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　　日前，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心發(fā)布的《2007房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO.4》顯示，2006年我國部分大城市二手房的“租售比”已超過國際警戒線，房價虛高傾向明顯。記者上周對我省一些城市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我省各城市的商品房租售比都超出了1：200這個警戒線。一邊是不斷攀升的房價，一邊是失常的租售比，我們不禁要問：房價是否存在虛高？

　　“租售比”反映真實居住需求

　　據(jù)介紹，所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值，“從理論上說，‘租售比’能夠比較客觀地反映出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求狀況。”社科院的這份報告顯示，2006年我國大部分主要城市的二手房價格均出現(xiàn)了大幅上漲，而房屋租賃市場價格卻相對平穩(wěn)。北京、深圳、上海、杭州等城市中心城區(qū)的“租售比”已經(jīng)高達(dá)1∶270至1∶400。

　　而從發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場規(guī)律看，一般房屋租售比的警戒線是1∶200，超出這一比例時，表明市場存在風(fēng)險。這是由于租房體現(xiàn)的是一種真實的居住需求，因此當(dāng)一個城市的房產(chǎn)價格迅速上

　　升而房屋租賃市場的價格卻沒有隨之出現(xiàn)明顯增長時，就表明該地區(qū)的房產(chǎn)市場存在著價格虛高或投機(jī)行為。

　　省內(nèi)某些城市租售比竟達(dá)1：500

　　記者上周采訪了我省一些城市的中介連鎖機(jī)構(gòu)以及居民小區(qū)，調(diào)查結(jié)果十分驚人，我省各地市的商品房租售比幾乎都超出了1：200這個國際警戒線，有的竟達(dá)1：500。

　　據(jù)河北順馳不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)公司運營部的張云飛介紹，石家莊商品房租售比基本在1：200以上。他們代理的一套新華區(qū)天苑小區(qū)的房子，61平方米，銷售價格為24.5萬元，而同小區(qū)同戶型的房子每月租金只有500元，租售比在1：490左右。橋東區(qū)勝利北街宏業(yè)花園一套120平方米的房子，銷售價格為40萬元，其月租金在1000元上下，租售比為1：400。裕華區(qū)卓達(dá)書香園兩套共計184平方米的房子，總售價為56.9萬元，其月租金合計1200元，租售比為1：475左右。橋西區(qū)廣平小區(qū)的一套52.5平方米的房子，售價為21.5萬元，其月租金為400元，租售比達(dá)到1：530左右?？梢娛仪f各區(qū)域內(nèi)的商品房租售比基本都超出了警戒值，而且超出很多。

　　在唐山工作多年的河北順馳不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)公司總經(jīng)理李亞楠向記者介紹，作為省內(nèi)房價最高城市的唐山，商品房租售比也大大超出了警戒線，但是要優(yōu)于省會。在唐山比較高檔的小區(qū)中，天元小區(qū)的房子120平方米的售價在73.2萬元左右，如設(shè)施齊全，月租金在2500元左右，租售比為1：292。次新房、中檔小區(qū)中，祥福里60平方米左右的房子，銷售價格大約為32萬元，月租金為1200左右，租售比為1：266。在老城區(qū)內(nèi)，以趙莊鐵路樓為例，月租金800元左右，面積60平方米左右，銷售價格30萬元出頭，租售比為1：375。

　　在“廊坊熱線”記者看到，有一位劉先生轉(zhuǎn)讓德人新苑二樓兩室兩廳88平方米住房一套，銷售價格為30萬元左右，其月租金為650元，租售比為1：460。而在秦皇島，河澗里一套89.6平方米的住房，銷售價格為36萬元，月租金為700-800元，租售比大約為1：450。在保定，中華小區(qū)，一套52平方米的房子，月租金480元，銷售價格13萬元左右，租售比為1：270。

　　另外，張家口、承德、邯鄲、滄州幾個地市的房屋租售比也大都超出了1：200的警戒值。

　　失常租售比因何而來？

　　這樣失常的租售比因何而來？地產(chǎn)界人士認(rèn)為，一方面，房價確實在一定程度上存在“虛高”成分，好多人出于投資目的購房，抬高了房價。而好多房主為了穩(wěn)定、省心，在出租房屋時趨向于找一些一年以上的長租戶，為了吸引這些人，他們自動壓低了租金；相當(dāng)一部分房主看來，與其房子空置，不如低價租出去，起碼能收回物業(yè)費等成本，這種“寧低租不放空”的心態(tài)，也遏制了租金的增長；此外，一些房東制定出租價格不是以房產(chǎn)價值為參照，而是看周圍房子的租金水平，以此作為參照。最后重要的一點就是，以石家莊為代表的我省城市，擁有眾多的城中村，這些城中村里有著豐富的出租資源，價格很便宜，這也變相拉低了商品房的出租價格。

　　李亞楠認(rèn)為，我省的房價和北京等一線城市相比還是很便宜，所以很多外來人口和剛畢業(yè)大學(xué)生，總是把租房當(dāng)作一個跳板，三五年內(nèi)就會購房。這些原本應(yīng)該在租賃市場的人，由于轉(zhuǎn)到購房市場也壓低了房租價格。所以，這種超高的租售比有新房價格虛高的原因，也有租賃市場尚不成熟的原因。

　　房產(chǎn)投資收入打折

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這樣的租售比下，買房用來出租投資顯然是不合適的。售價租金比的合理范圍，是根據(jù)資金的長期收益率確定的。如果把買房視作一種長期投資，那么200：1至300：1的售價租金比，折算成長期投資的年收益率，大約是4%至6%。由于房產(chǎn)還有房價上漲帶來的增值收益，因此4%至6%的租金收益率是比較合理的。但如果售價租金比高于300：1，則意味著收益率低于4%。以目前的長期國債收益率為基準(zhǔn)，低于4%是劃不來的。

　　因此，目前國內(nèi)商品房“租售比”逼近國際警戒線并非危言聳聽。近幾年來的二手房租賃市場基本上處于不溫不火的狀態(tài)，股市、基金投資市場的火熱，正在弱化投資者對房地產(chǎn)的投資偏好。國家對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實施的調(diào)控政策，使得五年內(nèi)二手房的交易成本很高，而投資者買房后，也更多地會充實到租賃市場，這勢必將使租金水平進(jìn)一步下滑。