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　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此舉會(huì)造成變相炒賣VIP卡現(xiàn)象

　　近日，南昌市房管局和南昌市工商局聯(lián)合下發(fā)通知，在全國(guó)率先推出“發(fā)放的VIP卡數(shù)量不得超過(guò)可售房源數(shù)量”的規(guī)定，同時(shí)規(guī)定：未取得商品房預(yù)售許可證的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)、銷售代理機(jī)構(gòu)均不得發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目、名稱、面積等內(nèi)容的商品房預(yù)售廣告。這一系列規(guī)范南昌商品房預(yù)銷售行為的政策出臺(tái)，立即在房地產(chǎn)業(yè)界引起強(qiáng)烈反響。

　　南昌規(guī)定VIP卡不得超可售房源數(shù)

　　以往，南昌乃至全國(guó)不少地方，開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤前一般都會(huì)大張聲勢(shì)發(fā)布廣告發(fā)放大量VIP卡，甚至沒(méi)有取得預(yù)售許可證就已經(jīng)開(kāi)始發(fā)布廣告和發(fā)售VIP卡了，這樣會(huì)產(chǎn)生不少弊端。如開(kāi)發(fā)商聯(lián)手銷售代理機(jī)構(gòu)采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等手段，發(fā)放多于房源的VIP卡，使之出現(xiàn)即使拿到VIP卡也不一定能拿到房源的現(xiàn)象，制造樓盤銷售旺盛的虛假氛圍誤導(dǎo)和欺騙消費(fèi)者，炒作抬高房?jī)r(jià)。

　　為規(guī)范商品房預(yù)售行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)所售樓棟的擬定開(kāi)盤時(shí)間、擬售價(jià)格，并通過(guò)南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)(www.ncfdc.com)對(duì)外公示。商品住宅項(xiàng)目自取得預(yù)售許可證之日起10日內(nèi)必須開(kāi)盤，并按整棟房源對(duì)外銷售。南昌市房地產(chǎn)信息網(wǎng)中公示的待售房源，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得無(wú)故拒售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得商品房預(yù)售許可證后，開(kāi)發(fā)企業(yè)或銷售代理機(jī)構(gòu)發(fā)放VIP卡或其他預(yù)購(gòu)憑證的數(shù)量不得超過(guò)可售房源的數(shù)量。

　　按照規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或銷售代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者明示房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)證書、商品房預(yù)售許可證等證件和資料。售樓現(xiàn)場(chǎng)公布的銷售進(jìn)度信息應(yīng)當(dāng)與網(wǎng)上公示的一致，不得虛報(bào)銷售進(jìn)度，不得制造虛假信息，炒作房?jī)r(jià)或囤積房源。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反規(guī)定并經(jīng)查實(shí)后，房管部門將根據(jù)相關(guān)規(guī)定，責(zé)令違規(guī)企業(yè)立即整改；房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)(含樓盤銷售代理機(jī)構(gòu))違反規(guī)定并經(jīng)查實(shí)后，也將遭到處罰。

　　多數(shù)樓盤收到相關(guān)通知并將嚴(yán)格執(zhí)行新規(guī)

　　上述規(guī)定出臺(tái)后，在社會(huì)各界中產(chǎn)生巨大反響。不少消費(fèi)者認(rèn)為此舉可以遏制開(kāi)發(fā)商借多發(fā)放VIP卡炒作樓盤房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，一些開(kāi)發(fā)商也同樣認(rèn)為該規(guī)定可以對(duì)商品房預(yù)售行為進(jìn)行規(guī)范。平安·象湖風(fēng)情負(fù)責(zé)營(yíng)銷工作的陳經(jīng)理表示，“發(fā)放的VIP卡數(shù)量不得超過(guò)可售房源數(shù)量”的規(guī)定可以對(duì)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售行為予以規(guī)范，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有一定的作用。

　　記者走訪多家樓盤后得知，事實(shí)上，南昌的大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在前段時(shí)間就陸續(xù)收到了南昌市房管局和工商界聯(lián)合發(fā)布的相關(guān)文件。紅谷十二庭副總李先生告訴記者，8月17日，該樓盤開(kāi)發(fā)商——南昌城發(fā)投資有限公司就傳達(dá)、學(xué)習(xí)了房管部門下發(fā)的文件，并要求相關(guān)人員嚴(yán)格遵守規(guī)定，取得預(yù)售許可證才開(kāi)盤售房，并按實(shí)際售出房源的套數(shù)發(fā)放VIP卡。

　　銀河城策劃經(jīng)理毛楊慧認(rèn)為，好的樓盤本身銷售就是形勢(shì)大好，所面臨的客戶數(shù)量和發(fā)放VIP卡數(shù)量是不對(duì)稱的，不足以解決購(gòu)房的剛性需求，因而好的樓盤不需要通過(guò)多發(fā)放VIP卡來(lái)制造銷售旺盛的假象，靠?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)等手段制造虛假購(gòu)房旺盛假象的開(kāi)發(fā)商今后難以做假了，有關(guān)部門的規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范、行業(yè)自律和良性發(fā)展將起到推動(dòng)作用。

　　新規(guī)對(duì)有實(shí)力的品牌開(kāi)發(fā)商影響不大

　　洪城比華利銷售總監(jiān)胡婷婷認(rèn)為，這些規(guī)定對(duì)規(guī)范樓市有一定作用，但對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，因?yàn)樵谑袌?chǎng)上有知名度的品質(zhì)樓盤和品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)獲得消費(fèi)者青睞，不會(huì)也不必在商品房預(yù)售時(shí)靠發(fā)放VIP卡玩貓膩，房?jī)r(jià)的多少與開(kāi)發(fā)商實(shí)力和樓盤品質(zhì)一定關(guān)系，因此這些規(guī)定對(duì)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響很小。她同時(shí)表示，商品房預(yù)售和VIP卡的定義牽涉面較廣，上述規(guī)定還存在一些不完善之處，有關(guān)部門可能還會(huì)在今后出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)予以完善。

　　萬(wàn)達(dá)星城營(yíng)銷經(jīng)理魏東濤認(rèn)為，本市規(guī)范商品房預(yù)銷售行為是必然的，早在兩年前，全國(guó)部分大中城市就針對(duì)房地產(chǎn)預(yù)銷售制定了相關(guān)管理政策并嚴(yán)格執(zhí)行，事實(shí)證明，相關(guān)政策出臺(tái)使市場(chǎng)交易更為透明、規(guī)范。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，確實(shí)提高了銷售門檻，增加了開(kāi)發(fā)難度，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力必須更強(qiáng)，其預(yù)銷售的商品房幾乎要建設(shè)到接近準(zhǔn)現(xiàn)房；從政府的角度而言，新政策將使本地房地產(chǎn)市場(chǎng)更加成熟、規(guī)范，保證了開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)銷售信息更為準(zhǔn)確，保障了消費(fèi)者的消費(fèi)權(quán)益，使行業(yè)交易有序進(jìn)行；總的來(lái)講，通知對(duì)一般的開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)銷售有所影響，但對(duì)有實(shí)力的品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)影響不大。通知出臺(tái)后，各開(kāi)發(fā)企業(yè)有更多時(shí)間提前做銷售準(zhǔn)備，為消費(fèi)者做好服務(wù)。據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)星城項(xiàng)目在收到有關(guān)文件通知后，就對(duì)下半年的預(yù)銷售方式進(jìn)行了調(diào)整，目前各項(xiàng)銷售前工作正在積極準(zhǔn)備中。

　　知名度不高的新樓盤開(kāi)盤有營(yíng)銷壓力

　　采訪中，記者了解到，一些知名度不高且即將于年底開(kāi)盤的新樓盤項(xiàng)目對(duì)上述規(guī)定普遍感到有營(yíng)銷壓力，這些樓盤主要位于紅谷灘新區(qū)的紅角洲、新建縣、南昌縣等離市區(qū)較遠(yuǎn)的地塊。一將于今年10月新開(kāi)盤的樓盤項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理直言，拿到預(yù)售許可證才能發(fā)布廣告，且商品住宅項(xiàng)目自取得預(yù)售許可證之日起10日內(nèi)必須開(kāi)盤，并按整棟房源對(duì)外銷售的規(guī)定確實(shí)有點(diǎn)過(guò)于嚴(yán)格了，該樓盤所處位置還不為消費(fèi)者熟知。必須靠廣告發(fā)布進(jìn)行推廣，而取得預(yù)售許可證之日起10日內(nèi)必須開(kāi)盤的規(guī)定給他們的準(zhǔn)備時(shí)間太少了，倉(cāng)促之間必然給該樓盤的銷售帶來(lái)不利影響，也不利于有購(gòu)房意向的消費(fèi)者能及時(shí)獲取信息做出選擇。所以他希望有關(guān)部門能多聽(tīng)聽(tīng)廣大開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)，認(rèn)真考慮開(kāi)盤時(shí)間的規(guī)定，讓開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者都有足夠時(shí)間來(lái)做好各自的決定。

　　藍(lán)地顧問(wèn)副總經(jīng)理彭蔚表示，南昌市房管局和工商界出臺(tái)的規(guī)定出發(fā)點(diǎn)是好的，不失為規(guī)范商品房預(yù)售行為的一種調(diào)控手段。不過(guò)對(duì)于廣大有需求的消費(fèi)者而言，這樣可能會(huì)出現(xiàn)獲取信息滯后的情況。對(duì)地理位置好的樓盤或是品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤來(lái)說(shuō)，有意向購(gòu)買的客戶數(shù)量必然遠(yuǎn)超過(guò)所售房源數(shù)和所發(fā)放VIP卡數(shù)量，因而這種規(guī)定對(duì)有實(shí)力、有知名度的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有什么影響，但對(duì)從未推廣過(guò)的樓盤或知名度不高的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤而言，消費(fèi)者得知這些樓盤開(kāi)盤的消息存在滯后性，做出的購(gòu)房選擇也相對(duì)滯后，因而不利于這些樓盤的營(yíng)銷和消費(fèi)者購(gòu)房。從這個(gè)方面來(lái)說(shuō)，這些規(guī)定有不足之處，預(yù)售商品房信息的推廣有待于加強(qiáng)。

　　新規(guī)可能會(huì)造成變相炒賣VIP卡現(xiàn)象

　　一位不愿透露姓名的銷售代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)上述這些規(guī)定持否定意見(jiàn)，他認(rèn)為這些政策是“蠢政策”，未必完全符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。房地產(chǎn)市場(chǎng)走向規(guī)范、健康發(fā)展的軌道不單純是在商品房預(yù)售方面。商品房預(yù)售信息傳播對(duì)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者要有一致性和公平對(duì)等性，VIP卡發(fā)放數(shù)量不得超過(guò)可售房源數(shù)量的規(guī)定可能會(huì)造成變相炒作VIP卡抬高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。對(duì)于市區(qū)稀缺地塊的樓盤來(lái)說(shuō)，不愁房子賣不出去，其發(fā)放的VIP卡是購(gòu)房者的搶購(gòu)對(duì)象，如果開(kāi)發(fā)商“捂盤惜售”的話，開(kāi)盤后每天僅放出少許VIP卡，那么爭(zhēng)搶情況就隨之出現(xiàn)，有人會(huì)趁機(jī)炒賣VIP卡，間接抬高房?jī)r(jià)，這對(duì)公平競(jìng)爭(zhēng)不利，更對(duì)購(gòu)房者不利。該負(fù)責(zé)人表示，有關(guān)部門應(yīng)該對(duì)VIP卡定義予以規(guī)范，而不是僅僅限制VIP卡的發(fā)放數(shù)量，樓盤分幾期賣，VIP卡應(yīng)該可以延續(xù)使用，這期沒(méi)機(jī)會(huì)買到，持VIP卡還可以在下期開(kāi)盤使用，讓VIP卡真正名副其實(shí)，也讓購(gòu)房者享有應(yīng)用的權(quán)利。