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　　一、房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析

　　1.房地產(chǎn)政策及其影響？發(fā)改委：樓市調(diào)五大問題進一步規(guī)范秩序

　　4月16日，發(fā)改委在《2007年一季度房地產(chǎn)市場運行情況》報告中直陳樓市存在的五大問題，并再次要求各地方、部門要認真抓好37號文的落實工作，按照溫家寶總理在《政府工作報告》中提出的四點宏觀調(diào)控要求，確保房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標的實現(xiàn)。

　　一、部分中心城市房價仍然偏高，且上漲較快；

　　二、90平方米以下普通商品住房投資占比較?。?/p>

　　三、住房保障制度還不完善；

　　四、市場供應(yīng)體系不完善；

　　五、房地產(chǎn)市場調(diào)控體系還不完善。

　　尺度點評

　　這是國家八部委進行全國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果大檢查剛剛啟動后，中央相關(guān)部門首次對今年樓市調(diào)控效果作出綜合表態(tài)。上海一位政府出身的房地產(chǎn)開發(fā)商指出，在發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)中，房價飆升、投資猛增、供不應(yīng)求、結(jié)構(gòu)倒掛、外資熱涌等情況已經(jīng)一目了然，可謂樓市調(diào)控“怪現(xiàn)狀”。

　　今年3月，溫家寶總理以近千字的篇幅重點談及房地產(chǎn)市場，并提出四點宏觀調(diào)控要求，明確提出要抑制房地產(chǎn)價格過快上漲、優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、建立健全廉租房制度以及強化房地產(chǎn)開發(fā)和交易市場的監(jiān)管，“形成具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式”。但是，從一季度的數(shù)據(jù)來看，這一理想遠未實現(xiàn)。雖然在此輪宏觀調(diào)控中，住房結(jié)構(gòu)政策作為最重要調(diào)控內(nèi)容之一被建設(shè)部等相關(guān)部門反復(fù)強調(diào)，一再要求，但市場做這類產(chǎn)品的主動性仍然不強，地方政府以周邊地塊和保障類住房充數(shù)的意圖明顯。

　　專家認為，這種現(xiàn)象一方面說明在利益驅(qū)動下，結(jié)構(gòu)調(diào)控的抗力較大，另一方面似乎也說明，從實際需求上看，商家在有意識地規(guī)避結(jié)構(gòu)風險。而另一個被市場稱為“抑制房價上漲”的強有力工具的政策———保障類住房建設(shè)也沒有完全落實。

　　物權(quán)法三大明晰政策將影響成都樓市發(fā)展3月16日，《物權(quán)法》終獲全國人大通過，10月1日起，這部被業(yè)內(nèi)人士稱為我國確認財產(chǎn)、利用財產(chǎn)和保護財產(chǎn)的基本民事法律，將正式實施。

　　《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期屆滿的，自動續(xù)期。

　　《物權(quán)法》第六章對業(yè)主在建筑物區(qū)的所有權(quán)這樣規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　《物權(quán)法》將物管商完全擺到“乙方”位置。其中規(guī)定：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定。特別提出下列事項由業(yè)主共同決定：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　尺度點評

　　隨著國家對個人房屋產(chǎn)權(quán)的明確，購房者對商品房質(zhì)量及其使用壽命的關(guān)注將提高到一個更高的層次。因為，所謂“自動續(xù)期”，延續(xù)的只是建筑物使用權(quán)的權(quán)限，并不是土地所有權(quán)，所以一旦建筑物報廢，土地將收歸國家，因此，住宅建筑本身的健康、壽命，將成為購房者關(guān)注的重點。

　　盡可能協(xié)調(diào)各方意見、兼顧各方利益，正是制定物權(quán)法過程中的鮮明特點。關(guān)于車庫車位歸屬的規(guī)定，正是考慮到開發(fā)商和業(yè)主利益的平衡。隨著小區(qū)配套的產(chǎn)權(quán)明晰之后，開發(fā)商的開發(fā)策略、經(jīng)營技巧將會發(fā)生變化。

　　同時，《物權(quán)法》將業(yè)主話語權(quán)“放大”，體現(xiàn)了業(yè)主、業(yè)主委員會、物管公司各自的權(quán)利義務(wù)，明確了業(yè)主、業(yè)主委員會、物管公司三者法律關(guān)系的基礎(chǔ)，對未來物管業(yè)的發(fā)展，將起到更積極的作用，真正促使物管業(yè)走向“保姆式服務(wù)”，也促使更多開發(fā)商放棄物管業(yè)，走專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)道路。

　　2.市政發(fā)展動態(tài)？政府信息公開條例發(fā)布拆遷補償信息須重點公開

　　國務(wù)院總理溫家寶日前簽署第492號國務(wù)院令，公布《中華人民共和國政府信息公開條例》。條例共5章38條，分總則、公開的范圍、公開的方式和程序、監(jiān)督和保障、附則。條例自2008年5月1日起施行。其目的是為保障公民、法人和其他組織依法獲取政府信息，提高政府工作的透明度，促進依法行政，充分發(fā)揮政府信息對人民群眾生產(chǎn)、生活和經(jīng)濟社會活動的服務(wù)作用。公開原則是行政機關(guān)公開政府信息，應(yīng)當遵循公正、公平、便民的原則。

　　條例規(guī)定，公民、法人或者其他組織可依法申請獲取政府信息。屆時，公開信息方式應(yīng)便于知曉，禁通過中介有償提供信息，拆遷補償信息須重點公開，公民可要求改正不準信息，知情權(quán)被侵犯可提起訴訟，公民可申請獲取所需信息。

　　尺度點評

　　根據(jù)政府信息公開條例，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府要重點公開8類信息：貫徹落實國家關(guān)于農(nóng)村工作政策的情況；財政收支、各類專項資金的管理和使用情況；鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、宅基地使用的審核情況；征收或者征用土地、房屋拆遷及其補償、補助費用的發(fā)放、使用情況；鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的債權(quán)債務(wù)、籌資籌勞情況；搶險救災(zāi)、優(yōu)撫、救濟、社會捐助等款物的發(fā)放情況；鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟實體承包、租賃、拍賣等情況；執(zhí)行計劃生育政策的情況。

　　政府信息公開以后，行政機關(guān)的職責權(quán)限、辦事程序、辦事結(jié)果、監(jiān)督方式等信息能夠為廣大群眾知曉，這樣就保障了人民群眾的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。此外，也有利于人民群眾監(jiān)督政府正確地行使行政權(quán)力，防止權(quán)力被濫用。

　　申請政府信息公開，對申請人沒有時間上的限制，但是對政府答復(fù)申請人是有時間限制的，必須在15日以內(nèi)給予答復(fù)。

　　3.房地產(chǎn)市場動態(tài)？成都市二手房網(wǎng)上交易將于近期試行

　　實現(xiàn)二手房網(wǎng)上交易后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及經(jīng)紀人的管理也將隨之加強。只有在成都市房產(chǎn)管理局取得機構(gòu)資質(zhì)備案證書、無重大投訴，并擁有相應(yīng)數(shù)量、滿足資質(zhì)要求經(jīng)紀人員的經(jīng)紀機構(gòu)才能在網(wǎng)上進行網(wǎng)上交易。經(jīng)紀人員則需取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書或四川省房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理注冊證書并經(jīng)過網(wǎng)上交易培訓(xùn)。每個有資格進行網(wǎng)上交易的經(jīng)紀機構(gòu)及經(jīng)紀人通過密鑰認證后才能進入操作平臺，不符合條件的“歪中介”只能望“網(wǎng)”興嘆了。如果取得了網(wǎng)上交易權(quán)限的經(jīng)紀機構(gòu)在交易中違規(guī)操作，將會被責令進行整改，整改期間，將暫停其在網(wǎng)上交易的資格。

　　尺度點評

　　網(wǎng)上買房，權(quán)益有保障?？梢詮募夹g(shù)上杜絕市民在不知情的情況下找到無證或非法的中介機構(gòu)為其提供中介服務(wù)。

　　網(wǎng)上一點，房源信息輕松知道。實現(xiàn)二手房網(wǎng)上交易的重要基礎(chǔ)和首個環(huán)節(jié)就是房源信息的網(wǎng)上公布，從各中介公司匯集的全市房源信息將全面公開，方便全市購房者查詢，房源信息除了可在交易中心的交易系統(tǒng)中查詢外，還將被上傳在指定的網(wǎng)絡(luò)平臺上，方便市民24小時網(wǎng)上查詢。房源信息將包括房屋的地理位置、面積、樓層、戶型、用途、構(gòu)造等狀況，中介公司的聯(lián)系電話等。

　　交易流程順暢，方便安全。中介需要核實房源是否抵押過、是否被查封、產(chǎn)權(quán)歸屬是否清晰等，以保證即將進行的交易是合法交易。明確房源沒有法律法規(guī)限制的狀況下，中介方撮合買賣雙方達成交易。交易協(xié)議達成后，買賣雙方和中介公司在網(wǎng)上簽訂三方買賣合同，合同數(shù)據(jù)通過網(wǎng)絡(luò)傳遞給房地產(chǎn)交易中心。

　　房貸新罰息政策出爐

　　據(jù)了解，對沒有按期歸還本金的，罰息利率為貸款合同的執(zhí)行利率加收30%—50%。目前成都各家銀行罰息規(guī)定并不一致，有銀行表示，如果是貸款購買第一套住房，罰息利率為貸款合同的執(zhí)行利率加收30%，如果是商業(yè)用房，罰息力度則有提高。也有銀行透露，他們的罰息標準是在貸款合同執(zhí)行利率的基礎(chǔ)上加收50%。

　　據(jù)介紹，貸款逾期的罰息計算方式如下，即貸款每月還款額×上浮后的懲罰性利率÷360×逾期天數(shù)，除以360是把年利率換算成日利率，乘以天數(shù)則表示計算的是逾期多少天的利息。如果按銀行對逾期貸款利率分別上浮30%、40%、50%計算，銀行上浮后的懲罰性利率分別為7.857%、8.461%和9.065%，而在央行加息前，這些利率則分別為7.558%、8.139%和8.721%，比央行加息前增加了0.3%左右。如果按客戶每月還款額為1萬元計算，逾期還貸一個月，則在三種罰息利率情況下，客戶罰息增加額分別為2.5元、2.7元和2.9元。

　　尺度點評

　　3月18日央行加息后，本地各家銀行貸款罰息政策也已明確，逾期還款的罰息也將同樣上漲。對于房貸款罰息新政策，最好的措施是在當月還月供時多存點錢并及時還款，以避免罰息。

　　據(jù)介紹，由于銀行計收罰息是由電腦系統(tǒng)自動完成的，因此，只要超過規(guī)定還貸時間而銀行未能扣到款就開始罰息。如果扣款不足，差1元也會被視為沒有按期還款而被計收罰息。如果因為非主觀因素逾期，銀行通常會給予5天左右的寬限期。銀行業(yè)人士提醒，逾期拖延不僅要多支出錢，更嚴重的是將影響到個人信用記錄。由于目前各家銀行的征信系統(tǒng)已聯(lián)網(wǎng)，這種不良記錄在客戶進行下一次貸款時，將會被所有銀行發(fā)現(xiàn)，貸款難度也將增大。如果不是惡意欠款，但銀行電腦已進行了罰息，這種客戶今后在辦理貸款時，可以請銀行出具一個證明，這樣就可以順利辦貸款了。

　　二、2007年4月土地供應(yīng)市場分析

　　1、土地供應(yīng)市場分析

　　2007年4月成都市土地市場共發(fā)布土地拍賣和掛牌宗地21宗，共計1325.33畝。與06年4月份相比，供應(yīng)面積則減少了530.14畝，同比下降28.57%；與07年3月相比，土地供應(yīng)宗數(shù)和面積均呈不同幅度的增長，環(huán)比分別上升14.29%和125.31%。其中，主城區(qū)(五城區(qū)和高新區(qū))新增土地供應(yīng)11宗，面積742.58畝，占本月新增供應(yīng)面積的56.03%；而其余10宗地則分布在雙流、溫江等少數(shù)幾個近郊區(qū)(縣)范圍內(nèi)，面積582.76畝，占本月土地供應(yīng)面積的43.97%。從土地市場的整體供應(yīng)情況可以發(fā)現(xiàn)，4月的土地供應(yīng)主要集中在主城區(qū)范圍內(nèi)。

　　(1)土地供應(yīng)宗數(shù)持平、面積下降

　　(2)商業(yè)用地占17%

　　(3)城南土地市場

　　(4)土地整體平均規(guī)模63.11畝/宗

　　2、2007年4月土地交易情況分析

　　(1)總體概況

　　2007年4月成都市土地市場共計交易土地13宗，成交面積882.48畝，成交土地平均規(guī)模為67.88畝/宗，總成交金額為481703.27萬元，平均土地交易單價為545.85萬元/畝。與去年同期相比，土地成交面積減少了292.93畝，同比下降24.92%；與此同時，成交土地平均規(guī)模也減少了10.48畝，同比下降13.37%。其中，主城區(qū)(五城區(qū)和高新區(qū))成交土地10宗，成交面積711.22畝，總成交金額464492.72萬元，平均土地交易單價為653.09萬元/畝。

　　成都市2007年4月土地情況表

　　注：土地成交信息統(tǒng)計截止至2007年4月30日

　　(2)區(qū)域成交量分析—主城區(qū)成交放量增長明顯

　　(3)土地成交量同比下降24.92%

　　(4)土地規(guī)劃用途-商住用地占主體

　　(5)成交價格—城東土地成交價格持續(xù)走高

　　(6)三個熱點折射三個片區(qū)的發(fā)展

　　小結(jié)：從4月份土地市場整體供銷情況可以看出，整個4月份土地市場基本上是處于供銷兩旺的發(fā)展形勢。特別是主城區(qū)范圍內(nèi)，隨著土地供應(yīng)的放量，土地成交量較三月份大幅上升，而土地成交價格則是一路看漲，特別是一些地理位置優(yōu)越，開發(fā)條件比較成熟的宗地競爭更是相當激烈；同時，根據(jù)成交結(jié)果也可以反映出一些有實力的開發(fā)企業(yè)如：萬科、中海、中航等頻繁亮相于土地市場中，這也是整個成都市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)發(fā)展繁榮的信號。

　　3、土地市場將給房地產(chǎn)市場帶來的影響

　　(1)新增供應(yīng)量

　　(2)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量

　　(3)價格

　　4、土地市場基本特征和發(fā)展趨勢

　　(1)總體供需特征2007年4月供應(yīng)土地21宗，共計1325.34畝；成交土地13宗，成交面積882.48畝，供銷比約為1.5：1。與去年同期相比，土地供應(yīng)面積和成交面積同時呈下降的趨勢，主要表現(xiàn)為郊區(qū)(縣)范圍內(nèi)土地放量的減少。

　　(2)主城區(qū)與郊區(qū)供需情況分析

　　5、2007年5月土地市場發(fā)展預(yù)測

　　(1)土地供應(yīng)量預(yù)測

　　(2)土地成交量預(yù)測

　　三、新盤供應(yīng)分析

　　1、住宅物業(yè)市場

　　(1)新增供應(yīng)綜述

　　成都4月新推出樓盤42個，共有308.58萬㎡。其中，主城區(qū)新推住宅項目17個，新增供應(yīng)面積約102.88萬㎡；郊區(qū)新推住宅項目25個，新增供應(yīng)面積約205.7萬㎡。4月供應(yīng)量較3月有很大的上升。

　　2007年4月新盤同比、環(huán)比情況

　　(2)新盤供應(yīng)特征分析

　　A、新盤分布情況？區(qū)域分布？環(huán)線分布

　　B、物業(yè)類型細分

　　C、建筑類別分析

　　D、區(qū)域價格分析

　　E、環(huán)線價格分析

　　(2)2007年3月各周新增項目分析

　　(3)價格走勢分析

　　小結(jié)：

　　由于2007年成都春季房交會開幕在即，所以本月相繼推出了大量的新盤項目。從新盤供應(yīng)的基本情況看，項目數(shù)量和新增供應(yīng)量與3月份相比都有大幅度上升。4月新推出樓盤42個，總增供應(yīng)量為308.58萬㎡。項目數(shù)量與去年同期相比增長了1.8倍，而供應(yīng)量也較去年同期增長66.81%。

　　四、商品房供銷分析

　　1.4月總體成交情況(4.1-4.30)

　　4月各城區(qū)商品房(住宅)銷售情況

　　(數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)/尺度地產(chǎn)研究中心)

　　(1)總體交易量和交易面積情況

　　(2)各個區(qū)域交易量分析(4.1-4.30)

　　(3)單周銷售情況分析

　　(4)商品房住宅交易分析

　　小結(jié)：07年4月，成都的商品房住宅市場呈現(xiàn)平穩(wěn)狀態(tài)，商品房住宅總成交量為6746套，比3月份少成交了926套；總成交面積為66.21萬㎡，環(huán)比下降12.07%；單套房屋的平均面積為98㎡。由于5月房交會的到來，4月份整個商品房市場環(huán)境很穩(wěn)定，每周的成交面積也緩慢增加，經(jīng)濟實用型戶型依然是市場吸納量的重點。

　　2.4月新增商品房預(yù)售面積概況

　　(1)4月新增預(yù)售情況

　　(2)新增預(yù)售住宅項目(包括部分商業(yè)和車庫等)分布情況分析

　　(3)增預(yù)售住宅項目(包括部分商業(yè)、車庫等)環(huán)域分布情況分析

　　小結(jié)：4月份新增預(yù)售商品房整體市場呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長的態(tài)勢，市區(qū)范圍內(nèi)共有36個項目43批次房源獲得預(yù)售許可證，新增預(yù)售供應(yīng)面積117.4萬㎡，新增預(yù)售的商品房房源總量較3月份增加了32.09%。為了迎接5月春季房交會的來臨，很多樓盤推出了一批房源，想借助房交會增加樓盤的吸引力，為樓盤起到很好的宣傳作用，增加樓盤的銷售量。

　　五、二手房市場分析

　　1.二手住宅總體成交情況

　　4月各城區(qū)二手房(住宅)銷售情況

　　(數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)/尺度地產(chǎn)研究中心)

　　2007年4月成都二手房住宅成交量為3660套，較3月份減少了112套；交易面積為31.84萬㎡，環(huán)比下降了6.5%；平均交易面積為90㎡。其中，交易套數(shù)最多的是金牛區(qū)，總共成交了966套，占4月份總成交量的26.4%。成交的平均面積最大的是青羊區(qū)，為114㎡。平均面積區(qū)間在70-115㎡之間。

　　2.二手住宅區(qū)域成交情況

　　3.單周銷售情況分析

　　小結(jié)：2007年4月成都二手房住宅市場也呈現(xiàn)出穩(wěn)步發(fā)展的狀態(tài)。成交量為3660套，較3月份減少了112套；交易面積為31.84萬㎡，環(huán)比下降了6.5%；平均交易面積為90㎡。其中，比較活躍的是金牛區(qū)、武候區(qū)和青羊區(qū)，這三個區(qū)域的交易面積和交易套數(shù)都領(lǐng)先于其他幾個區(qū)域。