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　　4月初，鄭州某地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)小心翼翼地預(yù)警：鄭州的商業(yè)地產(chǎn)有可能出現(xiàn)泡沫成分。此前，河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所副所長張進(jìn)才也發(fā)表意見，說鄭州的商業(yè)地產(chǎn)有泡沫成分和虛假繁榮之嫌，投資者必須對樓盤作具體分析，不可盲目追漲。

　　另外，一些銀行還進(jìn)一步對商業(yè)地產(chǎn)的信貸與按揭嚴(yán)加看管，提醒各網(wǎng)點在開展商業(yè)地產(chǎn)信貸與按揭業(yè)務(wù)時要按理出牌，規(guī)避風(fēng)險；而更多開發(fā)商的銷售報表則顯示，鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場的“接盤能力開始吃緊”。

　　種種征候和事實表明，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)可能正面臨著“盛宴”之后的“洗盤”。與商業(yè)地產(chǎn)的吃緊相反，鄭州的住宅價格正以驚人的速度飆升。正因為兩個極端的對立出現(xiàn)，這才讓有關(guān)人士相信：鄭州樓市里商業(yè)地產(chǎn)的泡沫，可能由此在“啟瓶減壓”中爆發(fā)。

　　◆◆◆同室操戈

　　商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商正經(jīng)歷著前所未有的市場壓力，當(dāng)返租、產(chǎn)權(quán)分割已無法激發(fā)投資者的熱情，當(dāng)競爭越來越白熱化時，一些商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商開始同室操戈，把眼光轉(zhuǎn)向?qū)τ螒蛞?guī)則的反省。

　　“自今年1月以來，商業(yè)地產(chǎn)的市場‘消化’能力越來越差。這種情況反應(yīng)到開發(fā)商方面，就是加大了相應(yīng)的廣告投放。和過去相比，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)開始表現(xiàn)出種種異常的跡象。比如，今年的前5個月，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在各大媒體廣告投放，就首次持續(xù)性地超過住宅廣告。這種持續(xù)性，在過去的3年多來是沒有的現(xiàn)象。”香港中原地產(chǎn)河南分公司的一位人士說。她在中原地產(chǎn)的主要工作，就是負(fù)責(zé)進(jìn)行媒體地產(chǎn)廣告的數(shù)據(jù)監(jiān)測。

　　“商業(yè)部分越來越成為開發(fā)商的項目難點，過去很多開發(fā)商依靠商業(yè)部分獲得增值性利潤，但現(xiàn)在看來，過去被視作是成功因素的商業(yè)部分，反而成了真正的癥結(jié)所在。”鄭州美麗桃園房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)總經(jīng)理曾華認(rèn)為，“成也蕭何，敗也蕭何。鄭州房地產(chǎn)業(yè)可能要為近年來的商業(yè)地產(chǎn)過熱，付出應(yīng)有的代價。”

　　鄭州的商業(yè)地產(chǎn)興起于2003年，在隨后的2004至2006年間，無論是市場總供應(yīng)量還是成交價格，無論是寫字樓還是商鋪門面房，都在逐年壘高。在價格方面，自2003年起，商業(yè)地產(chǎn)的均價就是住宅價格的3倍以上。“盡管單個的商業(yè)地產(chǎn)的價格并不能說明投資的理性與否，但均價卻是反映有無泡沫的重要尺度之一。”曾華說。

　　“前幾年，許多開發(fā)商都經(jīng)歷了商業(yè)地產(chǎn)的‘盛宴’。今年鄭州將面世的商業(yè)及建筑綜合體的總供應(yīng)面積，在556萬平方米以上。如此巨大的供應(yīng)量及往年存量，又加上股市活躍等‘周邊經(jīng)濟(jì)因素’的影響，實際上已把鄭州的商業(yè)地產(chǎn)直接推向了‘利空’的邊緣。這讓鄭州商業(yè)地產(chǎn)的形勢危如累卵，旦夕有禍。”上海金達(dá)利(地產(chǎn))機(jī)構(gòu)的陳先生對此極不樂觀。

　　從本質(zhì)上講，商業(yè)地產(chǎn)走向“利空”的根源，在于過去市場上風(fēng)行返租和產(chǎn)權(quán)分割的商業(yè)模式。盡管返租和產(chǎn)權(quán)分割這兩種模式的出現(xiàn)推動了商業(yè)地產(chǎn)的演進(jìn)，但這兩種模式都有其自身無法超越的“天花板”。“簡單地說，這兩種模式都無法真正開創(chuàng)并形成良性的商業(yè)利潤來源。當(dāng)一只母雞只吃糧食而不生蛋時，它的商業(yè)生態(tài)和投資價值就有問題并值得懷疑了。”鄭州國貿(mào)中心的董學(xué)鵬說。

　　“事實上，鄭州國貿(mào)中心在推出17萬平方米的商業(yè)之初，就預(yù)見到返租的‘利空時代’的到來，以及產(chǎn)權(quán)分割模式的強(qiáng)弩之末。因此鄭州國貿(mào)中心必須對舊有的模式反戈一擊，從游戲規(guī)則的源頭為國貿(mào)中心確定具有自身造血功能的商業(yè)模式。”董學(xué)鵬說，“其實這種模式，近看香港，遠(yuǎn)看歐美早已有之，那就是開發(fā)商‘只租不售，絕對持有物業(yè)；只賣經(jīng)營權(quán)，不賣產(chǎn)權(quán)’。關(guān)鍵是，這需要開發(fā)商擁有相當(dāng)?shù)馁Y金實力。”

　　◆◆◆拼命三郎

　　他們的出現(xiàn)，改變了鄭州商業(yè)地產(chǎn)的游戲規(guī)則；他們的出現(xiàn)，讓鄭州商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)邏輯開始步入了正軌。也正是因為他們的出現(xiàn)，讓鄭州商業(yè)地產(chǎn)里的泡沫真正面臨著一根銳利的針尖。

　　事實上，“只租不售，持有物業(yè)；只賣經(jīng)營權(quán)，不賣產(chǎn)權(quán)”才是正規(guī)商業(yè)地產(chǎn)玩法，這些開發(fā)商們不是不知道。而且，返租和產(chǎn)權(quán)分割這個游戲本身，也沒有錯。問題是，這個游戲合不合理？合不合市場規(guī)范？

　　返租和產(chǎn)權(quán)分割模式最大的問題，是會帶來大量的“炒家”進(jìn)場。每個樓市都需要炒家進(jìn)場，沒有炒家，你就沒法分開一級與二級市場。但是，當(dāng)炒家把價格拉得太高，超出市場的預(yù)期值時，就變成了投機(jī)。過度投機(jī)就不合市場規(guī)范了，其結(jié)果就是沒有人承接、租用得起，變成一個爛攤子，最終導(dǎo)致項目崩盤。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認(rèn)為，因為中國金融體系不支持商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營，而開發(fā)商的自有資金實力，沒有能力“通吃”這些經(jīng)營性物業(yè)，自然會生出“怪胎”。通過統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營吸引客源并形成特色，是做旺商業(yè)的必經(jīng)之路。開發(fā)商把產(chǎn)權(quán)分割賣掉，不對后期經(jīng)營承擔(dān)任何責(zé)任，是很多店鋪陷入困局的根源。

　　就金融環(huán)境來說，時下要讓開發(fā)商只租不售、自持物業(yè)，這是一個“不可能完成的任務(wù)”。不過，市場上也許從來不缺拼命三郎。而推動鄭州商業(yè)地產(chǎn)改變游戲規(guī)則的，正是鄭東新區(qū)、鄭州國貿(mào)中心和普羅旺世這三“郎”。有區(qū)別的是，鄭東新區(qū)是被動的，另兩個則是主動的。“在鄭東新區(qū)造城運(yùn)動的大背景下，大量的寫字樓和商鋪隨之出現(xiàn)。但無論開發(fā)商愿不愿意，實力如何，都有相當(dāng)數(shù)量的商業(yè)開發(fā)商只能持有。這種被動持有的客觀結(jié)果，挑戰(zhàn)了返租和產(chǎn)權(quán)分割的舊有玩法。”曾華說，“而鄭州國貿(mào)中心和普羅旺世從一開始，開發(fā)商就決定持有大量的物業(yè)，只賣經(jīng)營權(quán)，不賣產(chǎn)權(quán)的做法，則是主動地改寫了鄭州商業(yè)地產(chǎn)的游戲規(guī)則。應(yīng)當(dāng)講，這是讓鄭州商業(yè)地產(chǎn)步入正軌的開始，真正理順了商業(yè)和地產(chǎn)這兩個行當(dāng)嫁接到位的產(chǎn)業(yè)邏輯。畢竟，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)矩玩法，是靠長期的租金收益。”

　　但是，這對過去曾大量吃過返租和產(chǎn)權(quán)分割的投資者來說卻是個壞消息。因為市場上已經(jīng)把這些物業(yè)的價格拉得很高，過去作為房東你可以挑承租者。但很快這種局面就要掉轉(zhuǎn)了，因為他可以租到低廉的鋪面，而且是在極具成長性的新興商圈里，有足夠的鋪面讓他們挑選。“必須承認(rèn)，過去返租、產(chǎn)權(quán)分割以及年年高筑的供應(yīng)量，的確累積下來了市場泡沫。而新規(guī)則的出現(xiàn)，極可能就是刺穿泡沫的最銳利的針尖。從而誘發(fā)盤面崩潰，因為這是市場的選擇。”曾華這樣為那些過去在市場高點入市的中小投資者擔(dān)憂。

　　◆◆◆距離是美

　　對許多商業(yè)地產(chǎn)的投資者來說，舊有的玩法讓一些樓盤爆發(fā)出美麗的啤酒花，而為這種爆發(fā)“埋單”的，正是那些返租和產(chǎn)權(quán)分割的投資者。當(dāng)新規(guī)則出現(xiàn)、舊浪潮消退之時，“誰沒穿短褲”誰就會暴露無遺。

　　自2003年以來，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)投資者一直在續(xù)寫著“商鋪童話”。短短幾年里，許多鋪面的價格就翻了好幾倍。在這幾年間，一些做“短線”的投資者，的確也取得了“驢打滾”式的令人咋舌的投資回報率。在那段股市蕭條的日子里，人們對“逢鋪就買、買了就賺”、“買股不如買鋪”、“一鋪養(yǎng)三代”的投資格言津津樂道。

　　應(yīng)該說從2003年起，全國的商業(yè)地產(chǎn)熱潮就從未間斷過，鄭州也不例外。所謂物極必反，這個新興產(chǎn)業(yè)中，在高速聚集成長力量的同時，也聚合著大量的風(fēng)險。早在2005年，鴻龍國際的董事長黃福堂就曾預(yù)言：商業(yè)地產(chǎn)的問題，會在2007年左右集中暴露。

　　“只要是存在投機(jī)的市場里，就必然有人夢幻般地成功，有人雞飛蛋打。就時下鄭州商業(yè)地產(chǎn)的中小投資者來說，遠(yuǎn)離誘惑或許才是最安全的。游戲規(guī)則的改變，極可能是導(dǎo)致泡沫釋放出來的最大誘因。這實際上比宏觀調(diào)控更可怕也更有效：因為你不知道它何時發(fā)作；因為市場調(diào)節(jié)是冷酷無形的手。”上海金達(dá)利(地產(chǎn))機(jī)構(gòu)的陳先生說。

　　其實，商業(yè)地產(chǎn)猶如大海，各色人等“撲通”入海，奮勇泅游。仿佛大家都是水性極好的英雄，你看不出有什么不正常；只有在浪潮消退之時，你才會看清：誰沒有穿短褲。尤其是中小個體投資者，必須理清思路，認(rèn)清商業(yè)地產(chǎn)的殘酷性，及時反應(yīng)，練就“逃生”本領(lǐng)。

　　“兩三年前我們說商業(yè)地產(chǎn)有風(fēng)險，更多的是講商業(yè)地產(chǎn)是一個新興的事物，投資者可能缺少相關(guān)的專業(yè)知識。但現(xiàn)在我們講商業(yè)地產(chǎn)有風(fēng)險，是因為整個行業(yè)處在‘高危地帶’，這是本質(zhì)上的不同。前者投資者可以通過學(xué)習(xí)來規(guī)避和補(bǔ)救，是多賺與少賺的問題；但這回是說‘雪崩’之下的逃生問題。對后者來說稍不留神，就可能被打到鬼門關(guān)。”曾華說。

　　陳先生則認(rèn)為：“與時下的商業(yè)地產(chǎn)保持距離，是最美、最安全的。”他的理由是，一是整體“大盤”形勢相當(dāng)微妙；二是項目個體品相不錯，但價格虛高；三是總供應(yīng)量大、可選擇的機(jī)會多，沒必要急著去吃進(jìn)；四是隨著“自持”新規(guī)則的出現(xiàn)，商鋪投資的回報空間變小，代之而起的是實力開發(fā)商“吃規(guī)模效應(yīng)”的時代來臨。

　　“炒房炒成房東”可能正在成為部分投資者的“心病”。但曾華說，是福不是禍，是禍躲不過。只要市場不再大量聚集泡沫，就意味著鄭州的商業(yè)地產(chǎn)還有自救和自我調(diào)節(jié)的機(jī)會。“投資者如果因此而產(chǎn)生恐懼，則是完全沒有必要的。只要不是大量的投資者都想盡快變現(xiàn)，泡沫歸泡沫，但它不會破滅。若如此，有泡沫也精彩，我們的商業(yè)地產(chǎn)生活，就還可以繼續(xù)”。