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　　從2005年開始，在住宅投資屢受“調(diào)控”之時(shí)，眾多鐘情于不動(dòng)產(chǎn)的投資客將目光轉(zhuǎn)向商鋪；面對當(dāng)時(shí)商鋪開發(fā)者動(dòng)輒打出的“最低10%”的投資回報(bào)率以及“6~8年收回投資”的誘人承諾，很多投資者蜂擁而至。但是開發(fā)者鋪天蓋地的承諾是否果真兌現(xiàn)？項(xiàng)目運(yùn)營后的情況是否如前期叫賣時(shí)的“花好桃好”？一段時(shí)日后投資人黯然退場乃至關(guān)張的案例也不在少數(shù)。

　　在實(shí)際的投資市場中，商鋪的投資回報(bào)到底多少才“靠譜”？放眼京城，不同區(qū)域、不同業(yè)態(tài)的商業(yè)運(yùn)營又有怎樣的差異？到底有哪些新項(xiàng)目新商機(jī)能讓投資者眼前一亮？在選擇商圈投資時(shí)，又該把握哪些小門道？希望通過這個(gè)系列報(bào)道，通過記者的實(shí)地走訪和專家點(diǎn)評，通過諸多生鮮案例的剖析，能對所有的商鋪投資人有所幫助。

　　朝外商圈區(qū)域

　　商圈趨于成熟新項(xiàng)目仍需培育

　　【探營】

　　目前的朝外商圈正成為越來越多逛街一族的青睞之地，因?yàn)檫@里除了有我們很早以前就已熟知的藍(lán)島，還有老番街、朝外岳秀服裝市場、朝外MEN等一批后起之秀，其中既有外貿(mào)商品零售、專業(yè)大宗批發(fā)，也有成熟的娛樂休閑配套。

　　記者走訪的當(dāng)日并不是周末，但岳秀、老番街的人流還是熙熙攘攘，其中外商占到了大多數(shù)，其中既有大宗貨物的批發(fā)商，也有慕名而來的零買客。而這些經(jīng)營的攤主也早已習(xí)以為常，都在忙著操著一口流利的俄語招呼老外，鮮有人搭理記者。在老番街，記者逛到一個(gè)稍顯清閑的攤主面前詢問租金水平，攤主指著自己只有5平方米的攤位，說了一個(gè)讓記者咋舌的數(shù)字：月租金一萬。也就是說5平方米的攤位日租金要達(dá)到300多元，看攤主說的時(shí)候一副包身工的憤憤神態(tài)，這個(gè)攤位應(yīng)該是他租來的。

　　而周邊正在建設(shè)中的雅寶城、優(yōu)唐、日壇國際廣場等多個(gè)項(xiàng)目，也已進(jìn)入銷售或招商階段，朝外商圈儼然已具備成為繼王府井、西單之后京城第三大商業(yè)旺地的潛力。眾多新商業(yè)項(xiàng)目的入市，為眾多投資者和經(jīng)營者提供了廣泛的選擇。據(jù)朝外MEN市場部主管樊明介紹，在已入市的項(xiàng)目中老番街已經(jīng)培育得相當(dāng)成熟，最初推出時(shí)老番街商業(yè)街售價(jià)25000元/平方米左右，而目前老番街一個(gè)8平方米左右的鋪面月租金至少在1萬多元，租金水平不會(huì)低于30～40元/天/平方米，對于前期的投資者來說，投資回報(bào)相當(dāng)可觀。而朝外MEN尚處于市場的培育期，開盤期間最高售價(jià)達(dá)8萬／平方米。據(jù)樊明介紹，目前靠近電梯口的黃金鋪位售價(jià)已達(dá)9萬元/平方米，相對差一點(diǎn)的位置也要6.5萬元/平方米，租金水平在7～12元/天/平方米(建筑面積)。

　　【典型案例】

　　☆朝外MEN

　　2005年上半年開業(yè)，地上3層，地下一層。地下一層餐飲和鞋帽；一層小百貨精品；二層服裝；三層精品店。一層的出租率在95%以上，二層出租率在90%左右，三層的出租率在80%左右。目前，朝外MEN的主要定位客戶為俄羅斯遠(yuǎn)東的大單交易。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，朝外MEN在銷售之初曾經(jīng)向投資者承諾投資回報(bào)，不過由于種種原因最后不了了之。記者了解到，朝外MEN一年多前一層靠里鋪位的租金僅7000元/年，不過據(jù)目前朝外MEN市場部主管樊明介紹，由于目前尚處于市場培育階段，相比較老番街人氣并不是很旺，但他認(rèn)為，從另一個(gè)方面來說，定位于大單交易也是目前朝外MEN人氣不旺的一個(gè)原因?？傮w來說商氣有待培養(yǎng)。

　　一句話點(diǎn)評：現(xiàn)在處于市場培育期，但在未來雅寶城、日壇廣場等新項(xiàng)目入市之后，到時(shí)的競爭的激烈程度只會(huì)有增無減。

　　☆老番街

　　總建筑面積8600平方米，是怡景園項(xiàng)目的底商。在當(dāng)初商業(yè)定位的時(shí)候，老番街沒有參照一般小區(qū)配套商業(yè)定位的模式，而選擇了以小商品、服裝百貨交易集散地為主的模式，一層為小商品市場，主要經(jīng)營鞋帽、箱包、日用百貨；二層經(jīng)營服裝、床上用品、針織品。

　　老番街的火爆很大原因其實(shí)在于生逢其時(shí)，老番街推出的時(shí)候恰逢雅寶路市場拆遷，很多老商家不愿冒損失固定客源的風(fēng)險(xiǎn)而搬離這里，因此多數(shù)選擇入駐老番街。目前出租率在99%以上，光顧的消費(fèi)人群以俄羅斯以及東歐國家的外籍人士為主，租金水平不低于30～40元/天/平方米。

　　一句話點(diǎn)評：老番街的成功說明了天時(shí)對于商業(yè)項(xiàng)目的重要性，其實(shí)這種天時(shí)就是找準(zhǔn)市場的需求以及空白點(diǎn)，使項(xiàng)目定位有的放矢。

　　【投資者說】

　　記者在朝外MEN的租售部恰巧遇到了朝外MEN項(xiàng)目鋪位的投資者劉女士。劉女士做服裝批發(fā)已經(jīng)有近十年時(shí)間，最初買朝外MEN的商鋪并沒有過多地想到投資，更多地是為了自己的生意。當(dāng)初以3萬元每平方米左右的價(jià)格買了一個(gè)10平方米的攤位用于自營。據(jù)她介紹目前位置相仿的攤位的價(jià)格在4～5元/天/平方米，如果要算租金的投資回報(bào)的話，除去各種費(fèi)用，租金的投資回報(bào)率應(yīng)該在4%左右，實(shí)際上并不是很高。

　　4%的投資回報(bào)對于一些投資者來說很難接受，但劉女士自有她的投資策略。她認(rèn)為商鋪投資不應(yīng)只看項(xiàng)目目前的現(xiàn)狀，投資回報(bào)高的項(xiàng)目因?yàn)楸容^成熟，如果買的話多是二手的項(xiàng)目所以售價(jià)也比較高，不如買一個(gè)生鋪?zhàn)约簛砼嘤６疑啼佂顿Y不能僅看租金回報(bào)，還應(yīng)該看到商鋪價(jià)格的上漲所帶來的收益。另一方面，劉女士認(rèn)為越是體量大的項(xiàng)目在未來項(xiàng)目成熟以后相比較小的項(xiàng)目在市場上的競爭力也會(huì)相應(yīng)強(qiáng)一些，同時(shí)目前朝外MEN尚處于市場培育期，待氛圍成熟后租金回報(bào)肯定會(huì)高于現(xiàn)在的水平。

　　新項(xiàng)目鏈接

　　日壇國際廣場

　　商鋪類型：百貨商場/購物中心商鋪

　　商業(yè)面積：80000平方米

　　項(xiàng)目定位：最初定位于特色酒吧、咖啡店、特色餐飲、品牌精品旗艦店以及服飾街市。不過據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，由于銷售的原因目前定位有所變化，傾向于大宗批發(fā)模式。

　　優(yōu)唐

　　商鋪類型：商業(yè)街商鋪

　　建筑面積：80000平方米

　　項(xiàng)目定位：公寓底商、主題商業(yè)廣場共8萬平方米，定位填補(bǔ)市場空白，提供城市中心商居、商務(wù)、休閑娛樂的多元豐富空間。

　　雅寶城

　　商鋪類型：商業(yè)街商鋪

　　開間面積：30~100平方米

　　項(xiàng)目定位：定位于專業(yè)外貿(mào)批發(fā)，計(jì)劃業(yè)態(tài)將是集珠寶、裘皮、服裝鞋業(yè)、大型精品等國內(nèi)名優(yōu)商品于一體的五星級外貿(mào)平臺。

　　專家點(diǎn)評：

　　董利(中國步行街工作委員會(huì)秘書長)

　　2007年，由于日壇廣場、優(yōu)唐、雅寶城等項(xiàng)目的集中入市，朝外成為北京第三大商圈將成為不爭的事實(shí)。而這第三大商圈卻與王府井、西單兩大商圈有所不同，一是零售與批發(fā)共存，二是消費(fèi)人群中外兼顧。未來此區(qū)域無疑將成為北京最有活力的商圈之一。對此商圈的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，具有先天條件。但這種先天的條件能否轉(zhuǎn)化為最終的優(yōu)勢還要看項(xiàng)目之間的定位并根據(jù)定位而進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)。如果三個(gè)項(xiàng)目定位相同或相似，那么不僅會(huì)對三個(gè)項(xiàng)目成功及未來經(jīng)營有較大不利影響，同時(shí)也會(huì)影響到投資者的投資效果和回報(bào)。當(dāng)然，此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如果不銷售而整體出租并統(tǒng)一管理，競爭優(yōu)勢無疑是最大的。

　　小結(jié)

　　朝外商圈目前的商業(yè)除寫字樓底商外，大多以服裝批發(fā)零售為主，與朝外商圈寫字樓林立以及近鄰使館區(qū)的區(qū)域氛圍并不是十分符合。總結(jié)來說目前的朝外商圈是外貿(mào)拉動(dòng)內(nèi)銷，期待后期入市的新項(xiàng)目在業(yè)態(tài)上應(yīng)該注重差異化。后期入市的商業(yè)經(jīng)營者不應(yīng)該一窩蜂地?cái)D在服裝批發(fā)散售市場，根據(jù)區(qū)域氛圍，找準(zhǔn)市場定位，打造城市中心商居、商務(wù)、休閑娛樂的多元豐富空間。

　　百子灣區(qū)域消費(fèi)潛力與競爭并存

　　【探營】

　　前幾年，百子灣區(qū)域是住宅最火的區(qū)域，而現(xiàn)在，百子灣是商業(yè)最火的區(qū)域。問及業(yè)內(nèi)人士現(xiàn)在什么地區(qū)的商業(yè)比較有投資潛力，大多數(shù)人都會(huì)提到百子灣。百子灣之所以火，離不開百子灣區(qū)域社區(qū)規(guī)模的龐大以及對消費(fèi)力的預(yù)期。目前百子灣開發(fā)完成的住宅總建筑面積在250萬平方米左右，中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)資料顯示，包括大成國際中心、蘋果商街、沿海賽洛城、金都杭城等商業(yè)在內(nèi)，總計(jì)有近80萬平方米的商業(yè)亮相百子灣。

　　記者在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，在目前投入運(yùn)營的商業(yè)里面，目前后現(xiàn)代城的社區(qū)底商朝向臨街的一側(cè)租金價(jià)格在4.5元/天/平方米，但是一鋪難求，走了幾家中介都說目前的臨街底商沒有房源。而已部分開業(yè)的大成國際中心商業(yè)，據(jù)大成國際中心商業(yè)部負(fù)責(zé)人王琦介紹，傍著樂購超市其商鋪的售價(jià)在2.2～2.8萬/平方米，租金水平在15～20元/天/平方米。相比較而言，不遠(yuǎn)之隔的美羅城人氣稍遜，已開業(yè)的百盛商場里人流稀少，與復(fù)興門百盛遠(yuǎn)不可同日而語。

　　雖然未來百子灣區(qū)域的社區(qū)全部入住之后會(huì)帶來大量的消費(fèi)人群，但是相對于250萬平方米的住宅建面，未來商業(yè)全部放量之后，80萬平方米的數(shù)字似乎稍有過量之嫌，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為最為重要的就是看未來社區(qū)商業(yè)的招商工作，以及如何吸引區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)人群，投資者不僅要看到消費(fèi)力，更要綜合考慮到周邊的競爭因素。

　　【典型案例】

　　☆大成國際中心

　　大成主力店樂購TESCO已開始營業(yè)，毋庸置疑主力店的號召力，在樂購的人氣效應(yīng)和品牌號召力下，肯德基、好利來、美時(shí)美刻、達(dá)芙妮、紙老虎、CHARLIE BROWN等品牌店紛紛入駐開業(yè)，據(jù)介紹屈臣氏、移動(dòng)營業(yè)廳等目前也在洽談之中。同時(shí)為鼓勵(lì)創(chuàng)意產(chǎn)品入駐，開發(fā)商特別為創(chuàng)意產(chǎn)品商家提供創(chuàng)意孵化基金。據(jù)大成國際商業(yè)部負(fù)責(zé)人王琦介紹，在目前投放市場的商鋪中，價(jià)格在1.6~4萬元/平方米之間，均價(jià)為2.8萬/平方米。已投入營業(yè)的商鋪中，租金水平達(dá)到15~20元/天/平方米。

　　據(jù)開發(fā)商的介紹，大成國際中心商業(yè)目前的銷售與招商工作開展的比較順利。其實(shí)招商的順利很大程度上在于開發(fā)商成功地引入了全球第三大超市樂購TESCO。記者在非周末走訪樂購的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，即使是超市開通了多班購物班車，但超市的人流并不是很多，與位于雙井的家樂福超市的火爆程度還不在同一個(gè)層次上。

　　一句話點(diǎn)評：大樹底下好乘涼，簽約的商家與其說是相信開發(fā)商不如說是相信樂購TESCO。

　　☆后現(xiàn)代城商業(yè)

　　后現(xiàn)代城商業(yè)為典型的社區(qū)商業(yè)，為70年產(chǎn)權(quán)商鋪。開間面積在36～127平方米之間。后現(xiàn)代城商業(yè)投入市場較早，相對填補(bǔ)了百子灣區(qū)域商業(yè)缺乏的空白。相對于臨街的商鋪，面向社區(qū)內(nèi)部的商鋪的出租率并不是非常理想。目前售價(jià)在15000元/平方米左右，租金價(jià)格在4.5元/天/平方米(建筑面積)，包含物業(yè)管理費(fèi)以及取暖費(fèi)。

　　一句話點(diǎn)評：前面風(fēng)光，后面鋪位出租則不太樂觀。很可能將是即將入市、體量過大社區(qū)商業(yè)的通病。

　　【投資者說】

　　投資者尹先生本身就是后現(xiàn)代城的業(yè)主，看到后現(xiàn)代城入住后以及百子灣區(qū)域商業(yè)的缺乏，尹先生又投資購買了后現(xiàn)代城的臨街社區(qū)底商。“投資商鋪有個(gè)培育的過程，先精挑細(xì)選價(jià)格便宜但將來可能漲價(jià)的商鋪回來，慢慢耐心地養(yǎng)著，并不是有人出價(jià)高就急著出去，并且要講究租賃策略”。

　　尹先生介紹說，在小區(qū)剛開始入住的前兩年，他有選擇地把商鋪?zhàn)饨o經(jīng)營裝潢、五金或建材的商家，因?yàn)楫?dāng)時(shí)整個(gè)小區(qū)大部分住家都在大張旗鼓的裝修中，此時(shí)提供與家居裝飾相關(guān)的服務(wù)能使商鋪?zhàn)兊糜袃r(jià)值，也能保證不菲的租金收入。雖然小區(qū)入住前期入住率不高，但是尹先生因?yàn)檎覝?zhǔn)了招租業(yè)態(tài)，投資回報(bào)沒有受到入住率的影響，租金投資回報(bào)能夠達(dá)到8%。

　　隨著小區(qū)裝修進(jìn)入尾聲，并且小區(qū)的社區(qū)商業(yè)逐漸成熟之后，尹先生有意識的找了一家開寵物醫(yī)院的租賃者，不僅找準(zhǔn)了目前社區(qū)的需求，同時(shí)也避免了與洗衣店、理發(fā)店、便利店等大眾業(yè)態(tài)的撞車競爭。競爭的不充分保證了租戶的盈利，租金價(jià)格也向上攀升，租金回報(bào)率達(dá)到了10%。從尹先生的投資經(jīng)驗(yàn)可以看出，實(shí)際上投資不僅僅取決于項(xiàng)目本身和開發(fā)商的規(guī)劃，更為重要的在于投資者自己的經(jīng)營策劃。

　　新項(xiàng)目鏈接

　　蘋果商街

　　商鋪類型：商業(yè)街商鋪/社區(qū)商鋪

　　項(xiàng)目定位：除基本的社區(qū)生活配套之外，主打休閑和文化產(chǎn)業(yè)為主的特定商業(yè)形態(tài)。包括名品店，特色精品店，中、西餐廳，銀行，美容中心，洗衣店，EVD影城等。

　　大成國際中心

　　商鋪類型：商業(yè)街商鋪

　　項(xiàng)目定位：共8萬平方米,包括精品購物商街、樂購TESCO、美食街三大主題業(yè)態(tài)。地下一層主要招商業(yè)態(tài)為建材家居等；地上一、二層為精品購物商街；三層為美食街。

　　沿海賽洛城

　　商鋪類型：社區(qū)商鋪、商業(yè)街商鋪

　　項(xiàng)目定位：賽洛城商業(yè)共11萬平方米，定位為美式步行Mall，由中心商業(yè)Mall、特色步行Mall、風(fēng)情臨街Mall構(gòu)成。

　　江南風(fēng)情街

　　商鋪類型：社區(qū)商鋪、商業(yè)街商鋪

　　項(xiàng)目定位：空間比較靈活，除滿足業(yè)主日常生活需求外，著重引進(jìn)茶樓、酒屋、纖體美容、南方飾品等富有江南特色的業(yè)態(tài)。

　　專家點(diǎn)評：董利(中國步行街工作委員會(huì)秘書長)

　　這個(gè)區(qū)域整體商業(yè)面積無疑是供過于求的，而且此區(qū)域周邊還有極強(qiáng)競爭力的美羅城和華貿(mào)中心。要在此區(qū)域進(jìn)行商鋪投資是要有選擇的，這個(gè)區(qū)域目前幾個(gè)項(xiàng)目，除大成國際中心外，不管其他體量如何，都是社區(qū)商業(yè)，而大成國際中心，其實(shí)也只能算一個(gè)社區(qū)型的購物中心。社區(qū)商業(yè)所面對的周邊人群的消費(fèi)力雖較為穩(wěn)定，但對外來消費(fèi)的吸引能力是有限的，如果社區(qū)商業(yè)是建在社區(qū)很深的位置，那么它未來商業(yè)經(jīng)營和生存的壓力是較大的。所以，投資者在此區(qū)域選擇商鋪時(shí)盡量在臨街位置，如果投資社區(qū)內(nèi)部很深位置商鋪就可能有長期租不出去的危險(xiǎn)。

　　小結(jié)

　　在走訪中記者發(fā)現(xiàn)，目前百子灣現(xiàn)在商業(yè)如此之火，原因在于目前投入運(yùn)營的配套商業(yè)并不是很多，消費(fèi)者的選擇余地相對較小。等到包括大成國際中心、蘋果商街、沿海賽洛城、金都杭城等商業(yè)在內(nèi)的總計(jì)近80萬平方米的商業(yè)全部亮相的時(shí)候，就不知是哪家歡樂哪家愁了。