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        進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)管理

　　1、進(jìn)一步改善住房供給結(jié)構(gòu)

　　合理確定完全市場(chǎng)化供應(yīng)、半市場(chǎng)化供應(yīng)和非市場(chǎng)化供應(yīng)的合適比例問題。住房市場(chǎng)化、商品化的大方向必須始終堅(jiān)持，市場(chǎng)化供應(yīng)應(yīng)占主體，非市場(chǎng)化供應(yīng)不宜超過30%，配套商品房、中低價(jià)位房這種半市場(chǎng)化供應(yīng)目前可多搞一點(diǎn)，長(zhǎng)期則不宜。

　　改進(jìn)房型設(shè)計(jì)，控制套型面積。無論從節(jié)約使用土地出發(fā)，還是從控制套總價(jià)出發(fā)，套型面積都不宜過大，鼓勵(lì)多建每套面積70~90平方米的中小戶型，120平方米以上的套型宜少建。二室一廳、小三室一廳基本能滿足三口之家中等水平的居住需要，每套總價(jià)在50萬元左右，同多數(shù)居民的購(gòu)房承受能力也比較適應(yīng)。

　　大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，構(gòu)建租賃市場(chǎng)體系。在宣傳口徑上，要把人人具有合適的住房作為目標(biāo)，鼓勵(lì)暫時(shí)無購(gòu)房能力者通過租賃擁有使用權(quán)房。住房租賃市場(chǎng)體系可以由三個(gè)層次組成：第一個(gè)層次是高端租賃市場(chǎng)，本地常住的白領(lǐng)階層和外國(guó)公司的高級(jí)職員，收入頗豐但暫時(shí)無必要買房者；第二個(gè)層次是中低端租賃市場(chǎng)。一般中低收入者和外來務(wù)工者，暫時(shí)買不起房的，可以租用公房或中低檔次房；第三個(gè)層次是廉租市場(chǎng)。低收入者享受含有政府財(cái)政補(bǔ)貼的廉租住房。

　　2、促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)平穩(wěn)發(fā)展

　　通過宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組，實(shí)行合作、兼并、股份制等形式，提高資本集中度和房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自主創(chuàng)新能力，增加房地產(chǎn)業(yè)科技含量。鼓勵(lì)原創(chuàng)性成果，發(fā)展集成創(chuàng)新和引進(jìn)創(chuàng)新。以創(chuàng)新技術(shù)促進(jìn)建筑設(shè)計(jì)水平、房型改進(jìn)和智能化、生態(tài)化發(fā)展，提高房屋性能質(zhì)量，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)素質(zhì)。

　　3、積極發(fā)展資源節(jié)約型房地產(chǎn)

　　盡快制定上海發(fā)展資源節(jié)約型房地產(chǎn)規(guī)劃，包括節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材等各個(gè)方面，提出適當(dāng)指標(biāo)，制定一個(gè)量化標(biāo)準(zhǔn)體系，便于實(shí)施和監(jiān)督檢查，貫徹落實(shí)。

　　修訂土地供應(yīng)計(jì)劃，按節(jié)約、集約、高效利用的原則，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量，提高單位土地的利用效率。

　　推進(jìn)資源節(jié)約型住宅建設(shè)，建立和完善節(jié)能省地型住宅標(biāo)準(zhǔn)體系和指標(biāo)體系，控制住宅區(qū)綠化面積和房型，增加所建住宅的使用面積。政府要制定對(duì)開發(fā)企業(yè)建造節(jié)能省地型住宅的鼓勵(lì)政策，以便調(diào)動(dòng)開發(fā)商的積極性。

　　4、穩(wěn)定房地產(chǎn)投資規(guī)模

　　目前房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和增速過快主要有以下幾方面因素。

　　首先，房地產(chǎn)投資是拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的重要力量。其次，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可增加地方政府的財(cái)政收入。房地產(chǎn)投資一方面可以為地方政府帶來土地出讓金收入；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，其上繳的營(yíng)業(yè)稅又是地方稅的主要稅種，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可增加地方財(cái)政收入；第三，房地產(chǎn)是改變城市形象的重要載體。從這個(gè)角度上看，地方政府也熱衷于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，改善城市形象；第四，大量資金集聚到房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)率吸引了大量資本進(jìn)入，銀行貸款、其他行業(yè)閑散資金、外國(guó)資本、信托資本、基金、股市資本等都在短時(shí)間內(nèi)集聚到房地產(chǎn)行業(yè)，而上海作為國(guó)際化大都市，房地產(chǎn)發(fā)展前景良好。在流動(dòng)性過剩的背景下，投資上海的不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)不錯(cuò)的投資選擇。

　　然而，房地產(chǎn)的問題并不是簡(jiǎn)單的產(chǎn)業(yè)問題，而是支撐其發(fā)展的金融業(yè)。因此，控制房地產(chǎn)投資規(guī)模刻不容緩。

　　一是宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的要求。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)較大的投資份額和較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)了高耗能工業(yè)，如鋼鐵、水泥等行業(yè)的投資過度擴(kuò)張，導(dǎo)致能源、交通的短缺和通貨膨脹的壓力。

　　二是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的要求。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資資金的來源，過度依賴于銀行資金，投資規(guī)模過大、投資速度過快所積蓄的風(fēng)險(xiǎn)，勢(shì)必由以銀行為主體的金融體系來承擔(dān)。因此，控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，緩解金融系統(tǒng)的壓力，化解可能對(duì)金融系統(tǒng)造成的風(fēng)險(xiǎn)，以一個(gè)合理的增長(zhǎng)速度，保持適度的房地產(chǎn)投資規(guī)模，成為當(dāng)前防范金融風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要方面。

　　三是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身發(fā)展節(jié)奏的要求。保持適度的投資規(guī)模，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的節(jié)奏，涉及到我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的結(jié)構(gòu)質(zhì)量和預(yù)留房地產(chǎn)市場(chǎng)合理發(fā)展空間問題。過度的投資將透支未來的發(fā)展空間和帶來頻拆頻建的資源浪費(fèi)。

　　上海房地產(chǎn)投資盡管近兩年增速趨緩，但是其總規(guī)模還是較大，達(dá)到1300億元左右。從建設(shè)和諧社會(huì)的要求出發(fā)，上海房地產(chǎn)投資規(guī)模宜控制在年均1200億元左右，占全市固定資產(chǎn)投資的比重宜控制在20%~25%的區(qū)間內(nèi)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在住宅高峰期，每千人需求10套以上房子。由此推算商品房竣工面積宜控制在2500-3000萬平方米左右，其中住宅2400~2600萬平方米。

　　5、采取鼓勵(lì)自住性住房消費(fèi)政策

　　自住性住房消費(fèi)需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)，也是改善住房條件，提高居住水平的基本宗旨。當(dāng)前宏觀調(diào)控的重點(diǎn)要轉(zhuǎn)到鼓勵(lì)自住性住房消費(fèi)上來，制定稅收、金融等優(yōu)惠政策，推動(dòng)住宅市場(chǎng)的正常發(fā)展。為此提出如下政策建議：

　　實(shí)施稅收優(yōu)惠政策，減輕自住性購(gòu)房負(fù)擔(dān)。一是，實(shí)行差別契稅政策。對(duì)于一般自住性購(gòu)房仍可收取1.5%的契稅；對(duì)購(gòu)買中低價(jià)位住房減免一半即收取0.75%契稅；對(duì)購(gòu)買動(dòng)拆遷配套商品房給予免除契稅。二是，實(shí)行差別二手房交易所得稅政策。對(duì)于一般居民賣舊房、買新房，純屬改善住房條件的消費(fèi)行為，不再收取交易營(yíng)業(yè)稅。三是，擬議中的開征物業(yè)稅也要以具體情況加以區(qū)別。應(yīng)只對(duì)占有兩套以上和出租的住房收取物業(yè)稅，而對(duì)于自住性住房可免征物業(yè)稅。

　　推行差別住房消費(fèi)信貸政策，支持居民貸款購(gòu)買自住房。為了支持居民改善住房條件，購(gòu)房貸款也應(yīng)有必要的優(yōu)惠政策。一是，貸款利率，對(duì)自住性購(gòu)房抵押貸款利率水平，掌握其略低于一般市場(chǎng)利率，大約可低一個(gè)百分點(diǎn)左右。二是，貸款成數(shù)，對(duì)自住性購(gòu)房從目前的70%仍恢復(fù)到80%。

　　制定購(gòu)買保障性住房的特殊政策，積極支持中低收入家庭自主解決住房問題。中低收入者購(gòu)房能力較弱，對(duì)于其中愿意購(gòu)買保障性住房戶來說，可以采取以下資助政策：一是，繼續(xù)鼓勵(lì)他們以優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買原住公房。二是，對(duì)購(gòu)買中低檔次二手房自住者，享受減免稅費(fèi)、低息貸款優(yōu)惠政策。三是，對(duì)購(gòu)買中低檔次、中低價(jià)位新商品住房，契稅減半征收，貸款利率實(shí)行政府貼息。四是，對(duì)因動(dòng)拆遷而購(gòu)買商品房者，則減免契稅和相關(guān)費(fèi)用，政府更多地貼息。

　　6、平衡供求保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定

　　加強(qiáng)對(duì)住房供求關(guān)系的調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)供求基本平衡，調(diào)節(jié)住房?jī)r(jià)格趨向穩(wěn)定。當(dāng)前，應(yīng)適度降低開發(fā)建設(shè)速度，嚴(yán)控土地供給量，減少住房供給，而重點(diǎn)是鼓勵(lì)自住性住房消費(fèi)，保持適度的長(zhǎng)期投資性購(gòu)房需求，促進(jìn)消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)新的供求平衡。

　　強(qiáng)化房?jī)r(jià)的控制政策，加大對(duì)住房?jī)r(jià)格的監(jiān)管力度。監(jiān)管的內(nèi)容和方法主要有：一是，建房成本控制?，F(xiàn)在不少開發(fā)企業(yè)存在著虛報(bào)成本、高估成本、人為擴(kuò)大成本等不實(shí)現(xiàn)象。物價(jià)部門和房管部門可以聯(lián)合對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行檢查和審計(jì)，加強(qiáng)處罰力度，使其回歸真實(shí)成本，進(jìn)一步節(jié)省成本。二是，開發(fā)利潤(rùn)控制。政府可通過累進(jìn)的企業(yè)所得稅把過高利潤(rùn)收歸國(guó)家財(cái)政，抑制房?jī)r(jià)。三是，著力整頓市場(chǎng)價(jià)格秩序。

　　正確引導(dǎo)住房?jī)r(jià)格預(yù)期，增強(qiáng)房?jī)r(jià)的透明度。一是，政府主管部門要利用信息網(wǎng)絡(luò)定期發(fā)布房?jī)r(jià)走勢(shì)，提供正確的房?jī)r(jià)信息。二是，改進(jìn)住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，采用三種房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方法：第一種是住房平均價(jià)格指數(shù)，反映總體房?jī)r(jià)水平；第二種是分區(qū)域房?jī)r(jià)指數(shù)，可分為：中心城區(qū)、中外環(huán)線之間、外環(huán)線以外等不同區(qū)域房?jī)r(jià)指數(shù)；第三種是不同住房類型中位性房?jī)r(jià)指數(shù)，可分為：獨(dú)立式別墅房、多層住宅、高層公寓等等。三是，為保證房?jī)r(jià)指數(shù)的可靠性，建議把目前多種渠道的房?jī)r(jià)指數(shù)歸到國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門的單一房?jī)r(jià)指數(shù)，同時(shí)建立適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督機(jī)構(gòu)，監(jiān)管并確保房?jī)r(jià)指數(shù)的準(zhǔn)確性。

　　7、進(jìn)一步完善住房保障制度

　　從上海實(shí)際情況來看，目前最應(yīng)關(guān)心的是中低收入家庭的住房改善，這些人大都是社會(huì)的弱勢(shì)群體。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，無論是發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，還是新興工業(yè)化國(guó)家(地區(qū))，它們?cè)趯?shí)行住房私有化的同時(shí)，都有針對(duì)社會(huì)弱勢(shì)群體的特殊性住房保護(hù)政策。例如美國(guó)和英國(guó)，即使在這些市場(chǎng)化程度高度發(fā)達(dá)的國(guó)家，租房居住的比例也在30%以上，其中相當(dāng)比例為政府資助貧民及其他弱勢(shì)群體居住的“廉租房”。新加坡及香港特區(qū)政府的“廉租房”政策在國(guó)際上更是出了名的。

　　什么是中低收入家庭？其具體標(biāo)準(zhǔn)和概念是什么？目前從國(guó)家到全國(guó)各級(jí)政府都無具體規(guī)定，特別是對(duì)認(rèn)定中低收入家庭的一些原則性規(guī)定，各級(jí)政府從來沒有權(quán)威性的解釋。但從目前統(tǒng)計(jì)部門提供的數(shù)字大致可以界定，即平均收入以下的家庭即可稱謂中低收入家庭。根據(jù)《上海統(tǒng)計(jì)年鑒(2006)》公布數(shù)據(jù)表明：2005年上海城市居民家庭人均可支配收入為18645元，按每戶3人計(jì)算，上海2005年城市居民家庭年收入為55935元，即家庭月收入4661元，低于這一水平的即可歸入中低收入家庭。我們還可以從統(tǒng)計(jì)部門公布的城市居民家庭人均可支配收入分組中看到，目前本市將居民收入劃分為低收入、中等偏下、中等收入、中等偏上、高收入共五個(gè)等級(jí)，其2005年人均可支配收入分別為7851元、11800元、15668元、21313元和37722元，家庭月均收入分別為1954元、2950元、3917元、5328元和9431元。很明顯，上述五類家庭中，前三類是可以被劃入中低收入家庭的，而前兩類家庭是根本不具備購(gòu)房能力的，即使政府提供每平方米3000元的中低價(jià)住宅，如以每套70平方米計(jì)算，總價(jià)為21萬元，這對(duì)每月家庭收入僅能維持日常生活開銷的“三無”人員、老弱病殘和下崗職工來說，依然是一件十分困難的事情。

　　上海完善的住房保障體制應(yīng)該是：對(duì)于收入在中等偏上以上的家庭，可以通過市場(chǎng)來解決其住房問題，對(duì)于中等收入或中等偏下的家庭，通過政府為其提供緊湊型中低價(jià)住房，對(duì)于需要救助的家庭，政府將提供廉租屋，并適當(dāng)擴(kuò)大受益面。而對(duì)于目前社會(huì)最需要關(guān)心的最低收入和低收入家庭，由于這部分家庭因?yàn)槭杖氤^最低生活保障線，夠不上租住廉租屋資格，但對(duì)中低價(jià)住房又購(gòu)買不起，這部分家庭被稱為“夾心階層”。對(duì)“夾心階層”的住房問題，可否由政府組織建設(shè)一批比中低價(jià)住宅標(biāo)準(zhǔn)稍低、面積再小一點(diǎn)的住房，實(shí)行“可租可售”政策，既可按照比中低價(jià)住宅價(jià)格更低的價(jià)格出售，又可以按照比廉租房租金稍高的租金出租，由“夾心階層”根據(jù)自己家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力來決定或購(gòu)或租。

　　基于上述思路，建議市政府在外環(huán)線周邊軌道交通附近建設(shè)中低價(jià)住宅，其建筑標(biāo)準(zhǔn)可比重大工程配套商品房適當(dāng)降低，套面積一室一廳以45平方米為宜，二室一廳以60平方米為宜，主要為困難家庭雪中送炭。考慮到上海土地的有限性，允許適當(dāng)提高容積率。根據(jù)政府財(cái)力，每年建造100~200平方米左右，解決2~3萬戶家庭住房困難的問題。并借鑒香港實(shí)施公屋經(jīng)驗(yàn)，采取排隊(duì)登記的辦法，實(shí)施封閉運(yùn)作。

　　這樣，通過十年左右時(shí)間，上海中低收入家庭住房問題可以基本得到解決，從而形成以商品化、市場(chǎng)化、社會(huì)化、保障化為目標(biāo)的上海住房新體制。用科學(xué)發(fā)展觀來促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。