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　　6月12日,深圳,王石再一次讓業(yè)界感受到萬科的變化:萬科召開新聞發(fā)布會宣布第二屆"海螺行動",即"中英'解決城市低收入人群住房問題'比較研究"活動正式啟動。

　　可以說,王石抑或萬科邁出這一步,既體現(xiàn)其一貫的企業(yè)公民社會責(zé)任感,實際上也是企業(yè)壯大、規(guī)避政策風(fēng)險的關(guān)鍵一步。

　　預(yù)算終獲董事會99.7%通過

　　王石公開宣稱2005年是他個人和企業(yè)的一個轉(zhuǎn)折點。而就在這一年,國家展開房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,與此同時,全國一線城市房價一路飆升,近期深圳房價漲幅備受業(yè)界關(guān)注,有一個買家透露,他在今年3月份購買福田區(qū)一套150萬元的房子,現(xiàn)在已經(jīng)有買家開價200萬。

　　事實上,5月份,深圳市商品房成交均價達(dá)14223元/平方米,同比增長51.57%。而6月第一周,市區(qū)新開盤售價均超過3萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,商務(wù)部和外管局聯(lián)合出臺限外令之后,先期進(jìn)入的外資加上人民幣升值,導(dǎo)致了深圳市區(qū)樓價漲幅加快。

　　深圳某開發(fā)商表示,除了加息之外,目前并沒有收到更多的房地產(chǎn)調(diào)控信息。他坦言,有些開發(fā)商手頭均握有10萬-20萬平方米的土地,他們對市場的敏感度更高,因此,短期內(nèi)深圳不大可能出現(xiàn)樓市大震蕩。

　　如此高位運行的房價,大開發(fā)商更傾向于舊城改造等利潤相對穩(wěn)定的項目。資料顯示,金地已經(jīng)掌握崗廈片區(qū)改造主導(dǎo)權(quán)、華潤地產(chǎn)圈下大沖村、白石村地塊。相比這幾家開發(fā)商與政府合作,萬科目前還是用自己拍賣所得地塊來開發(fā)中低收入人群住宅。這次海螺行動調(diào)研內(nèi)容包括廣州14個經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)研究,能否與地方政府展開一定合作,還不得而知。

　　2006年開始,萬科不斷增加對中低收入人群住宅調(diào)研和建設(shè)的預(yù)算。據(jù)中國企業(yè)社會責(zé)任聯(lián)盟何志毅教授透露,2006年4月至今,萬科已經(jīng)進(jìn)入一套完整的企業(yè)公民公益體系,并且將撥出一筆預(yù)算來做企業(yè)社會責(zé)任和社會公益的事情,這筆預(yù)算不僅得到了董事會的批準(zhǔn),而且在股東大會上得到了99.7%的贊同率。坊間一度傳言,當(dāng)初王石的這一決策與董事會有沖突。因此在海螺行動初期,媒體關(guān)注的是,萬科何時能夠啟動第一個中低收入人群住宅項目,而今天,業(yè)界聚焦于:邁出這一步,會給萬科帶來什么樣的轉(zhuǎn)變。

　　從去年首個廉租房項目啟動至今,萬科并沒有公布更多關(guān)于中低收入人群住宅的項目,而去年10月動工的廣佛交界項目"明年5月投入使用,在此之前不會有更多的動作"。王石重申,項目面臨最大的問題還是管理和經(jīng)營。社區(qū)建設(shè)方面目前已有一個新方案,包括加建小型招待所。

　　"兩年后做世界級的開發(fā)商"

　　有業(yè)內(nèi)人士分析,萬科開展海螺行動,加快其自身成長速度將是最大受益者。王石正以其企業(yè)資源整合,上升到社會資源整合的層面。

　　以廣州地區(qū)為例,目前萬科在廣州地區(qū)共有項目15個,除了在售(包括已售罄)的5個之外,下半年還將有5個項目入市。而廣佛交界的廉租房項目的投入,除引起社會關(guān)注外,也起到良好的營銷效應(yīng)。

　　國家建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長姜萬榮,透露了國家在中低收入人群住宅方面的投入情況:截止到2006年底,全國累計用于廉租住房的資金達(dá)到了70.8億,改善了約54.7萬戶低收入家庭的住房條件。

　　"中英'解決城市低收入人群住房問題'比較研究"在一定程度上,是去年開始的為期3年的中英社會創(chuàng)新項目的一個重要環(huán)節(jié)。根據(jù)英國駐華大使館文化參贊沙利文的介紹,針對中低收入人群住房問題研究,除了和萬科合作,還將與廣東省建設(shè)廳開展有關(guān)中英城市住房實踐的比較研究。

　　廣東省建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)處處長杜挺在啟動儀式上透露了廣州解決中低收入人群住房的趨勢:目前全省21個地級以上市以及所轄66個縣均建立了廉租住房制度,部分城市還在逐步擴(kuò)大住房保障覆蓋面,在"十項民心工程"的基礎(chǔ)上廣東省將進(jìn)一步加大力度解決低收入人群住房問題。

　　在國家政策支持的背景之下,王石始終認(rèn)為,中國擁有最大的房地產(chǎn)市場,"但現(xiàn)在的變化太大","我們兩年之后要做世界最大的開發(fā)商"。他指出,中國必經(jīng)日本泡沫經(jīng)濟(jì)時代,而且時間或許更持久。

　　而在經(jīng)濟(jì)泡沫時期,王石的思路很清晰:萬科要做行業(yè)領(lǐng)跑者,但這不等同于房價領(lǐng)跑者,具體的應(yīng)對方法是:小戶型高檔化,引進(jìn)酒店商務(wù)層的功能,同時在住宅質(zhì)量上增加成本,把看得見的成本預(yù)算展示給消費者。在調(diào)控期間,萬科做得更多的是,產(chǎn)品質(zhì)量研發(fā)和客戶服務(wù)兩部分的資源整合。

　　目前萬科企業(yè)內(nèi)部流程正在逐步細(xì)分。據(jù)了解,萬科在2002年逐漸將非核心業(yè)務(wù)外包,例如樓盤銷售,并于當(dāng)年成立客戶關(guān)系中心。目前萬科正在上海、廣州等項目嘗試建設(shè)工廠化流程,將其中的技術(shù)環(huán)節(jié)外包,可縮短交樓時間。

　　王石的目標(biāo)是,5年后,萬科90%以上業(yè)務(wù)實現(xiàn)外包、代理制。