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           運用反周期策略

　　1、房地產周期波動與反周期對策

　　由于政策對房地產周期波動有著較大的影響，因此人們就會考慮：當經濟周期波動可能出現(xiàn)大起大落的異常波動時，能否通過制定有效的經濟政策，采用反周期對策，抑制周期波動的負效應出現(xiàn)，從而保持經濟的持續(xù)穩(wěn)定增長。

　　反周期對策的思路是，如果擁有足夠且準確的數(shù)據(jù)資料，那么對以往房地產周期波動的經驗分析應當是可信的，并且由此可以得出房地產周期波動的經驗特征和長度。這樣，對于今后的房地產周期波動來說，又勢必可以作出較為準確的估計，特別是在短期波動方面。所以，為了避免劇烈的房地產周期波動所造成的經濟損失，有必要通過政府的監(jiān)督來控制波動的幅度，實施所謂的反周期政策。也就是說，當房地產經濟處于擴張階段時，政府應當采取必要的措施，抑制房地產經濟過熱；而當房地產經濟處于衰退階段時，政府則采取相應的擴張政策，以刺激經濟增長。

　　房地產反周期經濟政策可分為兩類：與房地產周期波動相關的宏觀經濟政策和直接針對房地產經濟運行的微觀政策。

　　在宏觀政策方面，政府確定宏觀經濟政策的依據(jù)是貨幣理論和財政理論?，F(xiàn)代貨幣理論的一個基本觀點，是將包括國民收入變動、通貨膨脹等幾乎所有宏觀經濟的變化歸結為貨幣需求和供給變動的結果。這樣，可以通過控制貨幣數(shù)量來達到監(jiān)控宏觀經濟運行，防止或抑制通貨膨脹的目的。

　　財政作為政府的另一種控制工具，對宏觀經濟運行可以起到更為重要的作用。假定貨幣政策不變，如果政府增加財政支出，這種擴張性財政政策不僅直接刺激了總需求的增長，而且也相應推動了社會總供給規(guī)模的擴張。相反，如果政府實施財政緊縮，則有利于抑制需求拉動型的通貨膨脹。

　　在微觀政策方面，主要指對房地產開發(fā)資源的控制政策，如對土地資源的控制、規(guī)劃限制條件、稅費政策和融資條件等。由于房地產市場的區(qū)域性和土地資源的壟斷性，微觀政策的效果往往更直接和及時。例如，2004年初上海為了遏制房地產投資客的炒作，實施了“期房限轉”政策，在短期內還是取得了很好效果。

　　2、控制動拆遷的規(guī)模和速度

　　從某種意義上來說，控制動拆遷的規(guī)模和速度是減緩上海房地產周期波動的穩(wěn)定器。上海房價在2003年、2004年出現(xiàn)飆升有其綜合原因，但是和動拆遷的規(guī)模過大、速度過快有很大關系。

　　要控制本市拆遷規(guī)模和速度。從目前情況來看，本市動拆遷的壓力還是非常大，一是世博會的動拆遷盡管已近尾聲，但動遷戶的安置壓力還沒有完全釋放；二是本市重大工程建設加速。近年來本市地鐵6、7、8、9、10號線相繼開工建設，在2009年基本上都要完成投入運營，以滿足2010年上海世博會的交通需求；三是舊區(qū)改造任務依舊相當繁重。

　　因此，在動拆遷工作上也應區(qū)分輕重緩急，對于世博會項目由于時間結點的關系必須限期完成，而對于舊城改造則可以相應推遲。同時，應視市場供需變化情況來控制動拆遷規(guī)模，一旦市場供不應求，應減少動拆遷數(shù)量；反之，則擴大動拆遷規(guī)模。這是因為動拆遷不但對房地產市場起到一個穩(wěn)定的作用，而且還有一個乘數(shù)效應，就是當動遷戶去買二手房時，往往會引發(fā)賣房者的住房升級需求。因此，控制動拆遷的規(guī)模和速度對于減緩上海房地產周期波動的作用非常明顯。上海近年來房價波動和動拆遷的規(guī)模呈現(xiàn)出正相關關系。見下表：

　　資料來源：《上海統(tǒng)計年鑒(2006)》，市房屋土地資源管理局。此表的統(tǒng)計范圍為10個中心城區(qū)。

　　從上表可以看出，1995~2001年，上海動拆遷戶數(shù)始終保持在7~9萬戶之間，除1996年接近9萬戶以外，其他年份都在8萬戶以下，其中居民住宅占95%以上。然而在2002年，動拆遷戶數(shù)一下子突破10萬戶，居民占97.64%，創(chuàng)上海動拆遷規(guī)模之最。2003年動拆遷規(guī)模也超過8萬戶，居民占97.80%。由于動拆遷對房地產市場而言是一種即期的剛性需求，對市場影響非常大。被拆遷居民雖然可以選擇實物安置，但從“十五”時期以來，隨著上海經濟發(fā)展和城市規(guī)模的擴大，許多實物安置的房源離中心城區(qū)越來越遠，有點經濟實力的動遷戶大多選擇貨幣安置。而且貨幣化安置的比例逐年提高，從2001年開始，這一比例超過50%。

　　即使以50%計算，2002和2003年由動拆遷引發(fā)的住房需求就高達9萬戶。如每戶以80平方米計，總面積達720萬平方米，約占這兩年市場需求的15%以上。在大部分地區(qū)，只要一有動拆遷消息，附近的二手房市場隨即上漲，而且漲幅驚人。因此，許多動拆遷居民是“盼動遷，又怕動遷”。本文認為，今后每年市區(qū)動拆遷規(guī)模保持在4~5萬戶是比較適宜的。

　　明確舊區(qū)改造和動拆遷為政府行為。首先，市區(qū)兩級政府對舊區(qū)改造和動拆遷工作的性質要明確，它不是市場行為而是政府行為，政府作為拆遷人，承擔被拆遷人的安置問題。因此，對今后舊區(qū)改造和動拆遷工作的思路是：由毛地批租向熟地批租轉變，協(xié)議批租向招標批租轉變，地塊平衡向綜合平衡轉變。將舊區(qū)改造全部納入市場化開發(fā)機制，不再采取認定方式和土地協(xié)議出讓，對于不同狀況的地塊，將采取不同的改造辦法。如對市中心較好的房屋地塊，將提高改造審批要求，甚至保留保護不予拆除；對一些改造難度大、居民呼聲高的地塊，將采取收購儲備政策，鼓勵市、區(qū)土地儲備機構單獨或聯(lián)合對其進行收購，首先解決居民居住困難；對一些異常困難的舊改地塊，政府要進一步給予政策支持。也可以實行舊區(qū)改造聽證制度，如果該地塊大多數(shù)居民不愿動拆遷，則由下一屆政府去解決。因此，建議成立區(qū)一級地產集團，代表政府承擔舊區(qū)改造任務，并進行動拆遷，在由毛地變成熟地以后公開向社會招投標，或者進行土地儲備。這樣，一方面可以使國有資產得到保值增值，另一方面也可以根據(jù)房地產市場變化情況對土地進行調控。并努力做到三適應，即城市舊區(qū)改造應與國民經濟發(fā)展相適應、與城市規(guī)劃相適應、與實現(xiàn)居住水平相適應。

　　借鑒香港經驗，以熟地批租為主要方式。香港政府在出讓土地使用權時，以熟地批租為主要形式。上海在舊區(qū)改造過程中可以充分借鑒香港經驗，特別是在建成區(qū)內的土地使用權出讓中，要以熟地批租為主。熟地批租的好處是：

　　可根據(jù)城市經濟發(fā)展的需要和可能有序地進行，量力而行，防止盲目性和土地批而不用；

　　有利于把土地級差收益主要收歸土地所有者即政府和國家所有，防止流失，同時合理調控可分配部分；

　　有利于保證被動遷者的合法權益，維護社會安定團結。熟地批租，政府需先墊付啟動資金，由成立區(qū)級地產集團操作。事實表明，政府的這筆資金不僅能做到良性循環(huán)，而且還能增加政府的實際凈收益。因此，建議以熟地批租為舊區(qū)改造的主要方式。

　　3、提高房地產業(yè)集中度

　　從國際經驗看，一般大型房地產開發(fā)企業(yè)或房企集團是市場舞臺的主角，占據(jù)市場的絕大份額，如香港“五大”地產商，企業(yè)資產市值都在百億美元以上，占據(jù)了香港樓市的半壁江山。與國際經驗相比，中國房地產業(yè)進入門檻過低，房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)模過小。上海有房地產開發(fā)企業(yè)3500多家，但是企業(yè)能級不高，產業(yè)集中度偏低。注冊資本僅500萬元的資質為三級、暫定三級或未定級的小企業(yè)就有近2000家，約占房地產開發(fā)企業(yè)總數(shù)的50%以上。

　　做大做強房地產企業(yè)。從產業(yè)經濟學的角度來看，利潤最大化是企業(yè)的終級目標，而實現(xiàn)這一目標必須要有相應的規(guī)模。如果一個企業(yè)的規(guī)模使利潤實現(xiàn)最大化，那么，這個企業(yè)是最有效率，也是具有競爭力的。

　　然而企業(yè)并非越大越好，這要視不同的產業(yè)性質而定。對產業(yè)集中度高的行業(yè)，企業(yè)規(guī)模趨大；對產業(yè)集中度低的行業(yè)，以中小企業(yè)為主。對房地產業(yè)而言，規(guī)模的重要性顯得尤為明顯，因為只有適度規(guī)模的土地，才能有一定規(guī)模的小區(qū)，才能保證規(guī)模經營的成本下降，才能保證公共設施的充分供應。如果沒有適度規(guī)模，一棟樓做得再精致，由于沒有土地做綠化以及學校、車庫、商店等配套設施，那么這棟樓的售價要大打折扣。就目前上海企業(yè)結構狀況而言，是大企業(yè)少、中小企業(yè)多，而且有競爭力的大企業(yè)少。發(fā)展方向是扶持一批實力雄厚的大公司和企業(yè)集團，促進中小企業(yè)向“專”、“精”方面發(fā)展，逐步形成以大企業(yè)為主導、大中小企業(yè)協(xié)調發(fā)展的格局。因此，今后上海房地產企業(yè)有以下三個發(fā)展方向：

　　特大型企業(yè)集團。這一層次企業(yè)是重點房地產企業(yè)集團。上海需要有若干集團，它在上海房地產業(yè)中扮演著重要的角色。如新組建的上海地產集團是上海近年來由政府投資組建，并實行國有資產授權經營的最大房地產企業(yè)，注冊資金達40億人民幣，堪稱地產界的“航母”。其主要任務是通過市場運作機制進行土地開發(fā)、實現(xiàn)土地增值，確保出讓中的政府收益，推進具有房地產、住宅管理職能的部門分開，組織和實施其所屬房地產企業(yè)國有存量資產盤活，實現(xiàn)房地產企業(yè)中國有資本退出，增強土地政府和土地儲備能力，承擔上海市政府涉及舊區(qū)改造、重大工程配套商品房建設等交辦任務。上海地產集團將對上海土地一級市場進行調控性經營，發(fā)揮土地市場供應的“總龍頭”、“主渠道”和“蓄水池”的作用，從而在上海房地產市場中建立政府主導型的土地儲備供應機制，增加政府對土地市場的儲備能力和調控能力。但就上海房地產市場而言，似乎一個上海地產集團的發(fā)言權有點微不足道，隨著港資和外資進一步進入上海樓市，上海應充分發(fā)揮市區(qū)兩級政府和積極性，成立區(qū)一級地產集團，并行使相應職能。

　　大中型房地產企業(yè)。這一層次的企業(yè)是骨干房地產企業(yè)，是房地產開發(fā)的主力軍。如果說第一層次的房地產企業(yè)的主戰(zhàn)場是一級市場的話，那么第二層次的房地產企業(yè)的主戰(zhàn)場則是二級市場，主要由一、二級房地產企業(yè)來擔任。市場發(fā)展、產品開發(fā)等任務都將由這些企業(yè)來完成，并且向規(guī)?；⒓瘓F化方向發(fā)展。如我國房地產市場發(fā)育較早的廣州市，目前已有約三分之一的房地產開發(fā)企業(yè)被淘汰出局，從最“輝煌”時期的1600多家，減少到現(xiàn)在的1000多家。上海排名前100名的房地產開發(fā)企業(yè)，所占市場份額超過50%以上。今后這一比例還將會繼續(xù)提高。

　　中小型房地產企業(yè)。過去中小型房地產企業(yè)往往憑借其靈活的政策、不同的渠道和特殊的手段得到若干可供房地產開發(fā)的土地，在整個房地產市場中扮演著非常活躍的角色。隨著房地產業(yè)發(fā)展的要求和產業(yè)集中度的提高，中小型房地產企業(yè)生存之道越來越艱難。隨著宏觀調控的逐步深入，使中小企業(yè)面臨巨大壓力，中小型房地產企業(yè)新一輪兼并重組勢在必行。因此，今后中小型房地產企業(yè)在整個房地產市場中扮演的角色主要是“小而精”、“小而專”。

　　大力促進所有制結構多元化。隨著我國經濟體制改革的深入、國有房地產企業(yè)改革的進一步深化，在鼓勵外資、非國有經濟投資房地產業(yè)的同時，還要鼓勵國有房地產企業(yè)通過兼并、聯(lián)合、重組、中外合資和相互參股等形式，促進所有制結構多元化，形成一批機制靈活、競爭力強的企業(yè)集團。

　　黨的十六屆三中全會《完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》指出：“要適應經濟市場化不斷發(fā)展的趨勢，進一步增強公有制經濟的活力，大力發(fā)展國有資本、集體資本和非公有資本等參股的混合所有制經濟，實現(xiàn)投資主體多元化，使股份制成為公有制的主要實現(xiàn)形式。”“完善國有資本有進有退、合理流動的機制，進一步推進國有資本更多地投向關系國家安全和國民經濟命脈的重要行業(yè)和關鍵領域，增強國有經濟的控制力。其他行業(yè)和領域的國有企業(yè)通過資產重組和結構調整，在市場公平競爭中優(yōu)勝劣汰。”因此，對房地產業(yè)而言，今后政府的行政限制會越來越少，政策環(huán)境也將會越來越寬松，非國有房地產企業(yè)的競爭力將日益強大，國有房地產企業(yè)所擁有的行政優(yōu)勢將會逐步消亡。在房地產市場中，國有房地產企業(yè)除了資產規(guī)模和開發(fā)量可能保留一定時期的優(yōu)勢外，其他在資產效益、經營機制、經營方式、收益分配等方面都要求從制度上盡快進行相應改革。

　　從發(fā)展趨勢來看，民營化、多元化則是房地產企業(yè)的發(fā)展方向，并將占據(jù)市場主導地位。事實上，目前民營房地產開發(fā)商已經在市場基礎好、發(fā)育快的地區(qū)如浙江、廣州、深圳等地迅速崛起，“后發(fā)而先至”并逐步從市場的“少數(shù)派”向“實力派”發(fā)展。例如，在房地產國有企業(yè)比較強的上海，其2002年商品房銷售量排名前十的開發(fā)商中，民營企業(yè)也占四成；其中領頭羊就是新近崛起的民營企業(yè)。

　　提高房地產企業(yè)競爭力。黨的十六屆三中全會關于《完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》，標志著我國將進入一個新里程碑。當前，我國正面臨著全面建設小康社會，這對房地產業(yè)提出了更高、更新的要求。房地產企業(yè)作為房地產業(yè)的重要組成部分，提高房地產企業(yè)競爭力是推動產業(yè)化進程、加快我國房地產業(yè)健康、穩(wěn)步發(fā)展的根本之路。

　　提高房地產企業(yè)競爭力是我國房地產企業(yè)能夠長期發(fā)展，并與進入我國房地產市場的外資企業(yè)進行競爭的有效方式，其中包含為市場提供所需的產品和服務能力。因此從房地產市場角度而言，提高房地產企業(yè)競爭力，實質上是一個產業(yè)組織問題。這就是說，一個國家房地產業(yè)中的房地產企業(yè)或多數(shù)房地產企業(yè)所具有的競爭力水平，決定了該國房地產業(yè)的競爭力水平。而無論是房地產企業(yè)競爭力還是房地產業(yè)競爭力，都是產業(yè)中企業(yè)之間的關系。由此可見，提高房地產企業(yè)競爭力是房地產業(yè)組織發(fā)展的基礎。

         那么，上海房地產企業(yè)如何提高競爭力呢？

　　一是提高制度創(chuàng)新能力。制度決定機制，機制決定競爭力。一個機制靈活、富有活力的企業(yè)，必須要有一個良好的企業(yè)制度。但是，制度必須不斷發(fā)展、創(chuàng)新，房地產企業(yè)同樣也是如此。當前對房地產企業(yè)而言，必須建立歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的現(xiàn)代產權制度。為此，那些依托政府職能部門保護下的房地產開發(fā)企業(yè)，應盡快脫離出來，與主管部門徹底脫鉤，進行股份制改造，實現(xiàn)真正意義上的符合市場經濟規(guī)則的獨立企業(yè)。必須強調的是，制度要根據(jù)實際需要而不斷創(chuàng)新，簡單地模仿和復制是不能保持其優(yōu)勢的。因此，決定競爭力不是制度的本身，而是制度的創(chuàng)新能力。

　　二是提高技術創(chuàng)新能力。所謂技術創(chuàng)新是指新產品、新工藝的創(chuàng)新。企業(yè)有較強的技術創(chuàng)新能力，就能夠占領企業(yè)所在領域的技術制高點；擁有自己的知識產權，就會有較強的競爭力。可以說，企業(yè)的技術創(chuàng)新能力是企業(yè)競爭力的基礎。隨著我國經濟發(fā)展和人民生活水平的提高，消費者對住宅的要求也越來越高，對設計復雜多樣化、節(jié)能、生態(tài)環(huán)保智能化和可持續(xù)發(fā)展的要求，已成為我國房地產業(yè)技術創(chuàng)新的發(fā)展方向。我國目前房地產業(yè)普遍存在著技術水平低、科技含量少的情況，大部分住宅都是“秦磚漢瓦”和鋼筋混凝土，而技術水平高、科技含量多的鋼結構、木結構產品則少之又少。因此，房地產企業(yè)要加強競爭力就必須積極培育技術創(chuàng)新能力，加強技術創(chuàng)新的投入，為市場競爭打好提前量，才能立于不敗之地。

　　三是進一步鼓勵房地產企業(yè)地區(qū)間的競爭。由于房地產業(yè)的特殊性和區(qū)域性，因此也具有一定的壟斷性。隨著體制改革的深入，特殊性和區(qū)域性的特征依然非常明顯，但壟斷將逐漸被競爭所取代。目前在我國各大城市中，“圍城”現(xiàn)象非常普遍，南方、北方的房地產企業(yè)紛紛搶灘長三角地區(qū)，而長三角地區(qū)的開發(fā)商又主動出擊北方和中西部地區(qū)，形成梯度競爭的良好局面。

　　四是提高房地產企業(yè)國際競爭力。隨著我國加入WTO以后，國際上一些房地產巨子紛紛行動，準備進入中國市場。雖說房地產企業(yè)具有本土化的特征，外資大規(guī)模進入中國市場有一個準備過程，但進一步開放我國房地產市場，鼓勵外資參與競爭，使國內企業(yè)在競爭中成長，這是培育和增強我國房地產業(yè)和企業(yè)競爭力的根本方向。根據(jù)這一要求，鼓勵各種類型的房地產企業(yè)的發(fā)展，通過市場競爭并優(yōu)勝劣汰的過程，形成更具競爭力的產業(yè)集團型的房地產企業(yè)。上海綠地集團已成功拓展國外房地產市場，在俄羅斯彼得堡開發(fā)一個六十萬平方米的住宅小區(qū)，這也標志著上海房地產企業(yè)走向世界的開端。