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　　核心提示

　　3個月以前，福州一知名地產(chǎn)公司因業(yè)務(wù)擴張，欲在五四CBD內(nèi)尋找一4000平方米的辦公場所未果，不得已敗興而歸。業(yè)內(nèi)人士指出，因五四路附近近年沒有新建樓宇，隨著CBD效應(yīng)的凸顯，存量寫字樓已逐漸消化完畢，供不應(yīng)求。

福州的快速發(fā)展引來了大量公司入駐

五四路是福州高端寫字樓聚集的地方

　　就環(huán)球廣場而言，2006年8月份，其入住率為85%～90%，每平方米租金為60元／月，售價為7000元／平方米；現(xiàn)在入住率已達99.9%，每平方米租金為70元／月，售價8000元／平方米。所有的一切都在傳遞著一個信息：這座城市的“五四CBD”逐漸成熟，并隨之帶來了“樓宇行情”的節(jié)節(jié)看漲。

　　【現(xiàn)狀】空置近零CBD落腳點難覓

　　看著今天五四路一帶寫字樓租賃行情的火爆，很難想象這一帶樓宇2000年至2004年慘淡經(jīng)營的境況。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，CBD向來是地產(chǎn)兵家重地，但前幾年，許多開發(fā)商出于資金回收和市場銷售等原因，在福州CBD建起了諸多小戶型公寓和居住型樓盤，削弱了本來就不足的商務(wù)氛圍。但近年來隨著CBD效應(yīng)的顯現(xiàn)，“樓宇經(jīng)濟”進一步升華，又引來了“總部經(jīng)濟”，高檔寫字樓辦公場所的可供給量越來越少，租金也就自然“以稀為貴”而水漲船高。

　　宜發(fā)大廈是福州市的一座高檔寫字樓，33層的高樓里卻僅有12個業(yè)主，而且來頭個個都不?。簢议_發(fā)銀行福建省分行、福建省郵電設(shè)計院、匯創(chuàng)集團、金鷹國際集團……“我們一開始的定位就是高檔次、有實力的業(yè)主才允許進駐，而且全部是出售不出租的。”其物業(yè)管理公司有關(guān)負責(zé)人告訴記者。

　　記者了解到，除了宜發(fā)大廈外，在福州市一百多座高層商務(wù)商貿(mào)樓里，聚集了數(shù)以萬計的法人單位，2006年的總營業(yè)額達到200億元以上，其中全年營業(yè)額超過億元的30座。比如中山大廈和環(huán)球廣場2006年的營業(yè)收入都分別達到10億元以上，而僅環(huán)球廣場內(nèi)就有惠普、飛利浦、馬士基物流、肯德基等名頭響當(dāng)當(dāng)?shù)?ldquo;業(yè)主”；天福寫字樓則是座名副其實的“酒樓”，長城干紅、洋河大曲、古井貢、瀘州老窖、五糧液、郎酒、茅臺等中國名酒在福州乃至在福建的批發(fā)貿(mào)易業(yè)務(wù)，都在該大樓內(nèi)。近日，東亞銀行首席代表陳建陽在尋找福州辦事處寫字樓時，遇到了一個難題：環(huán)球廣場、宜發(fā)大廈等高端寫字樓幾乎租罄，五四路一帶雖還有部分寫字樓閑置，但在配套上卻滿足不了外資企業(yè)的需求。雖然不少在建樓宇提出了智能化、信息化的概念，但離其建成封頂還有兩三年時間，要找到一處適合外資企業(yè)的寫字樓太難了。

　　【現(xiàn)狀】租金普遍上漲20%～30%

　　“這幾年來福州辦公用房的可供面積一直在下降，主要是此前空置太多了，這兩三年來辦公樓基本是在消化歷史空置率。”福州市建設(shè)部門的一位專家說。但今年以來，全球領(lǐng)先的互聯(lián)網(wǎng)解決方案供應(yīng)商思科將辦事處選址福州五四路，世界航運旗艦馬士基將福州分公司落定五四路，全球最大的企業(yè)軟件公司甲骨文公司正式落戶五四路中央商務(wù)區(qū)，惠普、飛利浦、肯德基等把區(qū)域總部先后定址福州五四路，旺盛的需求，使得五四CBD內(nèi)的樓宇“身價倍增”，租金大幅上漲。

　　由于需求旺盛，五四CBD內(nèi)的樓宇租金已大幅上漲。就環(huán)球廣場而言，2006年8月份，其入住率為85%～90%，每平方米租金為60元/月，售價為7000元/平方米；現(xiàn)在入住率已達99.9%，每平方米租金為70元/月，售價8000元/平方米?？v觀五四路CBD商務(wù)一條街，“樓宇經(jīng)濟”效應(yīng)已經(jīng)不斷涌現(xiàn)，鼓樓區(qū)街道辦事處一位負責(zé)樓宇推介工作的工作人員告訴記者，五四路在建的“閩僑大廈”、“中旅城”、“數(shù)字總部”等，都定位為甲級寫字樓。“2000年后，行情逐年看淡，連續(xù)走低，到2004年左右每平方米在20～25元。而從2005年初開始至今，又上升了15元/平方米，升幅大概在50%左右。”國際大廈管家福州安捷物業(yè)有關(guān)負責(zé)人告訴記者。與國際大廈的情況一樣，中山大廈、世紀金龍大廈等寫字樓租金也出現(xiàn)了同樣程度的大幅上揚。據(jù)了解，目前五四路中央商務(wù)區(qū)的寫字樓行情基本都在50～60元/平方米，與2004年相比，基本都上漲30%以上，而且這樣上揚的牛市行情仍在看漲。昨日，記者從國際大廈、中山大廈、環(huán)球廣場等福州最中心商務(wù)區(qū)寫字樓的物業(yè)管理部門了解到，目前這些寫字樓已沒有小面積的空閑物業(yè)供出租，“按我們的初步統(tǒng)計，現(xiàn)在鼓樓區(qū)五四CBD寫字樓空置不到5%左右，而且這還是個動態(tài)的比例”。

　　不僅租金上漲，由此帶來的GDP增長也不可估量。今年6月，福州市有關(guān)部門的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，50家“全球500強”、32家“全國100強”已先后駐扎五四路中央商務(wù)區(qū)。如果進展順利，到2008年，鼓樓區(qū)將在五四CBD再引資300億～400億元，培育30幢年營業(yè)額超10億元的樓宇。隨著完成目標倒計時的開始，福州第一次如此近距離地感受到“樓宇經(jīng)濟”帶來高增長GDP的愜意。也難怪有人形象地把“總部經(jīng)濟”稱之為“腦袋在里，手腳在外”，以此說明這種經(jīng)濟形式的巨大輻射力。有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一座高級商務(wù)商貿(mào)樓所創(chuàng)造的效益約與城郊7.8平方公里范圍內(nèi)所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益相當(dāng)。

　　【剖析】CBD重心造就寫字樓熱圈

　　不能忘卻的是，討論五四路和東街口“寫字樓經(jīng)濟”的此消彼長，其實也是在觀察福州CBD的轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)格局的變遷。

　　和五四路相比，在福州最早提出商業(yè)CBD概念的是東街口商圈。因為特定繁榮的商業(yè)基礎(chǔ)，東街口在相當(dāng)長一個時期內(nèi)保持著領(lǐng)先優(yōu)勢。上世紀90年代初，福州的寫字樓大多還是圍繞東街口繁榮的商圈而建，新都會財經(jīng)廣場、暢安大廈、宏揚新城、利達大廈等寫字樓成了那一時期東街口商務(wù)中心的代表建筑，而這種“扎堆”“湊熱鬧”的發(fā)展趨勢，顯然更使東街口商貿(mào)和商務(wù)混居，因繁而至亂，不堪重負。2003年數(shù)據(jù)顯示，福州鼓樓區(qū)擁有10層以上的商貿(mào)商務(wù)樓宇130座，其中空置面積高達百萬平方米以上，稅收收入比例僅13%，大量社會財富被沉淀。

　　直至福州五一五四路修建完成，五四路西臨福州繁華的商業(yè)街八一七路，東臨六一路，南邊緊挨著五一路和五一廣場，離省政府、市政府也很近，優(yōu)越的地理位置，既可以聚集人氣，發(fā)揮中央商務(wù)區(qū)核心帶動和輻射作用；又可以在功能區(qū)設(shè)置中與周邊街區(qū)實現(xiàn)合理分工，優(yōu)勢互補。2004年，福州鼓樓區(qū)經(jīng)過多方調(diào)研，明確了發(fā)展五四CBD的目標，《關(guān)于加快樓宇經(jīng)濟發(fā)展的意見(試行)》出臺。在確定了五四路CBD中心商務(wù)區(qū)一年之后的2004年底，樓宇經(jīng)濟搖身一變成為鼓樓區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的最大亮點，前三個季度入駐項目935項，對接閑置樓宇20多萬平方米，總注冊資金約23億元；到了2005年，鼓樓區(qū)年營業(yè)額超過億元的商務(wù)(貿(mào))樓更是達到了29幢之多……在不到一年時間里，福州鼓樓區(qū)寫字樓的銷售租賃熱點也因CBD中心點的日趨明確而凸顯爆發(fā)力。

　　3年后的今天，看到五四路上鱗次櫛比的現(xiàn)代化樓群的辦公密集程度，沒有人會再懷疑它在福州這座城市的CBD地位。“福州看鼓樓，鼓樓看五四”，五四路“寫字樓黃金期”日益顯現(xiàn)的事實，證明了其將逐步與飛速發(fā)展的經(jīng)濟融為一體的明天。此外，國家開發(fā)銀行福建省分行等大量金融機構(gòu)在五四路一帶的密集布局，也為它積極面向全國甚至全球開放市場門戶創(chuàng)造了更有利的金融條件。

　　五四路的強勁發(fā)展和當(dāng)年東街口寫字樓GDP概念的相對溫和，更加定位鮮明地讓那些獨具優(yōu)勢、見多識廣的跨國公司無法抵擋其CBD的魅力，紛紛進駐五四路商務(wù)中心。“當(dāng)然，這僅僅是剛開始而已，目前五四路在建的‘閩僑大廈’、‘中旅城’、‘數(shù)字總部’、‘東煌大廈’等，都定位為甲級寫字樓，推出‘數(shù)字總部’的概念。”福州鼓樓區(qū)有關(guān)官員對五四路CBD的發(fā)展信心十足。

　　CBD寫字樓邁入黃金期

　　“從國際上的大環(huán)境來看，總部經(jīng)濟在世界的影響最大，總部經(jīng)濟也是做強做大一個城市的重要象征。”鼓樓區(qū)有關(guān)負責(zé)官員告訴記者，隨著近兩年的發(fā)展，樓宇經(jīng)濟對鼓樓區(qū)經(jīng)濟發(fā)展貢獻越來越大，最新數(shù)據(jù)顯示，總營業(yè)收入超過10億、稅收超過2000萬的樓宇已經(jīng)超過30座。

　　福州CBD面臨擴容課題

　　據(jù)介紹，“樓宇經(jīng)濟”是一種“隱藏”在商用樓宇中的經(jīng)濟形態(tài)，以商務(wù)樓為載體，通過招商引資，開發(fā)、出租樓宇引進商務(wù)企業(yè)，從而引進稅源，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。在鼓樓區(qū)林立的高樓背后，樓宇經(jīng)濟呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展勢頭。目前鼓樓區(qū)共有寫字樓131座，總建筑面積達到350萬平方米，入駐企業(yè)涵蓋金融、軟件、旅游、商貿(mào)、物流、社會中介、企業(yè)總部等多個領(lǐng)域。

　　最早諫言獻策發(fā)展五四商務(wù)中心區(qū)“樓宇經(jīng)濟”的鼓樓區(qū)政協(xié)常委黃呈輝告訴記者，發(fā)展總部經(jīng)濟已成為鼓樓區(qū)樓宇經(jīng)濟的“新貴”，近年來入駐寫字樓中的總部既包括知名企業(yè)、跨國公司帶有總部性質(zhì)的分公司、辦事處，又包括興業(yè)銀行等大企業(yè)總部。僅在環(huán)球廣場的35層樓宇中，就有137家企業(yè)入駐，世界第一大航運公司瑞典馬士基航運公司、瑞典ABB開關(guān)、香港港龍航空公司等知名公司紛紛將區(qū)域性的總部設(shè)立于此。

　　“2004年以來，鼓樓區(qū)出臺了一系列的優(yōu)惠政策扶持總部經(jīng)濟，比如，每年為鼓樓區(qū)地方財政收入貢獻200萬元以上的企業(yè)給予一次性獎勵5萬元，貢獻500萬元以上的企業(yè)給予一次性獎勵10萬元等等。包括福州市政府近期發(fā)布的《關(guān)于境內(nèi)外企業(yè)在福州設(shè)立地區(qū)總部土地利用問題的有關(guān)意見》，將參照上海等發(fā)達城市的做法，對境內(nèi)外企業(yè)在福州市設(shè)立總部的土地利用問題做出具體規(guī)定。這些都有助于全面推動樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。”黃呈輝說。他認為，發(fā)展樓宇經(jīng)濟可以帶來的人流、物流和資金流是無法估量的，這也大大提升了福州城市的知名度和經(jīng)濟實力。以鼓樓區(qū)為例，今年的工業(yè)產(chǎn)值和社會消費零售總額都將超100億元大關(guān)，這與這些“樓宇經(jīng)濟”所產(chǎn)生的聚集效應(yīng)有很大的關(guān)系。此外，“樓宇經(jīng)濟”帶來的一些游戲規(guī)則和國際慣例也值得我們學(xué)習(xí)和借鑒，“樓宇經(jīng)濟”的發(fā)展，必定引發(fā)政府對軟環(huán)境的精心改造，在營造符合世界規(guī)則和國際慣例的市場經(jīng)濟體制、法制環(huán)境和加強政府服務(wù)職能上狠下工夫。

　　【后市】五四路面臨飽和CBD呈“王”形擴容

　　關(guān)于CBD擴容的問題，福州市早在2005年底就開始了大規(guī)模調(diào)研商榷。當(dāng)時，福州城市建設(shè)和規(guī)劃部門對福州CBD選址有兩種意見：一是主張在排尾、光明港一帶重新建設(shè)福州的CBD；一是主張在五四路現(xiàn)有商務(wù)中心的基礎(chǔ)上建設(shè)福州的CBD。

　　省社會科學(xué)院院長嚴正表示，一張白紙可以畫最新、最美的圖畫。排尾、光明港一帶現(xiàn)在還是處女地，重新設(shè)計建設(shè)有它的長處，但幾十個大賓館、一大批配套設(shè)施，沒有上百億資金和一二十年的建設(shè)是難以完成的。以福州目前的財力，在處女地上建設(shè)CBD難度很大，不可憑空想象，輕易決策。而在鼓樓中心區(qū)域中，福州的金融機構(gòu)高度聚集，賓館、商店、餐飲、娛樂等服務(wù)設(shè)施齊全。

　　北京CBD規(guī)劃院院長柯煥章告訴記者，福州鼓樓建設(shè)CBD已經(jīng)初具規(guī)模，但是同北京朝陽、香港中環(huán)、上海陸家嘴等CBD區(qū)相比還是有一定差距，不過福州有福州的特點，尤其是華僑多，639萬的全市總?cè)丝?，海外人口就超過250萬，比例超過1/3，這在省會中心城市是絕無僅有的。福州的消費指數(shù)近年來連續(xù)多年排名全國前列，這種消費生活習(xí)慣也與CBD的發(fā)展要求相吻合。福州發(fā)展CBD要有自己的特色，不要盲目追風(fēng)，更不要不切實際地在新區(qū)隨意進行CBD規(guī)劃，造成有樓無市的局面發(fā)生。嚴正表示，五四路兩側(cè)寫字樓現(xiàn)已接近飽和，建議下一步規(guī)劃五四北路、東大路、湖東路、井大路兩側(cè)的樓群建設(shè)，引導(dǎo)中央商務(wù)區(qū)西移或北移。從高速公路出口建設(shè)高架橋連線，建橋跨越閩江，順一條南北路(江中路)高架北上，并延伸向西接入東二環(huán)路北段，以縮短鼓樓區(qū)、臺江區(qū)車輛上下高速公路的時間。建議將“南到東大路兩側(cè)，東到六一路，西到鼓屏路、八一七北路，北到華林路兩側(cè)。沿五四路中軸北可延伸到五四北路兩側(cè)，南可延伸到五一北路兩側(cè)”的這片“三橫多縱組成的‘王’字區(qū)域”打造成全省乃至海峽西岸的CBD。