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4月上海樓市快報:整體上揚 區(qū)域表現(xiàn)分化
一、全市綜述
監(jiān)測系統(tǒng)顯示，2007年4月份，上海市商品住宅成交面積為235.3萬平方米，與上月成交面積187.9萬平方米相比，環(huán)比上漲了25.2%。其中，普通商品住宅成交面積147.1萬平方米，成交套數(shù)12750套，分別較上月上漲24.8萬平方米和2380套，但與去年同期相比，成交面積下降32.2萬平米，成交套數(shù)下降2645套。別墅類項目本月成交20.6萬平米，較上月上漲6.1萬平方米。
本月，上海新房市場延續(xù)了上月的上揚態(tài)勢，成交量繼續(xù)放大，隨著4月份新盤的大量上市，尤其是一些低總價、小戶型樓盤的推出，再度刺激了消費者的購房需求。從分區(qū)來看，本月各區(qū)域的走勢出現(xiàn)分化，內(nèi)環(huán)三區(qū)的成交量繼續(xù)放大，寶山、松江、浦東、徐匯的漲勢依然十分強勁，其中，寶山、松江、浦東的本月的成交量均超過了20萬平米。其余各區(qū)域的成交量繼上月的普漲之后，本月表現(xiàn)為小幅波動。
在成交均價方面，一方面，受需求回暖影響，優(yōu)質(zhì)樓盤依然受到追捧，全市成交均價出現(xiàn)上揚之勢，其中，內(nèi)環(huán)成交均價上漲71%，漲幅領(lǐng)跑全市；內(nèi)外環(huán)間上漲28%；外環(huán)的漲幅最小，為15%。從均價的波動原因來看，由于本月所成交樓盤中內(nèi)環(huán)高檔樓盤占比相對較高，這也一定程度上帶動了全市成交均價的上漲。
本月，宏觀市場環(huán)境依然趨于平穩(wěn)，市場經(jīng)歷了長期的觀望之后，逐漸走出頹勢，購房者的信心逐漸恢復(fù)，眾多持幣觀望者開始試探性入場。作為傳統(tǒng)銷售旺季，再加上“五一”房展會宣傳以及各種促銷活動，新樓市場的后市走勢仍然較為樂觀。
二、分區(qū)分析
本月，全市除少數(shù)區(qū)域外，大部分區(qū)縣成交較上月有所上漲，其中，浦東、寶山、松江成交量超過20萬平方米以上。黃浦、靜安和盧灣三區(qū)為傳統(tǒng)的居住生活區(qū)，生活配套設(shè)施比較完善，隨著本市各項城市規(guī)劃工程的逐步推進，這些區(qū)域的居住品質(zhì)日益顯現(xiàn)，本月成交量繼續(xù)大幅放大，較上月分別環(huán)比上漲164.5%，174.9%和115.4%。此外，南匯、嘉定、奉賢、金山、崇明這些市郊區(qū)域的成交量均有不同程度的下跌，其中，崇明降幅最大，環(huán)比下降48.9%。
本月大盤成交值得關(guān)注環(huán)的是寶宸共和家園，該盤位于寶山區(qū)張廟板塊，緊鄰地鐵一號線通河新村站，周邊生活設(shè)施完善，小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計大氣美觀，房型設(shè)計多樣，可選擇房源余地較多，受到客戶好評，銷售至今所推樓盤已基本告磬。
上海市各區(qū)4月普通商品住宅成交一覽表 區(qū)域 成交面積 環(huán)比 成交金額 環(huán)比 成交均價
萬平方米 （%） (億元) （%） 元/平米
黃浦 3.61 164.5 7.86 253.9 21750
靜安 1.70 174.9 3.00 158.9 17658
盧灣 1.71 115.4 4.75 75.2 27770
長寧 3.84 17.6 7.58 30.7 19710
徐匯 5.45 52.5 8.77 62.6 16085
虹口 3.97 0.4 5.61 8.3 14110
楊浦 7.60 -12.6 8.23 -4.3 10835
浦東 26.93 29.7 31.80 51.4 11807
普陀 9.46 -1.9 10.24 -0.9 10829
閘北 5.01 7.5 5.80 15.6 11586
閔行 10.86 16.2 9.28 20.2 8547
寶山 21.27 48.7 18.30 67.7 8603
松江 22.74 37.9 14.96 37.9 6579
青浦 4.45 19.9 3.11 28.5 6987
南匯 3.62 -14.0 2.43 -6.8 6712
金山 3.42 -6.0 1.63 -13.9 4762
嘉定 5.08 -10.9 3.11 -19.5 6119
奉賢 5.55 -6.3 3.06 -12.1 5516
崇明 0.85 -48.9 0.45 -50.9 5241三、環(huán)線分析
本月，各環(huán)線成交面積繼續(xù)上漲態(tài)勢，其中，內(nèi)環(huán)中心區(qū)域漲幅明顯，成交面積較上月上漲8.7萬平米；內(nèi)外環(huán)間和外環(huán)外區(qū)域成交漲幅較上月明顯減少，但增長勢頭依舊。
上海市各環(huán)線4月新建普通商品住宅成交一覽
環(huán)線 成交面積 環(huán)比 成交金額 環(huán)比 成交均價
(萬平方米) (%) (億元) (%) (元/平米)
內(nèi)環(huán) 25.66 51 45.00 71 17538
內(nèi)外環(huán) 54.99 15 61.44 28 11173
外環(huán) 66.46 15 43.50 15 6545
全市 147.12 20 149.95 34 10192四、樓盤分析
上海樓市行情監(jiān)測系統(tǒng)顯示，2007年4月，樓市的成交主要集中在寶山，松江和浦東新區(qū)，且大部分成交位于外環(huán)以內(nèi)區(qū)域。其中，閘北區(qū)的陽城貴都以其適中的價格和不斷完善的生活配套已經(jīng)連續(xù)兩個月位于熱銷樓盤之列。
五、樓市潛力板塊掃描
昌里板塊
受到世博會規(guī)劃輻射效應(yīng)及軌道概念的深入人心，昌里板塊(周家渡街道，南碼頭街道，六里街道)居住環(huán)境日益提升，尤其受到工薪階層的青睞。據(jù)上海順馳運營統(tǒng)計分析，目前該板塊成交熱點小區(qū)為成山小區(qū)、東盛公寓等，前者成交單價在每平方米7500-8200元左右，毗鄰6號線成山路站。東盛公寓成交單價是每平方米9600元，1998年竣工，毗鄰4號線浦三路站。博愛家園和上南花園的容積率和性價比也在同類小區(qū)內(nèi)非常值得稱道，但是目前出房較少。
該板塊地理位置優(yōu)越，毗鄰上海小南京路之稱的昌里路；生活配套完善，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心以及文化中心，提供給居民更貼心的服務(wù)和享受；該區(qū)域居住人口多為由浦西搬至浦東的土生土長的上海人，文化素養(yǎng)較高；交通出行較為方便，值得一提的是正在建設(shè)中的軌道交通4號線、6號線及多條線路可直達陸家嘴、淮海路、徐家匯等主要商務(wù)區(qū)，附近的南碼頭、長途汽車站等更加方便客運。由于該區(qū)域的掛牌價格和客戶的購房預(yù)算接近而更受工薪階層青睞。
推薦指數(shù)：★★★★
推薦理由：軌道概念已經(jīng)開始，潛力可深入挖掘。
推薦小區(qū)：東盛公寓，成山小區(qū)，博愛家園，上南花苑等。
上南三林板塊
大多數(shù)工薪階層普遍感到時代的快速節(jié)奏和精力不足，在這種背景下，有著長遠目光的投資戰(zhàn)略及價值取向逐漸清晰，實惠和未來升值空間深入人心。三林板塊綠化率高，追求品質(zhì)空間大。據(jù)分析，恒大華城成交價在9000元／平方米左右，內(nèi)含7個小區(qū)，配套設(shè)施比較完善。南楊小區(qū)，思浦小區(qū)，靠近地鐵口，成交價8000元／平方米左右。日月新店和上南山水苑配套設(shè)施極佳，在上南三林板塊中口碑極佳，但是出房也比較少。三林板塊周圍環(huán)境幽雅、空間遼闊、交通便利，具備較強的抗跌性。雖起步較晚，但目前規(guī)模與人氣也在與日俱增。較低的總價，相對較高的環(huán)境綠化率是都市人選擇三林的最好理由。
推薦指數(shù)：★★★★★
推薦理由：總價低，配套設(shè)施完善。
推薦小區(qū)：恒大華城，南楊小區(qū)，思浦小區(qū)，日月新殿，上南山水苑等。
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