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　　早在上個世紀90年代末，“30萬到深圳買套房”即成為香港工薪一族北上置業(yè)的投資概念，香港人也開始了第一撥到深圳置業(yè)的浪潮。如今，經(jīng)過近十幾年的演變，深圳的商品房大約有15%至20%賣給了香港人。

　　深港兩地的房價現(xiàn)在被人為地放大了差距，深圳有些高檔樓盤的確有香港人購買，但放言“房價的上漲港人購買是主因”不能不說別有用心，想以此為提高房價尋找借口。

　　港人北上“搶房”

　　香港的張先生2000年在深圳關外的布吉榮超花園花30萬元購得了105平方米的一棟物業(yè)。“當時還可以，現(xiàn)在看這里已經(jīng)有些落伍了，但房價還是漲到了近9000元，不想這幾年深圳房價上漲會這么快，真后悔當初沒多買幾套。”6月24日，張在他的家中接受記者采訪時發(fā)出了如是感嘆。

　　“近年來，隨著香港經(jīng)濟的進一步復蘇，港人置業(yè)的能力也進一步加強。另外，深圳整體的城市建設越來越完善，房價的迅速上漲給置業(yè)者帶來了極大吸引力。港人在深圳置業(yè)也由最初的貨車司機等經(jīng)常往來于兩地的工薪層轉向了各個階層，有錢人來深圳投資房產的也越來越多。”張先生分析說。

　　今年第一季度的一項相關調查顯示，在深圳置業(yè)的港人業(yè)主中，近八成年齡在31歲至50歲之間，當中以31歲至40歲的中年買家最多，占45%；擁有大學以上教育水平的占39%；職業(yè)方面，逾五成為專業(yè)、行政、自雇人士及商人，共占51%，其中商人和自雇人士占24%。

　　早在上個世紀90年代末，“30萬到深圳買套房”即成為香港工薪一族北上置業(yè)的投資概念，香港人也開始了第一撥到深圳置業(yè)的浪潮。而接受記者采訪的張先生，正是香港第一撥來深圳置業(yè)的“排頭兵”之一。

　　皇埔雅苑就是一個典型例子。該小區(qū)是深圳中心區(qū)最大的一個樓盤，2001年首期以8000元起價開盤。這個從未做過任何廣告推廣的樓盤還是引來了許多香港人排隊購房并很快售罄。2003年，第四期開盤時價格已飆升至每平方米1.2萬元起。

　　一位業(yè)主告訴記者，前兩期中約有一半是香港業(yè)主，三四期雖然少了，但整個小區(qū)最少也有1/3是香港人，其他的都是一些成功的大老板，住在這里也是一種身份的象征。

　　“從當時周邊的房價來看，皇埔雅苑的開盤價格可謂是天價，小區(qū)的開盤也開啟了深圳中心區(qū)房價的新坐標。”

　　中心區(qū)一家房屋中介公司的業(yè)務員告訴記者，目前皇埔雅苑均價已達每平方米2.8萬元，個別戶型價格已達每平方米4.5萬元。目前，該小區(qū)二手房總放盤量還不到10套，但這些房源全部被一個香港人持有著，“幾年來，這個港人一直在這兒做著房產投資，據(jù)說僅這個小區(qū)他就賺了上千萬元。”

　　來自美聯(lián)物業(yè)的調查研究顯示，港人置業(yè)現(xiàn)已偏好品牌社區(qū)里的頂層復式大戶型，或處于羅湖、福田依山傍水的景觀較好的各類別墅，這些房子的總價大概在300萬元至1000萬元人民幣左右，而收入一般的港人則偏好安靜的居住型物業(yè)，總價在120萬元人民幣左右。

　　深圳不少中介公司都發(fā)現(xiàn)，隨著地鐵的開通，港人在深圳購房和消費的半徑就更廣了。以前香港人在深圳主要是選擇羅湖口岸、皇崗口岸等地區(qū)，文錦渡和沙頭角也占一部分。其中，羅湖區(qū)是港人置業(yè)最集中的地區(qū)。地鐵開通后，遠至寶安龍華等都有香港購房者的身影。不少香港購房者在決定于深圳常住后，買中大戶型、中高檔住房的增加了。

　　隨著深港一體化步伐的加快，現(xiàn)在在深圳工作、生活的香港人日益增多，以前因為在深圳工作而臨時買房居住的置業(yè)行為開始出現(xiàn)轉變，選擇長期在深圳居住的港人已經(jīng)調整了置業(yè)方向——從以投資為主的小戶型向以自住為目的的中大戶型轉變；從集中在羅湖等口岸地區(qū)買房轉為在全市各區(qū)分散；從五六十萬元的普通住宅為主向購置中高檔住宅轉變。

　　其實，不僅是個人投資者有此沖動，就連香港的一些地產巨頭也耐不住人民幣升值帶來的內地房地產市場升溫的誘惑，紛紛把開發(fā)重心挪到了內地。

　　“即使物業(yè)本身不升值，但匯率上升帶來的收益也好過銀行存錢。”星彥地產顧問的有關人士表示,人民幣將持續(xù)升值的預期、內地樓市的較高投資回報率以及對深圳前景的看好，這些因素都導致港人加大了投資深圳房產的力度。

　　國信證券地產行業(yè)的一位研究員分析說，以前港人置業(yè)的用途主要是為了自住或度假，但隨著人民幣的不斷升值，港人深圳置業(yè)開始明顯帶有因預期人民幣繼續(xù)升值而產生的投機目的。

　　戴德梁行發(fā)布的樓市報告《2006深圳房地產總體回顧》稱，2006年深圳寫字樓市場進入了集中放量期，1月至11月全市辦公樓竣工面積達到19.49萬平方米，較2005年同期增加了198.83%。業(yè)內人士分析，在寫字樓、商鋪等商業(yè)項目購買方面，港人都扮演了積極角色。

　　香港人的后庭院

　　港人紛紛涌入深圳買房置業(yè)，一個核心背景是——深港一體化。

　　2003年6月底，中央與香港簽署的《內地與香港關于建立更緊密經(jīng)貿關系的安排》(簡稱“CEPA”)，緊密地將香港與內地(特別是珠三角地區(qū))的經(jīng)貿關系聯(lián)系起來，深港關系開始進入“蜜月期”。

　　2005年1月，深圳發(fā)布的《深圳市融入泛珠江三角洲區(qū)域合作實施方案》進一步明確了“深港合作圈”深港經(jīng)濟合作的重要作用和地位。

　　面對“深港一體化”步伐的加快，大珠三角的融合會加速，深圳市內已出現(xiàn)了前所未有的忙碌景象——建設西部通道、東部的鹽田港擴建，還有深圳四大新城(光明新城、龍華新城、體育新城和東部新城)的規(guī)劃興建，一系列利好的消息接踵而至。

　　今年5月21日，深港兩地政府共同簽署了《“深港創(chuàng)新圈”合作協(xié)議》，標志著雙方的合作邁入了新的歷史階段。在發(fā)達國家紛紛實施自主創(chuàng)新戰(zhàn)略的國際背景下，“深港創(chuàng)新圈”橫空出世、備受矚目。這也意味著，“深港一體化”的進程將進一步加速。

　　深圳市市長許宗衡表示，《“深港創(chuàng)新圈”合作協(xié)議》的簽署掀開了深港兩地合作新的一頁。

　　按照深圳官方的說法，從物理概念上說“深港創(chuàng)新圈”具有特定的范圍，它是指以深圳皇崗口岸為圓心、1小時車程為半徑的區(qū)域，并以深圳和香港為創(chuàng)新中心城市，以2小時車程為半徑輻射珠三角地區(qū)。

　　深圳的房地產發(fā)展良好與其獨特的地理位置有著重要關系，未來，深圳與香港之間將會有七個口岸，其中僅羅湖一處每天通關人次即在30萬左右，1小時左右便可往返于深港之間。

　　于是，深圳由過去“香港后花園”而升格為“香港后庭院”，經(jīng)貿、科技、人才、資金甚至生活圈也進一步融合。深圳房價的港人推動也在這一大背景下不斷發(fā)力。深港房價的博弈

　　與內地的房價計算方式相比，香港則是以平方呎為單位進行計價?模?平方米約合11平方呎。根據(jù)美聯(lián)香港公布的最新數(shù)據(jù)，今年6月香港樓價的平均水平為每平方呎3310港幣，折算后約合每平方米34355元人民幣。

　　根據(jù)專業(yè)機構的資料顯示，把香港房價折合成平方米來算，最便宜的大概每平方米1.5萬元左右，不過這些都是地處元朗、緊靠深圳的低價房。一般來說，普通香港市民住的是每平方米2萬元到3萬元的小戶型，大多是50平方米至80平方米，100平方米的房子可謂豪宅。像奧海城、太古城這樣的房子，每平方米5萬元的單價并非是一般香港人能負擔得起的。半山豪宅與山頂別墅，前者大概每平方米10萬元以上，后者每平方米單價則高于20萬元。

　　受香港房價影響，深圳關內每平方米低于1.5萬元的房子已不多見，豪宅平方米單價多賣出3萬元以上；關外城區(qū)物業(yè)單價也不低于9000元，偏遠地區(qū)還能偶遇每平方米單價7000元的“芳蹤”。

　　據(jù)深圳一位業(yè)內人士統(tǒng)計，從整體來看，目前深圳房價僅相當于香港的45%。對比2006年的人均GDP水平，香港人均GDP為38127美元，而深圳的人均GDP只有8619美元，僅為香港的22.6%。換言之，忽略不計因常住人口與暫住人口造成深圳人均GDP統(tǒng)計的誤差，僅有香港人均GDP20%的深圳人卻承受了香港近50%的高房價。

　　現(xiàn)在香港工作的咼中校，曾因網(wǎng)文《深圳，你被誰拋棄？》而一度走紅。他在近期的博客中認為，如果以香港中區(qū)為中心來估算深圳關內關外的價格可以發(fā)現(xiàn)，深圳關內2萬元的均價已經(jīng)超過了香港新界北區(qū)的水平，接近新界與九龍之間的水平，香港普通住宅也就是每平方呎2000港幣至3000港幣，相當于每平方米2萬元至3萬元！

　　至于中上水平的高檔住宅，深圳則已完全趕上。咼中校說，他辦公室附近所在的小西灣有一處高層住宅——藍灣半島，每平方呎價才4000港幣，相當于每平方米41516元人民幣，類似的樓盤在深圳賣40000元一平方米是沒問題的。至于深圳其他豪宅，也正在趕超香港的水平。

　　究竟有多少香港人在深圳置業(yè)？至今仍沒有深圳官方的數(shù)據(jù)。與此相關的是，香港一家媒體曾報道說：“目前有15萬港人在深圳居住，深圳的商品房15%至20%都賣給了香港人。”

　　據(jù)可靠數(shù)據(jù)顯示，相當多的港人在深圳買房不止一套，有的多達十幾套。

　　但中原地產的數(shù)字卻與之有很大出入——港人在深圳購房的絕對數(shù)量持續(xù)增加，但相對數(shù)量較前兩年則有所減少，從10%下降到了6%至7%。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內人士在接受記者采訪時表示，深港兩地的房價現(xiàn)在被人為地放大了差距，還有些地產商開發(fā)的高檔樓盤的確有一些香港人購買，但放言“房價的上漲港人購買是主因”不能不說別有用心，想以此為提高房價尋找借口。

　　“開發(fā)商也在借機炒作。”該人士如是說。