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　　今年上半年是深圳寫字樓三級市場最火熱的半年，全市均價半年漲幅近五成。不過三級市場價格的上漲已經(jīng)放緩，而租金的上漲步伐依然穩(wěn)健，或許三級市場已進(jìn)入了租金補漲的新階段。

　　二手均價漲速放緩在整體上，全市二手均價依然保持著上漲的勢頭，不過增速已經(jīng)放緩，6月環(huán)比漲幅僅錄得2.76%，低于4月份的11.49%和5月份的14.48%。價格的持續(xù)上漲令投資回報率恢復(fù)上漲之希望變得渺茫。全市投資回報率在今年3月份觸底反彈，恢復(fù)到5月份的5.84%后于6月份又掉頭向下降至5%。其實目前深圳寫字樓的租金一直在漲，但租金的上漲總是跟不上價格的上漲速度；同時，近期租賃市場中低檔辦公物業(yè)推盤較多，改變了此前的租賃市場結(jié)構(gòu)，是這次投資回報率回跌的重要原因。據(jù)美聯(lián)物業(yè)工商鋪成交統(tǒng)計，6月成交的租單中65%為單位月租金在80元/平方米以下的物業(yè)。

　　二手均價半年上漲近5成從各個辦公區(qū)域來看，6月份延續(xù)了過去的漲勢。其中，人民南和蔡屋圍這兩個傳統(tǒng)的辦公區(qū)域的均價于6月份放緩了上漲的步伐，而華強北、中心區(qū)(CBD)及中心西區(qū)依然保持著強勁的上漲勢頭，尤其是中心區(qū)均價6月環(huán)比漲幅達(dá)到13%(如下圖所示)，高居各辦公區(qū)域之首。同時，將各區(qū)6月均價與年初相比，漲幅最大的是人民南，半年上漲六成，據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究監(jiān)測的數(shù)據(jù)反映，人民南領(lǐng)漲的并不是像嘉里中心這類高檔辦公物業(yè)，而是眾多的中檔寫字樓，比如深華商業(yè)大廈、國貿(mào)商業(yè)大廈、發(fā)展中心西武大廈等均錄得高達(dá)五成的半年漲幅，尤其是發(fā)展中心的價格幾乎是翻了一番；

      其次是中心區(qū)，增長五成，與人民南不同的是，中心區(qū)領(lǐng)漲的全是近幾年入市的新物業(yè)，比如諾德中心、安聯(lián)大廈、國際商會中心、中心商務(wù)大廈等；而蔡層圍、華強北和中心西區(qū)的漲幅位于35%-40%之間，其中蔡屋圍領(lǐng)漲的中低檔寫字樓，華強北各辦公物業(yè)的半年漲幅與其物業(yè)檔次基本成正比，而中心西區(qū)的各辦公物業(yè)的半年漲幅比較相近，均在四成左右。在各區(qū)高增長的合力作用下，全市均價半年漲幅也高達(dá)到46%。

      各外辦公區(qū)域租金走勢來看，雖然同樣延續(xù)過去的漲勢，但是其漲幅無法與價格的漲幅相比。其中人民南和中心區(qū)的6月平均租金環(huán)比5月上漲10%，中心西區(qū)環(huán)比上漲6%，而蔡屋圍和華強北的平均租金與上月持平。

      同時，據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年租金漲幅最大的是人民南片區(qū)，高達(dá)到25%；接下來依次是蔡屋圍、中心區(qū)、華強北和中心西區(qū)，這四大辦公區(qū)域的半年平均租金漲幅分別是19%、18%、12%和7.5%。結(jié)合全市平均價格的上漲放緩，而租金持續(xù)穩(wěn)定上漲這一走勢來看，深圳寫字樓租賃市場開始進(jìn)入租金的補漲階段。