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2007年第二季度上海房地產(chǎn)主要事件（一）
一、四月份主要事件
1、九部委赴上海督查房地產(chǎn)調(diào)控
由建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部、國家發(fā)改委等九個部委組成的全國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策落實情況督察組在4月份奔赴上海督查上海的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控執(zhí)行是否到位的情況。結(jié)束督察后，建設(shè)部將在全國三十五個大中城市建立一套房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報制度。通過這套體系，加強對市場供求總量、結(jié)構(gòu)、價格的調(diào)控，增加房地產(chǎn)的透明度，引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費者理性消費。
由于近幾年對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控并未完全達到預(yù)期的效果，所以今年國家開始將重點放在對全國房地產(chǎn)市場調(diào)控的落實情況的督察上面。今后將通過準(zhǔn)確、及時、具體的數(shù)據(jù)作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的依據(jù)。
2、滬首批四家外資銀行正式開業(yè)
4月2日首批四家外資中國法人銀行--匯豐(中國)、渣打(中國)、東亞(中國)、花旗(中國)正式開業(yè)。外資銀行今后將向內(nèi)地企業(yè)和居民提供包括人民幣存貸款的全面銀行服務(wù)，逐步開展包括房地產(chǎn)消費信貸和開發(fā)信貸的業(yè)務(wù)。
外資銀行全面進入人民幣存貸款業(yè)務(wù)后，中資銀行面對的市場競爭壓力開始增大，雖然中資銀行在網(wǎng)點和客戶的優(yōu)勢是外資銀行本身所無法比擬的，但就其開放度和服務(wù)品種而言，外資銀行無疑具有一定優(yōu)勢。中資銀行只有在提高自身產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量和鞏固市場后才能應(yīng)對外資銀行的競爭。
3、上海公積金貸款累計發(fā)放目前已經(jīng)突破1000億元
1992年上海住房公積金發(fā)放了我國第一筆個人購房貸款，15年間總的運營情況良好。全市已累計發(fā)放住房公積金貸款1005.89億元，累計發(fā)放戶數(shù)983453戶，戶均貸款約10.23萬元，貸款售房建筑面積8641.57萬平方米，平均貸款年限13年。
上海住房公積金已經(jīng)成為住房保障體系中的基本保障資金，為更多的市民家庭提高和改善住房條件提供完備的政策性住房金融扶持。今后有望擴大對中低收入家庭進行住房消費(購、租)的資助，其中包括由公積金中心提供廉租房補充資金，對一些困難群體進行托底性保障。擴大公積金使用范圍后，不同收入和家庭條件的購房者采取不同級別的公積金貸款政策，將擺脫公積金使用單一的模式。公積金受眾面也將進一步得到擴大。
4、八部門聯(lián)手打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)、權(quán)錢交易
建設(shè)部、國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、國家稅務(wù)總局、國家發(fā)展和改革委員會、工商總局等八部門聯(lián)合部署，從4月下旬起對全國房地產(chǎn)市場秩序進行專項整治，重點打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的違法違規(guī)、權(quán)錢交易行。此次整治行動將對在建并已進入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全面清理。檢查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及工作人員在項目立項、土地取得、規(guī)劃審批、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)違規(guī)審批、濫用權(quán)力等行為和房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行情況。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布違法廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規(guī)強制拆遷等行為也均在檢查之列。對在檢查中發(fā)現(xiàn)問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將依法進行審計和檢查。
此次八部門對房地產(chǎn)市場的專項整治也是國家為了落實宏觀調(diào)控政策的效果所采取的一系列行動之一，整治重點轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)和個人的違法行為。這將對上海的房地產(chǎn)健康發(fā)展起到重要的保障作用。
5、農(nóng)行調(diào)整房貸固定利率
繼光大銀行和建設(shè)銀行之后，4月5日，中國農(nóng)業(yè)銀行也宣布對旗下的固定利率房貸業(yè)務(wù)產(chǎn)品的利率水平進行調(diào)整。目前農(nóng)行的固定利率房貸業(yè)務(wù)有兩種產(chǎn)品：一是個人住房固定利率貸款，在整個貸款期限內(nèi)利率保持固定不變；二是個人住房混合利率貸款，在貸款開始的一段時間內(nèi)(利率固定期)利率保持不變，利率固定期結(jié)束后轉(zhuǎn)換為浮動利率。調(diào)整后，農(nóng)行3年、5年和10年期固定利率房貸基準(zhǔn)利率分別是6.66%、6.84%和7.20%。
由于今年我國銀行存貸款利息處于上升調(diào)整通道中，固定房貸利率今后是否也跟著加息水漲船高有待觀察。
6、上海賓館建設(shè)勢頭很猛
在中高端市場方面2004年上海有9家賓館酒店投入營運，新增客房2065間；2005年新增12家，客房3313間；2006年又新增17家，客房5901間。預(yù)計今年內(nèi)上海開業(yè)的賓館酒店將達23家，客房數(shù)8576間。其中市場定位在五星級的有13家，客房5931間；定位在四星級的有10家，客房2645間，五星級的比重增加到69.16%，四星級占到30.84%。
新型經(jīng)濟型旅店在滬擴張的勢頭不減，今年新增客房不會少于10000間。這個數(shù)字加上中高檔市場的8576間客房，2007年上海的新增客房總數(shù)至少有18576間。上海目前至少還有58個在建、擬建的高星級酒店項目將于2008年至2010年完工，其客房總量按平均每個372間計算大約是21576間，可用于接納330萬增量的入境過夜人次。
隨著上海城市建設(shè)的發(fā)展和經(jīng)濟地位的提高，再加上世博會的影響，上海酒店業(yè)發(fā)展趨勢也越來越迅猛。合理控制和提高酒店的數(shù)量和質(zhì)量已經(jīng)成為了目前上海酒店業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在。
7、上海地產(chǎn)年會召開
4月22日集合了數(shù)百名房地產(chǎn)企業(yè)家的2007上海地產(chǎn)年會召開。此次上海地產(chǎn)年會由文新集團下屬三家重要紙媒《文匯報》、《新民晚報》、《東方早報》的房地產(chǎn)部和新浪上海房產(chǎn)聯(lián)手舉辦。原建設(shè)部副部長、中國土地學(xué)會理事長鄒玉川、國土資源部土地利用管理司副司長吳海洋、中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌、著名經(jīng)濟學(xué)家茅于軾均出席該會。
上海房地產(chǎn)一直受到全國的高度關(guān)注。上海實地考察和現(xiàn)場交流是此次會議的重點內(nèi)容。上海也愿意聽到包括中央各部門和房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家對上海房地產(chǎn)發(fā)展的各種建設(shè)性意見。
8、央視曝光陸家嘴中央公寓內(nèi)幕
4月23日，央視《新聞?wù){(diào)查》播出了名為“上海樓盤房價虛高內(nèi)幕：每個環(huán)節(jié)都存在人為操縱”的節(jié)目。欄目以開發(fā)商小股東耀國能源公司舉報作為線索，披露陸家嘴中央公寓在開發(fā)和銷售過程中存在經(jīng)營者侵吞利潤、內(nèi)部交易、虛報成本、人為操縱房價的嫌疑。報道在上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)引起一定反響，導(dǎo)致各主管部門前往調(diào)查核實。
調(diào)查最終結(jié)果是有所突破，還是轉(zhuǎn)移調(diào)查方向，甚至不了了之，是社會繼續(xù)關(guān)注的重點。
9、上海土地出讓1號公告發(fā)布
4月27日，上海市房屋土地資源管理局向社會發(fā)布2007年國有土地使用權(quán)掛牌出讓第1號公告。本次公告掛牌出讓土地共45幅，涉及寶山區(qū)、奉賢區(qū)、南匯區(qū)、南匯臨港、青浦區(qū)、松江區(qū)、楊浦市城投、楊浦區(qū)、金山區(qū)和閔行區(qū)10個地區(qū)，其中經(jīng)營性用地11幅，工業(yè)項目用地34幅，土地出讓總面積為106公頃。
本次公告工業(yè)項目用地高達34幅，表明了本市認真貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》精神，將全面推行工業(yè)項目用地招標(biāo)拍賣掛牌。
10、市政府召開會議決定加強住宅小區(qū)綜合管理
市政府4月29日召開常務(wù)會議，討論并原則同意《加強本市住宅小區(qū)綜合管理行動計劃(2007-2009年)》。會議要求通過三年的持續(xù)努力，進一步理順本市住宅小區(qū)綜合管理的體制、機制、法制，重點完成六個方面的目標(biāo)：一是違法搭建、群租等熱點、難點問題的整治取得明顯成效；二是供水、供電部門對住宅小區(qū)內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護的責(zé)任落實到位；三是業(yè)主依法、理性、有序參與物業(yè)管理活動的能力得到增強；四是幫助市民及時解決住房維修的全市物業(yè)服務(wù)呼叫平臺基本建成；五是改善廣大市民居住條件和居住環(huán)境的新一輪舊住房綜合改造工程全面完成；六是住宅物業(yè)管理社會公眾滿意度有新的提高。
上?，F(xiàn)有住宅小區(qū)8486個，建筑面積3.8億平方米。十多年來，本市對房屋管理體制進行了全面改革，物業(yè)管理市場機制初步建立。但隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，住宅小區(qū)管理也面臨著一些困難和矛盾。上海加強住宅小區(qū)管理涉及千家萬戶，是認真解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實利益問題的直接體現(xiàn)，也是努力構(gòu)建和諧社會的重要基礎(chǔ)。
二、五月份主要事件
1、假日樓市預(yù)訂785套房
為期4天的“假日樓市”5月4日在上海展覽中心正式落幕。參展的250個樓盤的匯總情況顯示，包括外地房源在內(nèi)，共有785套房源被買房人預(yù)訂，意向金額達到了9.5億元，平均每套120萬元。小房型偏少、單價偏高依舊是展銷會上存在的主要問題。
這次展銷會和上海市的各項房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)表明，上海商品住宅的交易量和交易價格有了明顯的回升。
2、上海市財稅局明確共有經(jīng)營性房產(chǎn)稅政策細則
5月9日上海市財稅局發(fā)布了《關(guān)于居民住宅內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》。對居民住宅內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代繳人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計征。房產(chǎn)原值包括房屋不可分割的附屬設(shè)備。
業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)實施房產(chǎn)稅長期以來一直是薄弱環(huán)節(jié)，這次提出實施細則使征稅工作的可操作性大大加強。
3、上海市房協(xié)認為房市供求比1.5：1
上海市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會負責(zé)人指出，今年一季度新增上市面積比去年同期約增長6%，全市目前在建住宅施工面積近6000萬平方米，比去年同期有所增長。預(yù)計今年上市供應(yīng)量還將與去年基本持平。從網(wǎng)上可售住宅加上新上市住宅與住宅成交量比較，上海供求比當(dāng)前已達到了1.5：1。
這一數(shù)值提出以后，上海房地產(chǎn)界有的認為目前商品住宅的供求比是正常的，能夠滿足消費者的需求，有的則認為這一供求比反映了上海商品住宅在建規(guī)模如不迅速擴大，將導(dǎo)致市場供求失衡。
4、國際地產(chǎn)投資與開發(fā)博覽會在上海召開
博覽會于5月24日至26日在上海國際展覽中心召開。博覽會吸引了來自24個不同國家的85家參展商，展覽面積共達6000平米。博覽會召開同時世界建筑大會和國際地產(chǎn)投資與開發(fā)論壇兩個會議一并舉行，是一次與中國及國際主要地產(chǎn)投資商、發(fā)展商溝通交流的寶貴機會。
這次博覽會表明國際房地產(chǎn)投資人和建筑師越來越重視中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。世界各地的一些房地產(chǎn)開發(fā)項目開始進入中國招商推銷。
5、上海出現(xiàn)征收二手房交易個稅事件
5月25日滬上有媒體報道盧灣區(qū)房地產(chǎn)交易中心對二手房交易將按20%征收個人所得稅。當(dāng)晚上海市地方稅務(wù)局通過媒體出面否認了該傳聞，表示“現(xiàn)行的個人住房轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅政策執(zhí)行沒有發(fā)生變化。請各稅務(wù)機關(guān)做好對相關(guān)納稅人的解釋工作，并按既定政策執(zhí)行。”在此后的若干天內(nèi)市場反應(yīng)并沒有因稅務(wù)部門的聲明而平息，大量市民趕往各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心進行二手房交易登記，一度人滿為患，擔(dān)心二手房交易個稅征交辦法再次生變。
上海市各區(qū)縣客觀上存在二手房交易個人所得稅征收稅率不一的現(xiàn)象，國家的二手房交易個人所得稅征收稅率也存在著因不同條件征收稅率差異很大的規(guī)定。如果稅收政策可操作性差，存在著各地的選擇性差異，只會導(dǎo)致國家政策權(quán)威性和嚴(yán)肅性受到損害，也非常容易導(dǎo)致市場上的政策風(fēng)險和異常反應(yīng)。
6、上海發(fā)布第2、3號土地出讓掛牌公告
5月29日上海市房屋土地管理局發(fā)布了2007年國有土地使用權(quán)掛牌出讓第2、3號公告，兩個土地公告共推出了87幅土地。其中工業(yè)用地占到79幅，其余8幅為住宅、商業(yè)、辦公用途的經(jīng)營性用地。8幅經(jīng)營性用地分別位于浦東、寶山、金山、奉賢、崇明等區(qū)縣，總規(guī)模約76.75公頃，其中住宅性質(zhì)的5幅。
上海工業(yè)用地招拍掛占據(jù)招拍掛用地的大比重，是上海土地出讓過程中的階段性現(xiàn)象。反映出市場上對工業(yè)用地的需求量增大。開發(fā)商投資上海工業(yè)用地相當(dāng)一部分是看中工業(yè)用地批租價格相對低廉，工業(yè)用地可按照生產(chǎn)性服務(wù)園區(qū)和總部經(jīng)濟園區(qū)的要求去進行非工業(yè)廠房的開發(fā)，而且按照上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原則方向未來工業(yè)用地存在著用地性質(zhì)再調(diào)整的可能性。從另一個方面也反映出上海住宅用地招拍掛比重小，供應(yīng)相對不足的潛在問題。
7、國家統(tǒng)計局公布上海5月份房屋銷售價格上漲幅度全國最低
國家發(fā)改委發(fā)布今年5月份全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示全國70個大中城市的房屋銷售價格與去年同期相比漲幅達6.4%，這是自2006年1月份以來全國房屋銷售價格漲幅首次突破6%。全國房屋銷售價格與上月環(huán)比漲幅為1.0%。新建商品住房銷售價格與去年同比上漲6.6%，二手住房銷售價格同比上漲6.8%，非住宅商品房銷售價格同比上漲5.3%。
在此次公布的數(shù)據(jù)中，上海5月份的房屋銷售價格指數(shù)同比漲幅為0.6%，新建商品住宅價格指數(shù)同比漲幅為0.3%，在全國70個大中城市中都是最低。即使與上個月相比，上海的房價、新建商品住宅的漲幅也是排名倒數(shù)，其中5月房價的環(huán)比指數(shù)漲幅為0.2%，在70個大中城市中與四川瀘州市并列倒數(shù)第五。
直到五月份上海市仍然是全國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中貫徹執(zhí)行國家政策最為堅決、調(diào)控手段最為豐富、調(diào)控效果最為明顯的城市。
·2007年第二季度上海房地產(chǎn)主要事件（一） 07/07/30
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