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　　由我代表REICO研究團隊向大家介紹一下一季度房地產(chǎn)市場運行形勢，在介紹一季度房地產(chǎn)市場運行形勢之前，首先簡單回顧一下2006年房地產(chǎn)市場運行狀況，在2005年房地產(chǎn)市場增長全面回落的基礎上，2006年全國房地產(chǎn)市場供求增長都出現(xiàn)了增加，房價漲幅繼續(xù)回落，從供給方面來看，2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資商品房新開工面積、商品房施工面積等指標都有了較大幅度的增長，在這些指標當中，購置土地面積維持了2005年同比增長，竣工面積出增幅現(xiàn)了較大幅度的減少，竣工面積增幅減少與2004和2005年下開工面積下降有很大控制，從需求角度看，商品房空置率比2005年有所下降，說明市場需求是比較旺盛的。

　　從房價的漲幅來看，房價的漲幅繼續(xù)回落，房屋銷售價格漲幅2005年是7.6%，2006年是5.5%，2006年漲幅回落了2個百分點，而商品住宅房價漲幅回落了2個百分點，2006年漲幅是6.4%，2005年是8.4%，二手住宅價格的漲幅回落了3個百分點，2006年5.3%，2005年是8.4%，這是從2006年房價漲幅來看，繼續(xù)了2005年回落態(tài)勢。

　　從不同區(qū)域來看，長三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)，2006年占全部完成投資總額的60%以上，這三個區(qū)域在2006年表現(xiàn)也不一樣，長三角地區(qū)房地產(chǎn)市場供給和需求的增長都有所增加，而房價的漲幅基本平穩(wěn)，珠三角地區(qū)供給增長也出現(xiàn)了增加，需求增長增加的更快，主要城市房價的漲幅在增加，環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)市場供給增長出現(xiàn)減少，主要城市房價環(huán)比漲幅也在增加。第一季度供求增長有所回升，2005年房地產(chǎn)從供給需求再到房價的漲幅都出現(xiàn)回落，2006年一季度供求增長態(tài)勢有所回升，2006年第二季度供求兩旺，房價漲幅增加，三季度供求增長下降，房價漲幅回落，四季度供求增長增加，房價漲幅繼續(xù)回落。

　　2007年一季度房地產(chǎn)市場形勢，宏觀經(jīng)濟，一季度繼續(xù)平穩(wěn)快速增長，GDP同比增長了11.1%，城鎮(zhèn)居民人均收入扣除了價格因素實際增長了16.6%，從政策環(huán)境來看，房地產(chǎn)方面繼續(xù)落實調控措施，最重要一個會議就是在一季度召開的兩會，確定了2007年房地產(chǎn)市場調控的主基調，溫家寶總理在政府工作報告當中指出房地產(chǎn)業(yè)對于發(fā)展經(jīng)濟和改善居民的住房條件有非常重要的作用，一定要確保房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展，提出了四點調控方向：第一點，形成具有中國特點的住房建設和消費模式；第二定，解決低收入家庭的住房問題；第三點，抑制房地產(chǎn)價格快速上漲；第四點，深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，在政府工作報告當中還提出了要堅決實行最嚴格的土地管理制度，同時通過了《物權法》和企業(yè)所得稅法。

　　第二方面，金融信貸政策持續(xù)收緊，2006年以來央行已經(jīng)經(jīng)歷了三次加息五次上調金融機構存款準備金率，2007年一季度一月和二月央行連續(xù)兩次上調存款準備金率各0.5個百分點，3月18號開始，上調存貸款基本利率。從其他各個部門來看，房地產(chǎn)方面主要落實2006年房地產(chǎn)頒布的一些宏觀調控措施，主要包括1月1號起提高了土地使用稅和新增建設用地的使用費，2月1號起房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅開始清算，3月底建設部等八部門開始了聯(lián)合檢查房地產(chǎn)調控政策的執(zhí)行程度。

　　上面是對一季度經(jīng)濟形勢和政策形勢的回顧，我們總結了五方面主要特征：第一個特征，2007年一季度房地產(chǎn)市場供給增長有所減少，剛才聶會長也講，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比去年同期和去年的四季度都有所增加，但是綜合了一些建設指標情況來看，我們認為房地產(chǎn)市場的供給增長在一季度有所減少，首先看房地產(chǎn)開發(fā)投資，增長主要源于商品房建設投資的增長，還有其中的配套工程的投資也增長的非?？?，土地開發(fā)和購置面積都在減少，1-2月土地開發(fā)投資和土地購置費是近年同期的最低水平，從各項建設指標來看，增幅都出現(xiàn)了同比下降，2007年一季度購置土地面積、完成開發(fā)土地面積、商品房施工面積、商品房新開工面積指標的增幅都出現(xiàn)了同比下降。因此我們認為從供給增長來看，一季度供給增長在下降。第二個特征，房地產(chǎn)市場需求繼續(xù)增長，但是增幅比去年四季度有所減少，有幾個指標，銷售面積的增幅高于去年的同期，但是低于去年的四季度，定金和預收款增幅高于去年同期，但是低于去年的四季度，部分城市二手房交易量由于受到春節(jié)長假影響，也出現(xiàn)了下降。商品住宅的空置面積，2006年12月底時候空置面積降幅8%，2007年3月底減少到1.2%。央行一季度問卷調查顯示總體來看居民購房意愿有所回落。從上面幾個方面分析房地產(chǎn)需求繼續(xù)增長，但是增幅比四季度有所回落，部分城市的房價繼續(xù)保持較高漲幅，房價一季度增長了5.6%，商品住宅銷售價格增長了6%，二手住宅銷售增長5.2%，整體來看，房屋銷售價格的漲幅基本平穩(wěn)。商品住宅價格的漲幅有所下降，二手住宅價格漲幅有所上升。從部分城市來看，2006年北京、深圳、呼和浩特、大連、青島、天津這些城市房價漲的比較快，2007年一季度深圳、北京、廣州、福州、大連等城市仍然保持了比較高的漲幅。從不同區(qū)域來看，2007面一季度長三角地區(qū)供給增長下降，需求增長增加，主要城市房價的環(huán)比漲幅在增加。珠三角地區(qū)房地產(chǎn)市場供求增長都在增加，主要城市房價漲幅也在增加，環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)市場供求增長都有所下降，其中多數(shù)城市房價環(huán)比漲幅在減少。報告當中除了這三個重點區(qū)域以外還將全國分八大區(qū)域，從這八個區(qū)域來看，一季度時候房地產(chǎn)市場增加和減少各占一半，上升和下降的城市也各占一半。第四個特征，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源外資增長迅速，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，外資增長的迅速局面從去年第二季度就開始了，之后幾個季度一直持續(xù)比較高的增速，三月份商務部出臺文件中強調嚴格限制外商投資房地產(chǎn)，我們認為高速增長的形勢有可能不會長久持續(xù)下去；第五個特征，經(jīng)濟適用房投資增幅繼續(xù)增加，經(jīng)濟適用房在經(jīng)歷了2005年投資減少之后，2006年開始增加，投資的增幅也迅速擴大，2007年一季度經(jīng)濟適用房投資增幅比去年同期增加39個百分點。

　　從二季度運行趨勢總體來看，首先從政策角度來看，決策部門認為當前經(jīng)濟運行中存在的問題主要是固定資產(chǎn)投資增長過快，貨幣供應量偏高，信貸投放偏高，對外貿易結構性矛盾依然突出，我們預計二季度政策方面將繼續(xù)控制貨幣信貸投放，繼續(xù)收緊信貸閘門和土地閘門會對房地產(chǎn)市場供給增長產(chǎn)生影響，但是由于去年商品房新開工面積有較大幅度增長，我們認為可以保證二季度房地產(chǎn)市場的供給增長繼續(xù)增加。二季度支持房地產(chǎn)市場需求增長的因素繼續(xù)存在，主要包括國民經(jīng)濟繼續(xù)平穩(wěn)較快的增長，城鎮(zhèn)居民收入逐步提高，央行問卷調查當中顯示中高收入階層的購房意愿仍然在不斷攀升，還有流動性，很多專家認為流動性相對過剩，還有可能在一定階段持續(xù)存在，綜合上面因素分析我們預計二季度房價將會繼續(xù)上漲，漲幅保持基本平穩(wěn)的可能性較大。

　　我的介紹就到這里，謝謝大家！