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　　各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，早上好！今天這個(gè)會(huì)有兩個(gè)內(nèi)容，一個(gè)多元化融資的圓桌會(huì)，另外一個(gè)就是REICO報(bào)告一季度發(fā)布會(huì)，兩個(gè)都是重頭戲，我就不想花很多時(shí)間，下面還有很多精彩演講，我花比較短的時(shí)間把2007年房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展作簡短分析。從宏觀調(diào)控來講進(jìn)行三年多了，現(xiàn)在一直在進(jìn)行，現(xiàn)在越來越看到，直入今天的主題，宏觀調(diào)控當(dāng)中著力點(diǎn)最大的、影響最長遠(yuǎn)的、最深遠(yuǎn)的應(yīng)該還是在經(jīng)濟(jì)層面和金融層面，我不斷的修改這張圖，不斷的想清楚。從今年整個(gè)金融政策來講，還是沖著貨幣流動(dòng)性過強(qiáng)中間這個(gè)方框說的，所有政策這一點(diǎn)是最難解決的。造成流動(dòng)性過強(qiáng)、貨幣投放量大實(shí)際上有幾個(gè)方面：一個(gè)長期低利率；第二外貿(mào)信差，這個(gè)問題一點(diǎn)都沒有解決，一季度反而往上升，GDP拉動(dòng)如果整個(gè)靠出口的話投放量肯定過大，第三人民幣升值，直接導(dǎo)致外資的進(jìn)入，從房地產(chǎn)這個(gè)角度來講，從2007年一季度數(shù)據(jù)來看，外資進(jìn)入房地產(chǎn)這塊，雖然總量不大，但是比例非常高，如果這樣一個(gè)情況之下，人民幣升值的壓力會(huì)更大，從人民幣生值、外資進(jìn)入市場在房地產(chǎn)領(lǐng)域有可能潛在三筆錢沖動(dòng)：一個(gè)是升值，一個(gè)是升息，第三是我們國家房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤仍然高于國外，這三種沖動(dòng)使外資進(jìn)入中國市場的量非常大。再加上銀行巨大的存貸差，一季度存貸差的壓力在升高，再加上各個(gè)銀行上市的壓力，都需要業(yè)績，都需要貸款，這種情況之下，造成流動(dòng)性過強(qiáng)的問題一時(shí)半會(huì)解決不了，畢竟投資增長過快，房地產(chǎn)投資這塊肯定上去。宏觀調(diào)控在這樣一個(gè)大背景之下，在金融這個(gè)口上是不可能松動(dòng)的。

　　宏觀調(diào)控在經(jīng)濟(jì)層面到底怎么辦？如果想平衡外貿(mào)順差，必須有新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，要拉動(dòng)內(nèi)需，在房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域，好象把重頭戲現(xiàn)在放到了中低收入這塊，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅，普通商品房，低收入廉租房，宏觀調(diào)控當(dāng)中當(dāng)然對(duì)銀行放貸問題一卡再卡，拉動(dòng)內(nèi)需，然后調(diào)息。預(yù)計(jì)今年第一次調(diào)息之后很可能進(jìn)入加息周期，從現(xiàn)在數(shù)據(jù)看，不排除銀行繼續(xù)小幅升息，幾乎是沒有什么懸念的，在這種情況下今年開房地產(chǎn)投融資會(huì)議是非常切中問題的，而且也是今年很重要的一件事情。

　　為什么對(duì)固定資產(chǎn)投資過快、房地產(chǎn)投資過熱、升幅太高，為什么要把這塊壓制住，實(shí)際上流動(dòng)性過強(qiáng)這件事情，一定導(dǎo)致實(shí)物資產(chǎn)升值，這是必然的，因?yàn)楫吘挂I一些能保值的東西，實(shí)物資產(chǎn)的升值一定導(dǎo)致貧富分化，這是必然的，從政策層面講，一定會(huì)把實(shí)物資產(chǎn)升值導(dǎo)致富人更富窮人更富，導(dǎo)致社會(huì)不和諧，這件事情一定要進(jìn)行一定的控制，從宏觀調(diào)控來講一個(gè)是經(jīng)濟(jì)層面，一個(gè)是社會(huì)層面的，是和諧社會(huì)的要求，這兩個(gè)之間又都扣到這個(gè)問題上，因?yàn)橹挥杏绣X的人才具備投資實(shí)物資產(chǎn)的能力，沒有錢的人不可能投資實(shí)物資產(chǎn)，實(shí)物資產(chǎn)升值豈止是房地產(chǎn)，普洱茶已經(jīng)炒到天價(jià)，剛才在休息室時(shí)候說到股市，股市這么瘋狂，在這種情況之下，從政策層面一定要解決。這是第一個(gè)背景。

　　第二個(gè)背景，我很高興注意到這次博鰲亞洲論壇里面房地產(chǎn)板塊放到綠色建筑里，我覺得是非常非常重要的，原來老在技術(shù)層面說這個(gè)事，現(xiàn)在從經(jīng)濟(jì)和技術(shù)兩個(gè)層面相結(jié)合說這個(gè)事非常重要，溫總理報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)這段第一點(diǎn)說的就是節(jié)能省地，說的不是房價(jià)，我盤點(diǎn)一下“十五”的業(yè)績，從2001-2005年我們國家經(jīng)濟(jì)增長情況，是不是需要從資源消耗型到資源節(jié)約型轉(zhuǎn)移，當(dāng)時(shí)“十五”計(jì)劃GDP年均增長定的是7%，實(shí)際數(shù)據(jù)是9.5%，漲上去2.5%，再看全國綠地面積，當(dāng)時(shí)定的不少于19.2億畝，最后降到18.3億畝，現(xiàn)在對(duì)18.3億畝有不同看法，這些意見我覺得還是挺有道理的，從政策層面來說，18億畝成為一個(gè)底線。再看主要污染物排放，這兩天各個(gè)省市都在說這個(gè)事，“十五”和“十一五”計(jì)劃目標(biāo)一樣，減排10%，“十五”期間增加27%，里外里出來37%，如果我們?cè)俨蛔鲞@個(gè)事，就算“十一五”減排10%，“十五”還漲27%呢，污染物的問題確實(shí)是大問題。節(jié)能的問題系數(shù)不能太大，“十五”下來大于1.0，并不是20年，五年就翻了番了，節(jié)能省地減排這三件事情“十五”都沒有完成，所以“十一五”壓力非常大，這件事情如果不解決，實(shí)際上GDP的增長，從7%到9.5%是以后面這三項(xiàng)作為背景的。里外里算下來增長那么快是否值得，消耗那么大，這件事情并不是技術(shù)層面的問題，好象房地產(chǎn)綠化建筑、節(jié)能、省地只是技術(shù)層面的事，怎么把房子蓋的好，恐怕不是這樣，如果不放到宏觀大背景下考慮，恐怕房地產(chǎn)難以為繼，是無米之炊，政府兩會(huì)政府工作報(bào)告中沒有達(dá)到指標(biāo)的溫總理檢查的就是這兩項(xiàng)。

　　2007年房地產(chǎn)政策實(shí)際上已經(jīng)出臺(tái)很多了，我先說一下，一個(gè)國稅局的《土地增值稅清理》通知，這個(gè)通知是影響比較大的，我最近在外面走的比較多，好象各個(gè)地方情況不一樣，有的堅(jiān)決執(zhí)行，清算或者將要執(zhí)行清算，有的沒動(dòng)靜，這件事情從整體上講和老百姓買房關(guān)系不大，主要開發(fā)商要把帳算清楚，出臺(tái)以后很多同志來咨詢，我說恐怕現(xiàn)在不要考慮其他的，土地增殖到什么情況下開發(fā)商利潤和政府利潤之間的分配，如果增的太多政府拿的多了，你拿的少了，開發(fā)商都明白這一點(diǎn)，都算自己土地儲(chǔ)備平衡點(diǎn)到底在什么地方，這樣一個(gè)稅種說明力度比較大，有些預(yù)測(cè)今年行業(yè)毛利潤可能要平均下降5-10個(gè)百分點(diǎn)，也和稅種有一點(diǎn)關(guān)系，當(dāng)然和資金力度有關(guān)系，總而言之房地產(chǎn)利潤開始進(jìn)入理性和平衡階段。

　　溫總理政府報(bào)告中肯定了房地產(chǎn)作用，第一說節(jié)能省地，第二經(jīng)濟(jì)收入，第三政府調(diào)控市場機(jī)制，從曾培炎副總理第一次提出加大住房供應(yīng)力度，一個(gè)是調(diào)控住房需求，第三解決低收入，第四規(guī)范房地產(chǎn)市場，好象是首次提出加大供給，我們預(yù)計(jì)在普通住宅和社會(huì)保障類住宅的投入方面的力度會(huì)加大，同時(shí)控制住房市場。

　　第三《物權(quán)法》出臺(tái)以后對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生一些影響，總結(jié)了六條：前兩天在深圳時(shí)候《物權(quán)法》起草小組講《物權(quán)法》，大概這么幾條，和起草方意見是一致的：第一提升住宅價(jià)值；第二嚴(yán)控土地制度，去年REICO年終報(bào)告當(dāng)中也提出，2007年的需求有可能在調(diào)整流動(dòng)性和土地這個(gè)問題上使需求有所抑制，這是有可能的，一方面加大供給，一方面抑制需求，其結(jié)果會(huì)是怎樣？結(jié)果反映在房價(jià)上，年終會(huì)是什么局面，大家可以思考這件事情。第三土地出讓方式的規(guī)定；第四拆遷補(bǔ)償，重慶第一釘子戶拆遷問題影響很深遠(yuǎn)，《物權(quán)法》出臺(tái)以后拆遷的難度和速度可能都會(huì)受影響；第五小區(qū)共用部分界定產(chǎn)權(quán)；第六《物權(quán)法》為物業(yè)稅的征收做了保證，起草小組否認(rèn)這件事情，一口否定了這件事情，我不知道是不是因?yàn)檫@個(gè)問題比較敏感，說了一句話，從法律上講不在一個(gè)層面，這是肯定的，另外物業(yè)稅的試點(diǎn)可以進(jìn)行。

　　第四商務(wù)部嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)，在越來越緊的情況下限制外商投資房地產(chǎn)，現(xiàn)在很多很多企業(yè)到底怎么樣能夠解決自己的問題，最近不約而同很多大的地產(chǎn)公司都到香港上市，碧桂園、星河灣、重慶龍湖都在準(zhǔn)備上市。剛才已經(jīng)講了，央行再次利息，對(duì)消費(fèi)的預(yù)期又是一個(gè)打擊，對(duì)需求市場的減緩和萎縮，如果繼續(xù)加息的話，購房者預(yù)期按揭的利息的壓力就比較大，在短短四個(gè)月當(dāng)中在房地產(chǎn)領(lǐng)域頻頻出招。

　　現(xiàn)在情況到底怎樣？紅色的都市宏觀調(diào)控當(dāng)中有問題的，2007年一季度經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)，GDP同比增長11.1%，這件事情實(shí)際上是上禮拜國家統(tǒng)計(jì)局要發(fā)布的，結(jié)果把時(shí)間推了，一推不要緊，大家議論紛紛，我們也等著這個(gè)報(bào)告，說明宏觀數(shù)據(jù)是非常非常敏感的，結(jié)果GDP同比增長了11.1%，比去年同期增長0.7個(gè)百分點(diǎn)，第一季度剛剛開完人大一下就上去了，固定資產(chǎn)投資增速國家統(tǒng)計(jì)局原話叫做高位回落，宏觀調(diào)控在固定資產(chǎn)投資增速方面高位回落，總體回落4個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資回落4.5個(gè)百分點(diǎn)，回落的相當(dāng)多，但是底下是房地產(chǎn)投資高位反彈，我們加快了6.7個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長這么多，我自己看了以后也不要覺得房地產(chǎn)跟皮球一樣，越拍越高，我覺得未必，為什么會(huì)加快6.7個(gè)百分點(diǎn)，我覺得和去年出臺(tái)的政策有關(guān)，尤其是調(diào)整規(guī)劃，很多去年應(yīng)該投資開盤的都在調(diào)，不能開盤，不能投資，都在調(diào)規(guī)劃，細(xì)則還沒有出全，很多壓到今年一季度才開始放量，加快6.7個(gè)百分點(diǎn)，并不意味著以后也發(fā)展這么快。固定資產(chǎn)高位回落，房地產(chǎn)高位反彈，我不這么認(rèn)為。

　　進(jìn)出口成了我們一塊心病，一季度出口繼續(xù)快速增長，外資增速加快，這兩個(gè)都是要控制的，都在加快，結(jié)果進(jìn)出口相抵貿(mào)易順差多464億美元，外商直接投資實(shí)際利潤金額并不見得特別高，但是同比增長11.6%。三月末我們國家外匯儲(chǔ)備達(dá)到12億美元，流動(dòng)性過強(qiáng)，出口太多，進(jìn)口太少，外資進(jìn)入中國太多，這件事情沒有解決，一季度反而上去了。

　　城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，我們一直認(rèn)為宏觀層面GDP增長、人均可支配收入的增長是房價(jià)增長的宏觀背景，增長速度真是夠高的，去年年底10.3，今年扣除價(jià)格因素以后還有16點(diǎn)多，一下上去6點(diǎn)多個(gè)百分點(diǎn)，可支配收入增長那么多，農(nóng)村也在增長，在這種情況下房價(jià)下降有可能嗎？宏觀層面在上，這種情況之下支持了房價(jià)上漲。

　　銀行存貸差是不是下去一些？銀行壓力是否很大？非常不幸的是流動(dòng)性過強(qiáng)仍然突出，我算一下存貸差達(dá)到11.46萬億元，原來大概10萬億左右，這個(gè)問題怎么解決？居民消費(fèi)價(jià)格總體水平上漲2.7%。房地產(chǎn)的事情我不說了，固定資產(chǎn)在加大，住宅投資這部分更多，7.3%，經(jīng)濟(jì)適用房這塊上去了，88億，增長41.6%，關(guān)于和諧社會(huì)這塊，我不多說了，主要是政策層面的問題，1998年房改時(shí)候說以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的住房供應(yīng)體制，面向中低收入，當(dāng)時(shí)曾經(jīng)有過一個(gè)租售并舉的，后來變成售，18號(hào)文件變成社會(huì)保障性質(zhì)的，再往后變成低收入的，現(xiàn)在國務(wù)院應(yīng)該重新出臺(tái)文件，整理一下1998-2006年關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房政策不同說法，不斷的把中低收入這塊推向商品房市場，政策方面需要重新整理，當(dāng)然一個(gè)時(shí)期有一個(gè)時(shí)期政策背景，比如1998年房改時(shí)候有亞洲金融風(fēng)暴背景，希望拉動(dòng)消費(fèi)，把大家的錢掏出來買房子，現(xiàn)在不是這樣的情況，應(yīng)該重新出臺(tái)綜合性文件。

　　房地產(chǎn)這塊外資不算多，但是增速很快，1.54倍，人家增長百分之多少，1.54倍是一百多，外資這塊雖然絕對(duì)值不大，但是沖擊力很大，集中在幾個(gè)城市，集中在幾類地方，在外匯儲(chǔ)備情況過高情況下，房地產(chǎn)外資進(jìn)入的前景我覺得絕對(duì)不樂觀。

　　在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)加速整合，一系列政策推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購很活躍，原來希望借債，現(xiàn)在愿意出讓股權(quán)，還有一些整體項(xiàng)目出售，給優(yōu)秀的企業(yè)提供并購的機(jī)會(huì)，給優(yōu)秀企業(yè)的上市提供了很好的機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)集中度更高，加速整合。

　　從金融層面來講，關(guān)于多元化融資現(xiàn)在有兩個(gè)突破：一個(gè)企業(yè)債，原來一直不敢發(fā)到房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域，現(xiàn)在北京城建拿到5億企業(yè)債發(fā)行額度，和原來預(yù)期差的比較大，但是畢竟拿到了，說明房地產(chǎn)多元化融資已經(jīng)開始走出了第一步，這塊不走銀行壓力更大，原來都靠銀行，現(xiàn)在直接融資，從政策層面來講是支持的。

　　在這種情況之下，經(jīng)濟(jì)適用房這塊產(chǎn)權(quán)的界定，一個(gè)是全部產(chǎn)權(quán)，在經(jīng)濟(jì)適用房這塊是不是部分產(chǎn)權(quán)和政府的共有產(chǎn)權(quán)，限制流通，另外政府回購、租售并舉，都會(huì)向合理的層面發(fā)展。行業(yè)管理更加規(guī)范，金融會(huì)多元化。

　　由于時(shí)間有限，我今天就介紹這些，謝謝大家！