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　　“龍華商鋪目前的售價是2萬元/平方米，徐家匯商鋪至少要5萬元/平方米。鄰近龍華附近，萬體館裕德路商鋪的售價也在3萬/平方米以上，幾塊區(qū)域相距不遠，但價格相差甚多”熟悉徐匯區(qū)商鋪投資的羅先生據(jù)此認為，龍華地區(qū)商鋪的前景很大。

　　3元/平方米的競爭力

　　羅先生投資的商鋪約9平方米，位于龍華路服飾禮品市場二樓近電梯處。

　　龍華路服飾禮品市場位于徐匯區(qū)龍華路近華容路，距離軌道交通3號線龍漕路站步行距離10分鐘左右，距在建的7號線約5分鐘。項目一期建筑面積為11000平方米，共有商鋪600余家，自2006年12月開張至今已六個月；二期建筑面積1700平方米，新增100個攤位，目前仍是在建狀態(tài)。

　　羅先生粗略計算了一筆租客費用：這里鋪位年租耗約30000元/年。其中，租金一年22600元，工商管理費一年2400元，市場管理費3200元。照此攤算，商戶每月租金為2500元，日租金約為8.26元/平方米。

　　據(jù)了解，目前龍華路、華容路10平方米左右商鋪的日租金在10塊至13塊平方米之間。而羅先生8.26元/平方米/日的租金要比臨近商圈商鋪的市場日租金低3元/平方米左右，這在當?shù)貐^(qū)域無疑是有競爭力的。

　　羅先生告訴筆者，其出租商鋪的信息在網(wǎng)上張貼后不到一周，就已有十多個商家表示出了簽約意向，“我的鋪子離龍華寺很近，龍華旅游市場也比較成熟，租金比周邊市場便宜，有一定價格優(yōu)勢。”除此之外，還有一個重要原因：其所在的龍華路服飾禮品市場里絕大多數(shù)的商戶，都是從原先襄陽路搬遷過來的。

　　“襄陽路市場雖然被拆除了，可是這部分客戶群并沒有消失。”世聯(lián)地產(chǎn)分析師王新穎認為，“如果商場方面管理得當，很好地維護這部分客戶群，并進一步做大；再加上政府給予一定支持，市場聚集效應遲早會顯現(xiàn)出來。”

　　“在市場中有了口碑，慕名而來的消費者肯定增加。而目前的租金還比較便宜，物有所值，這正是商家們所看重的。生意一好，租金就能上漲，我的鋪子就值錢了。”羅先生表示。

　　以襄陽路的名義炒鋪

　　不過，當筆者來到龍華路市場時，這里還稍顯冷清，似乎并不像羅先生所說的那樣紅火。

　　“這里的生意和襄陽路根本沒法比。”在龍華路服飾市場買箱包的李女士告訴筆者，“我原先在襄陽路10平方米的鋪子年租金5萬，一次性5年買斷，日租金約27元；而如今這個20平方米的鋪子，年租金只有8萬塊，日租金只有約11塊。租金確實要比襄陽路低很多，但營業(yè)收入也要少很多。”

　　“去年6月，襄陽路881家商鋪約有600多家遷到我們商場。”龍華服飾禮品市場經(jīng)營管理有限公司市場部經(jīng)理錢忠文表示，“去年9月開張之時，由于襄陽路的商戶遷到這里，引得一些投資者關注。小部分短線投資者便利用這個機會進行熱炒，使得龍華服飾市場商鋪租金一路猛長，他們在抬高租金后將鋪子轉手，賺取價差后隨即撤出。

　　“利用襄陽路名頭進行短線炒作，就是透支自己未來的利好，”錢忠文認為，短線投機者以襄陽路的名義“拉進、撤出”，使很多商戶無法安心經(jīng)營，不利于商場的長期發(fā)展。很多鋪主乘機漲價，致使這里的鋪位租金價格一度虛高。

　　畢竟由于地理位置無法與襄陽路相比，加之許多客戶并不清楚襄陽路服飾市場搬遷后的新地址，短期內(nèi)，一些商戶經(jīng)營者的成本巨增。看到無利可圖后，很多短線投資者便將鋪子轉手，分流到其它商圈，這期間一些新客戶也進入到商場。

　　錢文忠表示，經(jīng)過半年多時間，這些短線投資者已經(jīng)分流出去，留下的商戶經(jīng)過半年多時間，心態(tài)已調(diào)整好。目前，這里的鋪主基本都屬于長線經(jīng)營者。

　　堅持做長線

　　“投資商鋪的關鍵就是要會做長線。”羅先生認為，就是要在鋪子價格低、尚不被人看好的時候，看到其中的商機。

　　“市場剛開業(yè)總歸是很冷清的，襄陽路市場一開始也不是那么火爆，是從華亭路市場起家，之后經(jīng)過近10年的歷程才發(fā)展起來、被人認可的。我們已經(jīng)積累了很多老客戶資源，現(xiàn)在的問題是如何把它們很好地利用起來，把這個市場做熱、搞大。”龍華服飾商場二樓內(nèi)的一位業(yè)主介紹。

　　搬到龍華路市場的李女士告訴筆者，生意雖然比原先在襄陽路時冷清了不少，但仍有一部分老客戶跟到了這里。而她目前的鋪子恰好鄰街，地理位置的優(yōu)越使其擁有著不錯的業(yè)績“生意是沒原先襄陽路時那么好了，任何市場都有一個起步的過程。”李女士說。

　　羅先生也持有類似的觀點，為了說明龍華商鋪的發(fā)展前景，他向筆者列舉了華亭路發(fā)展的歷程。“2000年春，很多商戶從華亭路向襄陽路市場東遷的過程之初，襄陽路市場的生意曾一度清冷，當時日租金約為10元/平方米；2001年時襄陽路日租金一下猛漲至28元/平方米；2002年日租金便達到40元/平方米；到了2005年，日租金更是猛漲到50元/平方米。”

　　2001年時27元/平方米的日租金已經(jīng)很高了，對于鋪主來說，當時的5年買斷更是冒著相當大的風險。“可是誰又想到，之后生意火得不得了，于是，租金漲得連我自己都不敢相信。”羅先生認為，襄陽路過去的發(fā)展，也可以沿用到龍華路服飾禮品市場上來。

　　6元錢/天的空間

　　“襄陽路市場是一個成熟市場，當其價值顯現(xiàn)時，投資的機會已經(jīng)很少了；龍華路市場還在培育成長中，于是就蘊涵著很多機會。”21世紀不動產(chǎn)商業(yè)研究部經(jīng)理劉初鄂認為。

　　一方面，龍華路市場可以利用襄陽路原先的客戶資源和品牌過渡，并打造中、高端服飾市場；此外可以利用龍華寺及旅游資源來提升整個商場甚至板塊的消費層次。

　　“周邊臨江豪園、盛大花園、百匯園等一批高檔樓盤內(nèi)，高檔消費客戶也可以為商場帶來穩(wěn)定的客流。”王新穎表示，品牌樹立之后，還可輻射徐匯、上海南站、華東理工甚至是閔行地區(qū)的消費。“

　　“租金也有較大的空間。”據(jù)羅先生介紹，龍華地區(qū)10平方米左右商鋪日租金為10至13塊，而萬體館以西---裕德路地區(qū)，15平方米左右商鋪日租金為12至19元；兩者有2至6元的差價。龍華路40平方米商鋪日租金只有4至6元，而這個數(shù)字在裕德路是13.5至15元；兩者有9至9.5元的差價。

　　“如果龍華地區(qū)的業(yè)態(tài)再成熟一些，發(fā)展得快一些，龍華板塊的租金至少可以與裕德路持平，至少會有6元錢/天的空間，”羅先生認為，如果政府引導得當、周邊配套建設更成熟一些，龍華路商鋪的投資空間會更大，“7號線今年底就要通到龍華，政府接下來可能會有一些扶持商業(yè)發(fā)展的政策。接下來的關鍵就是要在板塊內(nèi)淘到好的鋪子。”