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　　由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)共同主辦的2007博鰲房地產(chǎn)論壇于8月17日上午在海南博鰲盛大開幕。2007年，中國房地產(chǎn)跨入資本時(shí)代，這是大家對(duì)中國地產(chǎn)的共同理解。在一個(gè)資本時(shí)代里，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣有效的控制資金并駕馭資金成為大家面臨的共同問題，8月18日上午，2007博鰲房地產(chǎn)論壇圍繞一個(gè)資本話題進(jìn)行討論。以下為李稻葵教授演講實(shí)錄。

　　李稻葵：首先非常感謝博鰲論壇主辦方的熱情的邀請(qǐng)和精心的安排，特別要感謝焦點(diǎn)網(wǎng)站的莫春的主任，原來安排讓我談宏觀形勢(shì)，來了博鰲以后發(fā)現(xiàn)風(fēng)景妖嬈的地方，談宏觀形勢(shì)非常沉悶，應(yīng)該談點(diǎn)的性感的問題，我覺得房地產(chǎn)的市場(chǎng)任何話題都非常性感。想把房地產(chǎn)的發(fā)展和證券市場(chǎng)的發(fā)展聯(lián)系起來，談一下未來我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)或者資本市場(chǎng)將會(huì)有什么樣的互動(dòng)關(guān)系？應(yīng)該有什么樣的互動(dòng)關(guān)系？題目是富人炒股、窮人買房，要營造資本市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)良性互動(dòng)的新時(shí)代，這個(gè)話題怎么出來的呢？

    首先回顧一下房地產(chǎn)行業(yè)過去20多年的發(fā)展，應(yīng)該說備受關(guān)注，至少總結(jié)看來，有四大問題大家非常的關(guān)注：

　　一，房?jī)r(jià)問題，設(shè)計(jì)到千百萬家庭的生活問題，同樣也是政府高度關(guān)注的一個(gè)話題。

　　二，大家經(jīng)常討論公平性問題，有人說市場(chǎng)不公平，富人買了很大的房子，窮人很多房子買不起，房?jī)r(jià)在拼命的上漲，有人講我們的CPI低估的生活指數(shù)的上升，因?yàn)闆]有把房?jī)r(jià)放進(jìn)去，這個(gè)說法值得商榷。

　　三，所謂的暴利，房地產(chǎn)商是暴利性行業(yè)，也引起很多社會(huì)的關(guān)注，至于是不是暴利值得分析，恐怕很難一刀切。

　　四，很多人把經(jīng)濟(jì)過熱一個(gè)重要原因歸結(jié)為房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，不管答案如何？不管是同意還是不同意，這四大問題困擾房地產(chǎn)過去20年發(fā)展的重要的問題，分析一下房地產(chǎn)行業(yè)在過去20多年以來，備受關(guān)注呢??？為什么房產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過比如汽車行業(yè)，對(duì)于手機(jī)行業(yè)甚至于通信行業(yè)的關(guān)注，原因值得進(jìn)行一點(diǎn)理性的分析，這個(gè)里面可能設(shè)計(jì)到房地產(chǎn)兩個(gè)基本的特點(diǎn)：

　　一，是房地產(chǎn)的作為一個(gè)產(chǎn)品，跟汽車手機(jī)通訊服務(wù)恐怕有本質(zhì)的不同，房地產(chǎn)的產(chǎn)品具有使用價(jià)值與投資價(jià)值的雙重性的。使用價(jià)值不言而喻，每一家一戶必須要有住房的服務(wù)，去任何的行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展第一件事情就得要有基本用房的條件，辦公司也好，做企業(yè)也好，這是不言而喻的。投資價(jià)值也很好理解，房地產(chǎn)的產(chǎn)品不像汽車、手機(jī)、電冰箱使用周期非常差，具有價(jià)值變化的潛力或者是升值或者貶值，于是乎產(chǎn)生投資的價(jià)值。如果光是使用價(jià)值和投資價(jià)值雙重放在一起不足以讓房地產(chǎn)變得非常特殊。

　　同時(shí)，具有使用價(jià)值和投資價(jià)值產(chǎn)品還有很多，比如說黃金，黃金的價(jià)格也在上升，也是波動(dòng)很大，黃金在很多的國家，包括中國都是具有很明顯的使用價(jià)值的。印度是首屈一指是全世界最大黃金使用國，對(duì)黃金首飾的需求非常大，黃金價(jià)格為什么沒有引起這么多的關(guān)注，黃金的使用價(jià)值和房地產(chǎn)使用價(jià)值不一樣，房地產(chǎn)使用價(jià)值具有一定的社會(huì)性和政治性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)使用價(jià)值直接設(shè)計(jì)到每一個(gè)人的感受，直接設(shè)計(jì)到社會(huì)的穩(wěn)定與否，于是乎延伸為一個(gè)政治問題，黃金的價(jià)格高了以后最多很多人不用就可以了，不會(huì)引發(fā)重大社會(huì)的問題，從這個(gè)分析來看，房地產(chǎn)使用價(jià)值很特殊，使用價(jià)值和投資價(jià)值混在一起，使得房地產(chǎn)行業(yè)第一大特點(diǎn)，引起社會(huì)各界和政府的高度關(guān)注。

　　第二，房地產(chǎn)行業(yè)和其它產(chǎn)業(yè)部一樣，供給的剛性是相對(duì)比較強(qiáng)的，指的是要提高要增加房地產(chǎn)的供給，周期比較長，甚至在某些時(shí)間可以這么講，是不可能增加的。在開會(huì)的酒店非常好，房?jī)r(jià)非常漲，可以不可以在附近蓋一個(gè)酒店，原則上講可以，但是你蓋的酒店的風(fēng)景不一樣，蓋的不同的酒店，供給的性質(zhì)不一樣。房地產(chǎn)行業(yè)供給是有剛性的，往往甚至于不能是擴(kuò)大，這種例子太多，在繁華的市區(qū)如果已經(jīng)開發(fā)了，原則上很難再一次擴(kuò)大開發(fā)，由于供給的剛性使得房地產(chǎn)價(jià)格的挑戰(zhàn)周期是比較長的，下面和證券市場(chǎng)進(jìn)行比較，應(yīng)該得出一個(gè)結(jié)論，房地產(chǎn)行業(yè)過去20多年的發(fā)展，讓我看來不堪重負(fù)，雙重的重負(fù)一方面社會(huì)各界政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)寄予非常高的關(guān)注，把自己的生計(jì)，把社會(huì)的穩(wěn)定，同時(shí)很多投資者把價(jià)格的上升或者下降或者波動(dòng)作為自己投資回報(bào)率重要的考慮因素。所以，房地產(chǎn)行業(yè)過去20多年路雖然蓬勃發(fā)展，與此同時(shí)，我們的是增長發(fā)展道路是非常不平凡，與房地產(chǎn)行業(yè)相比，簡(jiǎn)單回顧一下資本市場(chǎng)的發(fā)展。

　　資本商場(chǎng)的發(fā)展從某種意義上講，我的感覺可以這么講，資本市場(chǎng)發(fā)展比房地產(chǎn)行業(yè)信譽(yù)得多，盡管資本市場(chǎng)按照價(jià)格驅(qū)動(dòng)曲折，三個(gè)特點(diǎn)：

　　一，歷經(jīng)風(fēng)雨，終見彩虹，90年代初建立資本市場(chǎng)，經(jīng)過初期的發(fā)展，進(jìn)入長達(dá)5、6年價(jià)格低迷的發(fā)展階段，最后終見彩虹。最近兩年以來，我們的價(jià)格指數(shù)不斷的創(chuàng)新，這個(gè)是第一個(gè)特點(diǎn)。這個(gè)特點(diǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行一個(gè)比較，假如如果房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格指數(shù)和資本市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)，如果5、6年房地產(chǎn)價(jià)格下降50%，而且永遠(yuǎn)上不去，那會(huì)是什么問題，社會(huì)各界的抱怨我相信遠(yuǎn)遠(yuǎn)會(huì)超過股市抱怨，我覺得資本的市場(chǎng)的發(fā)展比我們還幸運(yùn)，盡管資本商場(chǎng)的價(jià)格在過去若干年內(nèi)長期低迷。但是，所帶來社會(huì)影響比起房地產(chǎn)情況相應(yīng)而言的好得多。

　　二，資本市場(chǎng)經(jīng)歷風(fēng)風(fēng)雨雨的發(fā)展，平均價(jià)格處于基本上歷史新高的水平，略微下降一點(diǎn)，這個(gè)情況下，恐怕資本市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整在所難免，為什么這么講？我給大家算一個(gè)很簡(jiǎn)單的帳，現(xiàn)在靜態(tài)的市盈率大概是45%的左右，靜態(tài)市盈率如果按照今年上半年已經(jīng)報(bào)出大概報(bào)了一半的上市公司的業(yè)績(jī)來看，這個(gè)上市公司大概今年上半年去年同期大概上升60%-70%，但是注意到這個(gè)數(shù)字是有水分的，至少10%是由于交叉投資所帶來的，這是因?yàn)楹芏嗌鲜泄举I了證券市場(chǎng)，或者其它上市公司的股份，互相拉動(dòng)的，這個(gè)交叉持股，我們國家還不太明顯，比較保守的估計(jì)是50%的上升，如果是盈利就算今年整個(gè)一年50%的上升，到年底就算股票市場(chǎng)的價(jià)格不變，到年底的市盈率在30倍左右。

　　30倍的市盈率是什么概念？如果企業(yè)的利潤不提高，光靠手持股票的話，大概是每年3.3%的回報(bào)，注意到股票市場(chǎng)是有風(fēng)險(xiǎn)的，它的投資者回報(bào)率應(yīng)該比銀行的多出一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的生水，這個(gè)生水至少是3%，如果考慮風(fēng)險(xiǎn)議價(jià)因素，盈利不增長的投資股市是回報(bào)率是零，如果手持今天的股票只有兩個(gè)渠道，一個(gè)是我們的盈利繼續(xù)上升，再一個(gè)希望股價(jià)繼續(xù)的往上走，盈利上升根據(jù)過去幾年的經(jīng)驗(yàn)，大概每年5%到10%了不起，股價(jià)上升這個(gè)靠什么，靠大家的信息繼續(xù)的持，這個(gè)很難講，光靠盈利5%-10%的上升，股票如果是只是5%-10%的匯報(bào)，這個(gè)持續(xù)率是有限的，股票價(jià)格的調(diào)整恐怕是在所難免，大家關(guān)心的問題，我們的證券市場(chǎng)可能出現(xiàn)一個(gè)價(jià)格調(diào)整，他和房地產(chǎn)發(fā)展是什么互動(dòng)關(guān)系？

　　這里面會(huì)引起很多猜測(cè)，有人講股市上升和房地產(chǎn)上升可能是交替的，我想說的是什么，這種股市的上升或者資本上升和房地產(chǎn)的發(fā)展有可能出現(xiàn)良性的互動(dòng)，有可能惡性的互動(dòng)，什么叫惡性的互動(dòng)，惡性的互動(dòng)或者是輪番漲，先炒股票在炒房地產(chǎn)，這是一種惡性的互動(dòng)，還有一種惡性的互動(dòng)，股票市場(chǎng)下去之后，帶動(dòng)房地產(chǎn)的下降，房地產(chǎn)也下降，第二種可能性中國不是很大，這兩種可能都不是良性的互動(dòng)，怎么才是良性互動(dòng)？

　　一個(gè)良性互動(dòng)股市增長和房地產(chǎn)增長應(yīng)該是一個(gè)富人去炒股，窮人去買方這么一個(gè)格局，才是良性的互動(dòng)，我解釋一下，什么要富人，這個(gè)地方千萬不要引起誤解，所謂的富人，在滿足基本住房需求滿足日常生活之后，還有一部分的剩余資金這部分人我定義為富人。這部分人要引導(dǎo)富人去炒股，因?yàn)楣善笔袌?chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)相比供給彈性大很多，當(dāng)股市價(jià)格上漲之后會(huì)比較融易增加證券的供給，就像今天我們?cè)谟懻揂股的回歸問題，再不今天討論很多新股的上市，包括公司債權(quán)的新的發(fā)行，股票市場(chǎng)的上升在相當(dāng)程度上不太會(huì)受到過分的投機(jī)影響，因?yàn)楣┙o相對(duì)而言彈性更大一點(diǎn)。

　　第二，股市價(jià)格的波動(dòng)對(duì)整個(gè)實(shí)力經(jīng)濟(jì)的影響比房地產(chǎn)的波動(dòng)要好一點(diǎn)，用剛剛的例子，我們證券市場(chǎng)波動(dòng)非常大，像今年上半年70%的上漲，從過去兩年以來200%的上升，如果房地產(chǎn)上升200%很多在座的人都坐不住了，引起社會(huì)重大問題，如果證券市場(chǎng)跌20%這個(gè)引起整個(gè)經(jīng)濟(jì)的影響核波動(dòng)是比有限的，當(dāng)然大家會(huì)抱怨，如果房?jī)r(jià)跌20%會(huì)是什么情況，那會(huì)引起重大社會(huì)問題，很多買了房子的人會(huì)感覺到非常的恐慌，很多銀行會(huì)引起相關(guān)性用的風(fēng)險(xiǎn)，美國就是這樣，美國的房?jī)r(jià)還沒有怎么降低，很多以前從銀行借了錢的人就出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，出現(xiàn)破產(chǎn)的危機(jī)。

　　所以，從這個(gè)意義讓講，有閑錢的人忙富人炒股，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響相對(duì)而言比房?jī)r(jià)要低得多，什么叫窮人？在貧困之下的，我說的窮人對(duì)住房日常生活需要還沒有得到滿足的這部分人，讓這部分人去買房，窮人買房有什么好處，窮人買方而不是窮人租房，對(duì)整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定毫無疑問是一個(gè)重要因素，一個(gè)正面的因素，很多社會(huì)學(xué)的研究都發(fā)現(xiàn)有資產(chǎn)房產(chǎn)的人對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定訴求會(huì)比沒有房產(chǎn)租房子的人要高得多，中國的社會(huì)要核心要發(fā)展必須要營造一個(gè)舉著有其屋這樣的局面，不是簡(jiǎn)單靠廉租房，在中國社會(huì)里面尤其如此，中國人的傳統(tǒng)都是希望有自己的房子，我們對(duì)房屋的所有權(quán)賦予的額外的價(jià)值非常高，這一點(diǎn)比西方來的多，我覺得不能簡(jiǎn)單批評(píng)很多人想買房子，應(yīng)該理解他們，中國人千百年以來，長期形成的價(jià)值理念就是買自己的房子，有了房子這個(gè)事情能夠促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定，要鼓勵(lì)、營造所謂窮人要買房的機(jī)制，同時(shí)，如果社會(huì)大量所謂窮人有了自己的房子的話，這個(gè)對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而言，也是一個(gè)積極的健康的促進(jìn)作用，試想一下，如果房地產(chǎn)行業(yè)只是做高端的給那些好奢侈品的房子，在社會(huì)長期影響力會(huì)大嗎？如果房地產(chǎn)行業(yè)大量精力是給社會(huì)的中產(chǎn)階層給提供住房的供給的話，房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)就很穩(wěn)定，社會(huì)基礎(chǔ)輿論基礎(chǔ)就很穩(wěn)定，從這個(gè)意義上講，為窮人創(chuàng)造買方的條件，也是房地產(chǎn)長期發(fā)展的必要條件，怎么實(shí)現(xiàn)富人炒股，窮人買房，怎么實(shí)現(xiàn)，條件很多，我只想講三個(gè)必要條件？

　　一，就是從房地產(chǎn)的市場(chǎng)本身發(fā)展來看，可能需要有兩個(gè)做兩件事情，兩個(gè)必要的條件，第一可能在房地產(chǎn)市場(chǎng)上面還是要適當(dāng)維持甚至于提高這種投資的交易成本，這個(gè)聽起來經(jīng)濟(jì)同行大逆不道，怎么能提高交易成本呢？我說的提高交易成本，指的是投資的層本，剛剛說過了房地產(chǎn)行業(yè)是雙重性質(zhì)，房地產(chǎn)既提供使用價(jià)值，業(yè)提供投資價(jià)值，從剛剛分析來看，應(yīng)該把房地產(chǎn)投資價(jià)值擠到證券市場(chǎng)上去，擠到其它資本商場(chǎng)去，把房地產(chǎn)使用價(jià)值提高，把投資或者投機(jī)的功能降低，適當(dāng)提高交易成本，比如說現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)行了房子二級(jí)市場(chǎng)的增值稅，增值稅事情并不是中國人獨(dú)此一家，即便是美國、英國非常信奉自由經(jīng)濟(jì)思想的國家，也是實(shí)行這么一個(gè)機(jī)制，尤其是買第二套房子，第一套房子沒有，第二套房子是有這個(gè)規(guī)定，通過適當(dāng)交易成本這么一個(gè)方式，減少房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)的功能，適當(dāng)把這個(gè)利潤從二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到一級(jí)市場(chǎng)。

　　打個(gè)比方說，要把以后買房子逐步的要把演變成買平板電視一樣買平板電視的時(shí)候誰去想到我要賣平板電視，把買房子賣房子的交易變成電器話，說的可能是通俗一點(diǎn)，買房子和買電器一樣，不要考慮房子會(huì)不會(huì)升值，適合不適合你住，滿足不滿足你的需要，在有房地產(chǎn)方面土地的供給適當(dāng)靈活化或者擴(kuò)大，土地的供給步擴(kuò)大，怎么讓房?jī)r(jià)下降，這個(gè)是再簡(jiǎn)單不過的道理，全世界的市場(chǎng)都是如此，供給步擴(kuò)大，房?jī)r(jià)是下不來的，房地產(chǎn)供給核心因素就是土地，政府對(duì)于耕地的面積控制就完全理解，我不想違背整個(gè)政策嚴(yán)格耕地面積保持變的情況下，完全采取靈活的忖量交易方式，可以全國調(diào)整，某一個(gè)省，海南可以和安徽進(jìn)行調(diào)整，文章可以做很多文章的，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要條件，資本市場(chǎng)也有需要采取必要的政策，來使得富人炒股、窮人買房的條件可以實(shí)現(xiàn)，需要強(qiáng)調(diào)在其他情況基本相同情況下優(yōu)先地產(chǎn)市場(chǎng)上市，為什么地產(chǎn)市場(chǎng)很重要，第一個(gè)好處通過上市能夠降低開發(fā)商的資本成本，而不要像現(xiàn)在這樣，賣期房，靠各種各樣非正式的資本運(yùn)作方式來降低融資成本，上市好了，上市以后是的使得融資成本下降，可以部分轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者，或者買房子的人，這對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)有一定的好處，在有一個(gè)好處什么？

　　讓一些開發(fā)商上市，也使得投資者富人炒股的人開發(fā)商的股票分享房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的利益，讓更多的人分享房地產(chǎn)的理順而不必直接去買房子，不要沖擊一級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)，就好象說如果你認(rèn)為平板電視價(jià)格會(huì)漲的話，趕緊去買平板電視的話，但是我去買海爾，三星、海信的股票也一樣，把房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的利潤部分轉(zhuǎn)移給股票市場(chǎng)，產(chǎn)品市場(chǎng)，不要讓產(chǎn)品市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，最后，房地產(chǎn)的商自己要干什么？房地產(chǎn)商自己也要?jiǎng)?chuàng)造必要條件，來實(shí)現(xiàn)富人超股，良心互動(dòng)，一個(gè)還是要盡量壓低你的成本，才能夠把利潤做大，把價(jià)格下降，這樣讓房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展，在有一個(gè)還是對(duì)上市的房地產(chǎn)公司而言，還是要強(qiáng)調(diào)公司治理賺錢之后要回饋投資者要分享房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展的果實(shí)，讓炒股的人也來分享你的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的收益。三個(gè)條件做成之后，我相信能夠?qū)崿F(xiàn)富人炒股、窮人買房的房地產(chǎn)良性互動(dòng)的前景，最后謝謝大家！

　　鏈接：李稻葵簡(jiǎn)介   

　　李稻葵，清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系主任。曾兼任世界銀行中國社會(huì)保障體制改革研究項(xiàng)目顧問。李教授目前的研究興趣包括：中國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行研究，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式及制度變遷的跨國比較研究，以及大國發(fā)展戰(zhàn)略。李教授始終站在一個(gè)更宏觀的角度來審視中國經(jīng)濟(jì)的方方面面，同時(shí)他也深信中國的經(jīng)濟(jì)學(xué)研究，在歷史性崛起的當(dāng)下，注定會(huì)對(duì)世界政治經(jīng)濟(jì)格局造成重大影響。