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　　近年來，隨著佛山房地產(chǎn)的快速發(fā)展，大型的居住區(qū)林立。而幾乎每一個社區(qū)都有商鋪銷售。由于社區(qū)型商鋪以其投資少、回報相對穩(wěn)定的特點而受到越來越多的投資者的青睞。同時，純粹的商業(yè)地產(chǎn)項目也遍布佛山各地，多家世界知名的零售商都在佛山攻城略地，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著住宅開發(fā)漸近頂峰，人們投資思維的轉(zhuǎn)變，加之廣佛兩地的進(jìn)一步融合，佛山的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)氛圍的提升將會越來越快。

　　佛山商業(yè)地產(chǎn)要規(guī)劃更要策劃

　　相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2001年以來，全國商業(yè)地產(chǎn)投資年增長33%，形成了不管開發(fā)地段、選址、定位、整體策劃等，開發(fā)商只要拿到地塊就進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不顧業(yè)態(tài)組合，缺少專業(yè)的項目定位、專業(yè)化運作的全程策劃等，使到出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的虛假繁榮。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)研究院院長楊奕勇在近日“佛山商業(yè)地產(chǎn)投資與自主創(chuàng)業(yè)”論壇上表示，佛山商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與全國有類似的地方，所以佛山商業(yè)地產(chǎn)要規(guī)劃更要策劃，商業(yè)地產(chǎn)全程策劃的精髓是特色與專業(yè)。因此，從商業(yè)地產(chǎn)前期的選址、項目定位、規(guī)劃布局，到中期的招商組收、開業(yè)策略、市場培育，再到后期的競爭力、經(jīng)營管理和物業(yè)增值等，都必須進(jìn)行專業(yè)化策劃，必須在開發(fā)前具體制定出各種詳細(xì)方案與實施細(xì)則，做到瞻前顧后融合貫通，做到市場化和人性化，凸現(xiàn)多元性、差異性、特色性及專業(yè)性。

　　社區(qū)商鋪推出即受熱捧

　　2007年3月16日《中華人民共和國物權(quán)法》正式通過頒布，明確了財產(chǎn)關(guān)系尤其是不動產(chǎn)的權(quán)屬問題，大眾最為關(guān)心的土地使用問題終于有了完滿答案：土地使用年限屆滿以后，使用人可以交還物業(yè)，或是向政府申請續(xù)期，繼續(xù)按照土地的用途交納出讓金。專家預(yù)測，房地產(chǎn)成為“有恒產(chǎn)”，房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品的流通能力、保值能力得到加強鞏固，其中土地使用年期的商業(yè)物業(yè)如商鋪、寫字樓將率先體現(xiàn)其市場價值。正是由于如上的利好、社區(qū)商鋪投資回報比住宅投資回報要高，各個社區(qū)的定位更為清晰和集中細(xì)化，其社區(qū)商鋪也隨著具有很強的特色和差異。從而使得投資少、回報穩(wěn)定的社區(qū)商鋪成了投資者投資的熱點。從去年到今年，佛山有不少樓盤一推出商鋪就得到了不少投資者的追捧。如麗日玫瑰名城、怡翠玫瑰園、匯銀奧林匹克花園、龍光天湖酈都等城南都陸續(xù)推出商鋪，銷售情況比較理想。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年城南社區(qū)商鋪價格比去年有近20%升幅。而位于桂城東的萬科金色家園去年底推出6000多平方米的社區(qū)商鋪，銷售價格在8000—20000元/平方米之間，到目前銷售已逾八成以上。

　　但是往往在交易的過程中，很多人對價格把握得不準(zhǔn)，擔(dān)心虧了。專家認(rèn)為，影響商鋪價格的因素有很多，如投資的收益情況、商業(yè)繁華的程度、交通條件、臨街狀況等。投資收益性，即是否能獲取投資者的年預(yù)期收益率。商業(yè)繁華程度，與其他類型的房地產(chǎn)相比，商業(yè)房地產(chǎn)對區(qū)位條件更為敏感。另外商業(yè)房地產(chǎn)投資，在區(qū)位選擇上，還應(yīng)充分考慮競爭性物業(yè)和互補性物業(yè)的布局。另外，臨街狀況也是一個重要的影響因素，如果該商鋪的臨街道路越好，利用率越高，其價格也相應(yīng)越高，反之亦然。其他因素，如商鋪是否挑高，是否有夾層，裝修程度，門面的寬度和高度等，這些因素都會影響該商業(yè)房地產(chǎn)的評估價值。

　　商場商鋪經(jīng)營出讓兩相宜

　　相較與社區(qū)商鋪，主題特色商場一般集休閑、娛樂、餐飲、購物于一體，更具多元性、差異性、特色性及專業(yè)性，能滿足更多人的消費需求，吸引越來越多的消費者進(jìn)場消費。

　　據(jù)有關(guān)部門公布，2006年佛山市城市居民人均可支配收入達(dá)到18800元，年均增長8%以上，佛山居民尤其是禪城區(qū)的城市居民，消費力大幅度增強是無容置疑的。隨著城市化進(jìn)程的深入，休閑消費作為城市化生活方式，已成為佛山居民必不可少的日常生活。到廣州、深圳、香港等地的遠(yuǎn)距離消費，已無法滿足佛山居民。近在咫尺的消費場所，尤其是主題特色商場受到消費者的追捧。

　　廣東億匯物業(yè)顧問有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著佛山新城市中心季華商圈的成熟，流行前線作為新佛山主題特色商場，歷經(jīng)四年多精心經(jīng)營，已日趨成熟，消費者認(rèn)知度達(dá)95%以上。佛山人消費觀念的更新，擁有天時、地利、人和的流行前線主題商場，將是第一批獲益的佛山本土商業(yè)物業(yè)。現(xiàn)在更是投資創(chuàng)業(yè)良機(jī)。自開業(yè)以來，流行前線租金持續(xù)攀升，近兩年的增幅更不斷加大。目前，出租率長年保持99%以上，更有大量的商家排隊輪候商鋪。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在消費市場與資產(chǎn)市場同時上升的大環(huán)境下，在成熟中的商圈購入已經(jīng)營三至五年的商場商鋪進(jìn)行經(jīng)營，一方面銷售價格仍未大幅提升、可享升值空間，另一方面可分享固有的消費客源、避開早期經(jīng)營的風(fēng)險。隨著商圈、商鋪的日漸成熟，無論是繼續(xù)經(jīng)營，還是出讓套現(xiàn)，都將獲得極佳的投資回報。

　　個例分析

　　筷子專賣店月入2萬

　　經(jīng)營品種：筷子專賣店(木、竹、塑料、鋼、銀等材質(zhì))

　　規(guī)模：30平方米商鋪月營業(yè)額：平均3-5萬元

　　成本支出：還貸加管理費，約2800元/月進(jìn)貨成本：初期約5萬人工成本：約1500元/月凈收益：平均2萬元/月創(chuàng)富秘笈：配套精美禮盒及“快生貴子”、“快快樂樂”之類祝福賀卡；材質(zhì)多樣化，豐儉由人；兼營牛油刀、雪糕勺之類西式小餐具；為餐具收藏愛好者提供交流的空間。

　　推薦：流行前線首層A或B區(qū)

　　投資秘笈

　　一次投資雙重利潤

　　商鋪是做旺的，自己的商鋪由自己一手做旺，既能從經(jīng)營中獲利，亦能從商鋪升值中獲利，一次投資可獲雙重利潤。