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　　隨著“5年上市限制”條款解凍期的來臨，不少經(jīng)濟適用房原業(yè)主開始轉(zhuǎn)手獲利，像這樣在全國各地普遍存在的問題，福州自然也不可幸免。

　　所幸的是，這一被各界認為“不公”的現(xiàn)象今后將可能被遏制，6月13日，《福州市經(jīng)濟適用住房銷售管理若干規(guī)定(試行)》(以下簡稱《規(guī)定》)實施，其中“用評分標(biāo)準(zhǔn)搖號確定購買順序”、“住滿10年才可銷售”等主要政策的變化，對目前飽受爭議的經(jīng)濟適用房政策進行了新的調(diào)整和進一步完善。

　　【解讀】變化一申請條件更嚴(yán)

　　須具4個條件并提供稅收證明

　　根據(jù)規(guī)定，申請人必須同時具備四個條件：(一)在本市五城區(qū)工作生活；(二)在本市五城區(qū)落戶時間滿3年；(三)年收入低于4萬元(含4萬元)；(四)屬無房戶或者人均住房建筑面積低于12平方米(含12平方米)的住房困難戶。此外，申請人未婚的，還必須年滿40周歲。已婚的，其配偶的年收入、住房建筑面積必須與申請人合并計算。

　　申請人與家庭直系親屬(指配偶、父母、子女，下同)在同一戶口本的，該直系親屬的年收入、住房建筑面積應(yīng)與申請人合并計算。

　　申請人雖無住房，但與申請人在同一戶口本的家庭直系親屬之一有住房的，該申請人不屬無房戶。

　　申請人結(jié)婚滿三年，申請人與其配偶均無住房，且申請人與父母或者子女在同一戶口本時間至申請日時已連續(xù)滿三年的，該申請人可視為無房戶，其父母或者子女的年收入、住房建筑面積不合并計算。

　　申請人與家庭直系親屬在申請之日前3年內(nèi)戶口分戶或者遷出的，該直系親屬的年收入、住房建筑面積仍應(yīng)與申請人合并計算。

　　不過，與以往不同的是，在申購經(jīng)濟適用房時，除了像以往一樣提交身份、戶籍、以往住房情況等證明材料外，《規(guī)定》新增要求提供申請人及合并計算年收入、人均住房建筑面積的直系親屬上一年度收入證明。收入證明包括：工資收入含基本工資、各類補貼或其他收入，應(yīng)由所在單位提供；無工作單位的到戶口所在地社區(qū)居委會和街道辦事處辦理書面證明，上一年度個人所得稅完稅證明或單位代扣代繳憑證；未就業(yè)的，提供失業(yè)證或其他相關(guān)證明；個體工商戶，提供經(jīng)營執(zhí)照、上年度個人所得稅及相關(guān)稅收繳交憑證。

　　變化二得分越高獲批越快

　　體現(xiàn)“困難優(yōu)先”原則

　　《規(guī)定》實施后，將通過評分和搖號的方式確定購買經(jīng)濟適用住房的先后順序。

　　按照“困難優(yōu)先”的原則，由房管部門按申請人家庭的現(xiàn)住房面積、落戶時間以及困難情況進行評分，以分?jǐn)?shù)高低分批次確定申請批準(zhǔn)順序。對經(jīng)批準(zhǔn)的同一批次申請人，再通過公開搖號方式，確定選房購買順序。評分標(biāo)準(zhǔn)共有3項，總分100分。

　　1.按現(xiàn)住房人均建筑面積評分：無房戶計60分，4平方米以下(含4平方米)計30分，4平方米以上6平方米以下(含6平方米)計20分，6平方米以上12平方米以下(含12平方米)計10分。

　　2.按戶口落戶本市五城區(qū)年限評分：以申請人或同戶籍直系親屬中落戶時間最長的進行計分，每年按1分累加，未滿1年按1年計算，每戶最高分為20分。集體戶不計分。

　　3.殘疾人家庭、民政優(yōu)撫家庭或市級以上勞動模范家庭，每戶加20分，同時符合條件的，仍按20分加分計算。

　　變化三入住出售都受限

　　交房1年不住要收回

　　經(jīng)濟適用房購房人必須在交房后1年內(nèi)入住，入住時應(yīng)向當(dāng)?shù)貐^(qū)房管局申請入住鑒證。辦理經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)登記時，購房人應(yīng)提供區(qū)房管局的入住鑒證。購房人未在規(guī)定時間內(nèi)入住的，將被責(zé)令退出已購住房，并由開發(fā)建設(shè)單位收回。開發(fā)建設(shè)單位與購房人簽訂的經(jīng)濟適用房銷售合同，應(yīng)按上述規(guī)定增加補充條款。個人購買的經(jīng)濟適用房不得出租或出借。

　　《規(guī)定》實施前購買經(jīng)濟適用房的購房人，應(yīng)在《規(guī)定》實施后1年內(nèi)入住，入住時應(yīng)向當(dāng)?shù)貐^(qū)房管局申請入住鑒證。辦理經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)登記時，購房人應(yīng)提供區(qū)房管局的入住鑒證。

　　《規(guī)定》實施后，1年內(nèi)仍未入住的經(jīng)濟適用房，由開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)收回。

　　《規(guī)定》實施前已由單位團購，但尚未批準(zhǔn)個人購買的經(jīng)濟適用房，由市房管局重新審核，確屬超過1年未入住的，由開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)收回重新出售。

　　住滿10年方能賣

　　《規(guī)定》實施前購買的經(jīng)濟適用房，應(yīng)在取得房屋所有權(quán)證后，并經(jīng)當(dāng)?shù)貐^(qū)房管局鑒證確系住滿5年的，方可上市出售；《規(guī)定》實施后購買的經(jīng)濟適用房，應(yīng)在取得房屋所有權(quán)證后，并經(jīng)當(dāng)?shù)貐^(qū)房管局鑒證確系住滿10年的，方可上市出售。

　　出售時應(yīng)根據(jù)財政部、國土資源部、建設(shè)部《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》，繳交土地出讓金。上市出售的經(jīng)濟適用房，同等條件下政府優(yōu)先回購，具體辦法由福州市房管局另行制定。

　　【幕后】“準(zhǔn)入”偏寬調(diào)整從緊

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，開豪華車的人住在經(jīng)濟適用房小區(qū)內(nèi)的現(xiàn)象絕對不是個例，以往的經(jīng)濟適用房成為了很多有錢人的投資熱點。隨著“5年上市限制”的到期，原業(yè)主以此獲取暴利的現(xiàn)象已將成為“首批經(jīng)濟適用房”中一個客觀存在的事實。

　　日前，記者從福州市有關(guān)部門了解到，福州市從2005年起就已經(jīng)下大力度開始在建設(shè)和新政策的制定上大下工夫。“從以前情況看來，福州市住房保障體系中存在著一個斷層，那就是真正住房困難的人群，可能因為資金困難、排號困難的原因，購買不到低于市場價很多的經(jīng)濟適用房。在他看來，產(chǎn)生這個斷層的主要原因就出在經(jīng)濟適用房購買的“準(zhǔn)入”門檻設(shè)置不合理，只有盡快明了購買人群，才能消除這個斷層，形成上下連通、對接的住房供應(yīng)體系、保障體系。

　　今年5月，福州市首批限價房開始申購，雖然只有394套，但政府對保障性住房“嚴(yán)進緊出”的原則已表露無疑。另一方面，今年8月份即將推出的金山橘園二期經(jīng)濟適用房的基準(zhǔn)價為2036元/平方米，將于下半年推出的西園新苑和西園二期、西園東一區(qū)目前房價未定，由福州市物價局和福州市房管局聯(lián)合制定后，隨后將在銷售前公布。“同一個地段，商品房一個價格，經(jīng)濟適用房一個價格，那么經(jīng)濟適用房比商品房要便宜10%到15%，這樣自然會對商品房價格有一個拉動作用，這些都體現(xiàn)了政府對國家宏觀調(diào)控的執(zhí)行力開始凸顯”，有關(guān)專家很肯定，新的政策將對市場起到一個很好的拉動作用。

　　“以往，福州市政策性住房分配渠道的多元化，必然產(chǎn)生申購條件、配售面積標(biāo)準(zhǔn)、配售價格不一等問題，導(dǎo)致住房分配不公、多頭占房等現(xiàn)象。”福州市有關(guān)官員告訴記者，與以往的政策性住房相比，屬于社會保障性住房類別的經(jīng)濟適用房的建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)的完善將建立起良好的全市經(jīng)濟適用房統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理的運行機制，從根本上解決分配不公、多頭占房等問題。

　　【觀點】福州政策“個性”鮮明

　　“比起廈門的政策，福州的新規(guī)還顯得有些‘保守’。”一位資深地產(chǎn)界人士對記者說。

　　他所說的“廈門政策”，是指2006年11月，廈門市公布的《廈門市社會保障性住房建設(shè)與管理暫行規(guī)定》，和以前的政策相比，該規(guī)劃在加大住房保障力度整體趨勢下，明確提出了經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)軌采用“內(nèi)循環(huán)”回購的策略，租售并舉、全程監(jiān)管。

　　這個政策的出臺，引發(fā)全省廣泛關(guān)注：逐步實現(xiàn)廉租房和經(jīng)濟適用房的并軌，形成“租售并舉、以租為主”的低收入家庭住房保障制度，覆蓋約占20%人口的低收入群體，將政府在經(jīng)濟適用住房建設(shè)中的投入確定相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)份額，和購房人共有產(chǎn)權(quán)，購房人在經(jīng)濟狀況好轉(zhuǎn)不符合保障條件時，應(yīng)當(dāng)購回政府持有的產(chǎn)權(quán)，或者由政府收購其擁有的產(chǎn)權(quán)份額，實現(xiàn)保障資金的良性循環(huán)。

　　在飽受爭議的經(jīng)濟適用房政策的轉(zhuǎn)軌進入倒計時之時，這一政策在全省的率先出現(xiàn)，表明以前有關(guān)經(jīng)濟適用房“以租賃為方向”的傳言進一步明朗化，經(jīng)濟適用房的政策之變或?qū)⒄介_始。“此次，福州市的政策與廈門準(zhǔn)‘入’不準(zhǔn)‘出’的政策大有地方特色的區(qū)分。”業(yè)內(nèi)人士分析說，“從政府的角度而言，廈門的政策是很有積極意義的，可以從根本上制止以往靠經(jīng)濟適用房漁利的現(xiàn)象。”據(jù)悉，廈門市相關(guān)政策規(guī)定，符合社會保障性住房申請條件的家庭只能購買或承租一套社會保障性住房，申請社會保障性住房實行家庭成員全名制；社會保障性商品房不得上市轉(zhuǎn)讓，但可申請由政府回購；承租社會保障性租賃房的家庭，因家庭收入或住房等情況發(fā)生變化，不再符合原有承租條件的，應(yīng)自覺申報調(diào)整租金補助標(biāo)準(zhǔn)或退出承租的住房，否則將依法收回住房。

　　我省眾多地產(chǎn)專家表示，福州的具體辦法，顯然是根據(jù)福州的“市情”而定，并考慮了政府的財政力量等多方面因素，“設(shè)置了‘準(zhǔn)入’、‘準(zhǔn)出’門檻，因地制宜地做出了最理想的申請購買銷售模式”。