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　　內(nèi)容提要：從去年開始，住宅商品房價格的上漲、房地產(chǎn)投資的增加，引起人們普遍關(guān)注。本文首先提出我國住宅商品房市場價格、成本價格和有效需求價格的概念及其關(guān)系，認為只有在一個有效市場中，市場價格才是商品房真實價值的無偏估計，而房地產(chǎn)市場較難達到有效市場狀態(tài)。文章從理論和現(xiàn)實角度對價格進行討論，包括實證分析，最后得出市場未來走向的結(jié)論。

　　一、導(dǎo)言

　　2001年底中央經(jīng)濟工作會議已明確我國今年經(jīng)濟工作的大政方針，要使經(jīng)濟繼續(xù)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，其中重要的一點就是要擴大內(nèi)需。而作為大宗消費品的房地產(chǎn)商品，尤其應(yīng)該進行詳實認真地研究。去年，由于國家為推動住房建設(shè)而推行的各項政策進一步深化，而使房地產(chǎn)開發(fā)市場明顯升溫,表現(xiàn)在:房地產(chǎn)開發(fā)投資與資金來源增勢強勁；土地交易明顯活躍；商品房施工總量繼續(xù)擴大，竣工項目迅速增加；商品房銷售穩(wěn)步增長，商品房銷售價格增幅前高后低，全年“國房景氣指數(shù)”繼續(xù)維持在景氣空間。人們所普遍關(guān)注的商品房銷售價格，2001年呈明顯上揚走勢，尤其是上半年，商品房銷售價格分類指數(shù)值一直維持在100點以上，最高值出現(xiàn)在3月份，達到的102.57點，下半年，該指數(shù)開始逐步回落，12月份，商品房平均銷售價格分類指數(shù)值達到98.20點，比11月份增加0.38點，比上年增加1.21點。全國商品房平均銷售價格為2226元/平方米，增長5.8%，增幅比2000年提高3.3個百分點，分地區(qū)看，北京、上海和廣東的每平方米商品房銷售價格均在3400元以上，是全國房價最高的地區(qū)，北京增幅曾超過了25%，每平方米平均售價高達4771元。中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心曾在北京市消費者中隨機抽取了500余位進行問卷調(diào)查，超過一半、54%表示五年內(nèi)都不會考慮購房，這不能不說北京房地產(chǎn)價格過高使人們望而卻步。

　　因此，目前有一種觀點認為，房地產(chǎn)價格上漲可以刺激開發(fā)商的投資熱情，維持經(jīng)濟景氣度，保持經(jīng)濟增長。而另一些人則擔(dān)心：商品住宅價格增長過快，直接后果一是可能會挫傷居民購房的積極性，影響個人住房消費的進一步啟動，對擴大內(nèi)需不利；另一方面非正常價格上漲易于滋生開發(fā)商的僥幸心理，在價格上漲、利潤增加的刺激下，大規(guī)模建設(shè)的高檔住宅可能會因為缺少市場而滯銷，導(dǎo)致剛剛下降的商品房空置量再度上升，甚至?xí)l(fā)新一輪的“房地產(chǎn)熱”，泡沫的形成，同樣也會危害國民經(jīng)濟的正常運行。

　　從2001年情況來看，已有升溫的苗頭。根據(jù)國家統(tǒng)計局國房統(tǒng)計指數(shù)報告，去年房地產(chǎn)資金來源增長速度維持在25%以上的水平，累計值為7378億元，增長29.8%，增幅比2000年增加3.7個百分點。完成土地開發(fā)面積1.45億平方米，增長40.9%，增幅比上年提高18.7個百分點。在這種情況下，去過度打壓房價是不現(xiàn)實的，海南房地產(chǎn)熱后遺留下來“半拉子工程”的陰影似乎還難以抹去。我們所要做的應(yīng)是認真分析了解房地產(chǎn)價格，把握其變化規(guī)律，使其與居民收入?yún)f(xié)調(diào)起來。本文在認識住宅商品房各種價格的基礎(chǔ)上，分別從開發(fā)商和城市居民角度出發(fā)，明確其成本價格和有效需求價格，并對其進行實證研究，從而動態(tài)地確定適合目前中國家庭居民的住宅商品定價范圍，最后是結(jié)論。

　　二、我國城市住宅商品房價格的有關(guān)概念解釋與認識

　　1、住宅商品房的市場價格。目前，城市居民普遍認為我國住宅商品房價格太高，買不起房子。此價格就是住宅商品房的市場價格，它是指為商品或服務(wù)而實際支付的貨幣數(shù)量。從理論上說，市場價格可能會大于、等于或小于住宅商品房的真實價值，只有在一個有效市場中，市場價格才是商品房真實價值的無偏估計。對無偏估計的理解是市場價格可以高于或低于真實價值，只要這種偏離是隨機的，即意味著被高估或低估的概率是相等的。因此，可以這樣理解：如果購房者和開發(fā)商的行為都是理性的、經(jīng)濟的，并且假設(shè)價格不受任何不正當(dāng)因素的影響(如去年申奧與入世成功，對價格的哄抬等)，完全競爭市場的所有條件都具備，則商品房市場價格就反映其客觀真實的價值。但是，中國目前的房地產(chǎn)市場還很難達到這一點，由于土地一級市場的壟斷，開發(fā)成本和交易信息尚不透明，以及作為大宗資產(chǎn)交易的相對不容易等，使得我國住宅市場上發(fā)現(xiàn)無效狀態(tài)(不管價格是低估還是高估)的可能性增大。

　　當(dāng)任何投資群體都不可能通過使用普遍投資策略來持續(xù)地獲取超過市場平均水平的收益時，這個市場就是有效市場。市場當(dāng)然不會自動變?yōu)橛行?，投資者確定交易策略、實施投資方案以獲取超過市場平均水平收益的行為是使市場變?yōu)橛行У膭恿υ?。那些追求利潤最大化的開發(fā)商不斷尋找獲取超額收益的機會，隨著他們大量進入，這種機會自然會消失，房地產(chǎn)市場就達到有效?？梢哉f，當(dāng)前房地產(chǎn)市場上資金及土地開發(fā)面積的大幅增加，就是市場走向有效的征兆。高的市場價格和“過熱”的投資是相輔相成的，這是市場從無效狀態(tài)轉(zhuǎn)到有效狀態(tài)所須經(jīng)歷的自然過程。不過，我們現(xiàn)在應(yīng)為房地產(chǎn)市場能成為國民經(jīng)濟一個熱點而感欣慰。

　　2、住宅商品房的成本價格和有效需求價格。一旦住宅商品的市場價格自然回歸，我們就很容易想到它要回歸到什么位置，當(dāng)然會考慮到其成本構(gòu)成即成本價格，該價格是從房地產(chǎn)商品開發(fā)生產(chǎn)、供給這一角度出發(fā)的，一般，從這一角度(開發(fā)商角度)出發(fā)的房地產(chǎn)價格常被稱為成本價格或供給價格。其公式為：

　　房地產(chǎn)成本價格=總開發(fā)成本+開發(fā)商利潤+銷售稅費。(1)

　　無論從哪一個角度看房價，都不可離開居民消費者，中國從1998年底取消福利分房后，居民對住房的需求已不成問題，但僅有需求是不夠的，許多人很愿意住進500萬元的房屋，但很少人有如此的支付能力。因此，有效需求很重要，從居民消費者角度出發(fā)的住宅商品有效需求價格可理解為有支付能力的對住宅商品房的需求價格。市場價格一旦超過此價格居民消費者就沒有支付能力了。從理論上我們可看出這三個價格的關(guān)系是：

　　成本價格(開發(fā)商)≤市場價格≤有效需求價格(消費者)

　　一般情況下，商品價格唯有這種關(guān)系，才能交易成功。但是，由于目前我國居民收入相對房價偏低，在許多城市，有效需求價格低于市場價格，甚至低于成本價格。這就解釋了為何北京居民有一半以上五年內(nèi)不想買房，城市居民感到房價高的原因。下面，我們具體來確定成本價格和有效需求價格。

　　三、我國城市住宅商品房的成本價格

　　1、我國城市住宅商品房成本價格構(gòu)成。盡管由于地段差價及地區(qū)物價的差別，而使全國各地房地產(chǎn)開發(fā)的成本稅費懸殊很大，但構(gòu)成房價的成本稅費項卻是一樣的，即房地產(chǎn)開發(fā)成本稅費主要由征地環(huán)節(jié)、開發(fā)前期環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、其他費用共五個大項中的成本和稅費構(gòu)成，詳細分為40小項，如圖1所示，該圖基本反映出1995年以來我國全面清理調(diào)整房地產(chǎn)不合理稅費及1997年以來新增土地稅費后的價格構(gòu)成情況。公式(1)中總開發(fā)成本等于圖1中(1至40項)除34、35、36屬銷售稅費項外的其余項之和。

　　2、關(guān)于成本價格中的稅費及政府行政事業(yè)性收費。

　　在此，有必要討論一下我國房地產(chǎn)稅費及政府行政事業(yè)性收費占房地產(chǎn)開發(fā)成本中的比重，這主要指房地產(chǎn)銷售過程的稅費和開發(fā)過程中的政府行政事業(yè)性收費或稱開發(fā)過程的政府規(guī)費等。哪些項目為稅費、哪些項目為政府行政事業(yè)性收費依據(jù)地價的不同界定而有所不同，進而會影響到稅費占總開發(fā)成本中的比重。若地價是由圖1中征地環(huán)節(jié)成本1至10項之和組成，則政府行政事業(yè)性收費主要是指圖1中開發(fā)前期環(huán)節(jié)成本稅費這一部分，但須扣除其中屬于企業(yè)行為性質(zhì)的服務(wù)性收費，包括三通一平費用、勘探和鉆探費用、規(guī)劃設(shè)計費用及設(shè)計費用，即：

　　政府規(guī)費=開發(fā)前期環(huán)節(jié)成本稅費總和-(11+22+23+24)。

　　而銷售稅費=(34+35+36)。

　　若地價僅界定為征地費、配套費和地段差價之和，則圖1中征地環(huán)節(jié)成本(稅費)前三項除外的其余項均算作稅費，即稅費和政府行政事業(yè)性收費還需加上征地過程的稅費，由此會提高稅費在總開發(fā)成本中的比重，當(dāng)然，無論地價如何界定，房地產(chǎn)總開發(fā)成本這一總量是不變的。

　　另外，自1995年以來，為了整頓房地產(chǎn)市場不合理收費現(xiàn)象，中國政府明令取消、變更降低或轉(zhuǎn)入消費環(huán)節(jié)的稅費多達29項，從而大大降低了住宅商品房價格，其具體調(diào)整項目如圖2示(包括1997年以來新增土地稅費有三項)。

　　盡管稅費和政府行政事業(yè)性收費自95年以來有增有減，但減少明顯大于增加。據(jù)測算在全面清理房地產(chǎn)稅費以后，房地產(chǎn)稅費占住宅商品房總開發(fā)成本稅費的比例按上述地價的兩種計算分別下降了8.62%和8.27%(注1)，從絕對數(shù)來說，下降了一半以上。

　　上述圖1僅包括房地產(chǎn)開發(fā)過程的總成本及銷售稅費，另外再加上開發(fā)商利潤就形成房地產(chǎn)成本價格。即

　　成本價格=(1+成本利潤率)*總開發(fā)成本+銷售稅費

　　四、我國城市住宅商品的有效需求價格

　　1、城市住宅市場及有效需求現(xiàn)狀

　　由于中國的房地產(chǎn)市場主要還是靠內(nèi)需，靠老百姓買房，因此我們必須分析我國居民的購房能力，目前我國城市住宅市場及居民有效需求現(xiàn)狀主要體現(xiàn)以下幾個方面：

　　(1)從1998年12月1日起我國停止住房的實物分配，單位購房被停止，購房對象以從單位、個人二元結(jié)構(gòu)走向個人一元結(jié)構(gòu)。隨著購房的個人化，對需求類型、需求層次、需求面積及住房的質(zhì)量和品牌等將提出進一步的要求。從目前看，住宅市場這方面潛力遠未被挖掘出來。

　　(2)開放房地產(chǎn)二級市場，降低二級市場稅率，使市場供給變成一手房、二手房共同組成的雙層次供應(yīng)體系，滿足許多人以小換大、賣舊買新的愿望，使買一手房的人亦增多，同時，一些二手房也可解決低收入階層及困難戶的購房要求，因此，開放二級市場將活躍市場，有利于建立多層次住宅市場需求及價格體系。

　　(3)新的《城市房屋拆遷管理條例》自2001年11月1日起施行，這使貨幣安置和異地安置作為一個方針，會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響，將加大市場住宅商品房的需求。

　　(4)最近幾年，我國政府不斷提高公務(wù)員的收入，人民生活水平不斷提高。但是，目前居民收入與房價還是有一定的差距，表1列出我國35個大中城市近年來居民人均收入情況，2001年相對2000年平均上升8.6%，2000年平均上升8.75%，其中2001年萬元以上的有7個城市，9000-8000元段亦有7個城市，8000-7000元段有21個城市，收入在8000-7000元段的城市占多數(shù)。全國房地產(chǎn)價格最高的幾個城市如北京、上海、深圳、廣州等，其居民人均收入都在前幾位。按國際公認的住宅價格相當(dāng)于一般居民家庭年收入3至6倍，居民才具購買力的標(biāo)準(zhǔn)，目前，各城市住宅商品房平均房價都基本超過收入的6倍(如表1)。例如福州2001年戶均人數(shù)3.26人，由于市場開發(fā)的商品房面積多在80M2以上，因此按戶型面積80M2計，則6倍于收入的商品房單價為2214元/M2，而其住宅商品房平均單價為2606元/M2，(注2)高了392元/M2。盡管我國存在隱性收入，但本文研究對象是廣大工薪階層，他們的隱性收入不高，甚至沒有。因此，相對房價來說，我國城市居民的收入水平確實太低了。

　　2、我國城市住宅商品的有效需求價格模型

　　量入為出，是消費的基本原則，居民買房時總會根據(jù)自己家庭的收入多少來決定是否購房、所購房屋位置及戶型面積等，當(dāng)然，一旦決定買房，多半采取個人住房抵押貸款方式，而不是等攢夠錢到十幾年后才消費。則我國城市居民所能承受的住宅商品價格為：

　　*資料來源：2001年數(shù)據(jù)來自國家信息中心資料;2000、1999年來自北京市2001年統(tǒng)計資料。

　　其中：P—有效需求價格；

　　Y—居民家庭年可支配收入額；

　　a—抵押貸款價值比率(貸款成數(shù))；

　　i—個人住房抵押貸款月利率；

　　N—個人住房抵押貸款月份數(shù)；

　　β—月收入中可用于償還個人住房抵押貸款的最高比例；

　　M—按居民有效需求決定的戶型面積；

　　居民購房能力除了受月償還額高低影響外，還受到按揭貸款首付款的制約，若家庭目前資產(chǎn)為H，該資產(chǎn)中可用于一次性支付首付款的最高比率為A，這主要指變現(xiàn)能力強的流動資產(chǎn)，即房價還受到如下公式的約束：

　　P≤AH/[M(1-a)]

　　因此，我國城市居民最高所能承受的住宅商品房有效需求價格模型為：

　　其中P為住宅商品房有效需求價格。

　　五、住宅商品房價格實證研究

　　1、住宅商品房成本價格。房地產(chǎn)價格具有地區(qū)性特點，構(gòu)成價格基礎(chǔ)的成本大小各地差別很大，也不存在一個具有代表性的城市，能代表全國各城市的房價，但有一點可以肯定，即研究價格與稅費的方法都一樣的。在此，我們以福州市正在開發(fā)的某小區(qū)為例，按照商品房開發(fā)運作模式，分析住宅小區(qū)開發(fā)中的整個成本、稅費發(fā)生及房地產(chǎn)的價格構(gòu)成。有關(guān)參數(shù)為項目位于四級地段，容積率為1.8，建筑面積為108574M2，地價20萬元/畝，土地90.48畝，住宅商品房平均售價2000元/M2，考慮商場店面后，小區(qū)總平均售價為2150元/M2，成本價格計算見表2。

　　總計為1713.93元，扣除銷售稅費133.95元后總開發(fā)成本為1579.98元，這是利潤的計算基數(shù)。按單價2150元計算，開發(fā)商成本利潤率達到27.60%，該值不高，因為它是項目利潤率，一般項目都要二年以上才能完成，這樣年平均利潤率就低了。單價2150元是目前福州居民家庭平均可支配收入的5.8倍，從收入角度看，該價還是可以接受的。

　　2、住宅商品房有效需求價格。表3選擇直轄市及不同人均收入段的12個城市作分析，由于我國恩格爾系數(shù)還偏高，因此月還本付息以不高于家庭月收入的35%為宜，為求得居民可承受的最高房價，分析時月還款額取高值即按35%計，戶型面積取80M2，按揭貸款選15年期，五年期以上貸款利率均為5.04%，則月利率為0.42%，銀行一般采用7成按揭，即可求出2001年這12個城市居民可接受的住宅商品有效需求價格，這是在居民有能力支付首付款的情況下。

　　表3確定的住宅商品房有效需求價格，都在收入的6倍以下，是相應(yīng)城市居民目前可以接受的最高價格。當(dāng)然，表中數(shù)據(jù)僅反映在2001年城市居民收入水平上的有效需求價格，隨著居民收入水平的不斷提高，它們會動態(tài)地變化著，并逐步向市場價格靠攏。

　　六、未來市場走向及結(jié)論

　　上述住宅成本價格和有效需求價格的分析求取，對于政府制訂政策和開發(fā)商進行住宅開發(fā)是有參考價值的。目前開發(fā)商開發(fā)住宅商品房的市場價格基本都高于有效需求價格，較為典型的是北京，2001年市場均價是有效需求價格的2.07倍，其他城市相差程度不一，如福州，2001年住宅市場均價2606元/M2，其有效需求價格為1939元/M2，差距還不是太大。這種差距除了不斷提高城市居民收入來消除外，中國城市居民還可通過拆遷補償?shù)确绞絹韽浹a。目前，政府通過政策去過度打壓房價，以縮小這種差距是不可取的，它可能帶來經(jīng)濟不景氣等負面影響。只有保持房價穩(wěn)中有升，以穩(wěn)定房價為主，才能保持房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，有利于國民經(jīng)濟的增長。未來中國城市住宅商品房市場走向可能分三個階段，第一階段也就是目前，主要解決城市中高收入階層和有一定存款的中等收入居民的住房問題，該階段房價比較高，開發(fā)商可獲超額收益，隨著諸多開發(fā)商的進入，這部分超額收益將逐步消失，此時進入第二階段即滿足有效需求市場階段，該階段主要面向廣大的工薪階層，開發(fā)有效需求價格的商品房居多，屬微利階段，當(dāng)然，屆時有效需求價格可能會比現(xiàn)在高，它與房價是互動的。第三階段屬住房個性化時代，體現(xiàn)在戶型、面積、位置、小區(qū)配置及景觀等方面的差異，開發(fā)商主要在質(zhì)量、服務(wù)和品牌上進行競爭，當(dāng)然，第三階段與第二階段會有所交叉?？傊?，始于1998年底的住房改革，造成未來“被迫”買房的人會越來越多。因此，今后幾年，隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)增長，居民收入的提高及個人抵押貸款業(yè)務(wù)的廣泛開展，住宅商品有效需求不斷增加將是一個確定的趨勢。未來各城市住宅商品房無論是上市量還是消化量，將主要取決于經(jīng)濟的發(fā)展和居民購買力的提高。對于開發(fā)商來說，為免受第一階段末的沖擊，應(yīng)早做準(zhǔn)備，搶占先機，在保證合理利潤率的情況下，多開發(fā)面向中低收入階層的商品房。