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　　如果你經(jīng)常瀏覽《第一財經(jīng)日報》，那么，楊大谷的名字并不陌生，其地產(chǎn)言論之所以時常被“專業(yè)樓記”畫龍點睛的引用，是因為楊大谷身后隱藏著一個頗有名氣的地產(chǎn)博客名——圖騰鏡。如果你熱衷于網(wǎng)絡(luò)資訊，只要你在GOOGLE里搜索“圖騰鏡”，關(guān)于圖騰鏡的地產(chǎn)專業(yè)博客文章，將鋪天蓋地的顯露在你眼前，地產(chǎn)專業(yè)媒體到處可以見到圖騰鏡的墨跡和觀點。

　　多年來，圖騰鏡能夠在網(wǎng)絡(luò)世界里持之以恒地耕耘地產(chǎn)，表現(xiàn)出楊大谷對地產(chǎn)的熱心和執(zhí)著。楊大谷現(xiàn)任深圳市蘭江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總裁。蘭江地產(chǎn)是深圳后海片區(qū)知名、資深的豪宅開發(fā)商，董事長劉海洋更是對地產(chǎn)有獨到的研究，蘭江即將全面啟動深圳香蜜湖中心區(qū)18萬平方米的豪宅項目，蘭江以及楊大谷，距離我們的視線將越來越近。

　　一個在深圳房地產(chǎn)圈作為十幾年、曾為金地翠堤灣、藍灣半島作全程營銷服務(wù)的楊大谷，對深圳房地產(chǎn)行情如數(shù)家珍。當記者專程從廣州來到楊大谷舒適的辦公室專訪時，每每翻開深圳地產(chǎn)歷史時，他都能深邃的娓娓道來。

　　《觀點》：深圳房價不斷領(lǐng)航中國，您對深圳房地產(chǎn)發(fā)展的歷史是有研究的，如何理解深圳房地產(chǎn)的發(fā)展？

　　楊大谷：深圳房地產(chǎn)發(fā)展基本經(jīng)歷了5個階段，第一階段，是1979-1992年，堪稱起步期，主要開發(fā)理念是全盤照搬香港模式。第二個階段是1993-1995年，屬于顛簸期，以深圳臺灣花園為界，第一波宏觀調(diào)控沖擊深圳樓市，有價無市蔓延到深圳，這個時期前，香港人在深圳肆無忌憚的炒房。93年開始，香港炒房團退離深圳，導(dǎo)致深圳出現(xiàn)樓市顛簸。

　　1992年，我服務(wù)于國威集團，開發(fā)的國都花園原計劃在報紙媒體上投放10版廣告，剛刊發(fā)2版，就被香港人起大早排隊通吃炒盤。事后，香港人按2-5萬元不等倒賣房號，港人在香港炒號，最高記錄兜賣200萬。香港人因中國調(diào)控政策撤離深圳，深圳樓市一路狂瀉。

　　1996-2000年，深圳房地產(chǎn)進入調(diào)整期，慢慢的盤活地產(chǎn)，呈現(xiàn)健康發(fā)展狀態(tài)。2000-2003年是深圳房地的重要發(fā)展期，市場理性，開發(fā)商規(guī)范，定價合理，產(chǎn)品理性，房地產(chǎn)行業(yè)走上了軌道，靠真正的賣點去吸引買家。2004-2007年，進入史無前例的飆漲期。深圳地產(chǎn)大概經(jīng)歷了這5個周期，本人見證了后面的四個周期，房價的飆漲與深圳人現(xiàn)有的經(jīng)濟水平是分不開的。

　　《觀點》：您如何看待現(xiàn)在深圳房價的飆漲，深圳樓市有沒有泡沫？

　　楊大谷：是的，深圳房價近兩年飆漲過快，我的理解是房價過于飆漲對行業(yè)非常不利。據(jù)統(tǒng)計，與房地產(chǎn)行業(yè)合作方與供應(yīng)方，即地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈所涉及到的行業(yè)有53種。如果國家將房地產(chǎn)壓跨，93年就是先例，當時，我們國家的經(jīng)濟不是很強，深圳的經(jīng)濟也處于發(fā)展期，但今天不一樣了。

　　如果地產(chǎn)行業(yè)一旦垮臺，受損最嚴重的就是國家財政和銀行的收入，甚至?xí)鐣栴}。到處出現(xiàn)爛尾樓，國家就要買單收拾爛攤子，很多人失業(yè)。這是國家不愿看到的，國家調(diào)控也只是希望地產(chǎn)穩(wěn)步上升，而不是樓價爆漲。深圳政府是積極響應(yīng)國家調(diào)控政策的，國六條一出臺，深圳第一個出細則，政府表態(tài)和反應(yīng)非?？焖佟?/p>

　　我不贊成房地產(chǎn)增長過快。如果導(dǎo)致92年海南那樣，地產(chǎn)全軍覆沒，對政府、社會、市民均沒有任何好處。我們?nèi)セ葜莸吹氐臅r候，發(fā)現(xiàn)很多地都是有主的，都是在92年前香港人或外地人購買的，導(dǎo)致現(xiàn)在淡水盤活地產(chǎn)的速度較慢，故而國家是不愿意重蹈92年的覆轍，只是希望房價平穩(wěn)上漲。

　　總體來看，我覺得深圳現(xiàn)在有泡沫，也可能隨時破裂，即使破裂，可能像上海2005年一樣，有些震蕩。2000年，溫州人帶著1500億的民間游資，進入上海買斷所有在售樓盤，后來，外資、上海本土有錢人與溫州人攪和在一起，三股資金控制上海樓市。

　　2005年，上海炒房之風(fēng)達到顛峰，溫州人因為國八條撤離上海市場，帶走了3500億的利潤。上海自溫州人撤離之后，房價并沒有大跌，只是出現(xiàn)微弱的波動。現(xiàn)在深圳土地價格很高，產(chǎn)品供應(yīng)量也很少，特區(qū)內(nèi)4年沒有拍賣過土地，深圳人整體經(jīng)濟水平提高了，所以，如果深圳地產(chǎn)泡沫一旦破裂，深圳人可以扛得住。我覺得深圳樓市的均價的頂點應(yīng)該在20000左右，現(xiàn)在是14000元/平左右，離2萬還有一定的距離，我們作為開發(fā)商不希望深圳房價大起大落。

　　《觀點》：深圳有些地產(chǎn)商做得特別優(yōu)秀，它們是怎么發(fā)展的？

　　楊大谷：15年前，除了萬科、金地、華僑城、金田等幾個老牌的企業(yè)在蓄勢待發(fā)外，其他企業(yè)都還沒有做起來。深圳地產(chǎn)真正起來是1996年之后。92、93年，主要是港資和那幾個企業(yè)在做地產(chǎn)，集中在羅湖和布吉開發(fā)。

　　93年，深圳地產(chǎn)“停頓”后，華僑城做旅游。萬科正暗暗的布局全國，金地、招商全國布局是后來的事情。深圳的開發(fā)商很有主張，專業(yè)性很強，管理系統(tǒng)完善，可能也是深圳開發(fā)商對國內(nèi)開發(fā)商影響比較大的地方。

　　比如說，萬科產(chǎn)品研究中心有100多人，營銷團隊也非常龐大，規(guī)劃院的圖紙出來以后，萬科可以在一天之內(nèi)改得面目全非，完善精細化的改動，細節(jié)到樓梯的拐角都不放過，考究人性化地產(chǎn)，風(fēng)格和特征也很統(tǒng)一。另外，中海的細部更為考究，比如說材料或大理石的銜接等等，品質(zhì)非常高端，你注意一下，在內(nèi)地城市，有萬科的地方，就有中海，他們兩家是悶著頭皮在競爭，所以，深圳地產(chǎn)以中海和萬科為代表，一個細部考究，一個形態(tài)超前，品質(zhì)雙好。正如潘石屹對北京建筑型開發(fā)商的說教，別人說老潘的材料不見得比我們的好，憑什么賣那么貴？潘石屹說，根本不知道我的房子用了什么材料，只是考慮北京人十年后住什么樣的房子，你考慮了嗎？你考慮不到，其價格就永遠不要和我比拼，萬科和中海也是用這樣思維去駕御地產(chǎn)發(fā)展的。

　　《觀點》：我們看到深圳市中心很多小戶型的房子，這是什么原因？

　　楊大谷：2000年之前，深圳地產(chǎn)主要是解決居住功能，100平米左右的，口岸的房子都是中小戶型，40平米到50平米的房子遍地開花。2000年之后，深圳開發(fā)商主要攻克居住價值的課題，這是深圳地產(chǎn)現(xiàn)階段的明顯特別。

　　目前，深圳房子越做越大，150到350平米的房子特別多，供應(yīng)量大概每年10000套左右，有一定規(guī)模的盤都會開發(fā)大戶型。豪宅的買家基本不考慮價格，只要房子好，你敢叫賣，就會有人搶著買。只有中小戶型買家才會考慮價格。所以說，一方面豪宅豪價將深圳的房價帶上來了，還有一個重要原因，就是深圳人的經(jīng)濟水平高了，對生活的品質(zhì)也有了更高的追求，現(xiàn)在換房大軍是深圳豪宅的購買主力，房價不高也難。

　　深圳特區(qū)經(jīng)過20多年的發(fā)展，有錢人大有人在，形成極富階級族群，購買力強勁。所以說，你們看到的小戶型基本上是10年的產(chǎn)品，而不是現(xiàn)階段的產(chǎn)品。90/70政策出臺，深圳的中小戶型又開始抬頭，未來的發(fā)展，有可能象現(xiàn)在的“小戶型”香港。