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　　張?jiān)耍焊魑患钨e，各位媒體界的朋友們，非常感謝到武漢參加這個(gè)論壇，我們武漢這個(gè)房地產(chǎn)有三大特點(diǎn)：1、發(fā)展很快；給武漢市的城市建設(shè)、住宅建設(shè)以及武漢的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了很大的貢獻(xiàn)。

　　2、武漢市的房地產(chǎn)穩(wěn)步的發(fā)展，很穩(wěn)定，既沒有大起也沒有大落。

　　3、個(gè)隨著中部崛起武漢市的房地產(chǎn)潛力很大，前景輝煌。

　　借這個(gè)機(jī)會(huì)我想介紹一下當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的若干強(qiáng)勢(shì)理念。首先我想把今年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，全國(guó)的情況簡(jiǎn)要的說一下，2006年國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度。隨著國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)、國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)文件確定的調(diào)控措施逐步落實(shí)到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在朝著預(yù)期的目標(biāo)發(fā)展。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)開發(fā)投資，《統(tǒng)計(jì)快報(bào)》的數(shù)據(jù)分析，今年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行有以下一些特點(diǎn)：

　　第一、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度有所加快。

　　房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3543.78億元，同比增長(zhǎng)26.9%，增幅同比加快6.7個(gè)百分點(diǎn)，高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅1.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　分地區(qū)看，東部同比增長(zhǎng)24.3%、中部36.2%、西部29.3%。

　　其中：河南省和安徽省同比分別增長(zhǎng)59.1%和52.4%，同比加快19.4和32.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　第二、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)有所改善。

　　住宅投資同比增長(zhǎng)30.4%，高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅3.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中，經(jīng)濟(jì)適用房投資同比增長(zhǎng)41.6%，同比提高39個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)適用房投資持續(xù)下降的趨勢(shì)得到扭轉(zhuǎn)。

　　第三、新建商品住宅銷售面積大于竣工面積，商品住宅空置面積下降,市場(chǎng)需求比較旺盛。特別是一些中心城市，供需矛盾更加突出。

　　——新建商品住宅銷售面積大于竣工面積1.9倍，明顯快于去年的1.26倍，銷售面積增幅快于竣工面積增幅1.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　——商品住宅空置面積同比下降了1.2%。

　　第四、房地產(chǎn)開發(fā)資金充足，國(guó)內(nèi)貸款和利用外資增速較快。

　　房地產(chǎn)開發(fā)到位資金7125.49億元，同比增長(zhǎng)26.3%，為完成投資的2倍。

　　分資金來源看：銀行貸款到位1634.22億元，同比增長(zhǎng)18.4%；銀行個(gè)人按揭貸款（期房預(yù)售款轉(zhuǎn)為開發(fā)使用）745.45億元，同比增長(zhǎng)73.2%；非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款126.37億元，同比增長(zhǎng)66.9%；利用外資131.27億元，同比增長(zhǎng)154.4%，其中，外商直接投資102.63億元,同比增長(zhǎng)192.5%。

　　第五、房?jī)r(jià)漲幅總體平穩(wěn)，但是部分的中心城市漲幅較快。

　　70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)顯示：今年1、2、3銷售價(jià)格漲幅在6.0%上下波動(dòng)，3月份新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.0%，漲幅比上月高0.1個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月低0.1個(gè)百分點(diǎn)。但是部分中心城市漲幅比較快。深圳同比上漲10.7%，長(zhǎng)沙同比上漲10.1%，北京同比上漲9.9%，廣州同比上漲8.6%，成都同比上漲8.4%，福州同比上漲8.0%，廈門同比上漲7.7%。

　　一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題：

　?。ㄒ唬┎糠种行某鞘蟹?jī)r(jià)仍然偏高，且上漲較快。

　?。ǘ┲械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房作為市場(chǎng)供應(yīng)主體地位尚未建立。90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的16.1%。目前銷售的主要是前幾年開發(fā)的大戶型住宅。

　?。ㄈ┳》勘Ｕ现贫冗€不完善?，F(xiàn)行的廉租住房制度覆蓋面較窄，保障率較低，中西部地區(qū)保障資金還不到位。

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系還不完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有待進(jìn)一步規(guī)范。

　　從全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)的趨勢(shì)圖來看。2006年，景氣指數(shù)達(dá)到高峰，然后開始下降。

　　二、精心構(gòu)筑多層次的住房保障體系。

　　我們各地的政府都在精心構(gòu)筑多層次的住房保障體系。住宅是一種特殊商品。

　　它的特殊性就在于：不可或缺，不可替代，且價(jià)格不菲，購(gòu)置不易。

　　因此，它是社會(huì)保障體系的一個(gè)重要的和首要的組成部分。

　　聯(lián)合國(guó)提出的“人人享有適當(dāng)住房”的目標(biāo)，就充分體現(xiàn)了它的社會(huì)保障性質(zhì)。

　　計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下，我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障體制是“全民保障型”，即與低工資、且工資差別不大的狀況相對(duì)應(yīng)，由國(guó)家蓋住宅，用低租金租給居民，即住房的“實(shí)物分配”。

　　但實(shí)際上只有一部分機(jī)關(guān)和有實(shí)力的大中企業(yè)才能蓋房子分配給職工。國(guó)家和企業(yè)財(cái)力所限，每年建造住宅數(shù)量很小，居住水平提高很慢。

　　相當(dāng)一部分家庭的住房實(shí)際上是無法保障的。

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式下，通過房改把“實(shí)物分配”變成“貨幣分配”，即把住房消費(fèi)納入工資。目前作為過渡，是采取對(duì)機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位的無房職工給予住房補(bǔ)貼。

　　由于收入拉開了差距，高收入和中等收入家庭有條件或在金融支持下有條件購(gòu)買市場(chǎng)性商品房，住房保障政策主要是針對(duì)低收入家庭?？梢苑Q作“低收入家庭保障型”。

　　改革開放以來，城鎮(zhèn)居民收入有了前所未有的增長(zhǎng)。與此同時(shí)，不同階層的收入水平逐步拉開檔次，而且收入差距不斷擴(kuò)大。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)調(diào)查:90年代末，我國(guó)城鎮(zhèn)居民中20%的高收入家庭占總收入的31%，20%的低收入家庭占11%，高收入家庭年人均收入是低收入家庭的3.4倍。2003年，提高到了5.3倍。

　　為此，應(yīng)當(dāng)按照高收入、中等偏上收入、中等偏下收入、低收入、最低收入等收入水平，分別通過市場(chǎng)途徑和政策保障途徑，對(duì)全社會(huì)的住房實(shí)行“分類供應(yīng)”。

　　其中，對(duì)低收入戶、最低收入戶實(shí)施住房保障。

　　由于收入分組的跨度較大，同一收入組內(nèi)收入差距也不小，出現(xiàn)了所謂“夾心層”的住房如何解決的問題。

　　例如，中等偏下收入家庭無力購(gòu)買市場(chǎng)商品房；一些家庭的收入剛超出最低生活保障線，夠不上廉租住房保障政策的資格，但又無力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房；一些家庭需要解決拆遷安置房，等等。

　　既有的對(duì)低收入戶供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房和對(duì)最低收入戶供應(yīng)廉租住房的基本保障模式已顯現(xiàn)出局限性。

　　必須對(duì)保障政策進(jìn)一步細(xì)化，建立多層次的住房保障體系。例如，對(duì)中等偏下收入戶供應(yīng)限價(jià)商品房；把經(jīng)濟(jì)適用房分為銷售型和租賃型兩類，前者供應(yīng)低收入偏上戶，后者供應(yīng)高出低保線，但又無力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入偏下戶，等等。

　　構(gòu)筑多層次住房保障體系，重在精心，要在細(xì)分，區(qū)別對(duì)待。并應(yīng)特別注意解決好“夾心層”的住房。

　　南通市構(gòu)筑多層次的住房保障體系的框架：

　　一是對(duì)低收入家庭中的孤寡老人、重病家庭、喪失勞動(dòng)能力的殘疾人、優(yōu)撫對(duì)象等特定住房困難家庭，采取廉租住房實(shí)物安置結(jié)合租金減免的方式予以保障。

　　二是對(duì)確實(shí)無購(gòu)房能力的住房困難家庭，采取廉租住房租金補(bǔ)貼方式予以保障。

　　三是對(duì)低收入家庭中有一定購(gòu)房能力的住房困難家庭，采取提供保障性商品住房的方式予以保障。通過限房?jī)r(jià)、限套型、限對(duì)象、限轉(zhuǎn)讓的辦法，向處于廉租住房保障對(duì)象和經(jīng)濟(jì)適用房政策性補(bǔ)貼對(duì)象之間的“夾心層”出售。

　　四是對(duì)有購(gòu)房能力的中低收入住房困難家庭，采取經(jīng)濟(jì)適用房政策性補(bǔ)貼方式提供保障支持。

　　五是對(duì)外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生及其他特殊住房困難群體，采取提供公共租屋等多種方式給予幫助。

　　六是對(duì)拆遷戶繼續(xù)加大低價(jià)位房屋供應(yīng)量。

　　他們的思路和辦法，可資借鑒。

　　三、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的若干強(qiáng)勢(shì)理念。

　　當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展面臨五大挑戰(zhàn)：

　　1、資源的挑戰(zhàn)。尤其是能源、水資源、土地資源緊缺的挑戰(zhàn)。

　　2、理念的挑戰(zhàn)。是重視規(guī)模效益，還是依靠知識(shí)、科技、信息來提高住宅的品質(zhì)，把重“快”輕“好”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;又好又快”。

　　3、品牌的挑戰(zhàn)。擁有品牌，才能擁有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。一些優(yōu)秀房地產(chǎn)品牌脫穎而出，既提高了我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量和水平，特別是住宅產(chǎn)品的水平，也對(duì)同類產(chǎn)品造成壓力。

　　4、市場(chǎng)的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，業(yè)主消費(fèi)意識(shí)漸趨成熟，必須由“以產(chǎn)品為中心”向“以消費(fèi)者為中心”轉(zhuǎn)變，認(rèn)真調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

　　5、效率的挑戰(zhàn)。我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)仍處于粗放經(jīng)營(yíng)階段，表現(xiàn)為“一高兩低兩長(zhǎng)”：能源消耗高，為發(fā)達(dá)國(guó)家的3～4倍；勞動(dòng)生產(chǎn)率低，住宅建造效率僅相當(dāng)于發(fā)達(dá)國(guó)家的1/6—1/5；科技進(jìn)步對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率低，僅為30%左右；開發(fā)周期長(zhǎng)；資金占?jí)簳r(shí)間長(zhǎng)。

　　在這樣的態(tài)勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)與時(shí)俱進(jìn)地不斷出現(xiàn)新的理念。茲簡(jiǎn)述當(dāng)前如下十個(gè)方面的強(qiáng)勢(shì)理念。

　　（一）“節(jié)能省地”理念

　　“節(jié)能省地”是“綠色建筑”核心內(nèi)容。其涵義包括三個(gè)方面：

　　1、為人們提供健康、舒適、安全的生活、工作空間；

　　2、在建筑物的全生命周期，即從建筑材料生產(chǎn)，建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，到使用和維護(hù)，直至拆除、回用的全過程中實(shí)現(xiàn)高效率地利用能源、土地、水、材料等資源；

　　3、最低限度地影響環(huán)境。

　　中國(guó)的綠色建筑的核心是節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水、節(jié)地、保護(hù)環(huán)境等“四節(jié)一環(huán)保”。

　　近年來出現(xiàn)的“生態(tài)住宅”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“資源循環(huán)型建筑”等都是圍繞“四節(jié)一環(huán)保”提出來的，只不過側(cè)重點(diǎn)和排序不同而已。

英國(guó)Integer綠色住宅示范房

 

日本太陽(yáng)能住宅

英國(guó)格林威治新千年村

德國(guó)節(jié)能住宅

上海閘北區(qū)彭浦新村社區(qū)節(jié)能遮陽(yáng)篷 

　　（二）“親情和諧”理念

　　“親情和諧住宅小區(qū)”是一種以增進(jìn)親情、追求和諧為目標(biāo)的、精神文明倡導(dǎo)與設(shè)施條件保證相結(jié)合的和諧社區(qū)。

　　其內(nèi)涵包括有利于維系和增進(jìn)家庭親情、鄰里親情和社區(qū)親情（即住宅小區(qū)物業(yè)管理的親情服務(wù)）等三個(gè)方面。

　　目前，我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)己經(jīng)進(jìn)入老年型；家庭結(jié)構(gòu)正由結(jié)構(gòu)復(fù)雜、規(guī)模龐大的家庭向結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、規(guī)模較小的核心家庭轉(zhuǎn)化。

　　把老年住宅蓋到普通住宅小區(qū)，使老年人與子孫就近居住、可分可合，是許多消費(fèi)者的向往。

　　結(jié)合發(fā)展中小套型住宅，開發(fā)建設(shè)適合“居家養(yǎng)老”的新型居住社區(qū)——“親情和諧住宅小區(qū)”，具有重大現(xiàn)實(shí)意義。

　　“親情和諧住宅小區(qū)”與其它理念住宅小區(qū)的區(qū)別在于：要求具備満足兩代人或多代人同住一個(gè)小區(qū)或一棟摟的各種戶型和設(shè)施條件。從戶型看，可分三類：

　　“近居型”：在住宅小區(qū)內(nèi)專門建設(shè)老年住宅樓，與子女就近居住(適合中小戶型住宅)。

　　“鄰居型”：在一棟或一層住宅樓內(nèi)專門設(shè)立老年戶型，與子女相鄰居住(適合中小戶型住宅)；

　　“合居型”：在一套住宅里專門設(shè)立老年居室(適合大戶型住宅)。

　　從設(shè)施條件上看，不僅要求充分規(guī)劃設(shè)計(jì)好鄰里交往場(chǎng)所，特別是庭院、院落的戶外休憩設(shè)施。而且，供老年人住的房子從結(jié)構(gòu)到裝修都要有“適老設(shè)施”。

　　（三）“創(chuàng)意地產(chǎn)”理念

　　創(chuàng)意地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的美妙聯(lián)姻。

　　“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”的本質(zhì)是推崇創(chuàng)新。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是一種以創(chuàng)新和知識(shí)為核心的產(chǎn)業(yè)。并且特別強(qiáng)調(diào)文化藝術(shù)對(duì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)鏈的支持與推動(dòng)。故又稱“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”。

　　房地產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聯(lián)姻以后，誕生了“創(chuàng)意地產(chǎn)”。創(chuàng)意地產(chǎn)并不是與住宅地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)產(chǎn)品相并列的地產(chǎn)品種，而是新的運(yùn)作理念和方法。

　　“創(chuàng)意”的方式：

　　一是原始創(chuàng)新；

　　二是繼承創(chuàng)新，在繼承傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上進(jìn)行再創(chuàng)造，例如把“馬頭墻”等傳統(tǒng)形式用于高層建筑、四合院創(chuàng)新攺造等等；

　　三是集成創(chuàng)新，就如現(xiàn)在的手機(jī)把通訊、照相、MP3、MP4等若干單項(xiàng)技術(shù)整合在一起而成為新產(chǎn)品。房地產(chǎn)業(yè)與建材業(yè)、裝潢業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的聯(lián)合，就形成品牌整合創(chuàng)新。

　　“創(chuàng)意”要貫穿產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)。從理念、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造，到營(yíng)銷和物業(yè)管理各個(gè)環(huán)節(jié)都要有創(chuàng)意，形成整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的創(chuàng)意整合，提升產(chǎn)品的品牌效應(yīng)和無形資產(chǎn)。

　　1、理念創(chuàng)新：從品牌的定位、設(shè)計(jì)，到品牌戰(zhàn)略的實(shí)施、反饋，各個(gè)環(huán)節(jié)能否創(chuàng)新，最根本的是企業(yè)文化中有沒有“創(chuàng)新”的理念。因循守舊，抱殘守缺，就不可能創(chuàng)新。

　　2、策劃創(chuàng)新。除建筑結(jié)構(gòu)、造型以外，還包括功能的創(chuàng)新。例如把舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)改造成畫廊、藝術(shù)中心、設(shè)計(jì)公司和酒吧用房，就是一種功能創(chuàng)新。以“運(yùn)動(dòng)就在家門口”為口號(hào)的住宅小區(qū)，則是人居環(huán)境功能多元化的成功創(chuàng)新。

　　3、營(yíng)銷創(chuàng)新。要辯證地看待“酒香不怕巷子深”和“好酒也要勤吆喝”的關(guān)系。隨著“以產(chǎn)品為中心”向“以消費(fèi)者為中心”轉(zhuǎn)變，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段。

　　4、服務(wù)創(chuàng)新。房地產(chǎn)產(chǎn)品日趨同質(zhì)化，更多開發(fā)商把目光轉(zhuǎn)向在售前、售中、售后各個(gè)階段提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。

　　5、管理創(chuàng)新。如職業(yè)經(jīng)理人制度的創(chuàng)立；質(zhì)量認(rèn)證制度的導(dǎo)入；人才機(jī)制的形成；融資渠道的拓寬，等等。

　　6、物業(yè)管理體制的創(chuàng)新。物業(yè)公司大而全、小而全，既加大了開支，又浪費(fèi)人力。

　　可以探索“管理層與勞務(wù)層分開”的辦法。即成立若干個(gè)清潔、綠化、修繕、保安等的專業(yè)化勞務(wù)公司，為一個(gè)或同時(shí)為幾個(gè)物業(yè)公司提供勞務(wù)。而小區(qū)物業(yè)公司則作為管理層，主要做好協(xié)調(diào)、調(diào)度和監(jiān)督。

　　管理層走規(guī)?；?jīng)營(yíng)的道路，可以同時(shí)管理若干個(gè)小區(qū)；勞務(wù)層走專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的道路，可以同時(shí)為若干個(gè)小區(qū)服務(wù)。相輔相成，共同發(fā)展。

　　創(chuàng)意地產(chǎn)的意義：

　　——大大減弱了房地產(chǎn)產(chǎn)品“千樓一面”的“趨同性”和“克隆”行為，使樓盤各具自己獨(dú)特的文化內(nèi)涵和形式。

　　——因其具有的整合性強(qiáng)、知識(shí)密集、附加值高等特點(diǎn)，能夠提升房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的整體水平。

　　（四）“科技地產(chǎn)”理念

　　以高舒適度、低能耗、恒濕恒溫技術(shù)作為核心的科技主題地產(chǎn)，作為嶄新的地產(chǎn)運(yùn)作模式，科技含量高，與政策契合度高，前景看好。

　　而作為大眾化、普及型的住宅，則不宜要求“采用高科技”。而是要求提高科技含量，特別是包括太陽(yáng)能利用在內(nèi)的普及型、低成本、高效率的“四節(jié)一環(huán)保”實(shí)用技術(shù)和新科技成果的應(yīng)用，倡導(dǎo)用“低投入、高產(chǎn)出”的方法來實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能和居住環(huán)境改善的目標(biāo)。

　　當(dāng)然，我們也需要開發(fā)一些代表我國(guó)住宅科技水平的高新住宅科技，在條件許可的少數(shù)場(chǎng)合下予以應(yīng)用。

　　（五）“開放式社區(qū)”理念

　　長(zhǎng)期以來，由于住宅小區(qū)規(guī)模較小，一般都是采取“封閉式”，筑起圍墻，自成體系。

　　現(xiàn)在，小區(qū)規(guī)模越來越大，“封閉式”越來越不適應(yīng)規(guī)模住區(qū)和現(xiàn)代城市要求。

　　必須提倡“融入城市”的“開放式”的小區(qū)開發(fā)理念，以促進(jìn)住宅小區(qū)與城市之間的和諧。主要是：

　　1、城市道路和小區(qū)道路系統(tǒng)有機(jī)銜接。城市規(guī)劃道路穿越小區(qū)，提高了小區(qū)的“交通均好性”，也使城市路網(wǎng)更加通達(dá)順暢。

　　2、會(huì)館、商服、醫(yī)療、幼托、學(xué)校等公共設(shè)施的共享。小區(qū)可以利用周邊的公共設(shè)施，小區(qū)公共設(shè)施也可向社會(huì)開放。

　　3、小區(qū)景觀與城市共享，把靚麗的小區(qū)景觀貢獻(xiàn)給城市。親水樓盤要做到海濱、江濱、湖濱地帶與市民共享，不要封閉起來。

　　4、劃小管理單位。拆掉圍墻以后，小區(qū)管理應(yīng)“劃小管理單位”，幾棟樓形成圍合、甚至一棟樓單獨(dú)進(jìn)行管理，加上電子保安監(jiān)控設(shè)備，保證小區(qū)的安全。

　　（六）“精細(xì)化設(shè)計(jì)”理念

　　實(shí)現(xiàn)“中小套型”和“中低價(jià)位”雙重目標(biāo)，推行“精細(xì)化設(shè)計(jì)”是必由之路。“精細(xì)化設(shè)計(jì)”的實(shí)質(zhì)是：不放過一寸面積的合理利用和充分利用；不放過一個(gè)創(chuàng)造舒適生活的細(xì)節(jié)；不浪費(fèi)住戶的一分錢財(cái)；不浪費(fèi)國(guó)家的一點(diǎn)資源。

　　1、精耕細(xì)作。精細(xì)化設(shè)計(jì)要求“螺螄殼里做道場(chǎng)”，合理利用和充分利用每一寸空間，以化解面積緊湊與功能齊全的矛盾，做到戶型面積雖小，功能基本齊全。

　　2、精雕細(xì)刻。精細(xì)化設(shè)計(jì)要求充分體現(xiàn)個(gè)性化。主要是精心考慮各種生活細(xì)節(jié)。如老人、小孩的住房有不同的生理、心理、行為特點(diǎn)的要求，應(yīng)通過設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)來分別加以適應(yīng)和滿足。

　　3、精打細(xì)算。在做好空間定位、定性分析的基礎(chǔ)上，通過計(jì)算機(jī)模擬進(jìn)行定量化。采暖、通風(fēng)、節(jié)能、采光、照明、噪聲諸多方面都可以模擬計(jì)算。如節(jié)能方面，通過精細(xì)化設(shè)計(jì)，不同朝向、樓層、部位，可以采取有差異的節(jié)能措施。從而使造價(jià)降低。

　　4、精挑細(xì)選。建筑材料和住宅設(shè)施要按照實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、美觀三位一體的原則，仔細(xì)選用。例如，中小套型住宅設(shè)計(jì)應(yīng)選用“輕薄、小巧”的建材、部件構(gòu)件和廚衛(wèi)設(shè)施；在夏熱冬冷地區(qū)可以適當(dāng)采用外遮陽(yáng)棚節(jié)能措施。

　　5、精裝細(xì)修。住宅產(chǎn)品精裝修，是提升產(chǎn)品精細(xì)化設(shè)計(jì)的主要手段。既可確保精細(xì)化設(shè)計(jì)的創(chuàng)意不受損害，又能避免毛坯房進(jìn)行二次裝修造成的浪費(fèi)。要逐步淘汰毛坯房。

　　（七）“住宅產(chǎn)業(yè)化”理念

　　住宅產(chǎn)業(yè)化，也可稱住宅工業(yè)化。其內(nèi)涵是：

　　1、以科技進(jìn)步為先導(dǎo)；

　　2、以改善住宅使用功能和居住環(huán)境為宗旨；

　　3、以提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和工程質(zhì)量為目標(biāo)；

　　4、在科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工業(yè)化生產(chǎn)、裝配化施工、規(guī)范化管理的社會(huì)大生產(chǎn)。

　　推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，要進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)以下四個(gè)方面的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變：

　?。?）理念上從“粗放型生產(chǎn)方式”向“集約型生產(chǎn)方式”轉(zhuǎn)變?？朔T如認(rèn)為“中國(guó)人多、勞動(dòng)力便宜，工廠化不是當(dāng)務(wù)之急，可以慢慢來”等等思想障礙。

　　（2）實(shí)踐上從住宅生產(chǎn)“工地化”向“工廠化”轉(zhuǎn)變。加快從以非標(biāo)準(zhǔn)化的分散手工作業(yè)向以標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、集成化和規(guī)?；墓S作業(yè)轉(zhuǎn)變。

　?。?）體制上從“分散”向“整合”轉(zhuǎn)變。要把分散在有關(guān)部門管理的與“住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化”有關(guān)的各個(gè)環(huán)節(jié)的各類企業(yè)，如開發(fā)商、建筑商，以及其上游的供應(yīng)商和下游的服務(wù)商等等，通過有效的組織形式（集團(tuán)、聯(lián)合體等）整合起來，形成緊密相連的產(chǎn)業(yè)鏈。形成“協(xié)同作戰(zhàn)優(yōu)勢(shì)”和“品牌整合優(yōu)勢(shì)”。

　　（4）政策上從“單項(xiàng)”向“配套”轉(zhuǎn)變。要利用稅收、價(jià)格、信貸等經(jīng)濟(jì)杠桿，鼓勵(lì)技術(shù)創(chuàng)新和體制創(chuàng)新，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、企業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

　　（八）“品牌”理念

　　品牌是用來識(shí)別一個(gè)或一群賣主的商品或勞務(wù)的名稱、術(shù)語(yǔ)、符號(hào)、圖案等等。房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌通常就是企業(yè)的名稱，即企業(yè)品牌。

　　品牌是企業(yè)的生命。品牌不僅使企業(yè)本身凝聚了巨大的無形資產(chǎn)，而且也使產(chǎn)品增加了不可限量的附加值。品牌在，企業(yè)才有立足之本。品牌倒了，這個(gè)企業(yè)也就一無所有了。

　　品牌是企業(yè)的一座豐碑，是一個(gè)企業(yè)通過多個(gè)項(xiàng)目的精心構(gòu)筑、積累而成的。

　　優(yōu)秀品牌都具有超常的公信力、認(rèn)知度和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在品牌建設(shè)中，要以質(zhì)量為本，誠(chéng)信為魂。

　　品牌戰(zhàn)略就是通過不斷提高商品或勞務(wù)的品質(zhì)來增加市場(chǎng)份額，把企業(yè)做強(qiáng)做優(yōu)。進(jìn)而可以實(shí)行產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)的品牌大聯(lián)合，以贏得更多的市場(chǎng)份額。

　　（九）“經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)型”理念

　　1、從土地運(yùn)作向資本運(yùn)作轉(zhuǎn)型。土地和資本是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)最為關(guān)鍵的兩種資源。開發(fā)用地實(shí)行“招拍掛”以后，獲取土地的過程相對(duì)公開。資金就是第一位的資源。對(duì)任何一家開發(fā)企業(yè)來說，成功的進(jìn)行資本運(yùn)作將是它立足于房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要條件。最佳的辦法是通過上市來增資擴(kuò)股。

　　2、從二級(jí)開發(fā)向一級(jí)開發(fā)轉(zhuǎn)型?，F(xiàn)在，土地一級(jí)開發(fā)幾乎全部由政府主導(dǎo)的土地儲(chǔ)備中心來操作實(shí)施。隨著需求的增長(zhǎng)，今后土地一級(jí)開發(fā)的工作也必將走向市場(chǎng)，一些具備資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)將從商品房的開發(fā)商將轉(zhuǎn)型為專業(yè)的土地一級(jí)開發(fā)商。

　　3、由單純開發(fā)住宅向住、商、工多元開發(fā)轉(zhuǎn)型。由于住宅開發(fā)商疲于拿地，而且住宅用地成本日益高昂，住宅開發(fā)回報(bào)率有所下降。商業(yè)地產(chǎn)卻能夠通過商鋪或?qū)懽謽堑淖饨鹗找婢S持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，而且回報(bào)頗豐。諸多知名開發(fā)商開始涉足商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　但也必須看到，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)是完全不同的。傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，會(huì)具有一定的轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)，不可能全都轉(zhuǎn)型成功。

　　4、由單純開發(fā)變?yōu)樽?、售并舉。隨著宏觀調(diào)控的深入，一些開發(fā)商從單純住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型為產(chǎn)品多元化、租售并舉的綜合性房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)。

　　5、融資渠道從單一向多元化轉(zhuǎn)變。開發(fā)商的融資問題是企業(yè)生存和發(fā)展的首要問題。由單純依賴銀行貸款轉(zhuǎn)而尋求多元化融資是必由之路。

　　6、產(chǎn)品型號(hào)和品種的轉(zhuǎn)變。由大比重地開發(fā)大戶型住宅向大比重地開發(fā)90平方米以下中小戶型住宅轉(zhuǎn)變。

　?。ㄊ?ldquo;跨地域開發(fā)”理念

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出“全國(guó)化”趨勢(shì)。有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)正在實(shí)現(xiàn)從區(qū)域操作向跨地區(qū)發(fā)展的轉(zhuǎn)型，越來越多的品牌大企業(yè)正在實(shí)施“全國(guó)化”戰(zhàn)略，一個(gè)全國(guó)一盤棋的開發(fā)大時(shí)代已經(jīng)到來。

　　由于一線城市樓市競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)酷，二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)又全面興起，一些開發(fā)企業(yè)實(shí)行了“讓開大道，占領(lǐng)兩廂”的戰(zhàn)略，從一線城市向二、三線城市的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。

　　從微觀看，強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)走的路子大都是突破地域界限的擴(kuò)張，從區(qū)域性的品牌逐漸走向全國(guó)性的品牌。

　　從宏觀看，開發(fā)商跨地區(qū)發(fā)展更有利于中國(guó)樓市整體提升，更有利于縮小地區(qū)之間的差距。

　　但跨地區(qū)發(fā)展既有許多成功的例子，也有不少失敗的例子，要量力而行，避免盲目擴(kuò)張。

　　簡(jiǎn)要的說到這里，供大家參考，謝謝大家！