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　　2004年至2006年，鄭州商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期，純商業(yè)和商業(yè)加住宅的開發(fā)也在這一時(shí)期達(dá)到了鼎盛的局面。目前，市面上許多商用物業(yè)項(xiàng)目租售價(jià)格基本是同等區(qū)位寫字樓和住宅物業(yè)的2至3倍，有的甚至更高。房地產(chǎn)商通過(guò)局部銷售獲得先期開發(fā)資金和建設(shè)資金，再通過(guò)滾動(dòng)投入即可完成商鋪開發(fā)項(xiàng)目。

　　在高額利潤(rùn)的驅(qū)使下，部分處于初級(jí)發(fā)展階段的開發(fā)企業(yè)也按捺不住，紛紛在城市中心商業(yè)區(qū)或準(zhǔn)中心區(qū)大興土木。正是在這一股商鋪開發(fā)和購(gòu)買熱潮中，不少專家提出“商業(yè)地產(chǎn)已現(xiàn)過(guò)熱之勢(shì)”、“商業(yè)地產(chǎn)供給過(guò)剩”的擔(dān)憂。河南圓點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)查公司地產(chǎn)研究中心綜合了自主跟蹤的“鄭州市房地產(chǎn)銷售及廣告監(jiān)測(cè)”以及今年3月份進(jìn)行的“鄭州市商業(yè)地產(chǎn)投資者調(diào)查”，并深入研究了鄭州市房地產(chǎn)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，研究結(jié)果表明，目前鄭州的商鋪除成熟商圈的核心地帶以外，基本上都存在空置情況。

　　▲▲空置的商鋪基本上都是在一個(gè)不成規(guī)模的商圈和商業(yè)環(huán)境中

　　近幾年，鄭州的住宅開發(fā)基本上都是一個(gè)模式：在最底層、沿街的地帶開發(fā)店面等小面積的商鋪，甚至小區(qū)里面也是一排排的店面。

　　在一個(gè)小區(qū)中，有適當(dāng)?shù)匿伱嬗米魃鐓^(qū)居民服務(wù)的配套設(shè)施是必要的，但隨著城市化、現(xiàn)代化的加快，人們的活動(dòng)范圍逐漸擴(kuò)大，許多原來(lái)在小區(qū)店鋪的消費(fèi)轉(zhuǎn)移到了現(xiàn)代化、服務(wù)完善的商業(yè)中心，導(dǎo)致小區(qū)商鋪出現(xiàn)了較高的空置率。現(xiàn)在，有部分小區(qū)建成已經(jīng)兩三年，但基本上沒有一間商鋪開業(yè)，有些甚至成了車庫(kù)。

　　另外，底層商鋪基本上屬于住宅的附屬物，開發(fā)商在設(shè)計(jì)時(shí)主要考慮的是適合居住的問(wèn)題，容易忽略和犧牲商鋪經(jīng)營(yíng)的可行性。因此，這部分商鋪要么不處于鄭州成熟商圈之內(nèi)，要么周圍的商業(yè)環(huán)境并不理想，除了部分的沿街店面售出以外，其余大量的面積處于空置狀態(tài)。

　　▲▲空置的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)缺乏有關(guān)

　　由于地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)商業(yè)特性的把握存在偏差，對(duì)商業(yè)規(guī)律不了解，許多地產(chǎn)商沒有看到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的差別，因而直接套用比較熟悉的住宅開發(fā)模式。

　　從價(jià)值鏈的角度考慮，商鋪開發(fā)的價(jià)值鏈明顯地比住宅開發(fā)的價(jià)值鏈要長(zhǎng)。商鋪開發(fā)的價(jià)值鏈中，開發(fā)商把商鋪賣給投資者，投資者有可能自己經(jīng)營(yíng)，兼任經(jīng)營(yíng)者，也有可能把商鋪轉(zhuǎn)租，由承租人充當(dāng)經(jīng)營(yíng)者。

　　從圓點(diǎn)公司調(diào)查的情況看，鄭州占多數(shù)的商鋪購(gòu)買者并不是將商鋪用于直接經(jīng)營(yíng)，55%的商鋪投資者與最終經(jīng)營(yíng)者存在錯(cuò)位，也就是存在商鋪第二次招商的問(wèn)題，其價(jià)值鏈明顯加長(zhǎng)。而部分開發(fā)商由于在招商和商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理方面沒有經(jīng)驗(yàn)，致使許多商鋪賣出去后因人氣不足無(wú)法招商，價(jià)值鏈出現(xiàn)斷裂，成為“死鋪”。

　　▲▲空置的商鋪基本上都是定位模糊和定位不準(zhǔn)的樓盤

　　許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都存在“早產(chǎn)”的現(xiàn)象，也就是說(shuō)，許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是在前期的調(diào)研和論證不充分的情況下上馬的。

　　一些開發(fā)商只考慮到自己的樓盤開發(fā)情況，而沒有評(píng)估周圍的商業(yè)環(huán)境和商業(yè)承載量，有些甚至連競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況都沒有摸清楚就匆忙上馬，希望能盡快把樓蓋起來(lái)賣出去。等到項(xiàng)目上馬以后發(fā)現(xiàn)周圍的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手林立，當(dāng)時(shí)的定位出現(xiàn)了偏差，使得一些商業(yè)項(xiàng)目從上馬的第一天起就注定了它的失敗命運(yùn)。這些都成了空置率最高的商業(yè)項(xiàng)目。

　　鄭州近幾年的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的很多，但失敗的也很多。我們發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的成敗直接與其定位準(zhǔn)確與否相關(guān)。大多數(shù)開發(fā)商希望開發(fā)的周期越短越好，不重視商業(yè)物業(yè)后續(xù)的管理和經(jīng)營(yíng)，結(jié)果出現(xiàn)銷售時(shí)場(chǎng)面火爆，地產(chǎn)商賺了錢之后就走人，項(xiàng)目可能因后期的招商宣傳無(wú)法跟進(jìn)而導(dǎo)致直線下滑，投資者的預(yù)期回報(bào)不能實(shí)現(xiàn)，這也是許多地產(chǎn)糾紛產(chǎn)生的主要原因。

　　▲▲對(duì)消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)投資需求情況的分析

　　1.消費(fèi)者在未來(lái)幾年內(nèi)對(duì)鄭州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的看法

　　調(diào)查分析資料顯示：有18.6%和26.9%的投資者對(duì)鄭州未來(lái)幾年內(nèi)商業(yè)的發(fā)展非常有信心和較有信心，38.2%的投資者則認(rèn)為一般，有11.6%和4.7%的投資者沒有信心。

　　從整體分析情況來(lái)看整個(gè)鄭州商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展擁有良好的信心條件，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是非常必要和必需的。

　　2.在未來(lái)幾年內(nèi)投資者選擇商業(yè)投資的區(qū)域分析

　　調(diào)查分析資料顯示：在未來(lái)幾年內(nèi)商鋪投資者對(duì)成熟區(qū)域還是情有獨(dú)鐘的，在未來(lái)幾年內(nèi)選擇中心區(qū)投資商鋪的占近五成，其次為東區(qū)和鄭東新區(qū)。鄭東新區(qū)是鄭州市未來(lái)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，所以部分投資者將目光瞄準(zhǔn)了該區(qū)域作為首選的投資區(qū)域。而開發(fā)區(qū)和南區(qū)不是太受歡迎，選擇投資的分別占2.9%和6.7%。

　　3.在未來(lái)幾年內(nèi)投資者選擇商業(yè)類型的分析

　　調(diào)查分析資料顯示：純商業(yè)的建筑類型是未來(lái)幾年內(nèi)商鋪投資者的首選，其次是商業(yè)加住宅的建筑類型，占28%，有10%的投資者態(tài)度不是太明確，還有6%的投資人群選擇了不確定，這部分人水漲船高的心態(tài)非常明顯。

　　4.在未來(lái)幾年內(nèi)投資者選擇商業(yè)投資付款方式的分析

　　調(diào)查分析資料顯示：盡管目前貸款利率調(diào)高了，但消費(fèi)者投資商鋪的熱情并沒有受到太大的影響。據(jù)調(diào)查，大部分的商鋪投資者希望把自己身邊的閑錢用于投資商鋪，在付款方式上，多數(shù)投資商鋪的人選擇在能力允許的條件下，一次性付清。

　　從以上鄭州市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和投資者需求調(diào)查分析情況來(lái)看，我們必須正確看待鄭州商業(yè)地產(chǎn)的空置率，既不過(guò)分恐慌，也不過(guò)分樂(lè)觀，解決鄭州商鋪的空置問(wèn)題，需要的是統(tǒng)一的規(guī)劃和投資者的理性投資。（河南圓點(diǎn)市場(chǎng)咨詢有限公司地產(chǎn)研究中心）