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　　由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、第一財(cái)經(jīng)日報(bào)、搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會共同主辦的2007博鰲房地產(chǎn)論壇于8月17日上午在海南博鰲盛大開幕。2007年，中國房地產(chǎn)跨入資本時(shí)代，這是大家對中國地產(chǎn)的共同理解。在一個(gè)資本時(shí)代里，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣有效的控制資金并駕馭資金成為大家面臨的共同問題，8月18日下午，2007博鰲房地產(chǎn)論壇繼續(xù)圍繞資本話題進(jìn)行討論。以下為楊戈演講實(shí)錄。

　　楊戈：大部分都來自于消費(fèi)品的領(lǐng)域，醫(yī)療、健康的領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)目前在上市，可以說在美國上市的中國房地產(chǎn)企業(yè)還沒有，希望可能很快中國房地產(chǎn)企業(yè)去美國上市，可以做一些案例的分析，在紐交所房地產(chǎn)板塊，大概是這么構(gòu)成，一共大概有20多家房地產(chǎn)的上市公司，可能大部分的人預(yù)期的數(shù)字都要小得多，都有300多家房地產(chǎn)的基金。大概兩年多以前，中國開始有基金的概念，并且越來越熱，對比紐交所情況看起來也是很有道理的，房地產(chǎn)作為相對比較特殊的行業(yè)，房地產(chǎn)做的本身上市并不是太多，基金上市未來的主流。但是和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)上市的公司比如專門從事房地產(chǎn)建筑的公司，從事房地產(chǎn)金融的公司，還有旅游地產(chǎn)、飯店地產(chǎn)、裝飾行業(yè)的公司都非常多，把這些總共合起來歸類一個(gè)房地產(chǎn)的板塊。

　　楊戈：大部分都來自于消費(fèi)品的領(lǐng)域，醫(yī)療、健康的領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)目前在上市，可以說在美國上市的中國房地產(chǎn)企業(yè)還沒有，希望可能很快中國房地產(chǎn)企業(yè)去美國上市，可以做一些案例的分析，在紐交所房地產(chǎn)板塊，大概是這么構(gòu)成，一共大概有20多家房地產(chǎn)的上市公司，可能大部分的人預(yù)期的數(shù)字都要小得多，都有300多家房地產(chǎn)的基金。大概兩年多以前，中國開始有基金的概念，并且越來越熱，對比紐交所情況看起來也是很有道理的，房地產(chǎn)作為相對比較特殊的行業(yè)，房地產(chǎn)做的本身上市并不是太多，基金上市未來的主流。但是和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)上市的公司比如專門從事房地產(chǎn)建筑的公司，從事房地產(chǎn)金融的公司，還有旅游地產(chǎn)、飯店地產(chǎn)、裝飾行業(yè)的公司都非常多，把這些總共合起來歸類一個(gè)房地產(chǎn)的板塊。

　　對中國來講，非常高興告訴大家，雖然沒有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市，在8月8日有第一家房地產(chǎn)概念，就是上海的移居中國，從這個(gè)上海房地產(chǎn)銷售公司這樣分拆出來的周董事長經(jīng)過幾年的時(shí)間，辛勤的工作帶領(lǐng)一個(gè)很好的團(tuán)隊(duì)，就是經(jīng)過一輪、兩輪的思路資金的進(jìn)入，推動業(yè)務(wù)的發(fā)展。最終今年在8月8日中國人非常吉利的日子，到紐交所敲鐘然后上市，引起投資者非常大的關(guān)注，可能也是第一個(gè)亞洲房地產(chǎn)概念的公司在紐交所上市，經(jīng)銷商是美林證券和銳思信貸，就是一期兩高是親資產(chǎn)，但是毛利率非常高，增長也非常高，一期兩高的這樣的故事，整個(gè)環(huán)境的背景是中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，然后中國房地產(chǎn)發(fā)展非常迅速，在這樣的背景下，有這樣的高素質(zhì)公司。所以，股票的發(fā)行受到全世界投資者的追捧，本來路演的定的價(jià)格范圍是11.5美元，然后路演的受到很大的歡迎，大概有20倍的超額認(rèn)購。最終，定價(jià)突破了價(jià)格的范圍上線定價(jià)13.8美元，總共融資金額超過2億美元，最終可能會達(dá)到2億3千萬美元，比如說碧桂園大型的房地產(chǎn)企業(yè)比起不算什么，但是作為房地產(chǎn)房屋、流通的企業(yè)來說，到這樣的規(guī)模也很不容易。這是上市價(jià)第一天的表現(xiàn)，發(fā)行價(jià)是13.8元，開盤價(jià)高開到18.1美元，最后收盤到19.4美，第一天漲幅比發(fā)行價(jià)漲了40%，到今年為止美國市場里面IPO第一天表現(xiàn)最好的10個(gè)股票之一，對它來講也是非常的不容易。

　　第一天交易的活躍非?；钴S，總共發(fā)行了16400NBR，第一條交易了14050萬，按中國話講100%的換手率，按照第一天的收盤價(jià)來計(jì)算的話。公司的市值是14億美元，所以，對這樣的行業(yè)，競爭對手還是蠻多的，其它房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司的代表通過上市跟競爭對手有了非常大的優(yōu)勢，建立了一個(gè)長期的穩(wěn)定融資渠道，品牌通過上市得到非常大的提升。通過紐交所上市，對于中國易居也很多的幫助。

　　剛才講中國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)公司還沒有去美國上市，大概有兩個(gè)方面的原因：

　　一個(gè)方面，的原因美國的投資者可能在幾年以前，對中國房地產(chǎn)行業(yè)，對中國的房地產(chǎn)企業(yè)還不是這么的了解。

　　另外一個(gè)方面，就是說，因?yàn)橄愀凼袌鲭x中國大陸這么的近，香港市場長久以來，以房地產(chǎn)和金融業(yè)兩個(gè)主要板塊為主，對于內(nèi)地大部分房地產(chǎn)企業(yè)來講，講境外上市可能自然而然選擇到香港掛牌，最近的情況有一些改變，美國的投資者對中國的經(jīng)濟(jì)非?？春?，對中國房地產(chǎn)行業(yè)越來越了解，比如說最具有代表性房地產(chǎn)基金也是大局進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，購買了很多的資產(chǎn)。

　　在這樣的背景下，我相信中國房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，去美國的上市條件相對比較成熟，也期待內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)去上市，作為參照可以分析其它的新興市場的國家到紐交所的上市的情況，巴西最大房地產(chǎn)企業(yè)在3月份上市，上市非常的成功。上市之后從25塊一直漲到36塊，最近因?yàn)椴ü蓛r(jià)有所回落，但是整體的表現(xiàn)非常高，市值大概是40美元，市盈率是102倍的，相對于香港市場平均房地產(chǎn)企業(yè)市盈率，中國大陸房地產(chǎn)企業(yè)大概是25倍-30倍，香港本土企業(yè)大概是15倍-20倍，這個(gè)市盈率水平非常高。說明美國投資者非?？春眯屡d市場房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展前景，愿意給予更高的價(jià)值評估。

　　另外，還有一個(gè)案例，墨西哥最大的房地產(chǎn)企業(yè)04年上市之后，到今年一直處于穩(wěn)定上升的通道里面，從18塊一直到65啊塊，市值是30億美元，市盈率20倍，通過前幾年的發(fā)展，現(xiàn)在處于比較平穩(wěn)的穩(wěn)定增長階段，所以，市盈率相對比較低一點(diǎn)，美國本土房地產(chǎn)公司大市盈率概是8-12倍，大概是這樣的本土房地產(chǎn)公司是這樣的市盈率的水平，同樣是美國房地產(chǎn)市場為什么評估有上一些分析，大家去美國城市可能很少看到新開工的房屋，都是建好的一片一片的社區(qū)，新興市場是兩個(gè)最大的趨勢，一個(gè)是城市化，以中國、墨西哥人口比較多，城市越來越大，大量的非城市人口到城市來居住。消費(fèi)升級，可支配收入提高了，都想要把居住的條件改善，以前可能你們家住50平米，現(xiàn)在要增加到200平米，帶來新的房屋需求來說非常的大。

　　第二，在這樣行業(yè)的背景下，商業(yè)模式就有很大的不同，美國模式通過房地產(chǎn)金融，第二個(gè)說穩(wěn)定租金的匯報(bào)，第三個(gè)開發(fā)新屋的收入，像中國新興市場的話，到目前為止，可以將來最主要的收入來源，還是新的房地產(chǎn)開發(fā)。所以，就由本質(zhì)的不同，美國市場因?yàn)楸容^成熟，增長比較緩慢。甚至有些年頭了，是在負(fù)增長，而中國新經(jīng)濟(jì)增長都非常的強(qiáng)勁，即使面臨非常嚴(yán)峻的宏觀調(diào)控下，還是增長非常的強(qiáng)勁，利潤率整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利潤率就非常低，像中國的這樣信息市場，行業(yè)跟制造業(yè)差不多，就是以大規(guī)模工廠化生產(chǎn)、流水線的生產(chǎn)，把房地產(chǎn)當(dāng)成一個(gè)商品進(jìn)行生產(chǎn)，就大大降低了成本提升房地產(chǎn)的企業(yè)利潤率，這也是一個(gè)本質(zhì)的不同，因?yàn)檫@些導(dǎo)致投資者對企業(yè)的市盈率完全不一樣，對于新興市場來講，中國房地產(chǎn)企業(yè)去美國上市的話，我相信有非常大的吸引投資者的注意力，獲得非常高的市盈率。

　　我就再介紹一下，怎么去紐交所上市？其實(shí)，不僅是紐交所上市，一個(gè)企業(yè)不管在境內(nèi)還是境外上市，都面臨一系列的問題，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，要不要去上市，房地產(chǎn)在中國發(fā)展20年，大部分習(xí)慣特別公開的這樣一些操作，可能財(cái)務(wù)上面、運(yùn)作上面跟別的行業(yè)公司不太一樣。如果想要上市的話，可能很多方面要做很大的一個(gè)改進(jìn)，從一個(gè)私人的公司或者家族的企業(yè)，改造成一個(gè)規(guī)范成熟上市公司，財(cái)務(wù)方面必須要規(guī)范，財(cái)務(wù)信息要公開相關(guān)帶來的稅收這些方面問題，有一系列很大的轉(zhuǎn)變。所以，要不要上市，地產(chǎn)企業(yè)家要做很好的一個(gè)前期的準(zhǔn)備。但是，現(xiàn)在中國市場的房地產(chǎn)業(yè)的情況可能和前些年也不一太一樣，進(jìn)入門檻提高了，對于資金的需求比以前多得多了，昨天聽到任總介紹說，常年在銀行里面用于買地的錢就有好幾個(gè)億。

　　因?yàn)榈禺a(chǎn)影響收縮銀根、從銀行貸款相對比以前要難，整個(gè)行業(yè)再融資渠道進(jìn)行一些結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，從銀行改造在市場通過上市來進(jìn)行融資，這是一個(gè)大的背景。如果決定上市的話，在很多方面財(cái)務(wù)這方面的準(zhǔn)備，還有團(tuán)隊(duì)這方面的準(zhǔn)備，這些可能需要比較好的準(zhǔn)備。在美國上市，大家最關(guān)心的問題，美國的撒旦法案，最近比較放寬的趨勢，成本是在降低，對于房地產(chǎn)企業(yè)不算太大。這個(gè)是紐交所上市的標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)的指標(biāo)有四個(gè)指標(biāo)，只要滿足其中任意一套就可以了，對于房地產(chǎn)就是第一個(gè)指標(biāo)叫利潤的指標(biāo)，要求企業(yè)連續(xù)三年盈利，三年加起來稅超過1千萬美元，對大部分企業(yè)來講非常低，我相信

　　第二個(gè)指標(biāo)市值標(biāo)準(zhǔn)，要求企業(yè)上一年收入超過7500萬美元，上市時(shí)候的市值超過7億5千萬美元，另外兩套指標(biāo)對中國企業(yè)不是那么適用，到美國上市的過程比較公開的透明，基本上兩條線，跟美國證監(jiān)會ICC來做申請登記，跟美國證券會申請來取得美國銷售股票的資格，在紐交所上市的話，就和紐交所申請，美國證券會像美國投資者銷售股票，交易所是批準(zhǔn)你到的我交易所掛牌。證券會登記程序，從開始準(zhǔn)備到獲得批準(zhǔn)大概是4-6個(gè)月的時(shí)間，第一期需要找一個(gè)會計(jì)師，大家都會找到四大會計(jì)師審計(jì)。同時(shí)，律師來幫你做法律的文件，同行幫你做一些結(jié)構(gòu)上重組。在成熟之后，交到ICC去，經(jīng)過第一輪秘密遞交，進(jìn)行第二輪的遞交，經(jīng)過這樣兩輪、四輪可能會更多一些，證監(jiān)會給你一些批準(zhǔn)，就可以公開上市，這是證監(jiān)會的程序。

　　紐交所程序，在跟美國證券會遞交材料之后，和紐交所遞交一個(gè)相同的材料，來審核你的材料滿足我們的上市的標(biāo)準(zhǔn)，如果滿足的話，我們也跨出上市的標(biāo)準(zhǔn)，整個(gè)程序大概是一個(gè)月月到一個(gè)半月左右，整個(gè)美國上市的程序最大的特點(diǎn)，就是美國證券會交易所比較透明公開，針對材料有什么問題，這些我們會及時(shí)和企業(yè)上市的中介結(jié)構(gòu)聯(lián)系，請你們來解釋。對于證券會，對于交易所程序也什么不明白情況的地方，律師也可以隨時(shí)咨詢，咨詢交易所，這個(gè)是別的市場很大的不同，企業(yè)的本身能夠比較好的控制自己上市的進(jìn)程，我的介紹就到這里。

　　謝謝大家！

　　鏈接：楊戈簡介

　　楊戈，紐約證券交易亞太區(qū)執(zhí)行董事。楊先生在紐約泛歐證券交易所亞太區(qū)辦公室負(fù)責(zé)中國的民營企業(yè)上市業(yè)務(wù)。此前，楊先生在投資銀行和私募股權(quán)投資領(lǐng)域有超過10年的工作經(jīng)驗(yàn)。楊先生擁有中歐國際工商學(xué)院的MBA學(xué)位。截至2007年6月，楊先生參與的紐約證券交易所上市項(xiàng)目包括：新東方、深圳邁瑞、常州天合、同濟(jì)堂藥業(yè)，先聲制藥、橡果國際、江西賽維LDK和保定英利。