擇在北京度過。麥晉桁說：“與一些側(cè)重短線獲利操作的投資者不同，我們通常會選擇連續(xù)數(shù)年持有資產(chǎn)和投資，并同中國伙伴一起為企業(yè)或項(xiàng)目增值而努力。就房地產(chǎn)類投資而言，我們的做法通常是投入自己的資金進(jìn)行翻新及整修，才把物業(yè)在市場上重推，然后以出租的形式作為長期投資。”
就在麥晉桁發(fā)表上述言論半年以前，時任摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠關(guān)于房地產(chǎn)泡沫爆裂的聲音仿佛是投入到中國房地產(chǎn)行業(yè)里的巨大的石頭，引起了陣陣波瀾。其時，原摩根士丹利董事總經(jīng)理，現(xiàn)任摩根士丹利亞太區(qū)總裁史蒂芬•羅奇也在公開場合表示：我們認(rèn)為全球經(jīng)濟(jì)中約有三分之二的房地產(chǎn)市場或已浮現(xiàn)泡沫，或正面臨進(jìn)入泡沫階段的風(fēng)險。中國房地產(chǎn)無疑也是這泡沫年代里浮腫的一個區(qū)域。”
史蒂芬引述謝國忠的觀點(diǎn)，認(rèn)為中國新落成的住宅大廈銷售量自1998年起翻了兩番，同期價格上漲了約20%，就全國而言，這是一個數(shù)量泡沫，反映了平直供應(yīng)曲線、實(shí)際負(fù)利率和與流入資金急劇上升有關(guān)收入泡沫的共同作用。
盡管此后史蒂芬•羅奇表示，中國只有上海存在泡沫，但史蒂芬•羅奇依然表示了對上海與北京房地產(chǎn)市場的擔(dān)憂。
然而2006年4月摩根士丹利全球房地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人索尼•卡爾斯卻在東京公開表示，2006年將在中國追加30億美元投資，總投資額累計(jì)將達(dá)45億美元，索尼•卡爾斯公然表示，投資重點(diǎn)也將從日本轉(zhuǎn)移至“世界上發(fā)展最快的國家(中國)”。
事實(shí)上，摩根士丹利自2003年首次投資內(nèi)地房地產(chǎn)以來，便一直是上海最大的國際房地產(chǎn)投資者之一，其房地產(chǎn)基金在中國投入的股本資金在過去3年保持年均3倍的增長速度。
麥晉桁的說法是：摩根士丹利在中國房地產(chǎn)的投資立足于長線，試圖以此來彌補(bǔ)理論與實(shí)踐的距離。但中國人顯然看不懂摩根士丹利，也許即便是在摩根士丹利這樣的金融巨頭那里，經(jīng)濟(jì)學(xué)家的評論與房地產(chǎn)投資本身也是存在距離的。
深度介入房地產(chǎn)開發(fā)
2007年，在上海房地產(chǎn)業(yè)越來越順風(fēng)順?biāo)哪Ω康だ巡粷M足于單純的物業(yè)收購，2月摩根士丹利與永業(yè)集團(tuán)共同投資近13億元人民幣獲得盧灣區(qū)核心地區(qū)一幅商業(yè)用地，大摩負(fù)責(zé)人首次出任開發(fā)公司法人代表。摩根士丹利開始參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，真正開始了“開發(fā)商”身份。
引入摩根士丹利以及永業(yè)參與65街坊地塊開發(fā)是由當(dāng)?shù)卣俪傻?，作為上海最早的合作伙伴?003年7月，摩根士丹利入股10%參與上海永業(yè)集團(tuán)開發(fā)的住宅項(xiàng)目錦麟天地雅苑。
但2005年開始，摩根士丹利在上海一直以整體的物業(yè)收購為主。2005年2月9000萬美元整體收購世界貿(mào)易大廈；2005年6月8.46億元收購上海廣場商場；2006年4月1.9億元買下了陸家嘴中央公寓的一幢毛坯住宅，2006年7月以19.6億元的價格接手了位于上海市南京西路的東海廣場；2007年1月5.3億元成功收購了位于徐匯區(qū)的高檔住宅項(xiàng)目永新城。
在此期間，摩根士丹利先后與永業(yè)、復(fù)地等公司合作，以小比例的股份進(jìn)行合作開發(fā)，但盧灣區(qū)地塊則是摩根士丹利以開發(fā)商的身份正式參與內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)。如此深入的進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，是否可以看作是摩根士丹利適應(yīng)中國房地產(chǎn)游戲規(guī)則后進(jìn)行地更為深入的實(shí)驗(yàn)，目前還不得而知，但是有一點(diǎn)可以肯定的是，摩根士丹利在國內(nèi)深度介入了多家房地產(chǎn)開發(fā)公司，或合作開發(fā)，或參股企業(yè)。
時至今日，摩根士丹利已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)界最為重要的金融資本，并越來越深入到中國房地產(chǎn)的核心地帶。
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