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　　凡是在今年準(zhǔn)備買(mǎi)房子的人都會(huì)驚訝地發(fā)現(xiàn)：房?jī)r(jià)悄悄地漲了。而打算在今年賣(mài)房子的人則成了房產(chǎn)中介們的寵兒，就算你把房?jī)r(jià)掛得如同天價(jià)，照樣有中介給你找到買(mǎi)家，臨到你準(zhǔn)備簽約賣(mài)房子了，肯定還有其他中介跳出來(lái)大吼一聲：別賣(mài)，我們這里還有出價(jià)更高的。

　　與股市相比，如今的樓市是波瀾不驚但是暗潮涌動(dòng)，不少在股市上賺錢(qián)的人把賺得資金套現(xiàn)買(mǎi)房，大部分市民現(xiàn)在買(mǎi)房的目的是為了自住，所以在地段、朝向和樓層上比較講究，價(jià)格稍微高一點(diǎn)，也認(rèn)了，反正股市全買(mǎi)單。

　　房產(chǎn)之窗上海樓市監(jiān)測(cè)系統(tǒng)顯示，2007年4月份，上海市商品住宅成交面積為198萬(wàn)平方米，與上月成交面積187.9萬(wàn)平方米相比，環(huán)比上漲了5.4%。其中，普通商品住宅成交面積147.1萬(wàn)平方米，成交套數(shù)12750套，分別較上月上漲24.8萬(wàn)平方米和2380套，但與去年同期相比，成交面積下降32.2萬(wàn)平米，成交套數(shù)下降2645套。別墅類(lèi)項(xiàng)目本月成交20.6萬(wàn)平米，較上月上漲6.1萬(wàn)平方米。

　　本月，上海新房市場(chǎng)延續(xù)了上月的上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，成交量繼續(xù)放大，隨著4月份新盤(pán)的大量上市，尤其是一些低總價(jià)、小戶型樓盤(pán)的推出，再度刺激了消費(fèi)者的購(gòu)房需求。

　　對(duì)于樓市近期的表現(xiàn)，我們做了一個(gè)系統(tǒng)報(bào)告。

　　供應(yīng)量報(bào)告：警惕供求失衡導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升

　　關(guān)于后市供應(yīng)量，現(xiàn)在最大的看點(diǎn)就在于“五一”節(jié)前上海房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)所給出的當(dāng)前樓市供求比為1.5：1。據(jù)上海房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)給出的數(shù)據(jù)，“當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)與需求是基本平衡的，2006年新增上市住宅超過(guò)2000萬(wàn)平方米，今年一季度新增上市面積比去年同期約增長(zhǎng)6%。從后續(xù)供應(yīng)看，全市目前在建住宅施工面積保持相當(dāng)?shù)囊?guī)模，近6000萬(wàn)平方米，比去年同期也有所增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)今年上市供應(yīng)量還將與去年基本持平。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍認(rèn)為，如果上海市在建住宅施工面積不到6000萬(wàn)平方米，那上海市未來(lái)兩三年內(nèi)，如不迅速采取增加住宅供地和擴(kuò)大住宅在建規(guī)模的話，上海住宅的房?jī)r(jià)將可能面臨進(jìn)一步上漲的內(nèi)在壓力。

　　其實(shí)上海市住宅在建規(guī)模和一年的住宅成交量大體上應(yīng)該是3比1到4比1。3是一個(gè)底線也是一個(gè)低限，低于3將造成供不應(yīng)求的局面。4是一個(gè)高限，高于4將造成市場(chǎng)供過(guò)于求。這個(gè)比值是由上海商品住宅的開(kāi)發(fā)周期決定的。也就是說(shuō)上海市場(chǎng)上的商品住宅從規(guī)劃、決策、動(dòng)拆遷，到施工、配套、交付使用，大體上就是一個(gè)3年到4年的周期。

　　合理的上海商品住宅在建規(guī)模應(yīng)該保持在6300萬(wàn)到1億平方米之間。假定年銷(xiāo)售2500萬(wàn)平方米商品住宅，較為理想的在建商品住宅規(guī)模比值是3.5，即在建規(guī)模應(yīng)該在8700萬(wàn)平方米。

　　綜合上述情況，如果上海商品住宅在建總規(guī)模滿足不了6000萬(wàn)平方米，即使網(wǎng)上房地產(chǎn)的供應(yīng)量低于1000萬(wàn)平方米的話，都有可能造成上海市房地產(chǎn)供求失衡的問(wèn)題，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)因市場(chǎng)供求的原因而上升。這是需要我們保持高度警惕的。

　　成交量報(bào)告：好一個(gè)先抑后揚(yáng)

　　開(kāi)盤(pán)3天成交95套住宅，建工的大唐國(guó)際公寓一推出即在浦東的樓市上掀起了不小的波瀾。

　　大唐國(guó)際公寓所在的世紀(jì)公園板塊，在經(jīng)過(guò)幾年開(kāi)發(fā)建設(shè)后，逐漸成熟。生活配套設(shè)施和市政交通的完善，為營(yíng)造居住社區(qū)打下了良好基礎(chǔ)。占地面積140.3公頃的世紀(jì)公園作為上海內(nèi)環(huán)最大的生態(tài)型城市公園，使整個(gè)板塊內(nèi)的居住環(huán)境有了質(zhì)的提升，越來(lái)越多的樓盤(pán)依世紀(jì)公園而建，形成了市區(qū)最大的宜居板塊。

　　均價(jià)低、總價(jià)適中，1.62的容積率是大唐國(guó)際公寓熱銷(xiāo)的重要因素。隨著人們對(duì)生活質(zhì)量和居住環(huán)境要求的不斷提高，公園板塊的高品質(zhì)居住環(huán)境吸引著越來(lái)越多的購(gòu)房者。世紀(jì)公園板塊內(nèi)的住宅價(jià)格也隨之水漲船高。近期推出的一棟均價(jià)估計(jì)將上升到1.5萬(wàn)元，主打房型是三房和四房。

　　一個(gè)個(gè)案不能說(shuō)明問(wèn)題，根據(jù)天天房展網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，黃金周后的一周(8-14日)，全市共成交房屋(剔除配套房動(dòng)遷房，含商鋪辦工廠房車(chē)庫(kù)等)5562套，成交面積69.94萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為10593元/平方米，是歷年最高的一個(gè)節(jié)后成交量。其中住宅(剔除配套房動(dòng)遷房，別墅和公寓)成交4747套共計(jì)61.75萬(wàn)平方米，成交均價(jià)10533元/平方米，也是歷年之最。

　　但上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭表示后期市場(chǎng)將出現(xiàn)盤(pán)整。楊紅旭認(rèn)為“五一”長(zhǎng)假之前的三四月份整體市場(chǎng)的確出現(xiàn)了回暖的跡象。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份成交量相比2月上漲了88%，與去年同期相比也上漲了6.3%，4月份市場(chǎng)則得到延續(xù)，雖然最后數(shù)據(jù)尚未統(tǒng)計(jì)，但可以肯定的是市場(chǎng)表現(xiàn)相當(dāng)不錯(cuò)。但季節(jié)性因素也是需要考慮的，三四月份是傳統(tǒng)的房產(chǎn)銷(xiāo)售旺季，而且相比前兩年今年并未出臺(tái)較大的宏觀調(diào)控措施，只是相對(duì)在督促與執(zhí)行力上加大力度，這也是之前成交情況不錯(cuò)的原因之一。不過(guò)對(duì)于“五一”之后的市場(chǎng)，成交量上漲的狀況應(yīng)該不會(huì)持續(xù)下去，而是將出現(xiàn)一個(gè)盤(pán)整，主基調(diào)則以平穩(wěn)為主。

　　價(jià)格報(bào)告：5月新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格上漲

　　據(jù)天天房展研究中心的濫測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月30日新湖明珠城將推出三期的3棟88套房源，網(wǎng)上房地產(chǎn)報(bào)價(jià)達(dá)25000元/平方米，而該案之前在售房源報(bào)價(jià)最高的也僅14800元/平方米，一夜之間上漲了10000多元/平方米。4月28日，推出新一批房源的萬(wàn)科新里程，報(bào)價(jià)10000元/平方米，比一個(gè)月前推房源的報(bào)價(jià)又高出500元/平方米。據(jù)悉，該案2005年11月開(kāi)盤(pán)時(shí)的報(bào)價(jià)只有8100元/平方米。和萬(wàn)程新里程同天推出的仁恒錦繡花園19號(hào)樓，網(wǎng)上房地產(chǎn)報(bào)價(jià)22000元/平方米，而該案1月推出的最高價(jià)房源，16號(hào)樓也才20000元/平方米。

　　除此之外，新推盤(pán)的寶山康橋水都加價(jià)200元/平方米，報(bào)價(jià)達(dá)7000元/平方米；同位于寶山區(qū)的鉑金華府，24日推盤(pán)也是加價(jià)200元/平方米；達(dá)102000元/平方米。21日推盤(pán)的楊浦海上海報(bào)價(jià)達(dá)16500元/平方米，比前期漲500元/平方米；與之同天推盤(pán)的浦東仁恒家園報(bào)價(jià)12000元/平方米以上，其前期推出的房源報(bào)價(jià)最高不到11000元/平方米；徐匯的太原邸11日推出二期房源，30000元/平方米的報(bào)價(jià)比一年前的一期高出了整整4000元/平方米。這些新推房源樓盤(pán)的漲價(jià)，可能只是上海房?jī)r(jià)上漲的冰山一角。

　　自進(jìn)入4月以來(lái)，上海房?jī)r(jià)持續(xù)攀升。天天房展網(wǎng)分析師薛建雄指出，近期房?jī)r(jià)的上漲，主要與今年以來(lái)新房供應(yīng)的嚴(yán)重不足有關(guān)，特別是外環(huán)線以內(nèi)新房供應(yīng)的緊缺，導(dǎo)致了久違的排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象又重現(xiàn)上海。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭則表示，外環(huán)外地區(qū)后市仍不容樂(lè)觀。他認(rèn)為目前價(jià)格上漲的只是一些個(gè)別現(xiàn)象，如果從整體市場(chǎng)上看，則需要從板塊上進(jìn)行區(qū)分。