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　　成都房地產(chǎn)市場(chǎng)一周分析

　　(2007年6月4日-2007年6月10日)

　　本周五城區(qū)共成交了2491套，相比上周增加119套，需求相對(duì)強(qiáng)勁；郊縣區(qū)域的成交總量大幅度減少，傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域成交量不穩(wěn)定，龍泉驛成為本周的熱點(diǎn)；

　　本周成都市主城區(qū)住宅產(chǎn)品成交均價(jià)最高的是錦江區(qū)，均價(jià)為5855.87元/平方米，全市成交均價(jià)為5122.81元/平方米；

　　新發(fā)預(yù)售證項(xiàng)目共6個(gè)，共計(jì)增加住宅3112套，相比上周數(shù)量有所減少，同時(shí)產(chǎn)品的受關(guān)注度與上周相比也有一定差距；廣告投放數(shù)量繼續(xù)低迷，投放100次；

　　富麗花城開盤受到熱捧，2周完成1批次銷售，藍(lán)光城北富麗系列產(chǎn)品成為城北項(xiàng)目品質(zhì)的保證；

　　6月5日，上海市房屋土地資源管理局公布，對(duì)“湯臣一品”商品房項(xiàng)目的開發(fā)商和廣威房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司進(jìn)行檢查；巴曙松在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為股市上漲對(duì)樓市有推動(dòng)作用；人居委授予溫江區(qū)“中國(guó)人居環(huán)境金牌建設(shè)試點(diǎn)區(qū)”稱號(hào)，溫江成為國(guó)內(nèi)首個(gè)獲得該稱號(hào)的城市行政區(qū)；目前北京小產(chǎn)權(quán)房熱度升溫；商務(wù)部、外管局聯(lián)合發(fā)出＜關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知＞，就“外商申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司”等方面，作了嚴(yán)格的補(bǔ)充規(guī)定。

　　一、一周交易量匯總

　　1、主城區(qū)交易量

　　本周市場(chǎng)保持了強(qiáng)勁的需求，主城區(qū)的成交量相對(duì)上一周有一定提高。

　　本周共成交了2491套住宅，相比上一周成交增加了119套。

　　本周的可售套數(shù)是42892套，相比上周的可售套數(shù)44283減少了1391套，相對(duì)上一周來(lái)看，本周的成交量更大，同時(shí)可售套數(shù)減少較多，說明上一周市場(chǎng)供不應(yīng)求，需求強(qiáng)勁。

　　本周市場(chǎng)上包括了龍湖三千里和富麗花城這樣被業(yè)內(nèi)相當(dāng)看好的項(xiàng)目，其價(jià)值也得到市場(chǎng)的認(rèn)同，雙雙爆盤就是最好的證明，這從一個(gè)方面也說明目前市場(chǎng)對(duì)于優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的渴求。

　　股市連續(xù)兩周劇烈震蕩，投資者的熱情受到打壓，相對(duì)來(lái)說雖然最近一段時(shí)間的樓市雖然不如之前火爆，但是整體行情穩(wěn)定，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格穩(wěn)中有升，在現(xiàn)階段CPI指數(shù)連續(xù)攀升的情況下，即使不進(jìn)行投資，購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品也是一種很好的資產(chǎn)保值的手段。

　　2、郊縣成交量

　　本周郊縣區(qū)域成交量同上周相比總體成交量有相當(dāng)大幅度的下降。

　　本周成交量最大的都江堰區(qū)域本周僅有46套住宅成交，兩周之間成交量落差相當(dāng)大，而之前作為長(zhǎng)期熱點(diǎn)區(qū)域的雙流和溫江區(qū)域最近兩周的成交量相當(dāng)不穩(wěn)定，本周分別成交了171和95套，成交量的數(shù)據(jù)和高峰時(shí)的數(shù)據(jù)有很大的差距。

　　本周成交量最大的是龍泉驛區(qū)域，總共成交了261套，在最近一段時(shí)間里，龍泉驛是郊縣區(qū)域中成交量最穩(wěn)定的，這得益于龍泉驛區(qū)域開發(fā)的日漸成熟，產(chǎn)品供應(yīng)增加，另外在生態(tài)環(huán)境相對(duì)嚴(yán)峻的情況下，在郊縣區(qū)域置業(yè)的購(gòu)房者將更多的注意力也集中在區(qū)域的生態(tài)環(huán)境上，而龍泉驛在這方面的優(yōu)勢(shì)較其它區(qū)域更名明顯。

　　(本版塊數(shù)據(jù)均采自成都房地產(chǎn)管理局公眾網(wǎng)信息發(fā)布平臺(tái)，由世家機(jī)構(gòu)情報(bào)分析部整理)

　　二、本周住宅產(chǎn)品成交價(jià)格

　　本周成都市除了錦江區(qū)之外各區(qū)域每日的產(chǎn)品成交價(jià)格相對(duì)很平衡，說明目前市場(chǎng)對(duì)于各區(qū)域產(chǎn)品有明確的需求，成交產(chǎn)品基本相似。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，本周均價(jià)最高的是錦江區(qū)，一周成交產(chǎn)品的價(jià)格是5855.87，其次是武侯區(qū)和高新區(qū)，價(jià)格分別是5645.18和5354.17，這兩個(gè)區(qū)域的成交均值相對(duì)上周都略有提高。本周成華區(qū)的均值為4555.82，相對(duì)之前兩周提升不少，應(yīng)該是由于建設(shè)路開盤的項(xiàng)目提升總體的成交均價(jià)?？偟膩?lái)看，雖然本周各區(qū)域的均價(jià)都有一定提升，但本周住宅產(chǎn)品成交均價(jià)相比上周反而有一定的降低，說明本周市場(chǎng)上成交的主力產(chǎn)品總價(jià)并不高。

　　三、本周新發(fā)預(yù)售證項(xiàng)目

　　(本版塊數(shù)據(jù)均采自成都房地產(chǎn)管理局公眾網(wǎng)信息發(fā)布平臺(tái)，由世家機(jī)構(gòu)情報(bào)分析部整理)

　　本周共有6個(gè)項(xiàng)目拿到預(yù)售證，新增住宅供應(yīng)3112套，面積263639.32平方米。

　　同上周相比，本周新增項(xiàng)目減少了1個(gè)，住宅套數(shù)減少194套，面積減少了16008.81平方米。

　　從產(chǎn)品上市的情況來(lái)看，本周的市場(chǎng)供應(yīng)增加量與上周的增加雖然水平略有一點(diǎn)減少，但增加的總量仍然相當(dāng)大，連續(xù)三周市場(chǎng)都保持了較高的供應(yīng)增加量。

　　本周新增加的產(chǎn)品相對(duì)來(lái)說沒有上一周的建設(shè)路項(xiàng)目影響力那么大，其中值得關(guān)注的是皇后國(guó)際公寓項(xiàng)目，作為藍(lán)光近期內(nèi)在市中心的主打產(chǎn)品，項(xiàng)目在上市之后受到極大的關(guān)注。

　　本周增加住宅產(chǎn)品的平均面積大小是84.71平方米，和上一周上市產(chǎn)品差不多，說明本周新增項(xiàng)目的戶型主力仍然是以90平方米左右實(shí)用戶型為主。

　　四、本周廣告投放統(tǒng)計(jì)

　　本周廣告投放總量為100次，相比上周投放次數(shù)減少了4次。

　　本周單個(gè)項(xiàng)目投放次數(shù)最多的是藍(lán)光.紫檀山一共投放5次，富麗花城投放4次，其他包括錦江城市花園，原筑項(xiàng)目各投放3次。

　　本周廣告投放的數(shù)量共100次，對(duì)比前一周的廣告投放數(shù)量來(lái)說相差不大。就過去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，6、7月份一般是房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售行情中的淡季，因此最近幾周時(shí)間廣告投放量持續(xù)較低迷。

　　本周投放廣告次數(shù)最多的是藍(lán)光.紫檀山項(xiàng)目，在投放的廣告訴求中，項(xiàng)目很好的利用了最近很熱門的江安河流域生態(tài)人居帶的概念，加強(qiáng)了廣告受眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知。而本周藍(lán)光集團(tuán)有紫檀山、富麗花城、皇后國(guó)際和凱利豪景4個(gè)項(xiàng)目共投放了13次廣告，在廣告投放比較低迷得這段時(shí)間里，相當(dāng)好的體現(xiàn)了公司的實(shí)力。

　　五、熱點(diǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)析

　　富麗花城

　　基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

　　項(xiàng)目地址：駟馬新區(qū)昭覺寺南路

　　占地：129畝

　　總戶數(shù)：4000

　　期數(shù)：1期1批次

　　產(chǎn)品形態(tài)：18層高層(1期：1、2、3號(hào)樓)

　　戶型區(qū)間：1期1批次：58-112(套一-套三)

　　開盤時(shí)間：07年6月2日

　　基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析：

　　優(yōu)勢(shì)：

　　開發(fā)商有實(shí)力和一定得知名度，特別在城北有一定影響力(基于已成功在城北開發(fā)的富麗城、富麗錦城)。

　　地塊規(guī)模較大，目前城北開發(fā)尚未完全啟動(dòng)，區(qū)域市場(chǎng)缺乏大盤支撐，本項(xiàng)目100多畝，在規(guī)模上屬前列。

　　項(xiàng)目處昭覺寺南路與三環(huán)路交界處，北部新城啟動(dòng)區(qū)，在規(guī)劃中有7000畝存量土地，未來(lái)將成為城北核心高尚住區(qū)。沙河水岸，新綠水碾公園、3000畝北湖公園、12平方公里的北郊風(fēng)景區(qū)、動(dòng)物園、熊貓基地、昭覺寺等文化風(fēng)景區(qū)使項(xiàng)目的居住優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)得相當(dāng)明顯。

　　現(xiàn)城北的商品房均價(jià)大體在4000以上，此項(xiàng)目的開盤均價(jià)賦予了樓盤較高的性價(jià)比。從藍(lán)光操作過的富麗錦城來(lái)看，此項(xiàng)目采取的定價(jià)方式應(yīng)該同樣是低開高走的方式(起價(jià)3400，開盤均價(jià)4000)。

　　從戶型來(lái)看，以中小戶型為主，58-112的戶型區(qū)間，受眾面較寬。70多平米和80多平米的套二占到了一定比列，同時(shí)在大部分戶型中設(shè)置了可變更的1室，使產(chǎn)品的銷售更加靈活，可以看出戶型設(shè)計(jì)中充分考慮了總價(jià)控制。再次賦予了項(xiàng)目性價(jià)比。同時(shí)也與城北的大環(huán)境和消費(fèi)力相匹配。

　　抗性：

　　目前所處的東林片區(qū)生活配套環(huán)境較差，娛樂休閑設(shè)施缺乏。

　　距離市區(qū)較遠(yuǎn)。

　　六、本周信息動(dòng)態(tài)分析