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　　碧桂園現(xiàn)有的1900萬平方米土地儲(chǔ)備，其中絕大部分是類似華南碧桂園這樣的低價(jià)土地，按照碧桂園的地價(jià)只占總成本10%的估算，其將被征收的土地增值稅率將在增值額的40%~60%之間。按照碧桂園2006年銷售額79億元，毛利率約26億元，碧桂園僅2006年所需繳納的土地增值稅可能達(dá)到8億~12億元

　　占香港總?cè)丝诮?0%的68萬港人，申購周五正式上市的碧桂園，其凍結(jié)資金達(dá)到3330億港元，僅次于工行，成為歷年來在香港上市的內(nèi)地房企中吸引資金最龐大的一個(gè)。投資者的積極認(rèn)購，除了因有富力地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)等股價(jià)翻了幾番的先例之外，碧桂園主席楊國強(qiáng)一句“公司現(xiàn)時(shí)土地成本占樓宇售價(jià)10%以下”更使投資者對(duì)它未來的強(qiáng)勁業(yè)績增長充滿了信心。

　　會(huì)否為巨額增值稅埋單？

　　“碧桂園的單位土地成本占平均售價(jià)的百分比始終低于10%?；谄淇焖儋Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)及強(qiáng)勁的資金流，使公司具備支付絕大部分土地出讓金的能力，至2007年1月31日，碧桂園土地儲(chǔ)備的建筑面積約1900萬平方米，其中97%的土地已經(jīng)獲得土地使用證，另外3%正在辦理中。”

　　這是碧桂園投資者推介會(huì)上的一段說明文字，而這并非虛言。根據(jù)坊間傳聞，碧桂園因具有品牌優(yōu)勢，因此在它前期介入眾多未發(fā)達(dá)地區(qū)的開發(fā)時(shí)，往往受到當(dāng)?shù)卣臍g迎從而獲得大規(guī)模的廉價(jià)土地。有未經(jīng)證實(shí)的消息指出，碧桂園的萬畝大盤如增城鳳凰城及清遠(yuǎn)的碧桂園假日半島首期地價(jià)只有3萬元/畝左右，目前在售的華南碧桂園地價(jià)約6萬元/畝。

　　雖然碧桂園從未對(duì)這類傳聞加以回應(yīng)，但若傳聞屬實(shí)，以占地2000畝的華南碧桂園為例，其地價(jià)投入約1200萬元，根據(jù)廣州目前的建筑成本計(jì)算，多層洋房約為1000元/平方米左右，別墅則更為便宜，約為500~800元(以上均為毛坯建筑成本)，華南碧桂園即使加上其他各類雜費(fèi)，總成本大致為1500元/平方米左右。按照規(guī)劃的2.51的容積率，華南碧桂園總建筑面積超過300萬平方米，其已開發(fā)面積達(dá)200萬平方米，即目前已投入的總成本大致在30億元左右。

　　根據(jù)往年碧桂園集團(tuán)的自報(bào)數(shù)據(jù)，2002年碧桂園的銷售額為8億元，2005年超過10億元，2006年為15億元。而碧桂園的招股書顯示華南碧桂園1~7期已竣工但未售出的物業(yè)截至2007年1月資本值為4.9億元，同時(shí)還有不少地塊尚未開發(fā)。

　　也就是說，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，華南碧桂園從2000年開始銷售至今，有據(jù)可查的銷售額及存貨價(jià)值近38億元。業(yè)內(nèi)人士估算華南碧桂園從2001~2006年總銷售額約超過50億元，加上碧桂園自己的統(tǒng)計(jì)的存貨價(jià)值4.9億元，即這200萬平方米的已開發(fā)面積，總價(jià)值在55億元左右，與其成本相比有25億元的落差。

　　如果按照碧桂園承銷商瑞士銀行認(rèn)為碧桂園集團(tuán)今后將保持毛利率40%左右的水平這一說法，則可推算出華南碧桂園余下的800畝土地，在繼續(xù)投入約15億元的成本的基礎(chǔ)上，還將為它帶來約6億元的利潤。

　　如果按照新的土地增值稅計(jì)征方法，華南碧桂園的已開發(fā)部分增值額超過扣除金額50%，可征收增值部分40%，這一支出可能達(dá)到10億元！后期未開發(fā)部分在結(jié)算后未超過扣除金額的50%，則將被計(jì)征純利的30%左右增值稅，這一部分支出則只有1.8億元左右。

　　而碧桂園現(xiàn)有的1900萬平方米土地儲(chǔ)備，其中絕大部分是類似華南碧桂園這樣的低價(jià)土地，按照碧桂園的地價(jià)只占總成本10%的估算，其將被征收的土地增值稅率將在增值額的40%~60%之間。按照碧桂園2006年銷售額79億元的業(yè)績，毛利率約26億元的水平，碧桂園僅2006年所需繳納的土地增值稅可能達(dá)到8億~12億元。

　　換言之，在土地增值稅開征后，碧桂園以往所奉行的低價(jià)拿地策略，將面臨高額的稅收補(bǔ)繳代價(jià)。

　　海外上市與低價(jià)拿地

　　廣東稅務(wù)部門的工作人員對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》透露，土地增值稅開征后，外資企業(yè)在此前獲得增值額不需要補(bǔ)繳，但是在新規(guī)實(shí)施后所獲得的增值部分則需要按規(guī)定繳稅。碧桂園在2006年為了赴香港上市，已經(jīng)完成了從內(nèi)資到外資的性質(zhì)更改，類似這種情況，此前它所獲得的增值部分可能無須補(bǔ)繳。“比如說，像華南碧桂園這類項(xiàng)目，它已經(jīng)賣掉的部分，就不會(huì)被計(jì)征了。所以房地產(chǎn)企業(yè)在做大之后，出于應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控的考慮，更喜歡走境外上市而非A股上市的途徑。”但該人士表示，房地產(chǎn)公司在上市后，財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步透明化，也有利于今后土地增值稅的盤查及計(jì)征。

　　不過，即使碧桂園可以通過境外上市這一途徑降低因前期土地增值而增加的稅收成本。但是在未來，習(xí)慣于低價(jià)拿地的碧桂園除了將面臨后續(xù)項(xiàng)目稅收開支的直線上升，還需要面對(duì)更多的社會(huì)壓力。

　　日前《中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》一篇《廣東貧困縣填湖建別墅，征地補(bǔ)償每平方米不足10元》的報(bào)道，開始讓碧桂園的低價(jià)圈地面臨尷尬。該報(bào)道稱，“2005年夏天，陽東縣東城鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)以招商引資為由，把以燕山湖公園為中心的幾平方公里的山山水水廉價(jià)出賣給碧桂園開發(fā)商。”而當(dāng)?shù)剞r(nóng)民之前所獲得的征地補(bǔ)償款僅每畝10元。

　　報(bào)道還引述了陽東國土局紀(jì)檢組書記林達(dá)文的說法，指項(xiàng)目屬陽東縣重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，不存在違規(guī)情況；碧桂園發(fā)言人也回應(yīng)說，該土地是集團(tuán)透過掛牌出讓途徑而獲得。

　　隨后，《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》電話采訪了陽東縣國土局，國土局辦公室的工作人員表示，這一項(xiàng)目是當(dāng)?shù)卣猩桃Y的具體操作項(xiàng)目。雖然項(xiàng)目已有備案，但是具體細(xì)節(jié)他們辦公室因?yàn)椴⒎菍?shí)際操作人，所以并不清楚。而且他們表示，農(nóng)民的征地補(bǔ)償款由當(dāng)?shù)卣唧w協(xié)商。而且補(bǔ)償款并不等于是碧桂園的拿地成本。同時(shí)記者發(fā)現(xiàn)，在陽東縣的招商引資的項(xiàng)目推介種，陽東碧桂園雖然排名第一，但是其具體內(nèi)容已經(jīng)被刪除。

　　而在碧桂園的招股說明書之中，碧桂園目前正這些加大對(duì)一些廣東的三線城市如陽江、五邑、臺(tái)山、韶關(guān)、惠州、高要、肇慶等地的拓展，在這些地區(qū)碧桂園同樣是通過招商引資方式，以低廉的地價(jià)拿下眾多山水圍繞的大面積地塊，規(guī)模動(dòng)輒數(shù)千畝。此外，從2006年12月底到2007年1月，碧桂園在天津、滿洲里、沈陽、泰州、巢湖、樂昌等地，碧桂園也成立了項(xiàng)目公司，運(yùn)作郊區(qū)低價(jià)大盤。但是其中不少土地是尚未簽訂正式的買賣協(xié)議。

　　盡管政府對(duì)農(nóng)民的征地補(bǔ)償與開發(fā)商沒有直接關(guān)聯(lián)，但是只要有地方政府以低廉的地價(jià)作為招商引資的條件，那么涉足其間的開發(fā)商便無法回避地卷入類似的紛爭之中。而當(dāng)?shù)蛢r(jià)出讓土地?fù)p害被征地農(nóng)民的利益事件被曝光后，這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府又能否頂著壓力，繼續(xù)履行碧桂園與他們的土地協(xié)議，也許也是未知之?dāng)?shù)。