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　　上海東北片區(qū)最重要板塊之一的五角場城市商業(yè)副中心，近年來正逐漸變臉。公交及軌道交通網(wǎng)絡(luò)的逐步完善，新建筑群的落成使用，徹底改變了區(qū)域傳統(tǒng)舊貌，形成一個集住宅、商圈、交通樞紐、娛樂休閑廣場為一體的新興城市副中心。特別是規(guī)劃中近130萬平方米的五角場商業(yè)物業(yè)體量，撬動周邊居住板塊住宅的發(fā)展，使五角場城市商業(yè)副中心及新江灣居住板塊價(jià)值“異軍突起”。

　　近日下發(fā)的楊浦區(qū)相關(guān)文件顯示，五角場區(qū)域規(guī)劃商業(yè)辦公面積約86萬平方米，商業(yè)設(shè)施約41.9萬平方米，總計(jì)約為127.9萬平方米。五角場目前現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施包括大連萬達(dá)集團(tuán)投資建設(shè)的面積達(dá)26萬平方米萬達(dá)商業(yè)廣場、百聯(lián)又一城購物中心、東方商廈、大西洋百貨、賽博數(shù)碼等等。從總體布局來看，建成后的五角場商圈將直接影響楊浦區(qū)、虹口區(qū)、閘北區(qū)、寶山區(qū)等各區(qū)，其中僅楊浦區(qū)就有常住人口約160萬人。

　　與此同時(shí)，東起閘殷路、南至政立路、西靠逸仙路、北接軍工路的新江灣城板塊，規(guī)劃總面積9.45平方公里，目前是上海市中心城區(qū)最大的成片開發(fā)土地。新江灣城總體規(guī)劃共分為江灣天地、復(fù)旦江灣新校區(qū)、新江灣城公園、自然花園、都市村莊、知識商務(wù)中心六大板塊。龐大的造城規(guī)劃已于2005年完成道路、景觀、水系工程的基本建設(shè)，同時(shí)建成生態(tài)博物館、文化中心、極限運(yùn)動中心三大公建項(xiàng)目；2007年初具功能形態(tài)；2010年基本建成。

　　在住宅發(fā)展方面，調(diào)查顯示，目前新江灣城等區(qū)新盤集中。位于新江灣城核心區(qū)域的“新江灣城一號作品”，建筑面積約28萬平方米，2006年初推出，價(jià)格一路攀升，如今價(jià)格已經(jīng)攀升至14000元/平方米；近日剛剛拍賣的新江灣城D1地塊，樓板價(jià)已經(jīng)接近8000元/平方米；現(xiàn)為現(xiàn)房實(shí)景的“盛世新江灣”，位于五角場和新江灣城知識商務(wù)中心的交集區(qū)，是一個約25萬平方米的社區(qū)，周邊覆蓋有14條公交線路及8號線和10號線(在建中)，17號線(規(guī)劃中)軌道線路，目前也開始入市。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，上海市府“知識楊浦”的全力推動，五角場城市副中心近130萬的商辦體量，居住結(jié)構(gòu)的“改朝換代”，三方因素共同推動五角場商業(yè)副中心的居住板塊“三級跳”。但是，從另一方面來看，區(qū)域樓市的供求比例反映出了供應(yīng)量依舊不足，尤其是90平方米以下的小面積房型仍然緊缺。