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　　在未來(lái)幾年，住房貸款、信用卡業(yè)務(wù)以及理財(cái)這三大塊將是外資銀行的主攻目標(biāo)，而幾乎所有的外資銀行都表示，將強(qiáng)力擴(kuò)展個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，搶占這一潛力巨大的市場(chǎng)。從市場(chǎng)角度來(lái)看，外資銀行擁有資本、品牌、技術(shù)優(yōu)勢(shì)，在房貸業(yè)務(wù)方面將成為中資銀行爭(zhēng)奪高端客戶(hù)時(shí)的重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

　　那么，外資銀行的房貸業(yè)務(wù)能帶來(lái)哪些特別的服務(wù)呢？我們不妨挑選幾個(gè)亮點(diǎn)介紹給讀者，也許目前還不能普惠到所有客戶(hù)，不過(guò)這種有針對(duì)性的產(chǎn)品和服務(wù)，更顯示出以客戶(hù)需求為導(dǎo)向的特點(diǎn)。

　　提前申請(qǐng)貸款

　　早作安排搶先機(jī)

　　曹先生和曹太太在購(gòu)買(mǎi)第一套房時(shí)經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的房貸審批手續(xù)，并且差一點(diǎn)因?yàn)榉抠J不能順利批準(zhǔn)而錯(cuò)過(guò)了購(gòu)買(mǎi)自己理想家園的最佳時(shí)機(jī)。曹先生夫婦現(xiàn)在有一個(gè)4歲的兒子，最近打算購(gòu)置一套更大的公寓。夫婦倆想到上一次辦理按揭的經(jīng)歷，繁冗復(fù)雜且耗時(shí)的貸款手續(xù)不禁讓他們感到十分苦惱。

　　針對(duì)他們的煩惱，銀行的按揭顧問(wèn)建議他們申請(qǐng)“貸款額度預(yù)審批”服務(wù)。通過(guò)銀行的“貸款額度預(yù)審批”服務(wù)，曹先生夫婦可預(yù)先獲知貸款額度，更快地進(jìn)入購(gòu)買(mǎi)階段。這樣使他們能夠先于其他購(gòu)房者一步，更有計(jì)劃地挑選滿意的房產(chǎn)。

　　銀行的按揭顧問(wèn)在與曹太太的交談中獲知，后年曹先生夫婦計(jì)劃送兒子去讀私立學(xué)校，屆時(shí)將要支付一筆昂貴的教育費(fèi)用。而現(xiàn)在的車(chē)已經(jīng)開(kāi)了6年，他們?cè)诮鼉赡赀€打算換車(chē)。在了解這些情況后理財(cái)專(zhuān)家根據(jù)曹先生夫婦目前的收入狀況、收入變化趨勢(shì)、現(xiàn)金流狀況和習(xí)慣的生活方式為他們量身定做了按揭方案，并向他們推薦了“按上按”服務(wù)。通過(guò)該服務(wù)，在累計(jì)償還一定額度后，銀行可以為他們提供二次追加貸款，充分滿足他們?cè)诮逃?、?gòu)車(chē)等方面的多種消費(fèi)需求。

　　巧選外幣按揭節(jié)省利息支出

　　在美元、歐元、人民幣都在不斷加息的過(guò)程中，能不能找到一個(gè)低利率的貨幣作為按揭?guī)欧N？在這方面，外資銀行就顯示出優(yōu)勢(shì)了。

　　案例：吳女士是一家大型美國(guó)企業(yè)的財(cái)務(wù)總監(jiān)，海歸人士。前不久，吳女士看中了市中心一處90平方米的精裝公寓，房產(chǎn)總價(jià)162萬(wàn)元。由于收入是美元，吳女士原本打算向銀行申請(qǐng)美元貸款。在咨詢(xún)了德意志銀行的理財(cái)專(zhuān)家后，她選擇了日元按揭產(chǎn)品，利率只有2.50%，大大低于美元約6.00%的水平。理財(cái)專(zhuān)家為吳女士算了一筆賬：

　　以貸款10萬(wàn)美元，采用等額本息還款法20年還清的方式，如果選擇美元按揭，20年后吳女士一共還款171943美元。如果轉(zhuǎn)按揭成日元，則第一年可節(jié)省利息支出3472美元，總共可節(jié)省高達(dá)62.22%即44767美元(約合人民幣342468元)的利息支出。

　　而對(duì)于目前沒(méi)有日元收入或存款的購(gòu)房人，還可以通過(guò)購(gòu)匯的方式兌換日元，享受日元優(yōu)惠的利率。另外，除了日元按揭外，吳女士還可以選擇這家銀行提供的其他4個(gè)幣種的貸款，包括美元、港元、歐元和人民幣在內(nèi)的多幣種按揭產(chǎn)品，在將來(lái)匯率發(fā)生波動(dòng)時(shí)，吳女士可以選擇轉(zhuǎn)換成別的幣種貸款。

　　不過(guò)要注意的是，在外資銀行開(kāi)辦的這類(lèi)外幣房貸業(yè)務(wù)，針對(duì)的是外籍人士和港、澳、臺(tái)永久居民以及獲得海外永久居留權(quán)的中國(guó)人，中國(guó)內(nèi)地公民暫時(shí)還享受不到利用外幣利率差來(lái)減少房貸開(kāi)支。

　　精選還貸方式

　　緩解財(cái)務(wù)壓力

　　由于買(mǎi)房者有各種不同的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和理財(cái)規(guī)劃，因此提供多種適合不同客戶(hù)的還貸方式就非常重要，這方面外資銀行同樣比中資銀行更靈活。

　　以匯豐銀行為例，客戶(hù)可以選擇4種方式，包括：每月定額還款；雙周定額還款；每月遞減還款，還款金額每月遞減，從而節(jié)省整體貸款利息支出；還有靈活還款方式，例如供款初期延本還息或每年遞增還款等，客戶(hù)享有更靈活的理財(cái)空間。

　　德意志銀行的理財(cái)專(zhuān)家告訴記者，他們目前更可以提供9種還款方式，可以滿足各種類(lèi)型客戶(hù)的需求。以“階段性?xún)粝⑦€款法”為例，這款產(chǎn)品特別適合在購(gòu)房初期有財(cái)務(wù)壓力或購(gòu)買(mǎi)期房后還要支付一段時(shí)間房租的人。

　　案例：最近，在上海工作的港籍人士劉先生看中了一套總價(jià)210萬(wàn)元的期房，預(yù)計(jì)1年后交房，劉先生準(zhǔn)備向德意志銀行貸款120萬(wàn)元。在住進(jìn)新房前，劉先生在公司附近租住了一套單身公寓，每月還要支付1萬(wàn)多元的房租。劉先生算了一下，每個(gè)月房租加上房貸他要支付2萬(wàn)多元，這使他今年的很多投資計(jì)劃和已經(jīng)與太太籌劃了很久的馬爾代夫之行都無(wú)法實(shí)現(xiàn)了。

　　此時(shí)銀行的貸款顧問(wèn)向劉先生推薦了“階段性?xún)粝⑦€款法”。據(jù)他介紹，劉先生可以在按揭開(kāi)始的一段時(shí)間內(nèi)，只支付利息，不償還本金，這樣就大大降低了他的財(cái)務(wù)壓力，保證他的投資和生活計(jì)劃順利實(shí)現(xiàn)。貸款顧問(wèn)還表示，目前35歲的劉先生收入變化呈上升趨勢(shì)，他可以在一段時(shí)間后選擇適合他的階梯遞增還款法，或根據(jù)他將來(lái)實(shí)際的財(cái)務(wù)狀況選擇其他合適的還款方式，以最優(yōu)化他的財(cái)務(wù)狀況。

　　享受費(fèi)用全面的輕松

　　外資法人銀行為了先期切入房貸市場(chǎng)，目前很多銀行以各種不同方式向辦理個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的客戶(hù)承諾，可減免律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和第一年房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)，房貸交易只需繳納0.005%的印花稅。

　　假如客戶(hù)申請(qǐng)200萬(wàn)元的住房按揭貸款，粗略估算，評(píng)估費(fèi)一般在800元左右，按律師費(fèi)0.3%的標(biāo)準(zhǔn)，首年保險(xiǎn)費(fèi)0.05%結(jié)算，僅三費(fèi)就可以省掉約9000元人民幣。

　　從市場(chǎng)角度來(lái)看，外資銀行擁有資本、品牌、技術(shù)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)入房貸業(yè)務(wù)后，其客戶(hù)會(huì)從高端客戶(hù)向財(cái)富正在快速增長(zhǎng)的中端客戶(hù)，直至目前的普通客戶(hù)延伸。資源面臨重新配置，市場(chǎng)格局發(fā)生變化也將在所難免。

　　永亨銀行董事長(zhǎng)兼行政總裁馮鈺斌不久前就曾透露，他們希望半年內(nèi)可將房貸業(yè)務(wù)拓展到“幾個(gè)億”，貴賓戶(hù)的門(mén)檻則是30萬(wàn)元。外資銀行的房貸業(yè)務(wù)，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，體現(xiàn)出一種“鯰魚(yú)效應(yīng)”，短期內(nèi)，中資銀行還將占主導(dǎo)地位，不過(guò)在競(jìng)爭(zhēng)的推動(dòng)下，從產(chǎn)品的種類(lèi)、創(chuàng)新，服務(wù)的提升等方面，客戶(hù)是最大的受益者。