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　　經濟適用房大幅增加小戶型分食市場住宅均價上漲6.48%

　　再過4天，就是“國十五條”頒布一周年的日子。時間在變，不變的是房價上揚的姿態(tài)。

　　“國六條”的出臺仿佛只是昨天的事，而日歷上的時間是2006年5月17日。至此，宏觀調控再一次成為房地產市場的主旋律。“國六條”誕生11天后，九部委又出臺《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》(“國十五條”)進一步加深了開發(fā)商們的記憶，而市民們的目光開始轉向另一個角度：作為執(zhí)行者的地方政府，到底如何將“國十五條”本土化？

　　宏觀調控，從去年，延續(xù)到今年，還在繼續(xù)，并在落實。武漢，又如何？

　　關于繼續(xù)，可以用無數相繼出臺的政策來描述，而關于落實，就必須看到市場面上的變化。

　　《2007年第一季度武房指數》顯示：商品住房平均價格為3817.1元/平方米，比上季度上漲0.59%。與去年同期相比漲幅為6.48%，新增供應套數為16916套。其中，90平方米以下戶型的供應套數所占比重最大，占到全市新增供應套數的32.43%；小戶型在增加，房價上升逐步穩(wěn)定，官方數據描述出一個政策落實有效的市場。而官方資料沒有顯示的是，宏觀調控在市場與數據之間上演了一出“雙城記”：一邊是大戶型占據市場主流，而另一邊顯示小戶型開始隱隱發(fā)力；一邊是房價漲幅不大，而另一邊是郊區(qū)市場的分流。

　　規(guī)劃：從市場調整到市場保障雙行

　　2006年9月30日，《武漢市住房發(fā)展十一五規(guī)劃綱要》出臺：用硬性指標規(guī)劃了2010年的武漢樓市新藍圖，并建立明確的保障機制來督促相關措施落實。中南財經政法大學金融學院教授張東說，房地產市場需要有大的干預力度，政府調節(jié)必不可少，而且調節(jié)必須保持相當的力度，“市場就像一個孩子，必須督促。”

　　根據《規(guī)劃》要求：到2010年末，武漢住宅竣工總面積將累計實現4450萬平方米。規(guī)劃藍圖設想的住房結構為：普通商品住房竣工面積2000萬平方米；經濟適用住房竣工面積1200萬平方米；廉租住房1500套；其他類型住房竣工面積1250萬平方米。張東認為，“十一五”規(guī)劃規(guī)定了住房結構，并設定明確的保障機制來確保落實，正是武漢樓市未來發(fā)展的基調。

　　中國房地產指數研究院分析師李國政表示，從市場調控到保障調節(jié)，“在武漢的‘十一五’規(guī)劃里看得見‘國十五條’的影子。”

　　動作：最狠一刀：90平方米的房子占70%

　　記憶猶新的是，“90平方米以下的住房要占城市年度開發(fā)總量的70%以上”新規(guī)則出臺后的爭議。這一條改善住房供應結構的調控政策，如一石驚濤，在全國蔓延。

　　盡管武漢第一塊“雙限地”出現在去年10月份，反應慢于廣州許多；但其后限房價、限套型、限對象和限工期的“四限制”出品，又讓武漢走在了全國樓市調控的前端。

　　據了解，在5月22日拍出今年首塊“四限地”之前，離前進二路與自治街交會處最近的樓盤，價格已經突破7000元/平方米，而位于該區(qū)域的“四限”樓價被約束為4300元/平方米以下。盡管它被定向用于江漢轄區(qū)內市重點項目拆遷還建，但無疑又是一個新的嘗試。此外，該地塊套型建筑面積90平方米以下商品房建設規(guī)模不少于住宅總建筑規(guī)模的70%。

　　關于90平方米戶型是否符合市場要求的爭議，第一季度的數據，給了質疑者有力回擊：90平方米以下戶型的供應套數占到全武漢市新增供應套數的32.43%。

　　力度：經濟適用房增長108.8%

　　當保障成為宏觀調控的政績標準之一時，武漢的經濟適用房被推進“大盤時代”。武漢市統(tǒng)計局一季度的數據顯示，該市經濟適用房開發(fā)投資完成4.92億元，比去年同期增長108.8%。

　　此外，資料顯示，在2006年計劃建設的15個經濟適用房項目中，建筑面積在30萬平方米以上的占了5個，比例超過33%。其中，最大的項目計劃面積為79.19萬平方米。

　　同時，從今年開始，武漢市對經濟適用房使用了年度限價制，并且確定經濟適用房面積標準限定為中小戶型，小戶型建筑面積控制在60平方米左右，中戶型控制在80平方米左右，最高不得超過90平方米。

　　對于這項舉措，武漢市國土資源和房產管理局市場處負責人表示，“雙限”的落實，對解決中低收入市民住房問題，有實際的效果。

　　戶型：中小戶型成絕對主力

　　政府力推小戶型，只是開發(fā)商一定程度上改變了其投資方向，真正觸及開發(fā)商投資戶型底線的還是來自市民的回音：2007年一季度，90平方米以下的戶型成交量增幅最大，共成交了5892套，占到全市銷售套數的29.68%，與上季度相比，上漲了7.13%。

　　幾乎每個城市的市場都這樣走過來：從熱衷大戶型開發(fā)到隨市場情況，有意識地推出小戶型。

　　武漢的轉變，在去年的“十一”黃金周已經隱現其基本脈絡。當時，武漢眾多開發(fā)商不約而同地推出了中小戶型樓盤：數據統(tǒng)計，黃金周有11個樓盤推出，除水岸星城走大戶型之路外，其余樓盤均以中小戶型為銷售重點。

　　當時的試水在后期出現了良好效應。去年9月30日開盤的保利花園4期，主推80平方米的兩房和45平方米左右的公寓，當日銷售突破100套。首推戶數284套，國慶七日，共售出205套，銷售幅度達70%。

　　業(yè)內人士指出，“90平方米戶型占70%標準”在改變地產商的開發(fā)思路。武漢市的戶型格局已在建設部的調控下逐步轉變。

　　房價：區(qū)域分化與平均價格

　　“商品住房平均價格為3817.1元/平方米，比上季度上漲了0.59%，與去年同期相比漲幅為6.48%。”官方數據顯示：第一季度武漢商品住房價格走勢平穩(wěn)，價格穩(wěn)中有升，增幅明顯下降。

　　武漢市國土資源和房產管理局相關負責人將房價走勢平穩(wěn)的原因解釋為：減少放緩的拆遷規(guī)模，緩解了住房價格剛性需求的增長；加快價廉質優(yōu)的經濟適用住房項目上市銷售，進一步平抑了房價的攀升。

　　但從數據分析，房價走勢不能簡單以一個均價而概之。

　　數據顯示：武漢市房價最貴的區(qū)域是江漢區(qū)，房價為4548.93元/平方米；最便宜的區(qū)域是黃陂區(qū)，其銷售均價為2469.51元/平方米。

　　來自市民的聲音是：“我在市區(qū)工作，去江夏、黃陂買房子，怎么上班？”許多市民反映，在工作單位附近，根本就買不到全市均價的房子。

　　武漢房價在漲，可到底漲多少？只有親身試驗過的市民才明白。

　　而今后的價格會往哪個方向走，現在仍然是個未知數。即便從今年開始加大經濟適用房的投入力度，大量90平方米以下的住房涌向市場，也很難確保老百姓就能夠買得起純粹的商品房。

　　業(yè)內聲音：樓市沒發(fā)生根本變化

　　武漢新恒基置業(yè)有限公司副總經理張永杰：“國六條”里最敏感的是“90平方米以下的住房要占城市年度開發(fā)總量的70%以上”，它影響了開發(fā)商的規(guī)劃，“國十五條”提高了房地產經營成本。開發(fā)商在后期規(guī)劃中考慮90平方米的戶型，且更加講究合理性。從目前來看，宏觀調控影響不很大，但后期的影響會慢慢出現，今后，商品房單價很難降，但由于套型變小，整個房子的總價必定下降。

　　中國指數研究院華中分院分析師李國政：調控一年后，武漢市場有以下變化：1.外來資本的進駐，加速了武漢市場擴張。從目前來看，武漢市民購房仍以自住為主，該格局還是沒有根本改變。2.外來企業(yè)投資增加，帶來本地經濟發(fā)展的利好，也帶來了就業(yè)及外來人口的增進，有利于市場穩(wěn)定發(fā)展。從去年到目前，武漢的樓市供應量持續(xù)增加，市場存在一定銷售壓力，市場增幅放緩。