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　　（一）北京二手房市場2007年7月發(fā)展簡述

　　北京7月1日起實行了存量房買賣合同網(wǎng)上簽約和信息公示制度，網(wǎng)上簽約加強了二手房市場交易透明化，利于百姓的交易。在二手房市場更加規(guī)范的利好形勢的引導下，本月二手房市場成交量呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢。7月21日，央行再度加息。部分持有大戶型的投資者紛紛拋售手中房產，房屋需求者卻對140平方米以上超大戶型望而卻步，本月90-140平方米大戶型成交比重小幅攀升，140平方米以上超大戶型成交量比重穩(wěn)中有降。成交區(qū)域方面，本月一改北京以往朝陽、海淀齊頭并進引領二手房市場的格局，海淀成交量比重顯著下滑，老四城區(qū)成交量比重開始回升，熱點成交區(qū)域繼續(xù)向交通便利的遠郊區(qū)縣延伸，北京二手房市場逐漸轉變?yōu)槎鄥^(qū)域均衡發(fā)展的格局。

　　(二)北京二手房市場2007年7月成交均價狀況分析

　　1.交易均價變動趨勢分析

　　從本月價格走勢上來看，整體二手房市場成交均價呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。除了本月經(jīng)濟適用房的價格變動趨勢與整體二手房市場成交均價變動趨勢相反外,其它權屬的二手房成交均價與整體市場變動趨勢相同。經(jīng)濟適用房成交均價在上月小幅攀升之后本月有所回落。但是其相對較低的成交價格優(yōu)勢使其備受消費者的喜愛，本月成交量小幅攀升。

　　2.交易均價的環(huán)比變化分析

　　07年1月-07年7月成交價格變動趨勢表

　　2007年7月北京二手房市場整體成交價格呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。據(jù)中大恒基統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:2007年7月北京二手房市場上整體市場成交平均價格為8706.51元/平方米,環(huán)比上月的8580.03元/平方米上漲1.47%。從不同的房屋屬性來看，本月北京二手商品房均價為8602.96元/平方米，環(huán)比上月上漲1.98%。已購公房本月的成交均價為10100.98元/平方米,均價首次突破1萬元/平方米大關，環(huán)比上月上漲6.34%。經(jīng)濟適用房本月的成交均價為7448.50元/平方米，環(huán)比上季度下降2.24%。

　　中大恒基市場研究中心認為：本月整體二手房市場成交均價穩(wěn)中有升的主要原因是：

　　8對于二手商品房價格變動狀況而言：本月二手商品房價格穩(wěn)中有升，影響成交價格攀升的主要原因仍舊是供不應求的供求關系。股市的繁榮充實了很多人的錢包，為了抵御股市震蕩帶來的風險很多人選擇落袋為安。他們紛紛選擇購買不動產來實現(xiàn)貨幣保值。這在一定程度上壯大了本月需求群體的隊伍，供求關系的進一步激化成為拉高本月二手商品房成交均價的主要動因。

　　9對于已購公房成交均價變動而言：本月的已購公房均價變動趨勢與二手房整體市場成交均價變動一致。由已購公房具有優(yōu)越的地理位置、完善的配套設施、便利的交通條件、臨近學校和醫(yī)院等諸多優(yōu)勢，已購公房憑借其奇高的性價比備受消費者的關注，而其有限的房源供給使得供需矛盾進一步激化，本月成交均價受供求關系拉動，呈現(xiàn)小幅攀升的勢頭。

　　10對于經(jīng)濟適用房均價變動而言，本月經(jīng)濟適用房的成交均價穩(wěn)中有降。主要原因是，由于經(jīng)濟適用房一直保持在相對較低的價位，受到中低收入群體的進一步關注。本月經(jīng)濟適用房的成交主要集中在昌平區(qū)品質適中的房源。該區(qū)域相對較低的成交均價拉低了本月經(jīng)濟適用房的成交價格，其與上月相比呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢。

　　(三)北京二手房市場2007年7月成交構成分析

　　1.北京二手房市場2007年7月成交面積比重構成分析

　　依據(jù)中大恒基市場研究中心對本月北京市二手房市場成交面積的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：對于整體市場交易狀況而言，60-90平方米之間的戶型依然是二手房交易市場的主力軍，購房者一直對其比較關注，尤其本月其成交比重環(huán)比上月出現(xiàn)較大幅度上揚。本月60-90平方米之間二手房成交比重占總成交量成交比重的48.36%，環(huán)比上月上漲3.22%。與此同時，本月90-140平方米的房屋也備受關注，成交量比重本月為28.10%，環(huán)比上月上漲0.71%；其它成交面積的戶型成交量比重均出現(xiàn)了小幅下滑。本月60平方米以下戶型成交比重平均為19.08%，環(huán)比上季度下浮1.98%。本月140平方米以上超大大戶型成交量比重下降顯著，環(huán)比上月下降2.05%。

　　中大恒基市場研究中心認為：本月二手房成交戶型分布趨于橄欖性，140平方米以上超大戶型和60平方米以下超小戶型成交量比重延續(xù)3個月的下降勢頭繼續(xù)下滑。60-90平方米之間的戶型和90-140平方米之間的戶型成交比重本月雙雙攀升。形成這種戶型橄欖型分布的主要原因是：

　　12一方面:60-90品方面小戶型備受青睞，60平方米以下超小戶型成交量萎縮。目前二手房市場上交易的60平方米以下的超小戶型主要是70-80年代的一居室或者小兩居的房屋，而且絕大部分是已購公房，這些房源是十分有限的。隨著房源供給量減少，已購公房成交量比重的下滑，60平方米以下的超小戶型成交量比重也持續(xù)三個月呈現(xiàn)下降勢頭。而由于目前家庭結構小型化，購房消費者年輕化。小戶型一直是消費者的最愛，在超小戶型緊缺的情況下，60-90平方米的小戶型更受青睞，本月成交量比重小幅攀升。

　　13另一方面：90-140平方米大戶型成交量攀升，140平方米超大戶型成交量萎縮。7月21日，央行開始上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.06%提高到3.33%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行的6.57%提高到6.84%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。貸款利率的再度調整使得貸款持房的部分大戶型消費者開始拋售手中的房產，大戶型房源供給本月小幅攀升，但是考慮到超大戶型的持有成本及貸款利率的增加，很多購房需求者對140平方米以上的戶型仍舊望而卻步。鑒于目前北京二手房市場供不應求的供求關系，房源的放量與90-140平方米旺盛需求的相互呼應使得本月90-140平方米大戶型成交量攀升；而對140平方米以上超大戶型需求者的減少使其成交量萎縮。

　　2.北京二手房市場2007年7月成交價位比重構成分析

　　據(jù)中大恒基市場研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：在本月所有的成交房屋中，房值小于40萬的房屋成交量比重大幅下滑，環(huán)比上月的10.07%下浮了9.47%，房值在40-65萬之間的房源作為二手房市場交易的主流，本月成交比重有小幅上揚，環(huán)比上月上漲了0.78%，60-75萬之間的房屋成交量比重環(huán)比上揚0.14%。房值大于75萬的房屋成交量比重環(huán)比上月上漲了3.15%。

　　中大恒基市場研究中心分析指出：從本月二手房房值總體變動趨勢來看，我們不難發(fā)現(xiàn)二手房的房值呈現(xiàn)了放大化趨勢。房值在40萬以下的房屋成交量比重一路下滑，而75萬以上的房屋成交量比重一路攀升，房值在40-65萬及65-75萬之間的房屋成交量比重也穩(wěn)中有升，整體市場房值呈現(xiàn)放大化趨勢。中大恒基市場研究中心認為呈現(xiàn)這種的變動趨勢的主要是受目前北京二手房成交均價一路攀升的影響，均價的攀升致使同面積房屋房值逐漸放大，加之本月成交戶型中，小戶型成交量比重的下降，共同促進本月房值的放大化趨勢。

　　(四)北京二手房市場2007年7月成交區(qū)域分析

　　1.北京二手房市場2007年7月區(qū)域成交價格分析

　　07年4月-07年7月北京各區(qū)域成交價格變化統(tǒng)計表

　　據(jù)中大恒基市場研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2007年7月北京各區(qū)域的成交價格變動趨勢與上月相比，除了東城區(qū)、崇文區(qū)、石景山區(qū)和昌平區(qū)成交價格小幅下降外，其他城區(qū)的交易價格均呈現(xiàn)上升勢頭。

　　而在各區(qū)域均價排名中，西城區(qū)除上月成交均價落于東城區(qū)外，自去年10月起一直是北京各區(qū)域成交均價排名中均價最高的區(qū)域。本月西城區(qū)成交均價為13013.80元/平方米。海淀區(qū)其次，本月成交均價為12025.79元/平方米。房山區(qū)成交均價最低3743.81元/平方米，是目前北京市二手房均價唯一低于5900元/平方米的行政區(qū)域。

　　中大恒基市場研究中心認為：隨著本月北京二手房市場整體均價的上行，本月在絕大多數(shù)區(qū)域二手房價格也小幅攀升。本月各區(qū)域二手房成交均價中有4個城區(qū)二手房均價突破萬元大關。相比以往3個城區(qū)房價相對較高的狀態(tài)，宣武區(qū)房價兩個月來持續(xù)上漲，本月以10709.81元/平方米位居東城區(qū)之后，成為本月第四個均價突破萬元的行政區(qū)域。但在均價較高的幾個成交區(qū)域中，只有朝陽區(qū)和海淀區(qū)在保持高均價的同時能保證相對較高的成交量。本月昌平區(qū)二手房成交均價逆流下浮，其主要原因是本月昌平區(qū)成交的二手房仍以經(jīng)濟適用房為主，而本月經(jīng)濟適用房成交均價的下降成為拉低本月昌平區(qū)二手房均價的主要動因。

　　2.北京二手房市場2007年7月區(qū)域成交比重分析

　　據(jù)中大恒基市場研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：從本月成交區(qū)域的總體變化上來看，本月成交區(qū)域打破了以往朝陽、海淀并肩引領北京市二手房市場的格局，海淀成交量比重顯著下滑、老四城區(qū)成交量比重開始回升，熱點成交區(qū)域繼續(xù)向交通便利的遠郊區(qū)縣延伸，北京市二手房市場逐漸轉變?yōu)槎鄥^(qū)域均衡發(fā)展的格局。崇文區(qū)、西城區(qū)、東城區(qū)成交量比重環(huán)比上月分別上漲0.14%、0.32%和0.20%。遠郊區(qū)縣的成交量比重亦一路攀升，尤其昌平區(qū)本月以12.96%的成交量比重僅次朝陽的成交量比重排名第二。通州區(qū)本月成交比重環(huán)比上月上漲2.7%，以12.56%的比重超越海淀區(qū)躍居總體成交量比重排名的第四名。

　　中大恒基市場研究中心認為：從目前北京各區(qū)域二手房成交量比重變化來看，本月各區(qū)域成交量比重排名打破了以往朝陽、海淀、豐臺三個近郊區(qū)縣一直占居北京二手房成交量比重排名的前三名的格局。遠郊區(qū)縣亦逐漸成為消費者的關注熱點，昌平區(qū)、通州區(qū)、大興區(qū)的成交量比重都逐漸攀升，成交量比重基本與海淀持平，更是超越老四城區(qū)成為新的熱點成交區(qū)域。這主要是因為相對與老城區(qū)一路高漲的房屋均價，遠郊區(qū)縣房價相對較低，更貼近消費者的心理價位，而且隨著北京交通狀況的改進，這些區(qū)域交通狀況逐漸改良。相對較大的出行成本比起高昂的房價逐漸成為被他們忽視的因素，成交量比重一路攀升。

　　(五) 2007年7月不同權屬房屋成交變化分析

　　據(jù)中大恒基統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2007年7月，從三種房屋權屬類型的交易變化趨勢來看，經(jīng)濟適用房成交比重穩(wěn)中略升，本月平均成交量比重為6.19%，環(huán)比上月平均比重上漲5.58%。已購公房和商品房成交量比重穩(wěn)中微降，本月平均成交量比重11.69%和82.12%，環(huán)比上月下降2.35%和3.23%。

　　對于市場的這一表現(xiàn)，中大恒基市場研究中心認為本月經(jīng)濟適用房成交量比重有所攀升，已購公房成交量比重有所下浮的主要原因是:已購公房雖然以其位置及配套設施等優(yōu)勢得到消費者的認可，但是其具有房源供給數(shù)量相對固定的特點。隨著時間的推移，已購公房的房源供給開始逐漸減少，房源的減少成為拉低本月已購公房成交量比重的主要原因。而經(jīng)濟適用房本月成交均價僅為7448.50元/平方米，相對商品房的8602.96元/平方米和已購公房的10100.98元/平方米而言，其價格優(yōu)勢不言而喻。經(jīng)濟適用房的低價位使得部分中低收入的消費者已經(jīng)逐漸轉向對經(jīng)濟適用房的偏愛，這種需求的轉變外加對經(jīng)濟適用房主要分布區(qū)域昌平區(qū)交通成本的認可使得本月經(jīng)濟適用房成交量比重本月穩(wěn)中有升。