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　　近期，全國房地產(chǎn)市場“漲”聲陣陣，濟南的房價也未能免俗，以往的淡季反而成為了銷售的旺季。在房地產(chǎn)交易中，“人云亦云”的恐慌性購房以及投資保值性購買，在很大程度上助推了房價的快速上漲。

　　恐慌性購房越漲越買

　　在高新區(qū)某樓盤剛剛交定金定下了一套三居室房子的李先生說，他在洪樓附近工作，本打算等周邊配套完善以后再來購買，沒想到現(xiàn)在房子賣的那么快，有的項目一開盤就銷售近一半兒，如今他買的房子就已經(jīng)是人家挑剩下的了，且價格還在漲，如果他再不出手，恐怕都買不上了。據(jù)了解，有李先生這樣購房心理的人們占了一定的比例。這種現(xiàn)象在一些地段比較好的樓盤尤為突出，麗豐置業(yè)營銷總監(jiān)張百峰說，他們代理銷售的一處樓盤今年5月19日推出第一批房源以來價格就一直在漲，6月份開盤價是5200元/平方米的均價，而現(xiàn)在的均價則到了5500元/平方米。由于位置好，加上政府新的規(guī)劃出臺，一些買房者認為該地段房價還會上漲，因此，大家無論是炒房者，還是自住者，惟恐購買不上錯過良機，便紛紛解囊。而在一些沒有開盤的樓盤，大家的關注度也是比往年持幣觀望期高了很多。在文化路上的中建文化城我們了解到，項目雖未開盤，價格未定，但僅7月就接待了1000多批前來咨詢的客戶。不愿意從二手房“房蟲”那里遭受剝削的心理，也使得大家對新開一手房的樓盤情有獨鐘，一位買房客戶開玩笑說，從那些房販子手中買房心里感覺很別扭，趁現(xiàn)在房價上漲，趕緊買了，省得等漲了以后再從他們手里買，那樣就會感覺像第一次結婚娶了個二婚的女人那樣不舒服。

　　智盟時代總經(jīng)理鄭振飛認為，現(xiàn)在一部分購房者就是有一種“囚徒困境”心理，大家都認為如果我不買，好房子就會讓別人買去，因此在這種心理作用下，特別是在全國房地產(chǎn)市場的大環(huán)境下，加之濟南未來的城市開發(fā)前景看好，新盤品質的提升，大家的心理預期都在看漲，于是房價便一浪推一浪的向一個更高價位沖擊。在經(jīng)過購房希望中失望，失望中希望的輪回中，大家產(chǎn)生了恐慌購房心理，房價越漲，大家越是在恐慌中搶購。投資者看中的是未來的“錢”景，自住者為的是不讓自己的居所因趕不上價格的上漲而“縮水”，于是在大家的共同“追趕”下，助力了房價的攀升。

　　投資保值行為抬升房價

　　在房地產(chǎn)發(fā)展較快的一線城市，如深圳，半年內房價上漲50%，這種勢頭讓身經(jīng)百戰(zhàn)的

　　房產(chǎn)投資客們也感到了一些寒意。據(jù)了解，他們當中的一部分人仍在堅持，而另一部分人已經(jīng)在抽身退出，轉向了房地產(chǎn)市場發(fā)展尚有空間的二三線城市。此外，為了財富的保值，除了高收入家庭的住房消費外，也成為一些富裕階層的人們的選擇。而這些行為，在導致一線城市房價上漲的時候，也將這一效應帶到了二三線城市，助推著二三線城市的房價上漲。

　　招商銀行曾委托零點遠景調查作過一項調查，調查對象的標準是個人金融資產(chǎn)在50萬元以上的都市高收入群體，調查結果表明高收入群體大多偏愛保值型的房地產(chǎn)投資?，F(xiàn)實中的情況也確實如此，有相當一批“先富一族”買房只為投資，甚至作為儲蓄，而房產(chǎn)升值的財富效應則令更多的人加入購房行列，這在房地產(chǎn)市場發(fā)展稍顯滯后的城市尤為突出。

　　因為富裕人群的投資購房大多選擇都市的黃金地段，因而房價也比較高。由于是以投資為目的，所以決定這部分購買力的市場因素并非主要是價格因素，而是房產(chǎn)未來的升值空間。這在一定程度上推高了地產(chǎn)的區(qū)域價格，同時也拉高了城市的平均房價。雖然從總人數(shù)上看，能買得起十幾套甚至幾十套房的，只是一小部分“有錢人”，但當統(tǒng)計數(shù)據(jù)把這些人的投資購房攤入到人均擁有住房面積以及住房自有率中時，難免會讓眾多無房的人們感到房價過高，無力承受。

　　因此，在自住、投資性購房以及恐慌購買行為的影響下，使得購房供求關系日益緊張，房價一直在推波上漲，這同時也加大了房地產(chǎn)行業(yè)泡沫成分。

　　城市化和資源的矛盾驅動房價上漲

　　濟南的城市人口規(guī)模在擴張，城市化水平不斷提高，同時優(yōu)質資源相對集中，政治、經(jīng)濟、文化、教育、醫(yī)療等資源主要集中在城市中心?？焖侔l(fā)展的城市化和優(yōu)質資源之間的矛盾推動了房價上漲，房價上升呈現(xiàn)出從中心到邊緣不斷擴展的狀況。

　　按照濟南市房地產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃，預計到2010年中心城人口將達到350萬左右，意味著每年有10-12萬的新增人口量。隨著濟南輻射和帶動能力的不斷提高，外來人口將不斷增加。外來人口的住房需求，其中包括外來務工人員，外來商務人士，特別是高校畢業(yè)生的住房需求都需要得到滿足，還有一部分周邊城市居民涌入省城投資置業(yè)。

　　本地住房需求依然強烈。棚戶區(qū)的改造和多條交通干道的改造，帶來了被拆遷戶的強制購房需求，同時，一部分居民需要改善居住條件，進行二次或多次置業(yè)，這都是住房的剛性需求。

　　上世紀70年代末80年代初是一個生育高峰。這一批人逐漸進入結婚、生育年齡，在此之前多數(shù)新人首先成為購房者，這也積蓄了不小的購房需求。

　　信貸與稅收：房價上漲的推手

　　信貸助推房價高漲

　　“銀行信貸是推動房價快速上漲的重要根源。”早有學者指出。個人住房按揭制度的實施，在促使我國住房信貸規(guī)模急速擴張的同時，也使眾多普通購房者走上了房貸的道路。

　　2006年，全國個人住房貸款約占全部消費貸款余額的70%以上，從2001年到2005年，全國個人住房貸款余額一直呈增長趨勢。尤其是銀行為了吸引客戶，創(chuàng)造出多種貸款方式，為眾多貸款者提供了一個盤活手中房產(chǎn)與資金的機會。據(jù)有關部門統(tǒng)計，截止到2006年第四季度末，全國個人住房貸款余額已突破2萬億元大關。正因為如此，目前普通購房者在恐慌性住房消費趨勢下，在住房貸款幫助下，盲目走上了房貸的漫長大道。無形中增大了房屋的需求，助推了房價上漲。

　　同時，央行在2004年出臺的121號文試圖通過信貸解決房價的問題，然而歷史證明，由于政策使得開發(fā)商獲得銀行貸款的難度加大，樓市供應量下降，導致供求不平衡加劇，再一次為房價的上漲起到了推波助瀾的作用。

　　稅收抑制投機還是推高房價

　　“重稅之下房價必漲”，

　　二手房營業(yè)稅的征收，本意是抑制投機炒房；土地

　　增值稅的追加，也是想鼓勵開發(fā)商多開發(fā)普通住宅。但是今天的事實卻是，開征二手房營業(yè)稅，致使二手房交易大幅回落，交易成本增大，二手房價格與一手房價格相差不大。土地增值稅的征收，稅金又被轉嫁到房價中，仍然是消費者承擔。

　　稅收不但沒有抑制房價漲幅，反而成了促張房價的因素之一。

　　在賣方市場前提下，開發(fā)企業(yè)自然可以將稅費轉嫁給消費者，而二手房賣房人也可以把本該自己繳納的營業(yè)稅轉嫁到購房者頭上。因此，過去一些人希望通過二手房交易補充樓市供給、降低一手房房價漲幅的夢想，也在二手房重稅之下破滅了。

　　全國個人住房貸款增長率

　　捂盤：給房價火上澆油

　　周末，記者以購房者的身份來到東部某高檔樓盤售樓處，沙盤上十幾棟樓均標有“火爆售罄”的字樣，銷售人員告知，目前無房可售。據(jù)介紹，二期房源大概到年底才能上市銷售，均價突破6000元/平方米沒有任何問題。記者在登記信息時發(fā)現(xiàn)，二期房源未推出便有數(shù)以千計的購房者在排隊等候，大有“僧多粥少”之勢。據(jù)了解，該項目一期有1000多套房源，每次僅推300余套，每推出一批房源都被搶購一空，且價格節(jié)節(jié)攀升，目前均價已達到5800元/平方米，仍有購房者擔心買不到房子。這種刻意放慢銷售節(jié)奏，頻繁制造“售罄”現(xiàn)象的做法，便是業(yè)內常說的“捂盤”惜售。

　　“捂盤”惜售手段多

　　在調查過程中，不少樓盤存在“暫時無房銷售”或者“房源吃緊”的現(xiàn)象，銷售人員更是一副“愛買不買”的姿態(tài)。在東部某樓盤記者問為什么沒有房源時，銷售人員會理直氣壯地告訴你，沒有預售證。該項目自去年開盤以來一度出現(xiàn)房源緊缺的現(xiàn)象，12月份首次選房，首次推出房源300套，而預約登記的購房者達到1891人，第一批房源迅速售罄，而絕大部分購房者不得不等待下批房源。據(jù)了解，今年的5月份，該項目為滿足長期選不到房的VIP卡購房者特別推出一期可售單位讓他們優(yōu)先選房，依然被瘋狂搶購，直到6月份推出了一期的最后一批房源，不少購房者排了一夜的隊前來選房，仍然有數(shù)百個人沒能選到房子。該項目工作人員告訴記者，從第一批房源到現(xiàn)在，受項目分期開發(fā)的限制，在項目一期不能一次性提供足夠多的房源滿足市場要求。該項目房源稀缺的緊張氣氛仍在持續(xù)。除了這種分批推房源的“惜售”策略外，購房者在看房過程中不難發(fā)現(xiàn)，有些位置較好的樓座，銷售人員會告訴你正在團購，不對外銷售，而到項目銷售后期，該樓盤卻又被推向市場，而這時候這批房源已經(jīng)能賣個更好的價錢了，這也是“捂盤”的一種手段。

　　對于預售證的辦理問題，市建委有關部門告訴記者，大部分樓盤的預售證都是分批次辦理的，開發(fā)商不可能一次性領完所有房源的預售證，有些項目預售證領取進度緩慢，這在一定程度上延緩了房源的上市銷售速度，容易出現(xiàn)房源緊俏的局面。

　　能多賺利潤為什么不“捂”

　　在談到房價時，開發(fā)商們會有一堆的苦衷，比如土地招拍掛的實行、原材料價格的上漲、市場供求關系等等，更有人說，“連方便面都漲價，房價能不漲嗎？”面對房價的飛漲，開發(fā)商們總能給出一些理所當然的理由。的確，規(guī)范的土地運作使土地有效供應量減少，并且隨著地價的水漲船高，東部已有地塊拍到303萬每畝的天價，作為占開發(fā)成本40%的地價如此之高，房價有漲的道理，但目前的漲勢是否屬于正常的范圍？綜觀濟南市場，東部的房價突破5500元/平方米，北部中高檔樓盤售價也突破5000元/平方米，不少樓盤半年時間漲幅達到10%，著實讓人不敢恭維。

　　國家的宏觀調控使房地產(chǎn)市場走向規(guī)范化運作，規(guī)定樓盤拿到預售證方可銷售。政策實行初期，開發(fā)商頗為頭疼，先前開發(fā)商為了回籠資金，項目剛開始挖坑便開始賣樓號，經(jīng)過幾輪選房、簽約后，一個項目蓋完了也就賣完了，這種拿到預售證才可以銷售的政策，對開發(fā)商的資金實力是一個極大的挑戰(zhàn)。然而，記者調查發(fā)現(xiàn)，好多開發(fā)商同時拿到十幾棟樓的預售證時，并不急于銷售，當開發(fā)商發(fā)現(xiàn)手段能為他們帶來更高的利潤時，卻對這種“捂盤”游戲樂此不疲。

　　“捂”出來的高燒房價

　　某樓盤開盤三個多月均價上漲了400元／平方米，該樓盤營銷總監(jiān)對于房價的上漲露出一臉的無奈和無辜。因為對于銷售初期時的定價，開發(fā)商都是報著試探心理，也擔心市場的接受程度，只能推一批房源先試試水，然而，開發(fā)商們普遍發(fā)現(xiàn)，一批房源推出來便被一搶而空，開發(fā)商的第一個反映便是賣得這么快，一定是價格定低了，房價得漲！漲上幾百元再推一批房源，仍然火爆銷售，沒辦法，再漲！這位負責人說，開發(fā)商也想不到會賣得這么好。西部某樓盤營銷總監(jiān)告訴記者，本來項目打算8月份舉行開盤儀式，可一看預定情況這么好，用不著再去造勢了。她用“我已經(jīng)看不懂房價了”來形容目前房價的漲勢。反過來說，老百姓為什么這么狂熱地去買？歸根結底是因為房源太少了，這種房源少、漲得快的恐慌使得購房者頻頻出手，形成了巨大的購買力，助推了房價一撥又一撥地上漲，對于市場的平均房價，“捂盤”惜售無疑是火上澆油，在總體供應量趨緊的情況下，更加制造了房子難買，漲價迅速的假象，成為房價上漲的助推劑，某種程度上，房價是被“捂”出來的。

　　記者在售樓處隨機采訪了幾位購房者，他們一致認為目前房價很高，已遠遠超出了收入的承受范圍，而房價漲的實在是太快了，怕現(xiàn)在不買以后更買不起了。

　　地價＆房價水漲船高？

　　記者從國土資源部土地供應公告中看到，2007年1月1日至今，濟南市出讓土地15宗，其中普通商品住房用地8宗，土地面積僅六百余畝。

　　另據(jù)相關資料顯示，2006年6月21日，南京永亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過掛牌取得和平路47號地塊，耗資6.9億，每畝地約464萬元。時隔半年，天津泰瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得文化東路以南藝術學院地塊時，成交價2.77億，約合490萬／畝。雖然這兩項目至今沒有推向市場，但是關于其價格已經(jīng)有了各種各樣的猜測，坊間傳言，和平路47號項目每平方米售價將過萬元。

　　拍賣地價成為漲價“標桿”？

　　“新拍賣土地的樓盤售價從來都是周邊項目的標桿”，一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)資深人士談到。

　　拍賣屢創(chuàng)新高，市場對于地價的上漲已經(jīng)有所適應。先前取得土地的樓盤很快嘗到了地價上漲的甜頭：不少樓盤工程進度趕不上銷售速度，價格也隨之上升。以省城東部某樓盤為例，6月17日開盤時價格為5200元/平方米，一月之后再推新房源時價格已經(jīng)漲至5700元/平方米；而西部一樓盤在7月份推出的幾棟樓漲價5%，推盤當天即銷售一百多套，于是價格再次上調。

　　土地供需失衡？

　　“地價高了”“地價占房價的比例已經(jīng)達到了30%，甚至更高”，不少開發(fā)商在采訪中反映。雖然業(yè)內普遍觀點是房產(chǎn)價格由供求關系決定，但多家開發(fā)商的競爭格局使得土地成交價格逐步攀升。

　　據(jù)調查，2004年，濟南市出讓土地100宗，其中普通商品住房土地6000畝左右，該年度推出的地塊中，有許多大盤尚未銷售完畢，如重汽·翡翠郡、陽光100國際新城等，而群盛華城、中天匯麗華城、中建文化城等不久前推向市場；2005年，濟南出讓土地六宗，土地面積3400余畝，兩宗濟南市普通住宅用地占當年出讓土地面積的6%；2006年，濟南市出讓土地39宗，除泉城花園、圣凱·摩登城、鑫苑·碧水尚景、香桔市、彩石山莊等供應市場，許多地塊仍未面世；2007年新面市土地在短時間更是不能影響市場供應格局。

　　CCMO總經(jīng)理楊潔認為，目前土地供存在片區(qū)供應不均衡的狀況，高新區(qū)、經(jīng)十西路等近郊地塊較多，二環(huán)以內的地塊比較稀缺，這也造成了購房者對市區(qū)房源的高期望值。而今年市區(qū)棚戶區(qū)改造，如果政府出臺相關的配套優(yōu)惠措施并且限價開發(fā)，相信可以緩解一部分市區(qū)購房壓力。