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　　在昔日樓市瘋狂行情下?lián)屜碌膶氊惙咳缃裼幸恍┮殉闪?ldquo;燙手山芋”，是捂著還是拋售成了很多人的心頭之難——

　　套牢——這個原本用于形容股市無情的詞，近幾年越來越多地出現(xiàn)在了投資一度旺盛的樓市。經(jīng)過了幾輪宏觀調(diào)控，對一部分投資客來說，曾經(jīng)被瘋搶來的寶貝房如今卻成了燙手的山芋。

　　房地產(chǎn)不像股票變現(xiàn)快，一旦處于“套牢”的境地，想要拋售就比較困難。那么，當(dāng)初投資了幾十萬元甚至幾百萬元的房產(chǎn)該怎么來盤活呢？據(jù)報道，近期上海已出現(xiàn)了首家以盤活房子為業(yè)務(wù)對象的房屋理財公司。杭州房產(chǎn)投資客該怎么盤活手中的房屋讓其不成為“死錢”？

　　被套房源主要是哪些

　　據(jù)調(diào)查，自2003年以來，杭州主城以外周邊地區(qū)的掛牌房源中，有近70%仍待字閨中，租售兩難成為大部分套牢房源的特點。被套牢房源大致可分為三種情況：

　　1.遠郊房產(chǎn)

　　第一類被套牢房源主要分布在遠郊地區(qū)，如瓶窯、崇賢、良渚、喬司等距離杭州市中心較遠的區(qū)域，有些甚至超出了杭州市區(qū)的范圍。盡管價格相對較低，但這一優(yōu)勢卻始終抵不過居住的現(xiàn)實性。以海寧的星星港灣為例，截至目前僅中原地產(chǎn)一家公司的掛牌量就超過了百套，掛牌單價最低的一套為2717元/平方米，但至今尚無成交記錄，被套牢兩年以上的業(yè)主比比皆是。

　　從這部分業(yè)主來看，當(dāng)初基本是屬于沖動型消費群體，在當(dāng)時火爆的行情下，受開盤價格低吸引而盲目下單。

　　2.新區(qū)域房產(chǎn)

　　第二類被套牢房源雖然在地段上要優(yōu)于第一類房源，但商業(yè)配套及交通配套欠成熟成為難以脫手的主要原因，如閑林區(qū)塊、濱江區(qū)塊、下沙區(qū)塊等等。一方面生活設(shè)施的缺失導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)人氣難以提升，而人氣較低又從某種程度上制約了區(qū)域發(fā)展的速度，造成了需求者認同度不高、房源消化緩慢的結(jié)果；另一方面，周邊區(qū)域土地供應(yīng)相對充裕，商品房層出不窮房源，而類似的二手房源又云集，區(qū)域內(nèi)同質(zhì)房源競爭激烈。

　　從業(yè)主購入時的心態(tài)來看，這些被套牢房源并非都是用來投資的，其中很大一部分是作為自住房源購入，但欠成熟的配套卻使得入住時間被無限期擱置，從而造成房源擁堵，難以消化。以閑林區(qū)塊、老余杭區(qū)塊為例，近幾年內(nèi)掛牌的次新房源僅我愛我家一家中介就有800多套，成功出售、出租房源僅占17.5%，消費者認同仍需一定時間。

　　3.普通小區(qū)里的大戶型房源

　　地段、地段還是地段，這句房產(chǎn)界的經(jīng)典臺詞，對這第三類被套牢房源卻是無能為力。與前兩類房源相比，這部分房源顯然有著地段上的優(yōu)勢，但還是被套牢了。

　　這類房源主要為市區(qū)內(nèi)總價高但樓盤檔次不高的大戶型(面積在120平方米以上、總價超過100萬元)，以城西為例，1995年左右建造的一批普通二手房中就不乏這樣的先例，如物華小區(qū)、金海公寓、紫金小區(qū)等，同一樓盤中六七十平方米的中小戶型可以說供不應(yīng)求，但面積在120平方米以上的大戶型就面臨被套牢的尷尬。如城西的湖畔蓮花港，100平方米左右的房源成交均價在9500元/平方米左右，而160平方米以上的房源8500元/平方米也無人問津。

　　由于面積過大，使得它的總價超越了普通消費者的承受范圍，而在高端需求者的眼，樓盤檔次卻又不夠升，難以滿足客戶需求。

　　怎么盤活手中房產(chǎn)

　　1.建議一：

　　長痛不如短痛——割肉出讓

　　適宜群體：所在區(qū)域5年內(nèi)不會有太大變化，價格上升缺乏依據(jù)

　　對任何人來說，割肉都是一個殘忍的詞，是萬般無奈的選擇。而就目前樓市當(dāng)中一部分被套牢的業(yè)主來說(如前面所提到的第一類)，恐怕這是解脫的唯一辦法，尤其是對那些有資金壓力的投資者而言。中原地產(chǎn)品牌部總監(jiān)王慧認為，如果價格上漲乏力，所在區(qū)域5年之內(nèi)也無大的規(guī)劃配套，無法從根本上拉近與市區(qū)距離的遠郊房源，割肉可以說是短痛替代長痛的一種明智做法，畢竟利息成本與日俱增。

　　而針對市區(qū)內(nèi)上漲空間有限又難賣的大戶型，所謂的割肉其實只是少賺一些。因為這類業(yè)主原本購入的價格如今看來都可以用“便宜”來形容。如果一味地繃住價格不放只能是浪費時間。

　　實例：去年的這個時候，何先生還在為自己那套近200平方米的閑林房子被套牢而郁悶不已。再也承受不了資金壓力的他在去年6月最終做出了割肉的決定，將房子低價出售。出售后將買房款全部投資基金，半年時間就達到了80%的回報率。

　　2.建議二：

　　地鐵房源可期待——按揭抵押

　　適宜群體：規(guī)劃地鐵沿線房源

　　幾十萬元的資金在樓市中被套牢，等于喪失了很多投資機會。這對于投資者來說，痛苦莫過于此。而隨著金融業(yè)的發(fā)展，貸款品種的多樣化，將房產(chǎn)抵押或加按揭，所得資金轉(zhuǎn)投其他行業(yè)中去獲取一定收益不失為一種辦法。

　　據(jù)建設(shè)銀行寶石支行個人金融部科長鐘翔介紹，近段時間，他們就陸續(xù)接待了一些客戶前來辦理住房抵押貸款，房子大多位于濱江，抵押期限多為短期，以一兩年居多。

　　建設(shè)銀行杭州某支行的理財中心主任認為，對于采用抵押房子以盤活資產(chǎn)的客戶，建議盡量選擇低年限貸款以享受低利率，杭州住房抵押貸款半年以內(nèi)利率為5.67%，6個月到一年為6.39%。假如客戶在其它行業(yè)的投資回報率大于10%，可以考慮選擇低押房產(chǎn)的方式，而且，一年以內(nèi)的房產(chǎn)抵押貸款可以選擇到期一次性還款，資金運用的自由度比按月還款大得多。

　　這種處理方式適用于比較有發(fā)展?jié)摿Φ姆吭?。對于這部分業(yè)主來說，如果房源所在區(qū)域的未來發(fā)展，在幾年之內(nèi)有可期待的因素，如地鐵一號線的沿線房源從長期來看房價仍有上升空間，那么可采用這種方式。

　　實例：擁有濱江彩虹城房子的李先生，對自己房子的未來始終充滿了信心。但無奈近兩年濱江的房產(chǎn)市場競爭太過激烈，而客戶觀望的氣氛又比較濃，使得他這套價格不菲的房子始終無法脫手。

　　善于理財?shù)睦钕壬ツ?月在朋友的點撥下，終于將壓在房子里的一部分資金通過6個月時間抵押的方式重新盤活，轉(zhuǎn)而將50萬元的資金投入到其它行業(yè)中。

　　3.建議三：

　　待成熟之后再出手——租賃

　　適宜群體：針對近郊且有一定居住氛圍的地區(qū)，如三墩、下沙、臨平

　　轉(zhuǎn)租是利空政策出臺后賣家所采取的最常見的一種應(yīng)對。賣方對后市還抱以樂觀態(tài)度的話，租賃可以說是“暫避風(fēng)頭”的一種權(quán)宜之計。投資者待市況稍為穩(wěn)定之后可以順勢出手，自住者待區(qū)域成熟后可自用。

　　但要想轉(zhuǎn)租同樣需要具備一定的條件，一方面是業(yè)主無大的資金壓力。雖然租金可用于分擔(dān)部分按揭費用，但如果處在無壓力的環(huán)境當(dāng)中，租賃價格的多少就顯得隨性許多，出租的難度也因此大大降低。另一方面，房源所在區(qū)域需要具備一定的人氣。此外，根據(jù)房產(chǎn)中介人士的經(jīng)驗，房間內(nèi)最好也進行一些簡單的裝修，這便擁有了成功出租的土壤。

　　實例：王先生在下沙香榭里花園擁有一套178平方的“豪宅”。由于交通配套跟不上，在市區(qū)工作的夫妻倆遲遲沒有搬過去。去年年初，他們不得不在市區(qū)選擇了一套兩室的二手房，從此也開始了賣“下沙房子”的征途，但一年多仍未成交。今年3月，因為地鐵1號線的塵埃落定，他們的思路改變了，因為這套地鐵邊的房子潛力不可限量，所以他們決定不賣轉(zhuǎn)而出租。經(jīng)過一番裝修后，租給附近一家外企人員，租金每月3000元，剛好夠還按揭，緩解了生活壓力。