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據有關統(tǒng)計數據表明，今年1-5月份，西安市辦公樓(包括寫字樓和辦公用房)開發(fā)累計投資5.05億元，開工面積達到了149.60萬平方米；辦公樓銷售面積為12.17萬平方米，比去年同期的1.66萬平方米增長了7倍多；銷售均價為4956元/平方米，比去年同期上漲了4.58%；而平均租金水平為46.7元/平方米，同比上漲了2.17%。從上面的數據可見，市場對寫字樓的需求在日益增大，銷售價格和租金水平正平穩(wěn)上漲。在經過了兩年多的蕭條、迷茫后，西安寫字樓市場開始出現(xiàn)“觸底反彈”跡象，這似乎也預示著西安寫字樓市場的春風正在到來。
-“偏食”困擾
寫字樓市場“消化不良”
和今年相比，之前的西安寫字樓市場可謂是“偏食嚴重，消化不良”。在過去幾年間，無論是城墻內、南二環(huán)區(qū)域，長安及未央大道，還是西高新區(qū)、經開區(qū)，都有寫字樓上市，雖然總量不大，但本來就很脆弱的市場卻因為“消化不良”而出現(xiàn)“滯脹”，少數幾個區(qū)域內寫字樓供應量的累計增加必然導致價格不堅挺，銷售價格曾跌破過4000元/平方米的大關。寫字樓成了眾多開發(fā)企業(yè)的“滑鐵盧”。
據了解，西安城墻內是一個沉淀已久的商業(yè)中心，這里寫字樓密集，約占整個市場1/4。而西高新區(qū)是西安經濟最活躍的區(qū)域之一，更是云集了高新國際商務中心、高科廣場、創(chuàng)業(yè)廣場、杰座、子洲國際、華晶廣場、邁科國際、水晶島、至誠商務、高科大廈、南洋國際、秦唐12棟等大量寫字樓項目。
在被譽為西安新經濟的“金腰帶”南二環(huán)上，世紀星大廈、高科廣場、煜源國際、亞美偉博廣場、廣豐國際大廈等寫字樓相對密集。而未央大道和長安大道上，部分按住宅價格銷售的商住樓，迫使一些寫字樓的租金曾經跌到不足20元/平方米的“悲慘”地步。
有專業(yè)人士認為，從統(tǒng)計的情況看，城內、城南和城北三大區(qū)域聚集了95%以上的辦公寫字樓。西安寫字樓市場價格長期低迷的另一個主要原因是很多寫字樓實際上多屬于商務辦公樓，而并非純正的寫字樓，因此，在價格上與住宅的差距就不是很大了。
-辦公樓供應多元化
寫字樓在價格上沒優(yōu)勢
對于西安寫字樓市場出現(xiàn)的集中開發(fā)和上市造成的“供過于求”現(xiàn)象，有業(yè)界專家認為，在西高新區(qū)、東高新區(qū)以及經開區(qū)等園區(qū)內，有許多商務酒店、企事業(yè)單位辦公樓和專業(yè)寫字樓等，這種多元化的市場環(huán)境無疑加劇了寫字樓消費市場的競爭，顯然，使用成本高的專業(yè)寫字樓，在價格競爭中并不處于優(yōu)勢地位。同時，由于許多人在創(chuàng)業(yè)初期因經濟實力問題或是發(fā)展意識問題，對辦公場所的形象往往考慮得不多，這也導致了人們在潛意識里對專業(yè)寫字樓消費的抵觸和拒絕。
另外一方面，一些寫字樓開發(fā)企業(yè)負責人認為，根據西安市總體城市規(guī)劃，在全市的主要干道兩側，凡臨街土地性質基本都為50年綜合用地，要求開發(fā)外形漂亮的商業(yè)或辦公寫字樓，這在客觀上導致了在一定時期內相關物業(yè)的總供應量擴大，而短時間內又因為總體經濟發(fā)展水平和企業(yè)需求的不足，該類物業(yè)最終陷入了供過于求的尷尬境地。
-新城市經濟活躍
為寫字樓市場注入活力
利君置業(yè)總經理李喜源認為，歐亞經濟論壇永久會址的落戶、西安國際會展中心的落成，城市地鐵的開建，以及全省經濟的高速增長，眾多外來企業(yè)紛紛布局西北并在西安安營扎寨，這樣就自然地產生了對寫字樓的巨大需求，無疑為西安寫字樓市場注入了巨大的活力。
與此同時，隨著西安經濟的大發(fā)展，更多的本地企業(yè)在經歷了初期的發(fā)展，并伴隨著與外來企業(yè)交往的加強，愈加注重自身的對外形象了，也開始從一些老式的辦公“蝸居”中遷至更有外形的專業(yè)寫字樓。
一資深開發(fā)商分析，目前，西安寫字樓市場仍以商住兩用樓居多，其他類型產品還是比較稀少，產品同質化比較嚴重。那么，為了避免重蹈覆轍，開發(fā)商應該進一步細分市場、細分產品，為各自的目標客戶量身定做合適的寫字樓。像經濟發(fā)展活躍的西高新區(qū)內的綠地SOHU同盟、西港國際大廈、旺座現(xiàn)代城、紫薇龍騰新世界、海星城市廣場等中高端寫字樓，之所以能在眾多寫字樓競爭中脫穎而出，贏得口碑，無疑與其在硬件配置、物業(yè)、服務等方面均比傳統(tǒng)商務辦公樓更具有鮮明特點是分不開的。
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