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　　六月份主要事件

　　1、央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率

　　6月5日，中國(guó)人民銀行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率至11.5%。在此之前今年4月16日和5月15日已做過兩次上調(diào)。個(gè)人住房公積金貸款利率也相應(yīng)上調(diào)。

　　央行的舉措是為加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，引導(dǎo)貨幣信貸和投資合理增長(zhǎng)，保持物價(jià)水平基本穩(wěn)定。是逐步提高銀行準(zhǔn)備金率和利息長(zhǎng)周期過程中的一次行動(dòng)。背景是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度偏快的趨勢(shì)有所加劇，應(yīng)防止經(jīng)濟(jì)由偏快轉(zhuǎn)為過熱，避免出現(xiàn)大的起落。對(duì)上海房地產(chǎn)而言，存貸款利率和公積金貸款利率的提高具有抑制投資和需求的作用。

　　2、上海嚴(yán)打捂盤惜售及虛假銷售高調(diào)宣布檢查三個(gè)涉嫌違規(guī)項(xiàng)目

　　6月5日上海房屋土地資源管理局宣布了新的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作，對(duì)湯臣一品、嘉和國(guó)際大廈、經(jīng)緯城市綠洲等三個(gè)商品房項(xiàng)目的開發(fā)商和廣威房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司進(jìn)行專項(xiàng)檢查，并在檢查期間暫停了嘉和國(guó)際大廈和經(jīng)緯城市綠洲兩個(gè)項(xiàng)目的網(wǎng)上銷售和廣威公司的網(wǎng)上操作。房地局相關(guān)人士表示，檢查結(jié)果將在不久后揭曉。市場(chǎng)和輿論反映主要集中在湯臣一品及其開發(fā)商身上。

　　此次房地局專項(xiàng)整治工作的重點(diǎn)之一在于檢查和處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的捂盤惜售行為，包括已達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)不辦理網(wǎng)上認(rèn)證、不申請(qǐng)預(yù)售或已辦理網(wǎng)上認(rèn)證未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)申請(qǐng)預(yù)售；已取得預(yù)售許可證不開盤或已開盤拒絕對(duì)外銷售；以虛擬預(yù)訂、預(yù)售合同或掛牌價(jià)格畸高等方式捂盤。哄抬房?jī)r(jià)也是此次整治的重點(diǎn)，要依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)縱容雇傭銷售人員和工作人員利用職業(yè)便利炒作房?jī)r(jià)，制造虛假銷控表、人為組織排隊(duì)等方式哄抬房?jī)r(jià)的行為，并依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)證預(yù)訂預(yù)售、期房售后包租、拆零銷售等違法違規(guī)行為。

　　此次檢查在上海商品房?jī)r(jià)格回升的背景下進(jìn)行，對(duì)于穩(wěn)定上海商品房?jī)r(jià)格、規(guī)范市場(chǎng)交易秩序具有積極作用。但這次宣布檢查不是在已有檢查結(jié)果的情況下提出的，給人以程序和方法不夠完善的印象。

　　3、上海兩大房展同時(shí)亮相

　　6月7日上海房交會(huì)和上海商業(yè)地產(chǎn)展示交易會(huì)兩大房展同時(shí)開幕。

　　本次房交會(huì)吸引了滬上房地產(chǎn)50強(qiáng)中的品牌企業(yè)，包括綠地集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、易居(中國(guó))、中星集團(tuán)、中環(huán)集團(tuán)、上實(shí)集團(tuán)、建工集團(tuán)等。房交會(huì)集中展示了150多個(gè)樓盤項(xiàng)目，600多萬(wàn)平方米的普通住宅和精裝修住宅，同時(shí)還展示了別墅、商鋪、寫字樓等物業(yè)形態(tài)，房源種類呈現(xiàn)多樣化。

　　上海商業(yè)地產(chǎn)展示交易會(huì)吸引了上海置業(yè)、靜安地產(chǎn)、弘基企業(yè)等30多家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以及相關(guān)的服務(wù)機(jī)構(gòu)參展，參展項(xiàng)目面積近300萬(wàn)平方米，其中包括大型商業(yè)廣場(chǎng)、ShoppingMall、商業(yè)街、商貿(mào)城、專業(yè)(主題)市場(chǎng)、特色步行街、工業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、總部中心、工業(yè)廠房、寫字樓、商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、旅游度假區(qū)等。本次展會(huì)有100家商家、20家金融基金、2000位投資人赴會(huì)團(tuán)購(gòu)50個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　兩大房展集中反映了上海樓市回暖、銷售旺盛的現(xiàn)狀。后市如何有待進(jìn)一步觀察確認(rèn)。

　　4、上海市政府認(rèn)為樓市發(fā)展總體平穩(wěn)，供需基本平衡

　　上海市政府發(fā)言人6月8日表示，今年1-5月，上海市批準(zhǔn)商品住房預(yù)售面積738萬(wàn)平方米，與去年基本持平。目前全市在建住宅施工面積保持相當(dāng)?shù)囊?guī)模，超過6100萬(wàn)平方米，比去年同期有所增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)今年上市供應(yīng)量與去年基本持平。供求比方面，從網(wǎng)上可售住宅加上新上市住宅與住宅成交量比較，當(dāng)前已達(dá)到了1.5：1，供應(yīng)量充足。新建商品住房銷售情況總體平穩(wěn)。去年下半年起市政府集中清理了一批未開工的樓盤，增加了90平方米以下中小房型的比例。這些樓盤基本都位于中、外環(huán)線之間，適合居民居住的區(qū)域，預(yù)計(jì)將會(huì)陸續(xù)開工上市，上海樓盤后市因此供應(yīng)充分。

　　市政府發(fā)言人還表示，上海將繼續(xù)貫徹“三個(gè)為主”的原則(即以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品房為主)和“鼓勵(lì)消費(fèi)、規(guī)范投資、抑制投機(jī)”的方針，進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，努力完成房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和交易秩序整治是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作，政府會(huì)始終對(duì)房地產(chǎn)交易中的違法違規(guī)行為保持警惕，并且開展長(zhǎng)期的檢查和治理。對(duì)于違法違規(guī)的企業(yè)，會(huì)采取一定的整治措施。

　　上海市政府發(fā)言人對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的公開表態(tài)每年并不多見。這次發(fā)言反映了政府對(duì)市場(chǎng)的基本判斷和調(diào)控信心。

　　5、市房地局成立全市房地產(chǎn)指揮監(jiān)測(cè)中心

　　覆蓋全市房地資源系統(tǒng)的信息集聚、信息展示和行業(yè)指揮監(jiān)測(cè)的市房地資源局指揮監(jiān)測(cè)中心于6月8日成立，其業(yè)務(wù)內(nèi)容覆蓋土地管理、商品房建設(shè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、房屋管理、地礦管理、行政審批等房地資源行業(yè)的主要管理領(lǐng)域，具備信息聚集、實(shí)時(shí)監(jiān)控、輔助決策和在線指揮等重要功能。該系統(tǒng)尚屬國(guó)內(nèi)首創(chuàng)。

　　同時(shí)成立的行政業(yè)務(wù)辦理中心是一個(gè)集事務(wù)受理、協(xié)助辦理、信息采集和行政終端為一體、“既受又理”的綜合服務(wù)平臺(tái)，定位于建立規(guī)范、透明、高效、便民的房地資源陽(yáng)光審批體系，努力實(shí)現(xiàn)“網(wǎng)上監(jiān)控”和“網(wǎng)上審批”同步。

　　上海市建立房地產(chǎn)指揮監(jiān)測(cè)中心不僅對(duì)上海市，也對(duì)全國(guó)具有重要意義。我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和地方管理，就是應(yīng)該建立在全面、及時(shí)、準(zhǔn)確的信息基礎(chǔ)之上。用真實(shí)數(shù)據(jù)反映現(xiàn)實(shí)，用真實(shí)數(shù)據(jù)輔助決策。

　　6、上海對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房將核定征收土地增值稅

　　6月14日市地方稅務(wù)局根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，就本市個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房征免土地增值稅有關(guān)問題發(fā)出通知。通知明確本市對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住房的仍暫免征收土地增值稅。普通住房的標(biāo)準(zhǔn)仍按本市2005年公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不符合該標(biāo)準(zhǔn)的均為非普通住房。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或者改善居住條件轉(zhuǎn)讓非普通住房，居住滿五年的，免征土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收；居住未滿三年的按規(guī)定征收土地增值稅；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒有評(píng)估價(jià)格、又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，從2007年7月15日起，稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收土地增值稅辦法。凡居住未滿三年的，按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收，居住滿三年未滿五年的減半征收。

　　對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅核定征收土地增值稅，在房地產(chǎn)業(yè)界是存在質(zhì)疑的。主要是非普通住宅核定標(biāo)準(zhǔn)和征收土地增值稅核定基數(shù)的科學(xué)性。銷售商品住宅的價(jià)格增值數(shù)額中，土地因素的增值只是其中的一小部分。如果按照商品住宅銷售的全部增值價(jià)格作為征收基數(shù)，那么這種稅收將是一種與銷售營(yíng)業(yè)稅和銷售所得稅同時(shí)存在的重復(fù)征稅。

　　7、浙江綠城12.6億拿下新江灣城D1地塊

　　6月21日，綠城集團(tuán)在公開掛牌競(jìng)標(biāo)中以1.25萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)拿下新江灣城D1地塊開發(fā)權(quán)，較此前成交的新江灣城C2地塊的樓面地價(jià)6676元/平方米幾乎翻倍。D1地塊占地面積59253.7平方米，容積率1.7，可建面積超過10萬(wàn)平方米。

　　新江灣D1地塊的高價(jià)出讓，明確反映出開發(fā)商對(duì)于新江灣城和上海樓市的前景依然非?？春?。由于新江灣城整體定位較高，規(guī)劃相當(dāng)完善，而且依托五角場(chǎng)城市副中心的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，該地塊自然吸引了眾多國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商。越來(lái)越多的內(nèi)地房企因?yàn)橐呀?jīng)實(shí)現(xiàn)多元化融資，所以也參與其中。綠城(中國(guó))去年在香港成功IPO，今年又獲得增發(fā)。

　　在當(dāng)前可供招投標(biāo)的商品住宅用地不多的情況下，地價(jià)上漲已成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素。在上海投資商品住宅開發(fā)的已成為大開發(fā)商的專屬領(lǐng)地，中小房地產(chǎn)開發(fā)商已無(wú)能力獲得中心城區(qū)商品住宅的開發(fā)用地。

　　8、新鴻基80億造浦東新地標(biāo)匯豐入駐上海國(guó)金中心

　　6月25日香港新鴻基地產(chǎn)集團(tuán)與匯豐宣布，由新鴻基地產(chǎn)傾力發(fā)展的地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目--上海國(guó)金中心將成為匯豐中國(guó)總部所在地。香港新鴻基集團(tuán)共投資80億港元，開發(fā)建設(shè)位于浦東小陸家嘴的綜合商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。整個(gè)項(xiàng)目由雙子塔樓和一座低層建筑組成，建筑總面積約40萬(wàn)平方米，其中21萬(wàn)平方米為甲級(jí)辦公樓；9萬(wàn)平方米為兩家頂級(jí)酒店，共有656間客房；10萬(wàn)平方米為購(gòu)物中心，將匯集全球頂尖品牌旗艦店。整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將分段于2009年至2010年落成。

　　上海國(guó)金中心的開發(fā)是上海中央商務(wù)區(qū)開發(fā)的重大事件，將成為上海國(guó)際金融城的重要組成部分。連同其它項(xiàng)目的開發(fā)，浦東小陸家嘴地區(qū)到2010年將呈現(xiàn)與今天很不相同的城市地貌，城市功能和能級(jí)將得到極大的改善提高。

　　9、上實(shí)控股以21.3億元獲得上海城開40%股權(quán)

　　6月27日上實(shí)控股在香港聯(lián)交所發(fā)布公告，宣布與徐匯區(qū)政府共同執(zhí)掌上海城開集團(tuán)。上海城開目前可供開發(fā)的土地面積約200萬(wàn)平方米，主要分布在上海、昆山、長(zhǎng)沙和合肥。其中兩個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目為占60%權(quán)益的徐家匯中心和占90%權(quán)益的萬(wàn)源城。

　　上實(shí)控股和徐匯區(qū)政府的此次合作完成了多年來(lái)城開集團(tuán)完善公司治理結(jié)構(gòu)的愿望和股本多元化的目標(biāo)，體現(xiàn)了上海市大開發(fā)商之間公司重組、聯(lián)合開發(fā)、戰(zhàn)略合作的發(fā)展趨勢(shì)。

　　10、上海又連續(xù)發(fā)布4、5號(hào)土地掛牌出讓公告

　　上海市房屋土地資源管理局6月28日連續(xù)掛出4號(hào)、5號(hào)兩個(gè)土地公告，共推出20幅土地。其中4號(hào)公告中出現(xiàn)了難得一見南京東路的商業(yè)地塊。

　　4號(hào)公告掛出黃浦區(qū)、浦東新區(qū)、普陀區(qū)、松江區(qū)、閘北區(qū)和奉賢區(qū)等6個(gè)地區(qū)的13幅國(guó)有土地，出讓面積共計(jì)25.679公頃。其中除浦東以及奉賢的兩個(gè)小型住宅用地之外，其余多為商業(yè)、辦公用地。

　　5號(hào)公告則全部是工業(yè)用地，推出閔行區(qū)和松江區(qū)兩個(gè)地區(qū)7幅國(guó)有土地使用權(quán)，出讓面積總計(jì)為14.5633公頃。

　　上海連續(xù)推出土地招牌掛出讓公告反映出上海加大土地供應(yīng)的努力。目前上海市新建商品房開工量以及商品房存量都處于緊縮狀態(tài)，此前一直有專家要求上海加大土地供應(yīng)力度，以緩解房產(chǎn)供應(yīng)短缺的狀況。實(shí)際上，由于供應(yīng)量稀少，上海目前土地出讓市場(chǎng)正屢屢創(chuàng)出天價(jià)。但是雖然土地供應(yīng)積極，但從實(shí)際供應(yīng)來(lái)看，最為緊缺的住宅土地供應(yīng)依然不多，商業(yè)以及工業(yè)地塊成為土地供應(yīng)的主角。

　　11、外資繼續(xù)大舉進(jìn)軍上海房地產(chǎn)

　　2007年第二季度當(dāng)中，從公開披露的外資進(jìn)軍上海房地產(chǎn)的案例主要有：中新集團(tuán)4月3日以5.05億港元的價(jià)格收購(gòu)位于上海松江的綜合性商業(yè)

　　項(xiàng)目“上海九久青年城”。項(xiàng)目地塊分為兩部分，總占地面積5.80萬(wàn)平方米，總建筑面積為21.65萬(wàn)平方米，開發(fā)商業(yè)、寫字樓及酒店等，預(yù)期2009年竣工。

　　4月15日媒體報(bào)道翠湖天地御苑因?yàn)楹Ｍ鈾C(jī)構(gòu)投資者的介入導(dǎo)致成交然放量。來(lái)自中東的“神秘”資金方，通過美資背景的基匯資本(GatewayCapital)以6億元人民幣的總價(jià)整體收購(gòu)了翠湖天地中的第18號(hào)樓，共103個(gè)單元。收購(gòu)單價(jià)為4萬(wàn)元/平方米左右。市場(chǎng)消息稱基匯資本只是受委托進(jìn)行收購(gòu)操作，真正的買家是中東資金?；鶇R資本則為美國(guó)資金背景，其股東包括美國(guó)第四大銀行Wachovia及美資基金Angelo，Gordon&Co等。

　　香港國(guó)中控股有限公司以2.06億港元的價(jià)格出售虹口北外灘地塊給BSI(一家在香港注冊(cè)成立的公司)，其最主要的資產(chǎn)為一幅面積8910平方米、位于上海虹口區(qū)的東大名路81街坊地塊，擬建造集辦公、商場(chǎng)、酒店于一體的超高層寫字樓。樓高為48層，總建筑面積7萬(wàn)平方米，總投資約5.9億元人民幣。

　　美國(guó)第四大銀行美聯(lián)銀行(Wa-choviabank)以8.5億元入股上海華麗家族集團(tuán)名下盧灣區(qū)綜合項(xiàng)目萊茵廣場(chǎng)。該項(xiàng)目位于魯班路611號(hào)，占地18185.3平方米，地上總建筑面積約為7.5萬(wàn)平方米。包含酒店式公寓、五星級(jí)酒店、住宅、商業(yè)店鋪和辦公樓。

　　凱德置地斥資3325萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)上海廣南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司95%的股份，由此獲得青浦徐涇占地14.2萬(wàn)平方米的住宅用地，可建造約200套低密度住宅。

　　中國(guó)海外發(fā)展有限公司以6700萬(wàn)美元的價(jià)格將旗下位于上海盧灣區(qū)的一個(gè)綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目50%股權(quán)出售給摩根大通房地產(chǎn)基金。項(xiàng)目位于“盧灣區(qū)第65街坊徐家匯路258弄地塊(北塊)”，土地面積約2.5萬(wàn)平方米，總投資2.3億美元。根據(jù)規(guī)劃，該地塊將建成面積約9.5萬(wàn)平方米的辦公和公寓式辦公物業(yè)。

　　永新國(guó)際斥資1.5億港元收購(gòu)了新瀛國(guó)際酒店開發(fā)管理有限公司的全部權(quán)益，獲得了位于馬當(dāng)路附近“淡水灣花園”開發(fā)權(quán)。該項(xiàng)目占地面積3.6萬(wàn)平方米，總建筑面積約15.2萬(wàn)平方米，包括8幢18-32層高層住宅和4座臨街商場(chǎng)。

　　上海高檔商品房市場(chǎng)隨著我國(guó)金融業(yè)的全面開放和上海城市發(fā)展，將得到更多的海外機(jī)構(gòu)青睞。直到今天雖然我國(guó)有房地產(chǎn)限外政策，但基本上不能阻止海外投資者進(jìn)軍上海的步伐。